Matou4 [83] : étude de cas immobilier (SCI à l'IS)

Bonjour à tous,

Tout d’abord, merci à ceux qui s’intéresseront à mon projet.

VOTRE PROFIL

- CDI Cadre, 26 ans, TMI à 41%, 130 k€ an

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : 2/5
- Fiscales : 2/5
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : 3/5
- Sociales : 0/5
- Temps disponible : Peu ou pas … 70 h / semaine pour mon travail, sur 3 départements différents

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : 2 appartements quasi identique, l’un sur l’autre, dans le centre Var (environ de Saint Maximin) en centre ville, exposé SUD au 1er et 2 ème étage (sur 2).
- Année de construction : 1900
- Description : 1er étage : T3 70m2, 2ème étage T4 75 m2
- Vide
- Si appartement : pas de syndic
- Chauffage individuel électrique
- Volets persiennes
- Espaces verts dans la copropriété : non (appartement de village)
- Compteurs d’eau commun / électricité individuels
- Décoration : en rénovation, léger style industriel, tout blanc

LOCALISATION DU BIEN

- 83119 (Proche Saint Maximin, 40 min d’Aix en Provence), dans commune de 1300 hab.
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique  : village dortoir
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 160 k€ + 13 k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 660 € et 690 €
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0 €

- Travaux immédiats : 55 k€
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : 0 k€
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : 3 k€
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : 3 k€

- Taxe foncière hors TEOM : 600 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : Non estimée
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non souscrise

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 9,4%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 6,2%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : 110% (travaux, notaire inclus, crédit logement)
- Taux du crédit avec assurance : 1,70 + 0,08 d’assurance
- Durée du crédit : 25 ans
- Frais de tenue de compte : SCI IS, donc je pense 400€ / an ?
- Épargne de précaution : 0 €
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel) dans SCI IS

CASH FLOW

- TMI 41%
Je sais pas trop …

Qu’en pensez-vous ?
Thomas

Mots-clés : immobilier, locatif, sci, var