Achat d'un studio pour le louer sur AirBnb ?

Joris54 · #26

Je me permets d’ajouter un avis positif à votre projet.

J’ai effectué un projet similaire avec une bonne réussite.

Studio acheté à 3km de Nancy-centre environ 28000, soit environ 120€/mois sur 20 ans
Loyer perçu de 600€ en moyenne (record à 750€). Le rendement est confortable.
95% d’occupation

Par contre, pour ce type de studio:
- Beaucoup de demande de 1 jour ou 2
- Il faut une très très bonne réactivité
- Activer la demande instantané
- Pas de caution/ ni d’état des lieux

Dans 90% des cas le ménage est fait, sans même en parler. L’avantage d’une petite surface, c’est qu’on peut la remettre en ordre très rapidement.

Le seul problème c’est une partie des seniors habitués aux hôtels. Il n’hésite pas à pourrir les commentaires, sur des éléments qui sont pourtant largement précisés dans l’annonce/photo, quand je vois ce type de public, je n’hésite pas à repréciser les termes de l’annonce.

Reste à déterminer la qualité de votre étudiant pour l’accueil. Ce type de service nécessite, à mon sens, communication et anticipation..

Dernière modification par Joris54 (09/07/2017 11h27)

Surin · #27

Je trouve vos chiffres incohérents:
95% de taux d’occupation cela donne 347 nuits par an ce qui est énorme. En combien de séjours?
600€ de loyer en moyenne soit 7200€ par an. Chiffre d’affaire brut pour vous ou bénéfice net?
Divisé par le nombre de nuit = 20,7€ par nuit.
Soit c’est net et c’est valable, soit c’est brut et je serais curieux de savoir combien vous en tirez en net.

"Dans 90% des cas le ménage est fait, sans même en parler."
Voulez-vous dire que les locataires font le ménage d’eux-même? Surprenant!

Joris54 · #28

Je ne sais pas trop quoi répondre. Je ne savais pas qu’il était de coutume de présenter les loyers net de charges. les montants présentés sont bruts effectivement.

De quelles charges parlez vous, imposition? CFE ? Taxe foncière? Eau, elec? PS? IR? Taxe de séjour?
La réponse attendu, je pense est la suivante:

Depuis l’augmentation de mes revenus et donc de mon imposition, le cash flow a réduit, il passera à 252€/mois en 2018. Soit l’équivalent de 2 de mes salaires à l’année. Le rendement est de 15.6% d’après l’excellent site rendementlocatif.com. Ça peut paraître peu pour certains, mais moi je suis encore un petit qui doit créer sa boule de neige.

Pour le nombre de nuitées, le prix est dégressif et varie de 18€(le mois) à 29€ (la nuitée) en fonction de la durée du séjour. Depuis peu, j’augmente progressivement les tarifs, par exemple +5€ pour la 3ème personnes.
Je trouve vos chiffres cohérents, la faiblesse des prix justifient je pense ce taux d’occupation.

Pour le temps de travail: il est de 20 min par location (hors réponse au site).. C’est un 15 ou 18m² (je ne sais plus), donc rapide à faire.

Pour présenter le nombre de séjours et donc le temps de travail, voici le calendrier Airbnb des 6 premiers mois de l’année, ce dernier ne tient pas compte:

- Des locations hors site (exemple: mois de mars loué en direct)
- Quelques habitués (amants? agent secret?) qui ne passent plus par le site
- Des demandes directs d’office du tourisme (Je cherche à développer cela, j’y travail donc ça aide pas mal.)

Autre point important, le rythme est facilement tenable car nous habitons à 2 min à pied du logement.

Nous avons un autre logement similaire à celui-ci encore plus proche de nous (la rue d’en face), nous réfléchissons à un second (et dernier investissement de ce type).

J’espère ne pas avoir pollué le message de base, en répondant aux questions ci dessus.

Surin · #29

Joris54 a écrit :
Je ne savais pas qu’il était de coutume de présenter les loyers net de charges. les montants présentés sont bruts effectivement.

De quelles charges parlez vous, imposition? CFE ? Taxe foncière? Eau, elec? PS? IR? Taxe de séjour?

Toutes les charges sauf votre imposition donc électricité, chauffage, charges de copro, internet s’il y en a un, TF, TA et de séjour.
En février vous avez 2 accueils/ménages, en avril 20 (?). C’est énorme. Alors ok un rouleau de PQ en février ça ne change rien mais si vous en avez pour 6euros en avril c’est 1% en net en moins, vous passez de 15% à 14% nets. Ca va vite et j’imagine qu’il y a d’autres produits d’entretien, gérez-vous les draps?

Joris54 a écrit :
Depuis l’augmentation de mes revenus et donc de mon imposition, le cash flow a réduit, il passera à 252€/mois en 2018. Soit l’équivalent de 2 de mes salaires à l’année.

Pas compris mais peu importe je pense, ce qui est intéressant c’est d’avoir les données inhérentes à l’appartement afin que chacun puisse se faire une idée par rapport à sa situation.

Joris54 a écrit :
Le rendement est de 15.6% d’après l’excellent site rendementlocatif.com. Ça peut paraître peu pour certains, mais moi je suis encore un petit qui doit créer sa boule de neige.

Vous avez une bonne base de 25% bruts, 15,6% nets, c’est excellent. Je me pose plutôt la question du prix de ce studio qui ne parait vraiment pas cher et sur le rendement net, avez-vous bien tout comptabilisé?
Si vous faites le ménage vous-même, ça ne vous coûte rien mais entre le faire 2 fois ou 20 fois dans le mois, ça change tout.

Joris54 a écrit :
Pour le nombre de nuitées, le prix est dégressif et varie de 18€(le mois) à 29€ (la nuitée) en fonction de la durée du séjour.

Je vous conseille un prix fixe par séjour (ex: 20euros) pour couvrir les frais fixes + un prix à la nuit quitte à le baisser un peu, ça vous fera un tarif dégressif et incitera les séjours plus longs.

Joris54 a écrit :
Pour le temps de travail: il est de 20 min par location (hors réponse au site).. C’est un 15 ou 18m² (je ne sais plus), donc rapide à faire.

Je n’y crois pas. Ménage et draps?
15 ou 18m² c’est important de le savoir, en effet ça ne change rien au temps passé mais si vous avez une cuisine, salle de bain, il y a bien des choses à gérer (vaisselle, siphon de douche, poussières…) je me demande comment vous faites en 20 minutes.

Merci pour vos réponses et le calendrier, vous avez un excellent remplissage, vu le prix à la nuit, ce n’est pas étonnant. Vous vous rendez certainement compte qu’avec des séjours de 1 nuit, ce n’est pas tenable toute l’année. Comment faites-vous pendant vos congés?

Bigbil · #30

Joris54 a écrit :
Pour le temps de travail: il est de 20 min par location (hors réponse au site).. C’est un 15 ou 18m² (je ne sais plus), donc rapide à faire.

20 min pour le ménage?

Je ne sais pas comment vous faites mais c’est déjà le temps que je mets pour faire la salle de bain, entre la javel, les parois de douche, le lavabo, les wc, laver les serviettes, en remettre…
Et ensuite, laver les draps, les sécher, les repasser et les remettre, là aussi je mets plus de 20 min…

Et là je n’ai pas encore passer l’aspirateur, les poussières, laver le sol, la cuisine, etc…

Bon certes, je ne suis pas le plus rapide de tous mais tout faire en 20min, c’est chaud.

Par contre, je suis déjà tomber en tant que voyageur dans un logement à toulouse, et
là je peux vous affirmer que le ménage n’avait pas durer plus que ce temps…

Bernard2K · #31

Bonjour,

Certes vous avez un bon revenu brut, et une rentabilité brute extraordinaire : 600x12/28000 = 26 %, mais c’est sans doute à relativiser :
- à combien vous est vraiment revenu l’investissement, avec frais de notaire, travaux, meubles, déco, etc. ?
- quel est le total de vos charges ? Déduit des charges, quel est votre revenu net ? Avec un prix de nuitée bas, la totalité des charges, y compris eau et électricité, vous bouffe sans doute une grande part du revenu. Ca dépend notamment de si vous faites appel un prestataire pour l’accueil, le ménage… Si vous faites vous-même, il est clair que ça prend du temps mais pas des euros, ce qui augmente le rendement net. En tout cas il me semble que vous auriez intérêt à augmenter un peu les tarifs quitte à remplir un peu moins.
- vous parlez de fiscalité à payer. Seriez-vous au micro-BIC ? Vous devriez regarder le réel simplifié : ça nécessite de prendre un expert-comptable mais ça vous permet déduire l’amortissement et les charges (à condition de bien garder toutes les factures) et ça devrait faire baisser votre imposition ; ça sera d’autant plus intéressant avec deux biens.
L’autre solution c’est le meublé de tourisme : ça fait des démarches mais après on peut déduire un abattement de 71 % contre 50 % pour le micro-BIC classique.

Joris54 · #32

Je ne pensais pas que mon rapide témoignage susciterai autant de réaction, je vais tenter de répondre au mieux.

Aussi, merci pour vos conseils. Nous pensons aussi à augmenter le prix, quitte à réduire le taux d’occupation.

Nous allons aussi procéder à un tarification différente selon les mois. Exemple:
Le mois d’avril est quasiment composé de nuitée unique, nous pensons faire +5€ sur la nuitée (soit environ 100 à 150 de plus). Cela s’explique par le nombre très important de concours (fonctionnaire étudiant etc..) qui se passe dans notre secteur. La pression locative est très importante sur cette période.
Et finalement, sur la période présentée, c’est le seul mois qui nécessite une présence importante.

Pour le temps de nettoyage:
- Je crois que c’est l’agencement du studio qui rend la tache aussi aisé, ajouter à cela des changements réguliers, le logement n’est jamais vraiment sale.
- J’ai des draps d’avances pour permettre le roulement, ces derniers sont lavés en même temps que mes lessives, donc temporellement cela ne me coûte qu’un mouvement de bras en plus.
- Le temps augmente par contre dans le cas de l’installation du lit enfant superposé. (c’est galère, d’où l’augmentation de +5€ pour une troisième personne.)

Pour l’investissement comme annoncé plus haut est de 27500€ pour être précis, frais de notaire inclus.
- Pour la surface, 15.74m², (il y a une petite terrasse non privative, mais personne n’y va donc j’ai posé une table et je me la suis approprié en douceur). Pour le rendement annoncée net j’ai volontairement gonflé les chiffres des charges courantes pour tenir compte des petits frais d’achats et petits imprévus. Donc je maintiens le rendement de 15.6% en version pessimiste.

J’ai eu 600€ de rafraîchissement, parquet flottant, fibre de verre, peinture. Malheureusement, ce bien n’est pas éligible au classement en meublé de tourisme.
Pour les meubles (200€), récupération + leboncoin , j’aurai acheté neuf si le réel LMNP avait valu le coup. Mais sur les simulateurs (monmeublé.com) ce n’est pas le cas. Même si à la base je suis comptable de formation, je passerai par ce site, si le réel devient intéressant.

Cashflow:
Une fois tout déduis, des impôts, cfe, tf, TS, elec, PS, IR, eau, assurance au papier wc en passant par l’antifourmis, je dégage 252€ de cashflow. Il suffit d’y ajouter le remboursement du capital +-100€/mois pour voir le gain.

J’ajoute 2 points: petites copro, charge quasi nul. Internet gratuit.

J’envisage un autre investissement de ce type (en cas de problème, le bien est plus facilement convertible en meublé pour étudiant si besoin), le réel LMNP deviendra certainement plus intéressant.

Pour résumé, A la relecture de mon post, je me rend compte que je ne suis pas un bon exemple. Plus qu’un investissement, c’est un job complémentaire qui me permet de me rémunérer à un taux horaire bien plus important que dans mon travail. (sauf le mois d’avril !). Ayant des revenus faibles, pour moi c’est rentable, mais je comprends que pour beaucoup d’entre vous, ça ne vaille pas temps de travail.

Dernière modification par Joris54 (10/07/2017 14h49)

Bernard2K · #33

200 € de meubles, c’est vraiment pas beaucoup. Sans avoir vu les photos, donc un peu au pifomètre je l’avoue, il y a peut-être quelque chose à faire côté ameublement/déco. Ca pourrait contribuer à motiver les gens malgré l’augmentation de tarif. Quelques bibelots de bon goût, des couleurs harmonieuses, il suffit parfois de pas grand chose. Un coup d’oeil extérieur d’une personne qui a le goût de ces choses-là pourrait peut-être aider (sans parler d’un décorateur professionnel bien sûr) ?

Après, je ne fais que des supputations, c’est votre appartement, c’est à vous de le savoir.

Surin · #34

C’est intéressant, merci pour toutes ces réponses.
Vous pourrez affiner vos tarifs en effet et faire en sorte qu’un mois comme le mois d’avril puisse vous rapporter 15 ou 20% de plus de façon à compenser la gestion mais cela vous convient ainsi et votre rentabilité est excellente donc cela laisse de la marge, du fait d’une région où l’immobilier est peu cher, avec une toute petite superficie, du passage et de la demande puisque vous arrivez à remplir.
Félicitations, je vous conseille de diversifier les sources de clients, vous le faites un peu en direct et via l’office du tourisme mais passez aussi par d’autres sites que Airbnb, cela vous évitera d’être trop dépendants d’eux.
Pour du 1 nuit je comprends que la caution soit compliquée à réclamer (surtout si elle fait 3 fois le prix de la nuit) mais envisagez d’en demander une pour les séjours à partir d’une certaine durée, c’est plus prudent.

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