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#1 02/08/2017 10h28

Membre (2017)
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Bonjour,

Je suis un jeune profane en matière de prêts immobiliers et je suis en passe de constituer mes premières demandes de prêts. J’aurais aimé avoir quelques avis de personnes plus expérimentées.

Mon projet en deux mots : un investissement locatif de 65000€ que je souhaite financer à 110% (~71300€) sur 20 ans.

Je bosse en banque mais ma banque ne me propose qu’une durée maximale de 15 ans (pour du locatif) à un taux d’intérêt attractif de 0,89% (+0,21 d’assurance), soit une mensualité de 430€ (assurance comprise) => c’est trop pour moi.
Le prêt serait modulable sans frais à N+1 pour prolonger sa durée de 3 ans, ce qui donnerait grosso-modo du 18 ans avec une mensualité de 353€, d’après la conseillère car je ne retrouve pas ces chiffres de mon côté. Je dis "serait" car la conseillère n’avait pas l’air très sûre d’elle… Vous pouvez me confirmer que ce genre de pratique est chose courante ? le taux reste inchangé ?

Du coup, je suis quand même allé voir la concurrence par le biais de Meilleurtaux.com. La caisse d’épargne vient de me contacter pour me proposer un RDV et m’annonce une offre de crédit sur 20 ans à un taux de 1,70% qui intégrerait une remise exceptionnelle (lol?), soit 350€/mois hors assurance ! Ce taux me paraît élevé pour l’heure d’aujourd’hui, non ?

Ne proposer que du 15 ans max pour du locatif, ça me parait ahurissant. Que feriez-vous à ma place ? Malgré une durée plus courte, j’ai l’impression que la différence de taux est telle qu’il vaut mieux passer par du 15 ans + 3, quitte à payer un peu plus en mensualité la première année. Mais j’ai une certaine appréhension quant à la réelle possibilité de moduler le prêt après la première année, c’est quelque chose le légal ou propre au contrat de prêt ?

D’avance merci pour vos retours !

Mots-clés : crédit, immobilier, taux

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#2 02/08/2017 11h01

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La modularité du prêt est un acquis une fois signé donc vous n’avez pas de soucis à vous faire. Assurez-vous bien des conditions, que le taux ne bouge en aucun cas et mettez-vous d’accord avec la conseillère pour obtenir le même résultat qu’avec vos calculs.
Ca vaut le coup de rembourser un peu plus au début, si vous faites la comparaison du montant total des intérêts de l’opération, vous verrez que vous y gagnez pas mal par rapport à l’autre proposition.
A vous de provisionner le nécessaire pour la première année.

Dernière modification par kc44 (02/08/2017 11h02)


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#3 02/08/2017 15h43

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Bonjour Dicci,

La modulation du prêt est possible pour la plupart des établissements bancaires.
Et normalement sans frais jusqu’à 2 ou 3 ans de modulation (selon les banques).

C’est un excellent point car comme vous le dites on peut avoir un crédit de 18 ans avec un taux d’intérêt de 15 ans (or normalement un prêt de 18 ans standard aura un taux supérieur à un prêt de 15 ans).

Pour réduire la mensualité du prêt vous pourriez aussi demander un prêt gigogne. Voici une calculette pour simuler cela.

Au plaisir,

Bruno


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#4 04/08/2017 10h49

Membre (2017)
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Bonjour et merci pour vos retours.

Effectivement, je me tourne vers le prêt à 15 ans que je modulerai par la suite pour augmenter sa durée à 18 ans. La première année "à mensualité élevée" ne posant pas de problème.

En revanche, niveau fiscalité, je me pose une question sur la déduction des intérêts de l’emprunt après modulation dans le cadre d’un LMNP au réel.

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#5 04/08/2017 10h58

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Dicci, vérifiez bien. Souvent, la clause d’allongement est également plafonné à la durée initiale du prêt. Donc vous ne pouvez allonger que d’un an tous les ans. Et non pas de 3 ans après 1 an.
Il vous faudra donc supporter une mensualité plus élevé pendant 3 ans.

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#6 04/08/2017 11h06

Membre (2012)
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Bonjour,

Je veux partager mon expérience.
J’avais un prêt au Credit Agricole, la garantie utilisée est l’hypothèque . la modulation se fait facilement sur simple rendez-vous .

J’ai un autre prêt dans une autre Banque,la garantie utilisée est l’hypothèque . Lorsque j’ai demandé à moduler le prêt, ça n’a pas était aussi facile. La Banque fait étude ( demande des documents : relevé de compte des autres banques), rien ne dit que c’est favorable. Ensuite, je passe chez le notaire pour modifier la durée de la garantie, et des frais sont engagés par la même occasion .

Pour la petite histoire, j’ai décidé d’aller ailleurs, je fais le tour des banques pour racheter mon prêt .

Je conseille de vous renseigner avant, si c’était à refaire je n’irais pas dans la 2ème Banque .

FatFlex

Dernière modification par FatFlex (04/08/2017 11h18)

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#7 04/08/2017 12h04

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Je pense que c’est avant tout aux conditions du prêt qui dans le premier cas permettaient la modulation et dans le 2nd cas non. Dans ce cas oui c’est harassant de devoir modifier l’hypothèque, repayer la publicité foncière etc… Chose que vous aurez à faire de toute façon en changeant d’établissement.


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#8 04/08/2017 13h39

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@Kabal Effectivement, j’ai également lu ça quelque part. La conseillère m’a bien dit qu’il était possible d’allonger la durée de 30% dans la limite de 3 ans, et ce à partir de N+1. Mais bon, ce sera à bien vérifier sur le contrat… Merci pour le rappel en tous les cas

@FatFlex Je pense que votre premier cas s’approche du mien (même banque). Il m’a été précisé que la modulation se faisait sans condition et sans frais de dossier, sur simple demande. Merci pour votre retour d’expérience qui confirme ce qui m’a été dit !

Vous ne savez pas si cela a un impact sur la déduction des intérêts sur les recettes en LMNP réel ?

Dernière modification par Dicci (04/08/2017 13h40)

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#9 04/08/2017 13h48

Membre (2011)
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Ne pratiquant pas le LMNP, ce sera sur la base de ma mémoire.
Mais il me semble que vous ne pouvez pas déduire plus d’intérêt que le prêt initial.
Si sur votre prêt sur 15 ans, vous avez 1000€ d’intérêt à déduire et si sur 18 ans, vous en 1500€. Vous ne pourrez déduire que les 1000 premiers euros. Le reste n’étant pas accepté par le fisc.

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#10 04/08/2017 13h49

Membre (2012)
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Surin a écrit :

Je pense que c’est avant tout aux conditions du prêt qui dans le premier cas permettaient la modulation et dans le 2nd cas non. Dans ce cas oui c’est harassant de devoir modifier l’hypothèque, repayer la publicité foncière etc… Chose que vous aurez à faire de toute façon en changeant d’établissement.

C’est écrit dans le contrat de prêt. La modulation est prévue dans le deuxième cas, l’option est possible après deux ans .

Dicci a écrit :

Vous ne savez pas si cela a un impact sur la déduction des intérêts sur les recettes en LMNP réel ?

Je n’ai aucune connaissance sur la fiscalité pour LMNP réel .

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Favoris 1   [+1]    #11 04/08/2017 14h26

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Dicci a écrit :

En revanche, niveau fiscalité, je me pose une question sur la déduction des intérêts de l’emprunt après modulation dans le cadre d’un LMNP au réel.

Vous ne pouvez en aucun cas déduire une mensualité supérieure à celle déduite lors du premier exercice fiscal.
Vous devez par contre déclarer le montant exact des intérêts remboursés si ceux baissent.


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#12 04/08/2017 14h55

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Est-ce le total mensuel ou le total à terme qui ne doit pas être supérieur?

Exemple: il me restait 2 ans de pret à 3,8%, je l’ai fait racheter sur 12 ans à 1,10%. Mes intérêts mensuels seront forcément moindre, mais la somme totale des intérêts sera supérieure à celle initialement prévu vu que le prêt se rallonge de 10 ans.
Les intérêts sont ils alors déductibles?

Désolé pour le petit hors sujet

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#13 04/08/2017 15h03

Membre (2017)
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DDtee a écrit :

Vous ne pouvez en aucun cas déduire une mensualité supérieure à celle déduite lors du premier exercice fiscal.
Vous devez par contre déclarer le montant exact des intérêts remboursés si ceux baissent.

Merci pour votre retour, du coup je me pose une question proche de celle d’afloman. Après modulation du prêt, sans changement de taux, les intérêts payés mensuellement ne pourront qu’être équivalent ou plus bas à ceux de la première année. Par contre, ils seront étalés sur une durée plus longue, et in fine, la somme totale des intérêts sera plus importante. Sont-ils déductibles jusqu’au bout ?

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#14 05/08/2017 13h58

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Quelques secondes de recherche dans le moteur de recherche et voilà le sujet déjà discuté avec toutes les réponses Traitement fiscal d’un rachat de crédit locatif ? c’est pas formidable wink ?


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#15 06/08/2017 00h34

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Sauf erreur de ma part ce sujet fait référence à la catégorie des revenus fonciers, qu’en est il de la déductibilité des IRA, frais de dossier et nouveaux intérêt sous le régime LMNP? C’est dailleurs l’ouverture laissée par le dernier message de ce sujet.
Si quelqu’un possède une expérience à ce sujet merci grandement de la partager.

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#16 07/08/2017 10h29

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Si la modulation de durée est acceptée, faut il renégocier l’assurance où est elle prolongée automatiquement ?
Car depuis la souscription du crédit j’ai eu un problème de santé qui me ferait probablement être refusé par une assurance mais j’aimerai moduler la durée de mon prêt (en la rallongeant).

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#17 07/08/2017 21h47

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Bonjour,

Avec une assurance déléguée, une fois votre modulation effectuée vous joignez votre nouveau tableau d’amortissement et l’assurance s’ajuste.

L’article L113-4 du code des assurances vous oblige à déclarer votre ennui de santé sous peine de nullité du contrat.


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

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#18 07/08/2017 22h29

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Je ne connaissais pas cette obligation.
En plus ma banquière est au courant de mon accident et ne m’a pas parlé de cela.

Dernière modification par eureka38 (08/08/2017 10h33)

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#19 08/08/2017 12h06

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Kabal a écrit :

Ne pratiquant pas le LMNP, ce sera sur la base de ma mémoire.
Mais il me semble que vous ne pouvez pas déduire plus d’intérêt que le prêt initial.
Si sur votre prêt sur 15 ans, vous avez 1000€ d’intérêt à déduire et si sur 18 ans, vous en 1500€. Vous ne pourrez déduire que les 1000 premiers euros. Le reste n’étant pas accepté par le fisc.

Ceci n’est pas vrai pour du LMNP, les charges réelles sont retenues même en cas de renégociation.

Donc pas de souci pour prolonger votre prêt de x années.

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