Comment tester la demande locative d'une ville ?

Agneau59 · #1

Bonjour chers investisseurs heureux,

J’ouvre une discussion qui se complète bien avec 2 autres discussions relatives au potentiel locatif.
J’y ai lu des recommandations pour choisir une ville, étudier la ville dans ses chiffres (population, chômage, taux d’emploi).
Je vise une ville moyenne basée dans le Nord, Lille étant sans risque mais trop chère et rendement insuffisant.
Cette ville est assez étudiante et bénéficie de belles entreprises dans un rayon de 30 minutes de route. Gare régionale.

Je tenais à avoir votre avis :
J’ai posté une annonce fictive sur le Bon Coin : T2 40m2 avec des photos attrayantes, en meublé.
Voici le résultat, avec des retours par mails uniquement (je n’ai pas laissé mon n° de téléphone, car je suis très mauvaise menteuse…).
520€ CC
Résultats : 15 retours en 3 jours.

Par mail, ils ne détaillent pas tous le contexte de leur recherche.
6 demandes pour des étudiants couples (4) ou seuls (2).
3 demandes pour des travailleurs.
6 demandes non quantifiables.

Je souhaitais avoir votre point de vue sur ces retours et votre expérience personnelle.
La surprise c’est quand même les étudiants en couple, je suis très étonnée !
Comme nous sommes à l’aube du mois de septembre, je ne sais quoi penser du volume de demandes. Ce n’est pas si mal, mais c’est pas folichon non plus…

Il y a peu de biens T2 meublés sur la commune.
Un de mes contacts personnels qui vivait en région parisienne et venait pour un contrat CDD de 6 mois (il est depuis en CDI), m’avait d’ailleurs indiqué que tout était cher et moche sur ce créneau.

Le loyer indiqué procure un rendement à 8,5% bruts, selon relevé des prix de vente - donc sans négociation.

Mots-clés : choix du type de bien, choix emplacement, demande locative

DDtee · #2

Deux remarques sur votre recherche :

- Selon la saison les retours sont très différents. Vous êtes actuellement au meilleur moment en décembre ou janvier vous pouvez diviser les retours sans doute par 2 ou 3

- la qualité des candidats est bien plus importante que leur nombre et sans les rencontrer il est difficile de savoir (un long entretien téléphonique permet d’avoir une idée assez précise malgré tout).

FuturExPauvre · #3

Sujet intéressant. Je suis en train de faire la même chose.
Sinon je suis tombé sur ce site :

Le Tensiomètre Locatif : comparer l’offre et la demande locative

Mais je ne sais pas ce que ça vaut.

Agneau59 · #4

J’ai testé l’outil tensiomètre, ça permet de se faire une première idée.
Notamment, pour la ville choisie, le marché serait plus porteur sur des maisons que des appartements.
Donc à creuser. Le site ne prend pas en compte les quartiers.
Merci pour le lien.

@DDtee
Effectivement, c’est pour cela que j’étais plutôt mitigée.
Avez-vous vous même eu des vacances locatives importantes dans vos immeubles / de mauvaises surprises ?
Il me semble que vous êtes plutôt investisseur en immeubles ?!

lachignolecorse · #5

Les étudiants sont quasiment tous célibataires quand ils commencent leurs etudes mais ça ne dure pas. A bac+3, ils sont 50% à être en couple stable d’après les candidatures reçues.

Comme je l’ai indiqué dans votre fil précédent et repris ci dessus ddtee, votre étude ne replacera pas la vraie rencontre avec les candidats. Le premier appel est primordial et vous donnera une bonne idée du sérieux du prétendant. Notamment les travailleurs qui déclarent être en poste par mail et finissent par vous dire qu’il sont en intérim et font de temps en temps des missions.

En décembre, vous n’aurez plus de candidats étudiants ce n’est pas pour cela que le marché n’existe pas.

Si vous avez un studio/f2 à louer fin juin proche faculté, vous le louez en 1 semaine maxi. En décembre, il vous faudra 2 mois.

Il n’y a pas de négociation sur le loyer possible. Si vous baissez votre loyer, vous ne pourrez pas le remonter au prochain locataire (sauf si vous faites des travaux).

DDtee · #6

Agneau59 a écrit :
@DDtee
…/…
Avez-vous vous même eu des vacances locatives importantes dans vos immeubles / de mauvaises surprises ?
Il me semble que vous êtes plutôt investisseur en immeubles ?!

J’ai un peu de tout (maisons, un immeuble et des appts éparts). Je n’ai quasiment jamais de vacance locative hormis 2/3j entre 2 locataires. Je ne suis pas sur un marché pourtant particulièrement dynamique, cela tiens au fait que tout est refait et déco (cf ma présentation avec des photos)

Agneau59 · #7

Merci pour vos réponses, pertinentes comme d’habitude !

@DDtee
J’ai lu votre profil complet, quel parcours effectivement !
Je garde l’inspiration pour mes futures négociations… -30% et n’en démordrai pas.
Pour rassurer un vendeur, quelles preuves de solvabilité offrez-vous lors des visites, ou est-ce lors de la proposition ?
Je vais attribuer une pondération avec 10% de vacance locative, pour faire des calculs de rentabilité plus proches de la réalité…

@lachignolecorse
C’est noté pour l’augmentation du loyer, je ne le savais pas…

Ceci étant, pour tous les 2, est-ce-que les résultats de l’annonce vous semblent encourageants ?
Où est-ce-que 15 retours vous semblent insuffisants (entre les curieux, les indécis, …) ? J’aurai plutôt anticipé minimum 30 prises de contacts en période haute pour être pleinement rassurée sur le potentiel locatif. Je ferai part des résultats à 1 semaine pile de diffusion.
Finalement, tout est une question de statistiques…
Je ne tiens pas à avoir des personnes au téléphone pour cette annonce, je trouve cela vraiment pas smart. Déjà le concept de diffuser des annonces fictives n’est pas top top, mais alors leur faire miroiter un appartement qui ne m’appartient pas, c’est NON.
Je ne suis pas contre donner une chance à un dossier un peu bancal. On a tous eu des aléas dans la vie, cela ne fait pas de nous forcement de mauvais payeurs… (j’ai loué 4 appartements sans avoir de garant). Je dis bien un peu bancal : intérim ou CDD avec un garant serait ok, ou alors CDI avec revenu proche de 3 fois le loyer sans garant ok aussi. Sinon plus personne ne peut se loger ! Finalement le bail n’est que d’un an en meublé, ça réduit le risque par rapport à une location nue…

lachignolecorse · #8

Il vaut mieux 1 bon contact qui finit par signer le bail plutôt que 15 prétendants. Pour ma part, j’ai ressenti moins de demande cette année mais tout a été reloué en moins de 15 jours. J’ai même loué un appartement via whatsapp car l’étudiant est thaïlandais et rentré dans son pays pour les vacances.

Dans le secteur que vous ’visez’, y a-t-il d’autres biens à louer? Demandez les prix, rappelez 15 jours plus tard pour savoir si c’est loué. N’hésitez pas à visiter pour comparer. Ça ne vous engage à rien sauf le temps passé.

Dernière modification par lachignolecorse (19/08/2017 19h12)

DDtee · #9

Agneau59 a écrit :
@DDtee
Pour rassurer un vendeur, quelles preuves de solvabilité offrez-vous lors des visites, ou est-ce lors de la proposition ?

Aucune preuve matérielle concrète. Tout est dans la qualité du contact et très variable selon la personnalité en face. Cela va de quelques remarques opportunes pour montrer la maîtrise du sujet (marché immo local, expériences personnelles, anecdotes sur agences et notaires du coin… ) à des visites de biens détenus dans le même secteur.
J’ai déjà proposé le contact avec mon banquier qui n’a jamais été pris par le vendeur (le proposer est important).

Pour mesurer le marché faites aussi le tour des agences en demandant ce qui est demandé à la location, ce qui est en sur-nombre et surtout ce qui manque.

Dernière modification par DDtee (20/08/2017 11h30)

pandora64 · #10

Les remarques de la chignole et de ddtee sont très pertinentes .
Gardez à l’esprit que trouver le bon locataire est primordial , avoir 50 demandes n’est as forcément mieux . Déjà Qu’avec 7 ou 8 demandes sérieuses , je trouve ça casse tête …
15 demandes me paraît pas mal du tout pour ma part , c’est assez encourageant !

Petite astuce : Pour les recherches , je me concentre toujours sur un bien Qui puisse convenir à la fois à un actif et à un étudiant . Je bannis donc les résidences universitaires . Cela permet de capter les actifs qui pourront rester plus de 1, 2 ou 4 ans dedans, sans fermer la porte aux profils intéressants d’étudiants!

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