PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 29/05/2017 23h38

Membre (2015)
Réputation :   32  

Petite question pour les spécialistes de bureaux, en regardant en petite couronnes et sur Paris, je suis étonné du nombre ahurissant de m² de bureaux disponible sachant que de nouveaux bâtiments de bureaux sont créés…
Hors les loyers ne baissent pas vraiment… (la source est peut être imprécises: des amis/connaissances qui ont monté des boites, donc encore des petites structures)

Pour des habitations, en situation identique il y aurait soit une baisse des loyers rapides, soit une arrivée massive de gens.

Je suppose que cela est du:
* à une élasticité prix différente pour les bureaux
* à des baux plus long pour les entreprises
* au fait que les bureaux sont possédés par des zinzin/SCPI mais peu souvent par des particuliers ayant absolument besoin d’avoir un locataire très rapidement

Néanmoins je suis étonné de ne pas voir de baisse de prix drastique sur le m² de bureau.
Pourquoi je m’y intéresse particulièrement: pour comprendre comment analyser une SCPI de bureau…

Mots-clés : bureaux, immobilier, petite couronne


Parrainage Boursorama, Mes placements, Bourse Direct & Binck sur demande [MP]

Hors ligne Hors ligne

 

#2 30/05/2017 02h39

Membre (2015)
Top 10 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1385  

Il y a 10 ou 20 ans on disait déjà qu’il y avait trop de bureaux, trop de pancartes "à louer" et trop de nouveaux chantiers. Ca ne change pourtant pas, les loyers stagnent ou accusent une légère baisse et les taux de remplissage tiennent globalement le coup. Il y a donc une demande et l’impression que c’est trop n’est qu’une impression.

Ca avait été l’argument premier d’un CGP qui cherchait à me vendre un bien immobilier "packagé". Je n’ai pas suivi ses conseils. C’est sur ces biens qu’il y a un "trop" et beaucoup se retrouvent avec un bien difficilement vendable.

Il faut aussi différencier le prix des loyers du prix d’achat. Il n’y a pas forcément de corrélation. Les loyers ont globalement stagné ou baissé ce qui est du à la demande venant des entreprises cherchant un local, les prix d’acquisition se sont apprécié car la demande vient elle des investisseurs avec un afflux constant de liquidités ces dernières années du fait notamment de la baisse de la rémunération des autres placements.

Dernière modification par kc44 (30/05/2017 02h41)


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

#3 30/05/2017 06h18

Membre (2016)
Réputation :   139  

Existe t-il une source statistique fiable sur les loyers, les surfaces libres et le taux d’occupation sur Paris et la petite couronne ?

@Surin,
Il y a 10 ans est survenu la crise des subprimes.
Votre dernier paragraphe m’incite à penser que les taux bas ont mis en lévitation les prix des bureaux et qu’une tension sur les taux nuirait valorisations des SCPI.
Comme si à vouloir relancer l’économie, elle se serait mise à travailler sur demande (pour créer du PIB et de l’emploi) mais en décorrelation du besoin.
Je ne trouve pas cela très sain.

Dernière modification par Mi345 (30/05/2017 06h18)

Hors ligne Hors ligne

 

#4 30/05/2017 06h26

Membre (2015)
Top 10 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1385  

Regardez sur le site de l’IEIF (ieif.fr) mais je n’ai rien vu répondant clairement à votre demande.

Sur ce que vous dîtes ensuite je ne dis pas le contraire, une tension sur les taux aurait un impact, quel serait-il je n’en sais rien, les SCPI ne sont (pour l’instant, ça vient) pas si endettées que cela et encore faut-il que les taux se "tendent" un jour ou l’autre, certains attendent ce moment depuis 4 ou 5 ans alors ça peut bien ne jamais venir.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

#5 30/05/2017 12h45

Membre (2013)
Top 20 Finance/Économie
Réputation :   155  

Il y a un paradoxe sur l’immobilier commercial francilien.

J’ai lu récemment (je vais essayer de retrouver la source) que le taux de vacance des bureaux en Île de France avait reculé, ce qui tranchait aussi avec l’impression de voir des entreprises s’éloigner ou se délocaliser, laissant des bureaux vacants.

J’attendais également une baisse sur le prix des loyers et un impact in fine sur la valorisation des SCPI.

En fait, il faudrait compiler l’ensemble des résultats des SCPI, mais j’ai bien l’impression que si les loyers faciaux ne diminuent pas, et le taux d’occupation non plus, une part grandissante des bureaux sont loués en franchise de loyers.

Les résultats opérationnels des SCPI par rapport à ceux des foncières cotées n’est d’ailleurs vraiment pas fameux. La surpondération en bureaux parisiens ne doit pas y être étrangère.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 30/05/2017 13h00

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Plusieurs SCPI indiquent, dans les analyses du marché qu’elle font figurer en introduction de leur Rapport Annuel, qu’elles constatent une baisse des franchises de loyers sur une partie de IdF (tout comme une baisse des rendements des biens, liée à une hausse de leurs valeurs de marché). Il est vrai que ces franchises étaient énormes dans certains cas…

On pourrait compiler ces textes, mais il ne faudrait pas oublier qu’une bonne partie est une redite d’autres études de marchés, que les gérants de SCPI consultent tous, et pas vraiment à un retour d’expérience marché.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 30/05/2017 16h30

Membre (2012)
Réputation :   228  

Il y a une pratique répendue sur le marché des bureaux c’est au lieu de baisser des loyers de concéder des franchises énormes (genre 1 an ou plus) mais de garder en "affichage" un loyer élevé car les valos sont construites sur les loyers.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 30/05/2017 20h10

Membre (2016)
Réputation :   139  

J’ai trouvé quelques ressources intéressantes :

Marketview de CBRE T1 2017

J’ai du mal à lire le texte mais les graphiques sont parlants. Je me suis demandé s’il ne couvraient que leur propre transactions ou si ces données étaient globales et me suis rendu compte que l’origine est ImmoStat. Les acteurs le composant ce GIE représentent 61% de la demande placée.

Le site est bien construit avec ses statistiques et des publications trimestriels montrant le pourcentage de mesure d’accompagnement (franchise de loyer, ou loyer progressifs…) de 21,5% au T1 tout de même! Cela rends visible la distinction entre les loyers faciales des loyers réellement perçus.

Voici ma lecture (je conviendrai que la votre puisse différer):
- le graphe des loyers faciales combiné à celui des mesures d’accompagnement m’indique une stagnation des loyers perçues.
- l’offre est sur un plateau haut de 3,75 millions de m².
- les prix d’investissements augmentent.
- la demande placée d’entrepôt est en forte croissance.
Bref, très moyen les bureaux d’IdF.

Dernière modification par Mi345 (30/05/2017 20h14)

Hors ligne Hors ligne

 

#9 30/05/2017 22h40

Membre (2015)
Réputation :   32  

Mi345 a écrit :

Existe t-il une source statistique fiable sur les loyers, les surfaces libres et le taux d’occupation sur Paris et la petite couronne ?
.

Je n’en connais pas, et c’est peut etre la faille de ma question, mes sources empiriques ne sont peut etre pas bonne.

Mais ce que je comprend des vos messages et qui me parait être une explication possible c’est qu’en fait, les loyers ont baissés de par les franchises et autres déductions accordées mais non visible.


Parrainage Boursorama, Mes placements, Bourse Direct & Binck sur demande [MP]

Hors ligne Hors ligne

 

#10 31/05/2017 04h28

Membre (2016)
Réputation :   139  

Si vous considérez immostat suffisament fiable, votre question en #1 et la mienne en #3 trouvent réponses dans le message #8.

Dernière modification par Mi345 (31/05/2017 07h09)

Hors ligne Hors ligne

 

[+4]    #11 31/05/2017 11h07

Membre (2015)
Réputation :   9  

Le marché de bureaux en Île-de-France est très hétérogène selon les secteurs et la qualité des biens.

S’il est vrai que l’offre est pléthorique sur certains secteurs, cela provient essentiellement des nouveaux besoins des utilisateurs en matière de locaux : ils privilégient des locaux récents/neufs, proposant de bonnes qualités énergétiques (les charges moins élevées compensant une partie de la différence de loyer, le solde l’étant souvent par le jeu de l’optimisation des surfaces et des modes de travail).

On retrouve dès lors sur le marché d’importantes surfaces tertiaires de seconde main sensiblement plus difficiles à relouer. Je pense à des secteurs comme Péri-défense (Suresnes, une partie de Courbevoie…), l’est parisien (Noisy-le-Grand…), ou encore les zones tertiaires dynamiques dans les années 70-80 (Courtaboeuf, Cergy…). Dans ces secteurs les propriétaires subissent souvent des périodes de vacances très importantes et sont obligés de consentir des aménagements locatifs conséquents. Il est également complexe d’y engager des opérations de restructuration étant donné la faiblesse intrinsèque de la demande pour ces localisations.

D’autres secteurs tertiaires rencontrent d’autres problématiques : une offre récente ou neuve très importante livrée ces dernières années, qui peine à se résorber. C’est l’exemple de La Défense, où d’importantes surfaces neuves ont été livrées totalement ou partiellement en blanc (sans pré-commercialisation) ces dernières années dans le contexte économique que l’on connaît (Majunga, Carpe Diem, D2, Eqho, Coeur Défense…), même si la situation tend à s’améliorer depuis 12-18 mois, à grands coups d’aménagements locatifs (qui peuvent aller jusqu’à 30%). Des micro-marchés rencontrent aussi des difficultés à la commercialisation, à cause notamment de leur localisation et de la faiblesse de l’offre en transports : Asnières, Clichy, La Garenne-Colombes…

On constate des baisses de loyer localisées sur certaines zones du territoire francilien. Elles sont parfois "actées" au niveau du loyer facial (le loyer du bail), soit au niveau du loyer économique (franchises consenties, participation aux travaux…). Il est par contre inexact d’affirmer, comme je l’ai lu plus au-dessus, que le fait de conserver un loyer d’affichage élevé impacte la valorisation des biens. Les immeubles tertiaires sont évalués via des méthodes par le revenu, qui intègrent bien sûr les franchises de loyer (tant à l’instant t qu’à une date de risque éventuel ultérieur, par exemple en fin de bail).

Concernant les biens détenus par les SCPI, il y a en effet une analyse de risque à mener pour les ensembles tertiaires situés dans des secteurs en difficultés, notamment à moyen terme (en cas de départ des locataires) et si absence de potentiel de reconversion. Un risque important également qui peut grever les performances futures de ces fonds : la renégociation à la baisse des loyers. Les "anciens" baux induisent parfois, par le jeu des indexations successives et des conditions locatives, des niveaux de loyer décorrélés  du marché…

J’ai évoqué principalement ci-dessus quelques exemples du marché locatif francilien. En ce qui concerne le marché de l’investissement, on observe là aussi une forte hétérogénéité : les actifs tertiaires parisiens sont extrêmement recherchés par tous types d’investisseurs (y compris pour des volumes de plusieurs centaines de millions d’euros), ce qui entraîne, dans un contexte de taux bas, une forte pression à la baisse sur les taux de rendement, et donc à la hausse sur les prix. A contrario, dans les secteurs plus secondaires, les taux de rendement se compressent pas ou moins, sauf sur des signatures de qualité avec durées fermes importantes.

A savoir que les taux de rendement de l’immobilier "prime", s’ils se sont très fortement compressés depuis 24 mois, ont moins baissé que l’OAT : la prime de risque "immobilier" a ainsi augmenté… Libre à chacun d’analyser ce fait : présence de marge à la baisse sur la compression des taux et la hausse des prix, ou capacité de résilience du marché de l’investissement quand l’OAT remontera ? smile

Pour approfondir le sujet, quelques infos (demande placée, offre immédiate, taux de vacance…) par secteur : C&W Clés du marché Bureaux IDF

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #12 23/08/2017 17h04

Membre (2016)
Réputation :   116  

Une étude intéressante : http://www.jll.fr/france/fr-fr/Research … 17_JLL.pdf

Paris est actuellement en pénurie d’offre avec un taux de vacance à moins de 4%  et des taux inférieurs à 3 % sont observés à Paris 5 / 6 / 7 et Paris 12 / 13.  L’écart  important entre Paris et la  première périphérie  persiste puisque la plupart des  marchés de cette dernière dépassent le seuil des 10 %. Le Croissant Ouest  concentre  l’essentiel  des surfaces à commercialiser (900 000 m²). Enfin, à La  Défense, le taux de vacance  diminue au 1 er trimestre  2017, et se rapproche du  seuil des 8,5 %.

Et voir l’évolution de taux Paris QCA vs OAT, est intéressante.

Hors ligne Hors ligne

 

#13 26/08/2017 16h21

Membre (2017)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je pense qu’on peut trouver un début de réponse dans la vidéo suivante:
Vidéo YouTube

Il s’agit d’une conférence de l’ESTP ayant pour sujet la création de valeur grâce à l’obsolescence des bâtiments.

Ils expliquent, entre autre, que les bâtiments tertiaires sont compliqués à relouer en seconde main (taux de vacance 3 fois supérieur à des bâtiments neufs/restructurée de mémoire) et qu’il devient parfois plus intéressant de changer la destination du bâtiment.
Ils citent par exemple le cas de bâtiment à usage de bureaux transformé en résidence étudiante.

Ils expliquent aussi que l’arrivée des "millenials", les jeunes actuels, provoquent un chamboulement dans la configuration des bureaux. Les anciennes structures ne sont donc plus forcément adaptées.

Enfin, on considère que des économies peuvent être faites au sein d’une entreprise de service (ou sur la partie administrative d’une entreprise industrielle/commerciale) sur 3 pôles: le personnel, l’immobilier et les énergies, avec un facteur décroissant de l’ordre de 10 entre chaque pôles.
Après avoir réduit leur personnel ces dernières années, les entreprises commencent donc à réduire les 2 autres pôles, soit en déménageant (Mondial assistance a transféré son siège social de Haussmann à Gennevilliers, GE a transféré son personnel de la Défense à Nantes), soit en choisissant des biens plus économes en énergie.

On en revient donc au fait qu’un bâtiment qui n’est pas aux dernières normes (énergétiques, en autre) est plus compliqué à relouer.

En l’espèce, pour répondre à la question de départ, je pense qu’une SCPI de bureaux doit être évaluée sur ses emplacements et sa capacité à recréer de la valeur sur les biens qu’elle possède où le locataire a donné son congé.

Cordialement

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums