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#576 22/02/2017 22h27

Membre (2017)
Réputation :   2  

Le 0.9, c’était pour enlever la valeur du terrain qui ne s’amortit pas. Mais j’ai fait ça pour simplifier !

Oui, pour plus de sécurité, il faudrait faire évaluer ça par un pro mais ça ne sera pas facile car l’apart créer dans le sous-sol fait partie de ma maison même si je vais créer une entrée extérieure indépendante.

Par ailleurs, en plus de l’amortissement, toutes les charges devront être problématisées en fonction de la valeur de la partie louée (frais de notaire, intérêts d’emprunt, gaz,eau, TF…).

En plus, l’apart ne sera pas loué toute l’année puisqu’en juillet/Août il sera réservé pour les parents qui viennent de loin.

Finalement le + simple serait  d’opter pour le régime micro.

Dernière modification par Nicha (22/02/2017 22h29)

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#577 24/02/2017 22h26

Membre (2016)
Réputation :   116  

Oui pour l’amortissement il faut voir un comptable.
Mais en gros, pour une meilleur approximation, voici je que je vais faire pour mes simulations.
Un exemple sur 350000€



Ne prenez pas en compte le mobilier, j’ai oublié de l’enlever de la capture.

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Favoris 1   [+1]    #578 11/04/2017 07h35

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Un foreumeur m’interrogeait sur la valeur du bien à amortir en LMNP au réel : valeur d’acquisition, ou valeur vénale au moment de la mise en location ?

J’ai trouvé cette présentation qui me semble très documentée :
Présentation avec conseils sur la fiscalité en location meublée | Je déclare mon meublé
Elle dit (diapo un peu avant la moitié de la présentation) :

jedeclaremonmeuble.com a écrit :

Quelle valeur dois-je comptabiliser dans mon bilan?
S’il s’agit d’un achat suivi de la location pendant le même exercice, on retient le coût d’achat
S’il s’agit de l’apport d’un bien initialement loué en nu ou non loué en meublé, on retient la valeur vénale : (BOI-BIC-CHG-20-20-10-20130923 –paragraphe 270) VALORISATION VALEUR D’APPORT.pdf et BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10-20130513 paragraphe 230 et 240 VALORISATION VALEUR D’APPORTSUITE.pdf

Ces règles d’inscription viennent de l’article Article 38 quinquies du CGI annexe 3.

Ce que je comprends :

- si le bien a été acquis pour la mise en location meublée, l’"entreprise LMNP" a acquis le bien à titre onéreux. L’article 38 quinquies dit que la valeur de l’’immobilisation à inscrire au bilan s’entend :

CGI a écrit :

Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d’acquisition, c’est-à-dire du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et des coûts d’emprunt dans les conditions prévues à l’article 38 undecies

- Si le bien a été acquis il y a plus longtemps et/ou a servi à un autre usage, il semblerait que l’on considère alors que c’est une acquisition à titre gratuit (le bien passe du patrimoine privé de la personne à son "entreprise LMNP" sans que l’entreprise débourse un centime) donc prise en compte à la valeur vénale.

A partir de quand faut-il passer au mode "valeur vénale" :
- quand la mise en location intervient sur un exercice différent de celui de l’acquisition, comme l’indique la présentation ?
- et s’il s’agit de quelques mois de délai, au sein d’un même exercice ?
- faut-il que le bien ait servi à autre chose entre temps (RP ou location nue) ou s’agit-il seulement d’une question de délai ?

Concernant la notion que la location doit intervenir sur le même exercice que l’acquisition pour pouvoir intégrer les frais liés à l’acquisition, un arrêt de la cour administrative d’appel est instructif  : Arrêt Cour Administrative d’Appel Versailles_16-12-2014_14VE00348 DATE DEBUT AMORTISSEMENTS.pdf - Google Drive
Il dit que :
"sauf disposition contraire, un bien ne peut donner lieu à amortissement qu’à compter de sa date de mise en service" (considérant n°16).

Dans le considérant n°17, la cour argumente sur le fait que le bien n’était pas loué, donc pas mis en service, au 31/12 de l’exercice considéré.

Il semblerait donc que dès lors que la mise en location n’est pas intervenue dans le même exercice que l’acquisition, on ne pourra inscrire le bien en amortissement, à sa valeur vénale, que sur l’exercice où il sera effectivement loué.
- c’est un avantage si la valeur vénale est supérieure à l’ensemble du coût d’acquisition + travaux éventuels,
- c’est un inconvénient parce qu’on ne pourra pas inscrire dans la comptabilité les divers frais d’acquisition (frais de notaire, droits de mutation, frais de dossier de l’emprunt, et travaux avant la mise en service).

Avez-vous des avis autorisés sur ces questions ?

In fine, la comptabilité et les déclarations fiscales subséquentes sont de la responsabilité du déclarant et de son expert-comptable…

Une question similaire est celle de la valeur du terrain. Beaucoup appliquent un ratio fixe (10 à 20 % de la valeur du bien), mais un arrêt récent du Conseil d’Etat rappelle que ça doit être estimé au cas par cas, par comparaison avec le prix de vente de terrains similaires à proximité (méthode à privilégier quand cette information est disponible) : Quelle valeur du terrain retenir en compta ?
Tchouikov en avait parlé dans ce fil : Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2017 13h28)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#579 14/04/2017 10h00

Membre (2016)
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Bonjour à tous,

Je profite de cette file pour poser 2 questions auxquelles je n’arrive pas à avoir de réponse claire.

Etant donné que je ne paie pas d’impôt sur mes revenus actuellement, il m’est à priori impossible de déduire les frais d’expert pour la compatibilité. Est-il possible de faire passer sous forme de frais et de le reporter sur les années suivantes un peu à la manière du déficit foncier?

Autre question : Dans le cas ou j’achète un immeuble avec disons un T4 et deux T1. Si je veux mettre uniquement les 2 T1 en LMNP, comment s’effectuerait l’amortissement sachant qu’il y a un prix d’achat global pour l’immeuble? Il faut qu’un expert évalue séparément la valeur des T1 et du T4?

Merci

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#580 14/04/2017 11h05

Membre (2013)
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ochini a écrit :

Etant donné que je ne paie pas d’impôt sur mes revenus actuellement, il m’est à priori impossible de déduire les frais d’expert pour la compatibilité. Est-il possible de faire passer sous forme de frais et de le reporter sur les années suivantes un peu à la manière du déficit foncier?

Non, vous pouvez déduire ou pas, pas de provision ou report possible smile

ochini a écrit :

Autre question : Dans le cas ou j’achète un immeuble avec disons un T4 et deux T1. Si je veux mettre uniquement les 2 T1 en LMNP, comment s’effectuerait l’amortissement sachant qu’il y a un prix d’achat global pour l’immeuble? Il faut qu’un expert évalue séparément la valeur des T1 et du T4?

Votre expert comptable fera juste une répartition de valeur au prorata des surfaces.
Si cela vous est extrêmement défavorable, il me semble que vous devriez pouvoir partir sur une estimation de valeur effectivement par expert (agence, notaire).


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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Favoris 1    #581 17/04/2017 17h18

Membre (2016)
Réputation :   12  

Bonjour à tous,

J’aimerais évoquer une situation, qui me semble, t-il n’a pas été évoquée sur ce forum concernant le passage de la location meublée en RP.

J’ai vu plusieurs fois le cas où certaines personnes passaient leur résidence principale en LMNP au bout de quelques années pour diverses raisons. Nous sommes d’accord que les frais de notaire, d’agences et d’autres intermédiaires sont perdus en totalité.
Pour l’amortissement, il faut reconstituer le plan d’amortissement avec ses composants depuis l’acquisition de la maison et les amortissements théoriques avant la mise en location sont perdus.
Autre possibilité également évoquée, celle de faire évaluer par un expert le prix de la maison avant la mise en location meublée et commencer à amortir lors de la mise en location sur la base de cette valeur.

Pour en revenir à ma question, est-ce que vous avez déjà eu ou vu le cas où l’acquisition du bien est faite en LMNP (donc déduction des frais d’acquisition, amortissements etc) puis devient la résidence principale des propriétaires quelques années après ?
Est-ce qu’il y a remise en cause des déductions effectuées lors des années de location ?
Y a t-il une plue-value à calculer au moment de l’arrêt de la location meublée ?
Le bien étant ensuite une résidence principale, la PV serait totalement exonérée d’impôts ?

Quels sont vos avis sur le sujet ?

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#582 17/04/2017 18h06

Membre (2016)
Réputation :   22  

Bonjour,

Lors d’un arrêt de LMNP, il n’y a pas de conséquences fiscales (absence de plus value notamment).

Pour l’exonération sur les résidences principales, il faut simplement remplir les conditions ad hoc, à savoir constituer la résidence principale!

Cordialement.

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#583 17/04/2017 21h08

Membre (2016)
Réputation :   116  

Bonjour,

Si vous avez d’autres biens en lmnp, vous pouvez conserver ce bien en lmnp pour bénéficier du deficit.
Néanmoins un bien inscrit à l’actif permet la déduction des charges mais oblige à calculer un loyer fictif en cas d’utilisation à titre privée (BOI-BIC-CHG-10-10-30-20120912 – paragraphe 40) et BOI-BIC-PDSTK-10-10-20-20130610

Si vous n’avez pas d’autres biens lmnp (d’autres BIC), je pense que vous pouvez arrêter votre activité à tout moment, sans incidence fiscale (par exemple après 1an) A  confirmer.

Dernière modification par niceday (17/04/2017 21h09)

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#584 17/04/2017 22h25

Membre (2016)
Réputation :   12  

Je possède en effet déjà un bien en lmnp au réel et peut être bientôt deux.
Je pensais acheter un bien pouvant devenir ma RP d’ici quelques mois/années tout en bénéficiant des avantages du statut lmnp au départ. Calculer un loyer fictif ensuite permet de revenir facilement à de la location après y avoir habiter mais me fait passer à côté de l’exonération de la plus-value (éventuelle!) si je revends pendant la phase où j’applique le loyer fictif ?

A moins que l’administration accepte le fait que ce soit ma résidence principale malgré le fait de l’application d’un loyer fictif. C’est là tout l’enjeu de cette question même si, il n’est pas possible de gagner sur tous les tableaux

Merci de vos retours en tout cas,

Dernière modification par Jo0505 (17/04/2017 22h38)

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#585 18/04/2017 16h46

Membre (2016)
Réputation :   116  

En effet bonne question, je serai intéressé par la question.
Peut être … : à voir s’il est possible que le locataire (vous-même pendant la phase où vous louez le bien avec un loyer fictif déclaré) puisse dénoncer le bail au propriétaire (vous-même), suite à cela le propriétaire (vous-même) récupèrerait le bien entant que résidence principale.
Il faudra alors déclarer la cessation de votre activité lmnp sur ce bien auprès du fisc (?).

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#586 21/04/2017 23h05

Membre (2015)
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Jo0505 a écrit :

Je possède en effet déjà un bien en lmnp au réel et peut être bientôt deux.
Je pensais acheter un bien pouvant devenir ma RP d’ici quelques mois/années tout en bénéficiant des avantages du statut lmnp au départ. Calculer un loyer fictif ensuite permet de revenir facilement à de la location après y avoir habiter mais me fait passer à côté de l’exonération de la plus-value (éventuelle!) si je revends pendant la phase où j’applique le loyer fictif ?

A moins que l’administration accepte le fait que ce soit ma résidence principale malgré le fait de l’application d’un loyer fictif. C’est là tout l’enjeu de cette question même si, il n’est pas possible de gagner sur tous les tableaux

Merci de vos retours en tout cas,

Je serais curieux de savoir si quelqu’un a déjà mis cela en pratique smile

Tarabiscoté !

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#587 02/07/2017 09h13

Membre (2012)
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Bonjour,

Question bête l’amortissement en LMNP du bien si on veut pas trop de problème c’est 40 ans c’est bien cela ? (2,5%)

Et deuxième question : J’ai cru lire que c’est plafonné à 300 000 euros de prise en compte de valeur pour le bien, c’est bien cela ?

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#588 02/07/2017 15h15

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Je ne connais pas ce "plafond" de 300k€ (qui a mon avis n’existe pas. A noter que 300k€ était le plafond de l’assiette du Censi-Bouvard, d’où peut être la confusion, et le montant excédentaire pouvait d’ailleurs être amorti).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#589 27/07/2017 19h11

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Bonjour,

Je suis sur le point d’acheter (enfin) un studio déjà meublé pour faire du LMNP à des gens dont le fils vient de finir ses études (pour dire que ce n’était pas un bien locatif LMNP auparavant).

La négociation du bien en direct avec le vendeur nous amène à séparer la vente du mobilier et celle du studio. Ainsi je réduit modestement mes frais de notaire mais surtout le vendeur évite d’être taxé de plus-values immobilière sur cette partie de la vente.
Nous avons fait le détail de tout le mobilier avec un prix de vente pour chaque et sommes arrivé à 10,5% du prix total de la vente mais sans avoir aucune facture.

Pourrais je amortir en LMNP le prix du mobilier avec uniquement une déclaration signée des 2 parties comme justificatif?

Merci pour vos conseils,

Cordialement

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#590 27/07/2017 19h30

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La liste du mobilier faisant partie de l’acte notarié, vous avez votre preuve d’achat.

L’occasion peut être également amorti, cependant, une durée plus courte me paraît logique.


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

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#591 27/07/2017 19h36

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Ne vous embêtez pas avec une "vente séparée" du mobilier : Il suffit de l’inclure dans l’acte notarié, avec un prix global pour l’ensemble du mobilier, et une liste du mobilier comme justificatif, et ce sera simple (même finançable par le prêt bancaire), et vous ne payerez pas les droits à l’Etat pour ce montant. (C’est une "astuce classique" pour minorer un peu l’assiette supportant les droits, il faut juste ne pas en abuser).


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#592 31/07/2017 21h00

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Bonsoir,

Suite contact avec le notaire, ce dernier nous dit que c’est faisable mais que mon vendeur sera quand même taxé de plus values sur la somme totale studio+mobilier. Je trouve cela étrange et attends la réponse d’un autre notaire.

Mais en tombant sur le post suivant LMNP : inscription au bilan des meubles achetés d’occasion…, il semble qu’il soit possible d’amortir les meubles d’occasions avec une simple lettre de cession du vendeur (le detail chiffré y sera dans mon cas).

Pensez vous qu’il y ait un risque si je sépare distinctement les 2 ventes ?

Cordialement,

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#593 03/08/2017 20h40

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Bonjour à tous,

Après 2 investissements de studios en LMNP au réel et après avoir modélisé les résultats financiers sur la période d’amortissement (30 ans), je m’aperçois que sauf dépenses importantes (travaux) ou longue période de vacances locatives, les frais de notaire et les amortissements annuels seront compensés au bout de 5 ans.
C’est à dire que je vais compenser à payer les PS+IR à partir de la 5/6ème année.
Je suis sur des projets à 9% de rentabilité brute en moyenne sur ces 2 projets donc plutôt bien mais pas exceptionnelle par rapport à certains d’entre vous.

Sur les projets que je suis actuellement, l’imposition me rattrape au bout de 2/3 ans pour les projets les plus rentable (>10%). Je me demandais si c’était également le cas pour vous ?
J’ai plutôt l’impression que plusieurs d’entre vous ont un stock de déficit d’amortissement plutôt important.
Pouvez-vous me donner quelques exemples de vos situations respectives ?

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#594 03/08/2017 21h14

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ENTJ

Bonjour.

Non c’est bien ça.
Sur mes derniers achats , le prix de l’immeuble correspond à 35% du coût total par exemple.
Le reste c’est ses travaux.
Mais avec 18% de rentabilité , cela tient que 2 ans …
Rapide calcul : amortissement second oeuvre 10ans , meuble 6 ans , peinture 5 ans …
Même avec beaucoup de travaux , les amortissements ne compensent pas les loyers durablement quand on a une rentabilité élevé .

Soit il faut faire 1 immeuble par ans ( ainsi qu’une gestion de locataire de plus en plus importante ) , soit lorsque vous approchez à une TMI à 41 ( même 30 c’est défendable ) d’ouvrir une SCI IS à chaque projet et ensuite créer des holdings pour optimiser la fiscalité et capitalisé +++ .

Dans 20 ans quand tout vos bien acheté en nom propre ont été remboursé , vous vendez tout et votre TMI ( Sil vous ne travaillez pas , je pense que c’est le but et vous aurez pas le choix avec tout le parc immobilier à gérer + gesrion du patrimoine ) sera à 0 et la vous vous verser des dividendes qui seront peu imposable à ce moment .

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#595 03/08/2017 21h29

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C’est bien ce qu’il me semblait, on se fait vite rattraper par la fiscalité !
Et même en accélrant les acquisitions, le ratrapage est de plus en plus rapide lorsque l’on ajoute les loyers des acquisitions précédentes…

Le choix des SCI IS et des holdings était dans un coin de ma tête mais je pensais y recourir plus tard avec des acquisitions plus grosses comme des immeuble de rapport.

Il y a donc un choix à faire entre très peu d’impôts (SCI IS) mais PV élevée (à cause des amortissements) à la sortie et entre LMNP au réel avec une imposition vite importante (15,5%+ 14/30/41%) mais PV plus faible à la sortie car on ne tiendra pas compte de ces amortissements (sauf réforme qui passe par là!).

Dernière modification par Jo0505 (03/08/2017 21h29)

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#596 06/08/2017 09h23

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Ben là, si "une réforme passe par là" pour le LMNP, je me tire une balle … Mais on le saura vite, sans doute d’ici la fin de l’année vu que Macron veut s’attaquer à l’immobilier, en commençant par le Pinel …

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#597 10/08/2017 08h51

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Au contraire, vu le montant je suis d’accord avec le fait de ne pas inclure le mobilier dans la vente.

N’oubliez pas qu’à la revente vous serez imposé sur la plus value en tenant compte de la valeur du mobilier lors de l’acquisition.
Mobilier qui ne vaudra plus rien et sera amorti…

Il vous faut une preuve d’achat por amortir si vous achetez séparément
Demandez une facture manuscrite
Après le vendeur fait ce quîl veut des sommes, cela ne vous regarde pas

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#598 10/08/2017 11h31

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Je pense que, si l’acte notarié de vente indique un prix en distinguant le prix du mobilier, on sera imposé sur la plus-value lors de la revente sur la base du prix de revient hors mobilier.

Donc aucun impact à ce niveau à faire une acquisition du mobilier qui soit ou qui ne soit pas indiquée dans l’acte.

La seule différence entre ces alternatives se situe au niveau du moyen de prouver la vente du mobilier (et un impact marginal sur le montant des honoraires payés).


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#599 08/10/2017 13h15

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Bonjour à tous,

Je viens de réaliser mon premier investissement immobilier dans une ville moyenne de province à fort potentiel touristique car nous sommes dans la vallée de la Loire.

Prix d’achat FAI: 51000€
Frais de notaire :4450
Travaux : 18000
Mensualité:382€/mois sur 20 ans
CP: 380€
Taxe foncière :520€
Assurance PNO: 132€
Taxe d’habitation :520€
Vacances locative (120 jours) 4200€

Prix de la nuit: 35€
Loyer annuel:12775€

Rentabilité brut: (12775/75120)*100= 17,01%

J’ai plusieurs questions :
-Dois-je être BIC ou au réel étant donné le montant de mes travaux?
-comment calculer précisément le montant de l’impôt du au revenu locatif?
- pouvez-vous m’expliquer comment déduire les intérêts d’emprunt les travaux, l’achat de mobilier ainsi que les immobilisations?
-Y a-t-il des charges dut a la location saisonnière que j’aurais oublié?

Merci pour vos réponses

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#600 08/10/2017 13h19

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Bonjour,

Vous n’êtes pas soumis à la TVA ?

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