Zhole : étude de cas immobilier (projet statut SCI en réflexion)

Bonjour Bernard2K et merci pour tous ces points soulevés, je vais tenter d’y apporter des précisions.

Bernard2K a écrit :

- caractère difficilement réversible de la mise en commun du patrimoine. Quid en cas de séparation ?

Je pense que les statuts peuvent répondre à ce point avec une clause de dissolution appropriée en cas de séparation (rupture du PACS). Mais c’est un point supplémentaire à traiter. Merci.

Bernard2K a écrit :

- il me semble qu’il y a imposition de la PV lors de l’apport pur et simple des immeubles à la SCI.

L’apport en nature est exonéré à la constitution. Par contre, il y a des droits d’enregistrement si l’apport intervient après la constitution de la SCI.

Bernard2K a écrit :

- formalisme : statuts, AG annuelles, etc.

Je le fais déjà pour une SARL, ca ne me fait pas peur.

Bernard2K a écrit :

L’IS apporte son lot de problèmes :
- déjà, l’option est irrévocable
- coût et complexité de la tenue d’une comptabilité de type entreprise
- droits de mutation de 5 % sur l’apport d’un immeuble d’un particulier à une SCI IS
- si vous utilisez à titre gratuit la RP et la résidence secondaire, il semble que "L’avantage en nature que constitue la mise à disposition gratuite du bien géré doit être évalué, imposé chez l’associé qui occupe ce bien dans la catégorie des revenus mobiliers et comptabilisé par la SCI comme un produit imposable. En contrepartie, les charges de cette SCI sont déductibles." Source :
Occupation à titre gratuit ou onéreux - Creation SCI
- Une SCI IS qui comporte la résidence principale de ses sociétaires peut facilement être suspectée d’abus de droit (=opération dans le seul but d’éviter l’impôt)
- imposition très importante sur la PV en cas de revente de l’immeuble (à cause de la déduction des amortissements déjà comptabilisés). Oubliez la PV du particulier, que ce soit sur le terrain ou autre, c’est la PV des sociétés IS qui s’applique.
- j’ai un gros doute sur l’éxo de PV de cession de la RP lorsqu’elle est détenue par une SCI IS.

En effet, de nombreux commentaires divergent sur l’intégration d’une RP en SCI. Normalement, comme nous l’occuperons à titre gratuit, l’abattement reste valable en cas de session.
Concernant l’avantage en nature, j’ai du mal à voir sachant que nous occuperons à titre gratuit en payant nous meme nos charges sans les passer en SCI évidement.
Pour l’ABS, je pense que nous sommes tranquille car le but est principalement de constituer un patrimoine à 2 et une transmission en sécurité sans les risques de l’indivision. Dans tous les cas, je pense faire un rescrit fiscal avant constitution avec copie des statut en draft + autres docs.
Le dernier point et la suppression des 30% pour l’ISF que je viens de voir.

Bernard2K a écrit :

Il me semble que vous devriez étudier très attentivement les conséquences de votre projet :
- coût à la création (frais de formalités, de conseil, droit de mutation sur l’apport des immeubles, etc)
- frais de fonctionnement (coût de la compta,..) ; fiscalité en fonctionnement : CFE peut-être, imposition IS, imposition des dividendes.
- droits de mutation et imposition sur la PV lors de la donation de parts à vos enfants.
- imposition si vous ou vos enfants décidez de revendre un bien appartenant à la SCI (notamment imposition sur la PV).

Oui, ça a un coût c’est certains. Mais vous venez de me donner l’idée de d’abord passer en SCI IR. Car l’IS ne sera interessante seulement lors de l’acquisition à moyen terme pour amortissement du bien et les autre biens loués. Par contre, pendant la phase d’IR, les travaux d’extension devront s’étaler pour créer du déficit … je vais créer un planning d’investissement.

Bernard2K a écrit :

Attention au fait que les spécialistes qui maîtrisent l’ensemble de ces sujets sont rares : les notaires connaissent bien les SCI IR et leurs conséquences sur la transmission ; sans doute nettement moins bien les SCI IS. Les experts-comptables savent faire la compta d’une structure IS mais risquent d’être assez dépourvus sur les sujets spécifiques "SCI" et patrimoniaux.

Je suis bien d’accord c’est pourquoi, je me forme moi même avant validation notaire/expert comptable.

Bernard2K a écrit :

Je vous encourage à étudier également l’alternative nettement plus simple :
- vous restez chacun propriétaires de vos biens en propre
- vous faites chacun un testament léguant l’usufruit du ou des biens dont vous voulez qu’il reste au conjoint survivant, léguant aussi possiblement des biens ou une somme d’argent pourvu que cela respecte la réserve. Sachant que vous êtes pacsés, il n’y aura pas de droits de mutation sur ces transmissions (même exonérations que les conjoints mariés, mais pas de droit automatique de transmission donc testament obligatoire).
- vous faites ensuite des donations chacun à vos enfants (en scindant les biens et en démembrant au besoin la propriété pour viser peu ou prou une valeur de 100 k€ par donation et par enfant).

C’est aussi une solution sachant que nous devons respecter la quotité disponible. Comme nous avons 2 enfants chacun, on ne doit pas dépasser 1/3 du patrimoine chacun dans ce testament. A étudier.

Après réflexion, une autre solution serait le mariage (sic !) avec un contrat de mariage de séparation de biens contenant la création d’une communauté avec les 2 biens pré cités. Au décès, le conjoint survivant aura la possibilité de demander l’usufruit à 100% de la communauté et pas de paperasse … mais il va rester l’indivision à la succession …
je vais étudier ce point aussi.

Bon, la solution est loin d’être définitive, encore merci pour vos points qui me guident dans ma réflexion.

Olivier

L’abattement ISF pour la RP dans une SCI ne fonctionne pas qu’elle soit IR ou IS.
Comme B2K, j’émets plus que des doutes concernant l’exo PV pour une SCI IS car ce n’est plus vous le proprio mais une personne morale.

Je trouve que votre montage est trop complexe pour votre besoin:

*Contrat mariage en séparation et clause préciput sur RP ou autre bien

*Donation dernier vivant si vous ovulez dépassez les 100% Usufruit.

*Achat des nouveaux bien en SCI IR, avec rédaction clause agrément et sortie des parts pour que le conjoint survivant obtienne 100% usufruit sur les parts du conjoint et tjs pleine propriété sur ces parts.

Bonjour,

Je prends note de vos commentaires et je vais retourner à mes références pour finaliser une solution que je ne manquerai pas de poster.

Olivier