Régularisation de charges très élevées : quelles contestations possibles ?

Bonjour
connaissez-vous le nom du syndic ?
Cette décision a du être prise en AG de copro en principe donc votre proprio devrait aussi pouvoir vous renseigner

@Caskman: le problème que vous dénoncez (charges locatives trop élevées), si c’est pérenne et si c’est bien la réalité et pas une perception erronnée de votre part, dans un immeuble appartenant en totalité à une personne physique ou à un institutionnel, n’a qu’une solution: vous déménagez.
Pas d’autre recours possible.

En effet, le propriétaire unique décide de tout et vous n’avez pas voix au chapitre. Pour des dépenses que la loi lui permet de répercuter entièrement sur les locataires, il est évident qu’il ne sera pas motivé pour réduire ces coûts le plus possible. Peut-être même qu’il est de mèche avec le prestataire et lui a dit (ou son gestionnaire, qui joue le rôle de syndic sans qu’il le soit juridiquement car ce n’est pas une copropriété, a dit au prestaire) "pour mon immeuble X vous me faites un prix de faveur et en échange j’accepte votre devis un peu cher pour mon autre immeuble, celui où habite Caskman".

Dans le passé, un syndic véreux pouvait même demander une surfacturation pour bénéficier ensuite d’une rétrocession de la part du prestataire. Mais il parait que ce genre de pratique a presque disparu …

Les seules limites à ces pratiques sont:
- le propriétaire supporte quand même ces coûts élevés et pas le locataire pour les appartements qui sont temporairement vacants (entre deux locations). Mais ce genre de vacance est rare et de courte durée à Paris par exemple.
- et surtout, si les charges deviennent vraiment excessives, le propriétaire aura  un peu plus de mal à relouer à chaque départ de locataire. Mais dans les zones tendues comme Paris, il relouera quand même.

Dernière modification par parisien (20/06/2017 10h52)

Bonjour,

Je me permets de faire un rappel de la position et des conséquences que vous subissez avant de me positionner à votre place.
Vous êtes locataire et vous payez les charges dépensées "théoriquement" au travers d’un compte de résultat mettant en évidence les dépenses au niveau d’un syndic de copropriété.
Les comptes ont été validés par une AG dans laquelle un quitus des comptes a été donné par les propriétaires physiques ou moraux (individuels ou institutionnels)
A partir du moment où le syndic a ses comptes approuvés, il va faire un appel de charge pour régularisation des comptes pour l’année et recalculer le prévisionnel de l’année qui suit avec un rattrapage potentiel sur l’année en cours.
En tant que locataire vous devez recevoir les justificatifs du propriétaire qui mettent en évidence la preuve de ces charges locatives (une partie). SI ces charges ne sont pas attestées ou suffisamment étayées, vous pouvez les contester et faire juridiquement le nécessaire pour faire valoir vos droits.

Dans la pratique le montant de la contestation si vous ouvrez une action juridique me parait totalement déplacé. La guérilla va donc consister selon moi à mettre la pression sur votre propriétaire. Ne souhaitant vous donner de conseils car je ne vous connais pas, tout dépend de votre capacité à monter le niveau d’adrénaline sans que ceci cause des effets secondaires néfastes à votre vie. Certaines personnes (dont peut être moi) excellent à cet exercice. D’autres doivent y renoncer car ils sont trop émotifs. La capacité à flirter avec la justice en mesurant l’importance de l’enjeux reste le point important pour récupérer tout ce que vous pouvez de manière passive selon moi.

En bref, si à l’amiable les attestations données sont insuffisantes (pas de réponses ou réponses léonines), je vous conseille de mettre la pression et de changer d’appartement. Si vous arrivez à obtenir des réponses qui vous conviennent où une entente avec votre propriétaire n’hésitez pas c’est mieux et ça vous évitera un déménagement.

Enfin si vous deviez déménager, n’oubliez pas de passer en mode passif car on vous doit sans doute une caution et frais divers. Dans le cas où la mésentente grandit avec votre propriétaire, essayez de toujours devoir en mode passif de l’argent à votre propriétaire. La justice n’est pas facile à mettre en place, elle coute chère et est peu réactive. Pour de petits montants, je déconseille la mise en place d’une action judiciaire.

Nota: Vérifiez quelle est votre charge moyenne au m2, il y a des abaques sur internet,

niceday a écrit :

Bonjour,
700€ mensuel pour l’entretien des parties communes dans un immeuble à Paris me parait dérisoire.
Je suis membre actif CS de mon immeuble. A titre de comparaison, pour un immeuble de 52 lots avec 2 halls, notre prestataire (prix de marché négocié après plusieurs devis) est à 24 000€/an soit 2000€/mois.
Il peut s’agir tout simplement d’une fin de contrat qui été trop avantageuse dans le passé pour l’institutionnel dénoncé par le prestataire (car les révisions de hausses sont encadrés également). Le nouveau contrat est donc forcément au prix de marché.

Il faut comparer ce qui est comparable. Nous sommes une petite copro de 19 lots.
Les parties communes sont petites, il n’y a pas de jardin. Et ce n’est pas à Paris intra muros.
En outre, les prestations n’ont pas changé, et c’est la même personne qui assure le ménage (active et sympa au demeurant).

Je vais apporter qques précisions tout de même.
Cela fait 5 ans que nous habitons ce logement, et nous avons l’habitude des charges élevées de Paris.
Ce n’est pas le problème.
Pendant 4 ans, le budget "charges communes générales" augmentait de 3/4% par an en moyenne, ce que je trouvais assez élevé mais bon. En valeur absolue, on était autour de 25 euros/m²/an de charges, ce qui est dans la fourchette plutôt haute pour une résidence récente, sans gardien ou concierge, et surtout avec des parties communes minuscules! (pas de jardin je précise)

Et là, les charges passent d’un coup à 37 euros/an/m², soit 50% d’augmentation.

Dans les justificatifs apportés, on retrouve pas mal d’abus. Par exemple, on nous a mis un sapin de Noël pour les fêtes (aucun locataire ne l’a demandé), mais on vient de se rendre compte qu’il nous avait été facturé 1550 euros(!).
Mais, à la limite, ce genre d’abus est assez facile à contester.

Ma question portait plutôt sur le contrat d’entretien pour lequel je n’arrive pas à trouver d’élément dans la législation permettant au locataire de remettre en cause une augmentation aussi énorme de tarif…

Dernière modification par Caskman (20/06/2017 11h29)

Caskman a écrit :

Je vais apporter qques précisions tout de même.
Cela fait 5 ans que nous habitons ce logement, et nous avons l’habitude des charges élevées de Paris.
Ce n’est pas le problème.
Pendant 4 ans, le budget "charges communes générales" augmentait de 3/4% par an en moyenne, ce que je trouvais assez élevé mais bon. En valeur absolue, on était autour de 25 euros/m²/an de charges, ce qui est dans la fourchette plutôt haute pour une résidence récente, sans gardien ou concierge, et surtout avec des parties communes minuscules! (pas de jardin je précise)

Et là, les charges passent d’un coup à 37 euros/an/m², soit 50% d’augmentation.

Dans les justificatifs apportés, on retrouve pas mal d’abus. Par exemple, on nous a mis un sapin de Noël pour les fêtes (aucun locataire ne l’a demandé), mais on vient de se rendre compte qu’il nous avait été facturé 1550 euros(!).
Mais, à la limite, ce genre d’abus est assez facile à contester.

Ma question portait plutôt sur le contrat d’entretien pour lequel je n’arrive pas à trouver d’élément dans la législation permettant au locataire de remettre en cause une augmentation aussi énorme de tarif…

Comme déjà indiqué, vous n’êtes pas décisionnaire sur l’acceptation des charges.  L’AG donne le quitus via les voix des propriétaires. Il n’y a un contrat entre vous et le copropriétaire qu’au niveau du bail de location et sauf stipulations très particulières au niveau du bail (que je n’ai jamais vu) vous êtes redevables des charges locatives. Là où vous pouvez intervenir, c’est sur les preuves qui vous sont fournies.

Une étude sur les charges datant de 2013.
https://arc-copro.fr/sites/default/file … ov2013.pdf

Bonne journée,

Nota: Cher le sapin !

Dernière modification par johntur (20/06/2017 11h54)

Faites aussi une demande au conseil syndical, qui est censé suivre les dossiers.

Ils ne sont pas forcement obligé de répondre aux locataires mais au cas ou…

A+

Ohe

Il n’y a qu’un seul propriétaire institutionnel.
Je n’ai pas accès au PV d’AG, je ne sais même pas s’il y en a une dans ce cas là.
Le gestionnaire n’a pas changé non plus, et il n’y a pas de conseil syndical.

Et croyez-moi, il n’y a pas que le sapin…nous avons aussi payé pour la tonte de la pelouse de la voisine du RDC, pour l’élagage des arbres (il y en a 4 pour 4500 euros…)alors que c’est au bailleur de le faire (après recherche sur internet), et pour bcp d’autres choses.
Mais dans ces cas là, il y a une jurisprudence qui est assez facile de retrouver et la contestation est (relativement) aisée. (enfin, on verra…)

Pour le contrat d’entretien, je me dis quand même qu’il doit y avoir des limites.
Dans ce cas là, pourquoi ne pas trouver un contrat à 10000 euros par mois?
Dans les documents que le gestionnaire m’a fournis, il n’est jamais mentionné part propriétaire/part locataire…2000 euros par mois, si ce n’est que la part locataire, pour qu’une personne vienne 2x par semaine pour un peu de nettoyage et sortir les poubelles…bref

D’autre part, je suis moi même propriétaire d’un logement dans une grande ville de province, avec de grandes parties communes et jardins, ainsi qu’un concierge, et ça me coûte 12 euros/an/m²…
Je veux bien que la région parisienne soit plus chère, mais de là à ce que ce soit 3x plus, pour une copro qui n’a rien à voir…

@Gaspode
oui, la prestation est à périmètre égal, c’est d’ailleurs la même personne qui le fait dans les 2 cas…

Dernière modification par Caskman (20/06/2017 12h14)

Bonjour,

Vous dites qu’il n’y a qu’un seul propriétaire institutionnel, donc ni syndic, ni conseil syndical.

Ca veut donc dire que seul ce propriétaire est décisionnaire (il possède l’immeuble donc).

Je serais curieux de savoir a qui appartiennent les sociétés de ménage, de jardinage, et autre.

Un cas d’abus de position de sa part?

Faites une recherche sur societe.com par exemple avec le nom de votre propriétaire pour vois s’il possède des sociétés, et aussi des recherches sur la société de ménage et jardinage.

S’il n’y a aucun lien tant mieux, sinon…

A+

Ohe

Dernière modification par ohennequin (20/06/2017 12h42)

Oui, c’est une résidence entièrement locative. Pas d’AG (en tout cas que je sache), pas de syndic non plus.
J’ai bien pensé au glissement loyer/charges mais je ne pensais pas la pratique possible dans le cas d’un institutionnel…
Je vais sans doute refuser de payer un certain nombre de dépenses "abusives" mais je ne suis pas sûr d’être dans mon droit concernant le contrat d’entretien…
J’en ai parlé avec certains autres locataires qui sont prêts à aller jusqu’au tribunal d’instance.
Mon bail se terminant en avril 2018, je ne suis pas sûr d’être en position de force (je n’envisage aucunement de déménager…)

Merci à tous pour votre aide en tout cas.

Comme les autres, il n’y a pas lieu d’insister.
Vous n’êtes pas propriétaire.
Vous avez le droit d’obtenir le détail des charges effectivement mais il me semble dérisoire de pouvoir contester.
Etes-vous dans un logement social ? Qui est votre instit ? A qui payez vous votre loyer ? Avec qui avez-vous signer le bail? En trouvant la réponse à ces questions, vous saurez à qui écrire une lettre, mais je doute que la réponse apportée vous sera suffisante.

Hélas non, je ne retrouve plus la référence. Une rapide recherche Google ne m’a pas permis de la retrouver.

J’avais eu à faire un propriétaire qui avait sous estimé le montant des charges pour rendre le bien attractif (30€/mois) qui c’est transformé au bout d’un an en 70€ par mois.

Je n’avais pas de recours possible.

J’avais, de mémoire, le souvenir que le préjudice était avéré si le montant total du loyer s’en retrouvait majoré de plus de 10%.