Comment prouver l'usage d'un immeuble pour faire de la location saisonnière ?

DrMinimal · #1

Bonsoir,

pour pouvoir faire de la location saisonnière dans certaines villes de plus de 200 000 habitants, il est demandé de prouver que l’immeuble est à usage "autre que d’habitation", faute de quoi une compensation (transformation d’un local commercial de surface et emplacement équivalent) peut être exigée.

Pour un immeuble construit avant 1970, il faut prouver qu’il était à usage "autre que d’habitation" au premier janvier 1970.

Jusqu’à récemment, il était possible de demander une copie de la déclaration faite à l’administration fiscale par tous les propriétaires au premier janvier 1970, mais la direction générale des finances publiques aurait apparement décidé récemment de ne plus indexer ces déclaration, les rendant donc inaccessibles (c’est malin…).

Dans mon cas particulier, j’achète un immeuble à destination d’hébergement hôtelier (immeuble donc construit pour un usage autre que d’habitation), qui était encore récemment exploité comme hôtel meublé (usage autre que d’habitation). S’il semble évident qu’il y a eu une continuité dans l’usage de l’immeuble entre sa construction et mon acquisition, je n’en ai malheureusement pas la preuve formelle si l’administration décidait de venir me chercher des noises.

Comment peut-on dans ce cas prouver l’usage d’un immeuble au premier janvier 1970? Existe-t’il des notaires ou avocats spécialisés ayant accès à des bases de données (comme celle des titres de propriété) susceptibles d’effectuer une mission de recherche rémunérée? D’autres moyens?

Bien à vous,

Dr. Minimal

Mots-clés : affectation, location saisonnière, usage d'un immeuble

Surin · #2

Déjà les informations présentes dans le titre de propriété devraient vous aiguiller. Il y a de plus la liste des ventes précédentes s’il y en a eu avec j’imagine la destination des locaux donc c’est à votre notaire de vérifier ces points avec vous avant toute proposition.
S’il y a un règlement de copropriété, idem, chaque lot est désigné.
Quid de la taxe d’habitation?

Au vu des questions que vous posez, j’ai l’impression qu’il vous manque un tas d’informations sur cet immeuble que seul vous pourrez obtenir, notamment son classement.
Dans quel cadre se fait cette vente?
Les documents qui doivent vous être remis avant toute signature de compromis sans le cadre de la loi ALUR devraient vous apporter quelques réponses.

Iqce · #3

Bonjour,

Si je comprends bien (je cite), vous achetez un " un immeuble à destination d’hébergement hôtelier (immeuble donc construit pour un usage autre que d’habitation), qui était encore récemment exploité comme hôtel meublé (usage autre que d’habitation). "

Donc un ERP ; vous trouverez la confirmation en mairie, en Préfecture ou au SDIS, cet immeuble apparaissant forcément dans les listing ERP avec toutes les contraintes administratives qui s’y rattachent (visites de sécurité par exemple).
Jusqu’à 1970 ? A voir…

Dernière modification par Iqce (07/08/2017 09h25)

DrMinimal · #4

Bonjour,

@Surin: au contraire, je pense avoir mené une enquête assez approfondie sur le sujet: dans mon cas le titre de propriété n’aide pas: l’immeuble est détaillé en cinq lignes, et il n’est fait référence ni à la destination ni à l’usage (c’est le titre de propriété d’une SCI qui achetait alors plusieurs immeubles, celui que je rachète étant le plus petit).
Il n’y a pas de copropriété (donc pas de règlement de copropriété).
La taxe foncière est muette sur le sujet, et la société qui louait et exploitait le bien ayant été expulsée, je ne pourrai pas récupérer les documents de la taxe d’habitation.

J’ai récupéré l’extrait de matrice cadastrale auprès de l’administration, qui indique bien que l’immeuble est "affecté" autrement qu’à l’habitation. Le problème est que "l’affectation" (ancien nom pour "l’usage") n’est pas attachée à l’immeuble mais à son occupant, sauf si cette affectation était déjà en cours au premier janvier 1970. Donc si un jour l’administration me demande de prouver que l’immeuble est à usage autre que d’habitation c’est la date du premier janvier 1970 qui fait foi, d’où ma question.

Le raisonnement de mon notaire est que puisque l’immeuble était à usage autre que d’habitation lors de l’achat (hôtel), alors il n’y a pas de soucis pour continuer d’y exercer une activité commerciale (pas besoin de demande de changement d’usage).
Ayant l’impression de commencer à en savoir plus sur le sujet que mon notaire, c’est soit que je me pose trop de questions (possible, mais vu le montant en jeu c’est plutôt sain), soit que je dois changer de notaire.

Edit: cette vente se fait suite à l’expulsion de la société exploitant l’hôtel par la SCI, et j’achète en nom propre.

@Iqce: merci, mais je pense que vous faites référence à ma question sur l’autre file. Je suis assez convaincu que le bien est un ERP, la question étant justement comment le prouver, et comment supprimer le statut d’ERP dès lors que l’activité ne relève plus de la réglementation sur les ERP .

Je relance donc ma question: hors la déclaration de 1970 qui n’es plus accessible auprès de l’administration fiscale, connaissez-vous un moyen, ou des professionnels capables de prouver l’usage d’un bien au premier janvier 1970?

Bien à vous,

Dr. Minimal

Dernière modification par DrMinimal (07/08/2017 22h29)

Isa6068 · #5

Bonjour,
Si c’était bien un hôtel, sans doute a -t-il été référencé dans des listes du "syndicat d’initiative" ou de l’office de tourisme de l’époque ? Je suppose que vous ignorez le nom qu’il portait, sinon ce serait plus facile … Mais en demandant aux voisins, ou avec l’adresse ? Donc une recherche dans les archives municipales, bibliothèque, journaux vous permettrait peut-être de tomber sur une preuve de l’activité commerciale du bâtiment.

Iqce · #6

@Drminimal : OK, je vous réponds sur l’autre file pour plus de clarté.
Mais j’irais interroger SDIS et prefecture, et il faut une DP (à minima, à cause de l’enseigne) pour supprimer le statut il n’y a aucun doute là dessus puisque le Code de l’Urbanisme à prévu le cas.

Dernière modification par Iqce (08/08/2017 09h35)

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