Quentinr34 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif)

quentinr34 · #1

Bonjour à toutes et à tous,

Voici ma première étude de cas concernant la recherche de mon premier investissement locatif.

MON PROFIL

- 29, Marié, avec un petit garçon de 4 ans
- TMI: 30%, loin des 41%.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Oui, quelques bases
- Fiscales : Oui (Je me documente beaucoup sur le sujet)
- Artisanales : Un peu, mais quelques amis et famille qui peuvent me filer un coup de main
- Sociales : Oui
- Temps disponible : Oui (weekend et soirée)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement T3 de 54m²
- Année de construction : Année 50
- Étage : Au 2 eme sur 4 sans ascenseur.
- Déjà occupé : Actuellement loué 400 Euros HC | 30 Euros de charges / mois
- Si appartement : Syndic bénévole
- Chauffage : individuel électrique avec ballon d’eau chaude
- Volets : Non isolant
- Espaces verts dans la copropriété  : Non
- Compteurs d’eau et d’électricité : Individuel

LOCALISATION DU BIEN

- Localité : Béziers 34
- Centre-ville, avenue Wilson, au pied des allées Paul Riquet pour ceux qui connaissent.
- Bassin d’emploi moyen et dynamisme économique moyen. La municipalité actuelle tente de re-dynamisé le centre ville avec une grande rénovation de celui-ci.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Non, le foncier est assez bas de manière générale sur cette ville.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 55000€ + 5607 = 60607€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 400€ HC (Loué actuellement) + 30€ de charge
- Charges de copro: 450€/an soit 37,5€/mois, je considère 80% à la charge du locataire soit 30€

=> Rentabilité brute : 7,90%

CHARGES D’EXPLOITATION

- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : soit 15 jours/an soit 435/2 = 217€.
- Travaux immédiats : Pas de travaux car loué actuellement
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Aucun
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Toiture et façade viennent d’être refaite
- Taxe foncière hors TEOM : 770€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 130€ / an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non
- Charges de copro non récupérables: 35€

=> Charges d’exploitation annuelles : 935€ (dont 718€ à déduction des bénéfices)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 5607€ (frais de notaire)
- Taux du crédit : 1,9
- Durée du crédit : 25 ans
- Épargne de précaution : 10000€
- Avantage fiscal : Cosse ancien social

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue avec convention anah 50% (Zone B2)

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : 37€ / mois (70€ / mois si pas de vacance locative)
- Cash flow positif ou négatif ? Oui

QUESTION

Etant donné que je suis sur mon premier investissement locatif, je me penche sur la possibilité d’acheter un logement plutôt bien placé (centre ville de Béziers, nécessitant aucun travaux et déjà loué). C’est en quelque sorte la solution de facilité. Pensez vous que cela est judicieux ?

Au vu de cette étude de cas, trouvez-vous l’investissement intéressant ? Ou pensez-vous que je devrais-chercher un investissement plus rentable ? (Cash Flow plus et renta brut plus importante ?)

Merci d’avance à tous ceux qui prendrons un peu de leur temps pour me répondre et me donner leur avis :-)

Mots-clés : béziers, cosse ancien, immobilier

Philippe30 · #2

Bonjour Quentin,

La rentabilité n’est pas bonne pour Béziers.
Il ne faut pas emprunter sur 25 ans car trop de coût d’emprunt.
La bonne durée est 18 ans en se gardant la possibilité d’ajouter 2 ans.
La PNO est trop cher , il faut regarder du coté de la Macif ce sont les moins cher ( moitié prix )

Syndic bénévole dans un immeuble avec de l’Anah moi j’aime pas trop ça.

Il faut prendre le temps de rechercher d’autres biens.

Je suis disponible au besoin par mail pour voir la localisation du bien

Philippe

quentinr34 · #3

Bonjour Philippe30

Merci pour votre réponse.

L’appartement se situe au 4 Avenue du Président Wilson, Béziers.

Merci pour l’information concernant la pno.

Pourquoi un syndic bénévole avec de l’Anah vous pose problème ?

Pour le 25 ans je suis daccord avec vous mais cela permet tout de meme de degager des cash flow plus important. Ou meme tout simplement un cash flow positif alors que sur 20 ans il ne l’est pas. Pour un premier investissement je trouvais cela intéressant afin de constituer un petit pécule de secours.

Philippe30 · #4

Si vous devez trop augmenter la durée pour avoir du cash alors c’est pas bon.

Pour les autres infos contactez car j’arrive pas à écrire plus de 100 lettres sans avoir ce message …

Merci d’ajouter des apostrophes pour améliorer la lisibilité de votre message ! Note : le système a détecté au moins une consonne isolée, s’il s’agit d’une abréviation, entourez-là s’il vous plaît de balises et . Vous ne comprenez pas cette erreur ? Copiez-collez votre message dans Reverso pour vous aider à le corriger.

Philippe

julio1104 · #5

Bonsoir quentinr34 (et philippe),

J’ai lu avec très grands intérêts ces messages sur Beziers mais je reste sur ma fin car je ne connais pas la suite. Avez vous sauté le pas?

J’envisage moi aussi de faire quelques chose sur cette ville mais je suis qu’au tout début de la démarche alors des avis ne seront pas du luxe ! lol

Merci à vous

Philippe30 · #6

Bonjour Julio,

Suite à votre demande voici la copie de ma réponse par mail pour ceux qui sont interessés par Béziers.
Je dirais que Béziers est une ville ou il y a de bon rendement par contre il faut bien choisir le quartier.

L’offre de travail est faible en centre ville et les personnes qui se logent sont souvent au RSA avec des aides de la CAF.

Je crois comprendre que vous habitez dans l’Aude ?

Il faut toujours viser un cash flow positif pour cela il faut un rentabilité de 12 % minimum ( loyer annuel / prix achat ) * 100

Cette démarche de cash flow positif est indispensable pour payer le foncier , les imprévus , les vacances locatives etc …

Cela permet de disposer d’une situation saine pour un prochain achat

Les premiers sur Béziers vont probablement être situé dans le centre historique qui est moche , il faut plutôt viser l’avenue Clemenceau , Albert 1 qui sont proche des Allées Riquet dans des prix raisonnables et pas trop mal fréquentés.

Dans tout les cas il faut aller sur place et se promener à pied , faire le tour des agences , visiter et poser des questions afin de sortir le vrai du faux

A titre personnel j’ai pris un immeuble à 45K€ avec 1 T2 et 1 T3 qui me rapporte 850 € par mois pour 350 € d’emprunt.
Suite aux travaux que j’ai réalisé sa valeur à doublé
Il est actuellement loué avec paiement CAF à 80 %

Dans 8 ans j’aurais récupéré le montant emprunté et je pourrais le revendre ou le conserver

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (20/08/2017 08h29)

quentinr34 · #7

Bonjour messieurs

Je n’ai finalement pas sauter le pas sur béziers mais pas a cause de la ville en elle même mais a cause de sa situation géographique. S’agissant de mon premiers investissement et habitant sur montpellier j’ai préférer realiser un premier achat sur une ville plus proche.

Comme nous pouvons le comprendre dans le message de Philippe, le foncier sur béziers est vraiment peu chère. Pour des biens à renover il est assez facile de trouver des choses à moins de 800 euros/m2. Je pense cependant qu’il faut être vraiment vigilant sur l’emplacement du bien. Dans vos recherches vous remarquerez que des biens reste a la vente plusieurs mois malgré de très faibles prix …

Je pense que béziers offre de belle perspectives, la ville est en pleine mutation mais attention tout de meme a l’offre qui a l’air légèrement supérieur a la demande avec une population assez pauvre. Peut être que proposer des prestations de qualité pour attirer une clientèle de "meilleur qualité" serait la solution.

Pour conclure je pense que c’est une ville qui offre de belle rentabilité… Avec un peu de précaution vous pourrez y faire de bonne affaire.

mad97430 · #8

Bonjour quentin,

Ou en etes vous aujourd’hui ?
Avez vous totalement Béziers ou tout autre projet ?

Merci, au plaisir

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