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#1 19/05/2012 21h20

Membre (2012)
Réputation :   4  

La vente à terme d un bien immobilier est une vente pas comme les autres. Elle se conclue forcément devant notaire mais l’acheteur ne s’acquitte que d’un bouquet et verse au vendeur une rente mensuelle pendant un nombre de mensualités définies (sur 10,15 ou20ans).

Avantages : pas de frais de banque, ni de taux d intérêts ==> plutôt alléchant !

Personnellement j’ai récemment été tenté par un immeuble locatif en vente à terme. Tout petit bouquet (20.000€) + rente inférieure au montant des loyers encaissés.

Que pensez vous de ce type de vente ( ou d’achat) ?

Avez vous des expériences à partager?

Quid d’une revente du bien avant le terme ?

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#2 23/05/2012 09h34

Membre (2012)
Réputation :   1  

je suis un peu comme toi , je regarde ce type de placement , j’attends d’eventuelles reponses avec impatience .
ce que j’en pense , c’est que si tu ne possedes que la nu proprieté durant 10 ou 15 ans   , il me semble que cette investissement sort de ton calcul isf durant cette periode ;
de plus , le prix est moindre qu’en effectuant un achat  dans un cadre "normal".

la difference par rapport à un viager libre ou occupé , c’est que tu recuperes l’ususfruit de ce que tu as acheté apres la  periode determiné au depart .

Dernière modification par lise35 (23/05/2012 10h55)

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#3 23/05/2012 10h19

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

Je ne connaissais pas cette possibilité, mais ça se rapproche du viager sur le principe (bouquet + rente)

Quel est l’intérêt pour le vendeur si les loyers sont supérieurs à la rente ?


Left the Rat Race in 2013

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#4 23/05/2012 10h35

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   516  

Bonjour,

Je ne connaissais pas ce mode de vente mais l’intérêt que je vois est de se décharger de la gestion locative et de s’assurer un revenu mensuel sans risque d’impayés.
C’est aussi une forme d’engagement de l’acheteur qui n’est pas assujetti au décès du vendeur comme dans un viager , c’est mieux en terme de calcul de rentabilité.

Il faut voir les modalités du calcul du bouquet et de la rente en fonction de l’age du vendeur.

Philippe


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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#5 23/05/2012 11h05

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   516  

J’ai fait des recherches sur internet  sur le sujet :

vivolta.com - de beste bron van informatie over vivolta.

Le viager et la vente à terme sont de plus en plus prisés. Ils permettent aux vendeurs de compléter leur retraite et aux acheteurs de faire des affaires, malgré la hausses des prix de l’immobilier. Alors que le viager lie l’acheteur et le vendeur à vie, la vente à terme est un contrat défini dans le temps. Lorsque l’acheteur a payé le nombre de mensualités convenu, il devient propriétaire. Le vendeur a néanmoins un droit d’occupation à vie.

Comme pour le viager, la mise de départ (le bouquet) d’une vente à terme est calculée en fonction de l’âge du vendeur ; elle peut être nulle. Plus le vendeur est âgé, plus le bouquet est élevé. Quant à la rente, elle est alignée sur le coût de la vie publié par l’INSEE.
Si le vendeur meurt avant la fin de la vente, ses héritiers perçoivent la rente jusqu’à son échéance. La vente à terme est donc une bonne alternative au viager pour les vendeurs qui ne veulent pas désavantager leurs héritiers. En cas de décès de l’acheteur, ses héritiers doivent continuer à payer ou revendre le bien immobilier.

Une fiscalité avantageuse

La rente viagère est considérée comme un revenu foncier, elle est donc imposable. Les mensualités de la vente à terme sont au contraire exonérées de l’impôt sur le revenu. Le paiement de l’impôt foncier ainsi que les éventuels travaux décidés par la copropriété sont à la charge de l’acheteur.

Le viager ainsi que la vente à terme sont plus des placements financiers que des transactions immobilières. Ses placements sont à privilégier à condition de ne pas avoir l’intention d’habiter le bien acheté.

Il semblerait que la fiscalité soit avantageuse car les revenus perçus au titre du vente à terme ne sont pas imposable.
Je suppose qu’il ne sont pas imposables car faisant parti du montant de la vente.
En fait la vente à terme est une forme de crédit que l’on accorde à l’acheteur sur une durée définie.

Mode de vente à envisager pour les gros patrimoines

Philippe


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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#6 23/05/2012 14h29

Membre (2012)
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Le plus intéressant (pour moi au moins) et de savoir quoi en penser en tant qu’acheteur.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#7 23/05/2012 15h19

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

Pour un acheteur ça a l’air de n’avoir que des avantages, vous achetez un bien avec un crédit sans intérêts. Les loyers augmenteront chaque année, vos mensualités resteront fixes. Je ne vois pas d’inconvénients.


Left the Rat Race in 2013

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#8 23/05/2012 15h37

Membre (2012)
Réputation :   88  

un investissement garanti sans risque et a rendement intéressant ?
Y’a pas un loup quand même ?


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#9 23/05/2012 18h58

Membre (2011)
Réputation :   35  

Classiquement, la rente est aussi indexé dans le cadre d’une vente à terme donc pas d’intérêts 0. De plus dans une vente à terme on ne récupère pas forcément le bien à la fin de la vente à terme, il peut y avoir aussi une jouissance du bien jusqu’au décès de la personne (les versement s’arrêtent mais la personne occupe toujours le bien). La fiscalité de la vente à terme peut paraitre avantageuse, mais il ne faut pas oublier qu’on a en quelque sorte payé cette fiscalité sur le montant de la plus value (qui inclue le montant des versement programmé).

Dernière modification par yannou77 (23/05/2012 18h59)

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#10 31/07/2017 15h04

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
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Bonjour,

je m’intéresse à ce montage avec l’idée de payer en 3 ou 4 fois.

Cela permettrait de rendre rentable des biens hors marchés. Un bien vendu trop cher mais n’engendrant pas (ou peu) d’intérêt d’emprunt sur les premières années, pourrait devenir rentable.

Des retours depuis 2012?

Cordialement.


Parrainage Direct Énergie: 101 208 555

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#11 01/08/2017 04h37

Membre (2016)
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Il me semble que la jurisdrudence estime que cette activité (vente à réméré) est réservée aux professionnels. (je n’arrive pas à retrouver la source, désolé).
C’est une activité qui nécéssite d’être propre juridiquement avec les bonnes clauses.

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#12 01/08/2017 06h51

Membre (2014)
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@niceday
Il y a un différence entre la vente à terme (qui revient à un crédit vendeur) évoqué ici et la vente en réméré (portage / vente avec option d’achat).
Pour le réméré, je pense pas que ce soit réservé aux pros, car il y a toujours des sites qui propose ce type d’investissement.


Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

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[+1]    #13 01/08/2017 07h33

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Pruls a écrit :

Cela permettrait de rendre rentable des biens hors marchés.

Un bien vendu trop cher(…)

Il n’y a pas de miracle, un bien vendu trop cher reste trop cher.

Toutes les fois où j’ai vu des annonces pour du viager ou de la vente à terme, j’ai trouvé que les prix étaient très élevés. L’argument du vendeur semble être le suivant "vous ne payez qu’un bouquet puis une rente, ce qui n’est pas beaucoup d’argent à sortir (en apparence), alors acceptez que ça soit basé sur une valeur du bien située dans la fourchette très haute du marché".

Un bien vendu trop cher mais n’engendrant pas (ou peu) d’intérêt d’emprunt sur les premières années, pourrait devenir rentable.

Un emprunt à la durée habituelle (20 ans) et aux taux actuels coûte, en intérêts et assurance, en année médiane : 1 à 1,5 % du prix du bien. Disons 1,3 %.
Au réel (BIC ou revenus fonciers), les frais d’intérêts et d’assurance sont des charges déductibles. Si vous êtes à 30 % de TMI vous économisez 45,5 % de cette somme. Ainsi les 1,3 % ne vous coûtent que 1,3 % x 55 % = 0,715 %.

Vous dites qu’une vente à terme permet d’économiser les intérêts et l’assurance du prêt. Mes calculs montrent que cela ne vous fait gagner que 0,7 % de rentabilité nette. Ce faible avantage est très insuffisant pour compenser un "bien vendu trop cher".

Dernière modification par Bernard2K (01/08/2017 08h03)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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