Micha10 [Marseille] : étude de cas immobilier (T1)

Micha10 · #1

Bonjour à tous,

Je souhaite depuis un moment investir sur Marseille car à mon humble avis cette ville est promise à un bel avenir. Je vis sur Montpellier, mais je vais très souvent à Marseille car ma famille et mes amis y vivent

VOTRE PROFIL

- 34 ans, professeur, 25k net, 13K pour ma compagne

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables (basique)
- Fiscales (basique)
- Artisanales (basique mais j’ai de bons amis bricoleurs)
- Sociales (à l’aise)
- Temps disponible (énormément)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T1
- Année de construction (Ancien), façade et cage d’escalier refaites il y a moins d’un an.
- Étage (1 sur 1, pas d’ascenceur)
- 24m2, cuisine séparée, toilette également, refait à neuf (sol, électricité, double vitrage chauffages)
- Vide
- syndic professionnel
- Eau commune mais électricité individuelle

LOCALISATION DU BIEN

- Marseille, 4e quartier des chutes Lavie
- Quartier calme mais à 10 min à pied des commerces et du metro (point négatif à mon avis)
- Proche accès autoroute, proche Gare et Centre.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien  : 51000 € ; Frais de notaire : 5700 €
- Loyer envisagé : 425 € + 35 € (Location meublée et airbnb en cas de vacance locative)
- Taux de vacance normal, 4%
- Géré en direct
- Travaux immédiats : 800 € (achat de meuble, et d’électro)
- Taxe foncière hors TEOM - 300€ environ.

- Rentabilité brute - 10.7%
- Rentabilité Net : 7% (Régime LMNP)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 800€ pour les meubles
- Durée du crédit : 20 ans, mensualité : 300€ assurances inclus ( je compte changer d’assurance par la suite)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Je pense faire du LMNP donc louer en meublé

CASH FLOW : 90€ / mois

Le projet semble tenir la route, j’ai passé plusieurs coup de fils aux agences immobilières du quartier pour me renseigner si la demande locative était présente et j’ai été plutôt rassuré. Ma compagne, elle, a plus de doute. Nous sommes également conscient qu’il faudra faire un tri intelligent dans le choix du locataire.

Merci à vous !

Mots-clés : immobilier, investissement locatif, marseille, studio

DDtee · #2

Bonjour,

Vous semblez oublier quelques charges dans votre calcul : charges de corpro, CFE, comptable et taxe de séjour si Airbnb.

Este59014 · #3

Bonjour Micha10,

Je suis Marseillais et ma RP est aux chutes lavie ! Je connais donc bien le quartier ainsi que le marché Marseillais en général …

J’imagine que le bien se trouve de l’autre côté de l’avenue des chutes lavie, c’est à dire, bd Dahda, rue sainte Thérèse ? 2100e du m2 c’est trop !

Je viserai plus du 1800e max selon l’état du bien ! Le airbnb dans ce quartier n’est pour moi pas possible.

Attention au profil du locataire cependant ! Oui effectivement, il faudra être sélectif…

Bernard2K · #4

vous payez les frais de notaire, donc il faut les inclure dans le prix d’investissement donc dans le calcul de rentabilité.

425x12 /(51000 + 5700) = 9 % de rentabilité brute

Pour louer meublé, il faut meubler et équiper ; vos 800 € sont bien optimistes ; si on compte 2000 €, ça doit rentrer aussi dans l’investissement initial :

425x12 /(51000 + 5700+2000) = 8.7 % de rentabilité brute

Nettement moins que ce que vous avez calculé, sans même tenir compte de la vacance locative.

Dernière modification par Bernard2K (19/08/2017 12h46)

Micha10 · #5

Este59014 a écrit :
Bonjour Micha10,

Je suis Marseillais et ma RP est aux chutes lavie ! Je connais donc bien le quartier ainsi que le marché Marseillais en général …

J’imagine que le bien se trouve de l’autre côté de l’avenue des chutes lavie, c’est à dire, bd Dahda, rue sainte Thérèse ? 2100e du m2 c’est trop !

Je viserai plus du 1800e max selon l’état du bien ! Le airbnb dans ce quartier n’est pour moi pas possible.

Attention au profil du locataire cependant ! Oui effectivement, il faudra être sélectif…

Salut!
Cet appartement est situé boulevard Barbier, est ce trop cher pour vous?
Le loyer envisagé vous parait il correct (425 HC) ?

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Este59014 a écrit :

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