Hôtel meublé pour de la location saisonnière : retirer le statut d'ERP ?

DrMinimal · #1

Bonsoir,

je peaufine l’acquisition d’un immeuble à destination d’hébergement hôtelier, qui était loué et exploité en hôtel meublé par une société jusqu’il y a 6 mois. La société est désormais fermée, et je l’achète libre de tout bail.

Logiquement, l’immeuble devrait avoir été classé comme un ERP (établissement recevant du public) de catégorie 5, type O (hébergement hôtelier).

J’ai donc trois questions:
- Comment m’assurer du classement ou non de l’immeuble comme ERP? Il semblerait qu’il existe des fichiers départementaux des ERP: je n’en trouve pas la trace pour le département concerné, les Bouches-du-Rhône.
- La société ayant eu cette l’activité à l’origine du classement ayant fermée, le statut d’ERP est-il conservé?
- Si oui, comment "déclasser" l’immeuble? Celui-ci sera consacré à de la location saisonnière avec une capacité d’accueil de moins de 15 personnes, activité ne relevant donc pas de la législation sur les ERP.

Je précise par avance que la Mairie (ou dumoins le personnel qu’elle met à la disposition du citoyen lambda comme moi) de la commune concernée est d’une incompétence intégrale et qu’on ne peut absolument pas lui faire confiance.

Ces questions viennent du fait que l’immeuble n’est pas aux normes concernant les ERP de 5ème catégorie (notamment l’accessibilité aux personnes handicapées, portes coupe-feu etc…), et j’aimerais qu’il ne me soit pas demandé d’effectuer la mise aux normes sachant que mon activité ne relevera pas de la législation sur les ERP.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Mots-clés : erp, hôtel, location saisonnière

Iqce · #2

@Drminimal : mais le pire (désolé, cela m’arrive parfois) c’est que j’ai bien l’impression de vous répondre.

Un ERP est déclaré lors de sa mise en service comme tel aux services de la Mairie via son permis de construire.
Il est dés lors enregistré comme tel et suivi par la Prefecture qui organise des visites de sécurité (présence des extincteurs, pictogramme issues de secours, bon entretien et mises aux normes de la partie électrique etc).

Bref s’il est ERP vous avez le registre ou son suivi comme indiqué donc la preuve ? Un double du PC initial est également une preuve, mais il appartient au 1er propriétaire et la Mairie n’est pas tenue ni de vous le communiquer (mais elle peut) ni de le conserver plus de 20 ans (…).

Enfin, pour qu’il ne soit plus ERP, comme je l’ai évoqué par ailleurs sur le forum, c’est un cas de changement de destination, il rentre dans l’hébergement hôtellier --> habitation. Suivant les travaux ce sera une DP ou un PC.

Mon avis : vous faites votre dossier de DP, dans la notice vous expliquez la situation et votre souhait, la mise à jour de la liste des ERP sera faites automatiquement (je suppose) par déclaration à la Pref’. N’oubliez pas que vous êtes en régime déclaratif : vous n’avez pas à prouver.

Dans quel cas le changement de destination d?un immeuble est soumis à autorisation ou à déclaration ? Quel est le contrôle effectué sur ce point ? | Légibase Urbanisme

=> j’ai bien l’impression d’avoir répondu à toutes vos questions ? smile

NB : et sinon, si vous voulez absolument une preuve voire coté RCS ?

Dernière modification par Iqce (08/08/2017 10h42)

Pruls · #3

Bonjour,

le plus sur est de passer un coup de fil aux services de l’état (DDT locale) pour faire le point avec le service concerné par les Adap’ .

Attention à vous fiez qu’à l’état, il y a pas mal d’arnaque sur ce sujet…

En tant que gestionnaire d’un ERP, je pensais que la DP suffisait, mais le lien avec le service ADAP n’est pas évident. Et si vous avez des interlocuteurs en qui vous n’avez pas confiance, faire le lien vous même vous rassurera.

Cordialement.

Iqce · #4

Les ADap’ sont relatifs à l’accessibilité des ERP ; la DDT instruit, préside la commission accessibilité mais ne fournit pas d’attestations remontant à 1970 je pense ?
Seuls la Pref’ et le SDIS ont interêt pour l’aspect sécurité à tenir une liste avec antériorité.
Une demande écrite entraîne systématiquement une réponse écrite ; mais par mail cela doit fonctionner aussi, histoire de tomber sur quelqu’un de sympa.

Dommage que le demandeur ait disparu ; c’est toujours bien d’avoir un retour.

Pruls · #5

Bonjour,

Je vois pas l’intérêt de remonter en 1970?

Si l’établissement est en activité, il doit avoir fait sa déclaration Adap et donc avoir mesuré les incidences de la mise aux normes.
Pour récupérer cette situation, avec dérogation éventuelle, il faut acheter l’établissement.

Sinon, il s’agit de la création d’un nouvel ERP, donc aux normes actuelles.

Ici, l’activité visée sort du champs des ERP, donc la DP de changement de destination convient. Le coup de fil au service Adap est proposé pour se rassurer, pas besoin d’écrit.
Si d’aventure l’échange oral suggérait un écrit, il serait temps de le faire, mais je vois pas dans le cas présenté ici.

xvorger · #6

Bonjour,

Petite contribution à la discution:

Le classement de l’établissement est fixé par le SDIS local via le procès verbal de la sous-commission de sécurité joint au PC ou déclaration de travaux.

Un ERP de 5eme catégorie de type O est soumis à l’obligation du passage de la commission de sécurité et a des visites périodiques. Il s’agit du seul type ou cette obligation est nécessaire pour un établissement de 5ème catégorie.
Cela implique donc que si vous souhaitez savoir si l’établissement est toujours inscrit en temps que ERP vous pouvez contacter le SDIS local et voir avec le service prévention si il est toujours enregistrer chez eux.
Naïvement je me dit que si l’établissement a fermé l’information a été communiqué à la mairie qui l’a transmis aux différant services (SDIS et DDT).

Dans tout les cas je suis d’accord avec "Iqce". Dans la mesure ou vous allez certainement faire des travaux vous faites une déclaration de travaux avec un changement de destination du bien en indiquant qu’il s’agit d’un bâtiment d’habitation ou un établissement d’hébergement recevant moins de 15 personnes. Une fois l’accord de la mairie vous aurez le classement du bâtiment ou de l’établissement acté comme pour un PC.

Autre information, quelque soit le classement du bâtiment une réglementation est applicable en terme de sécurité et d’accessibilité suivant le montant et le type de travaux entrepris.

Bonne continuation

Dernière modification par xvorger (11/08/2017 00h10)

Iqce · #7

Merc-i ; (1970 : voir l’autre post du demandeur sur le sujet ERP).
Une précision, le tenancier de l’Hôtel peut avoir déposé la clé sous la porte ; cela n’enlève rien au statut d’ERP du bâtiment et des éventuelles mises aux normes demandées par la commission de sécurité ainsi que la mise aux normes accessibilité.

La seule vraie question à se poser dans ce genre de situation avec changement de destination cf code urbanisme est : le PLU autorise t’il ce changement ?
A minima, la DP (ou le PC si besoin) est la bonne réponse dans tous les cas. Simple, rapide et gratuit.

Tom76 · #8

Bonjour,

Je m’étais posé la question pour un ancien hôtel et j’avais également buté sur ce point, car effectivement au niveau urbanisme, vous ne changez pas de destination ni même de sous destination, destination commerce et activité de service, et sous destination "hébergement hôtelier et touristique".

Mais au niveau classement incendie, si vous êtes inférieur à 15 personnes, vous êtes en habitation, et plus en ERP type O.

Il faut donc déclasser pour sortir de l’ERP, j’ai trouvé ça : http://www.seine-maritime.gouv.fr/conte … maires.pdf
Voir page 15, il faudrait donc faire une demande de déclassement en mairie pour sortir du fichier, assortie de paperasses à fournir et d’éventuels travaux.

Pruls · #9

Bonjour,

il me semble que la discussion mélange 2 sujets: d’un côté la gestion de l’accessibilité handicapé, de l’autre la protection des personnes en cas d’incendie?

Si j’ai compris le principe, hébergement et habitation sont deux choses différentes de ce point de vue… Mais je ne saurais citer les références réglementaires.

Au boulot, je missionne un contrôleur technique pour assurer le bon traitement de ces sujets (et lui transférer la responsabilité en cas d’erreur…).

Cordialement.

Iqce · #10

J’ai donc trois questions:
- Comment m’assurer du classement ou non de l’immeuble comme ERP? Il semblerait qu’il existe des fichiers départementaux des ERP: je n’en trouve pas la trace pour le département concerné, les Bouches-du-Rhône.
--> SDIS et Préfecture
- La société ayant eu cette l’activité à l’origine du classement ayant fermée, le statut d’ERP est-il conservé?
OUI
- Si oui, comment "déclasser" l’immeuble? Celui-ci sera consacré à de la location saisonnière avec une capacité d’accueil de moins de 15 personnes, activité ne relevant donc pas de la législation sur les ERP.
--> DP (valant demande de déclassement auprès de la mairie qui prendra un arrété, ou fera une lettre au SDIS) avec travaux du lien de Tom : pas aussi simple rapide et gratuit que je le pensais.

Ca doit être pas mal…Au final voilà une procédure sans doute mieux définie interessante à connaître pour l’investisseur.
?

Dernière modification par Iqce (11/08/2017 10h49)

xvorger · #11

Bonjour,

Je pense que Iqce a résumé parfaitement le sujet.

Cependant, j’écris ce poste en complément d’information pour éviter certains piège à l’investisseur que je constate souvent via mon activité pro:

Si vous souhaitez déléguer une responsabilité au niveau de la déclaration, prenez un maitre d’œuvre ou un architecte qui endossera ce rôle. Il cosignera la notice et aidera aux procédures administratives pour vous.

Le contrôleur technique ne signe pas les notices. Il peut vous assister à les établir via la mission adapté mais il n’a pas le droit de les signer au risque de perdre son agrément car il n’a pas le droit de réaliser de la conception.
Vous pourrez toujours lui dire que c’est de sa faute mais vous ne pourrez pas vous retourner contre lui via une procédure judiciaire ou autre cela se retournera contre vous.
Vous pourrez néanmoins être en relation avec un contrôleur que je qualifierai de commercial et constructif qui vous conseillera au delà de ses missions ou vous guidera mais sachez qu’il n’est pas exposé si il ne vous fourni pas d’écrit explicite. Si il est avisé il vous conseillera sincèrement mais vous indiquera qu’il ne fournira pas d’écris et ce sera honnête de sa part.

Le maitre d’ouvrage reste responsable de la déclaration avec une délégation à un maitre d’oeuvre car le MO n’est pas sachant au contraire du maitre d’œuvre qui lui est "sensé" tout savoir. Même si bcp demande l’assistance d’un contrôleur technique pour se sécurisé et les aider dans des domaines réglementaires qu’il ne maitrise pas toujours très bien.

L’intervenant le plus avisé selon moi dans ce type de situation et un architecte car il passe son temps a déposer des DT et PC ou du moins il le fait très souvent. Il connaitra bcp mieux les procédures administratives contrairement à un contrôleur technique et surtout sera impliqué avec vous dans la déclaration car il s’agit d’un acte de conception.

Je vous conseil donc plutôt de missionné en priorité un architecte ou un maitre d’œuvre sur une mission limité au dépôt PC ou déclaration dans votre cas pour limiter les frais (sauf si vous avez déjà un maitre d’œuvre pour les travaux dans ce cas pas la peine de chercher plus loin, demandez lui de vous assister).

Le rôle d’un contrôleur technique est d’établir un avis selon un référentielle donné dans le cadre d’une mission établis et limité. Il connaît beaucoup de chose mais il est très réglementé et aussi protégé d’une certaine façon même si il ne vous le dira pas.
Il est néanmoins très probable que la mairie vous réclame des attestations que le contrôleur technique sera en mesure d’établir via la ou les missions adéquates.

Cordialement

DrMinimal · #12

Bonsoir à tous,

merci pour vos contributions.

J’ai donc envoyé un recommandé avec accusé de réception à:
- la DDT
- la préfecture (quitte à faire doublon avec la DDT)
- le SDIS
- le service prévention et sécurité
- la commission communale de sécurité de la ville
- le bataillon des marins pompiers

en leur demandant:
- si l’établissement est connu comme étant un ERP
- le cas échéant, quelle est la procédure à suivre pour que l’établissement soit déclassé ERP en expliquant le projet.

J’ai finalement pu trouver la liste des ERP conformes de la ville en question ("liste erp + nom de la ville" dans un moteur de recherche) et l’établissement n’y apparaît pas. Donc au mieux l’établissement n’est pas référencé comme étant un ERP, au pire il l’est mais n’est pas conforme. Aucun des hôtels meublés (type "plutôt crasseux") du centre ville n’y est d’ailleurs référencé…

Suite au conseil de xvorger, je vais prendre contact avec un architecte, de préférence juste pour la partie administrative, et selon les tarifs peut-être pour vérifier les plans du projet.

D’après Pruls & Iqce le statut d’ERP est attaché à la destination de l’immeuble. Un changement de destination retirerait le classement ERP. Le changement de destination se fait par une déclaration préalable (déclaratif). Heureusement le PLU de cette ville prévoit qu’il soit possible de faire le changement de destination hôtel -> habitation sans créer de place de parking.

Il est en revanche vital pour le projet que le changement de destination (hôtel->habitation) n’entraine pas le changement d’usage (qui doit rester "autre que habitation").
Un changement de destination entraîne-t’il obligatoirement un changement d’usage?

Je reste sceptique sur le fait que le statut d’ERP soit attaché à la destination de l’immeuble. Par exemple, si j’ai un immeuble à destination et usage d’habitation, que j’y fais du meublé de tourisme, je dois en changer l’usage. Si maintenant les meublés de tourisme accueillent plus de 15 personnes, l’établissement devient un ERP, mais il n’y a pourtant pas eu de changement de destination?

xvorger a écrit :
Autre information, quelque soit le classement du bâtiment une réglementation est applicable en terme de sécurité et d’accessibilité suivant le montant et le type de travaux entrepris.

pouvez-vous m’en dire plus?

Pour la "postérité" du topic, les allusions des intervenants à l’année 1970 font référence à l’autre sujet visant à prouver l’usage de l’immeuble.

Je ne peux m’empêcher de penser qu’en cherchant à tout faire dans les règles je me cause des problèmes, où certains font tout sous les radars en toute impunité.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Pruls · #13

Je ne connais pas la distinction usage/destination.

Il me semble que la location aux touristes comme activité principale est plus de l’hébergement que de l’habitation.

D’un point de vue ERP, une déclaration de travaux permet de déclarer l’ouverture d’un ERP aux normes du moment, sachant que dans la catégorie hébergement, ya un seuil à 15personnes.

La déclaration de travaux est également examinée par l’administration sous l’angle urbain, c’est de ce point de vue que la question du stationnement s’examine.

D’un point de vue fiscal, il me semble que ça change rien => LMNP

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