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#1 09/05/2017 17h38

Membre (2013)
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Bonjour,

Je m’intéresse à l’achat d’un immeuble dans une grande ville, mais n’ai pas l’habitude de ce type d’achat.
Le vendeur est un marchand de bien qui fait l’intermédiaire avec les propriétaires.
Ce qui me gène c’est l’opacité de l’affaire.

Une partie de l’immeuble étant occupée, il ne m’est possible de ne visiter que les logements dont les locataires seront là par hazard lors de ma visite et voudront bien nous laisser rentrer ; ce qui implique d’acheter une partie des logements sans les avoir vu.
Selon le vendeur/marchand qui "vend des immeubles en permance", "il n’y a jamais d’acheteur qui veuille voir l’ensemble d’un immeuble occupé" et "c’est très compliqué".
Aussi le vendeur traine des pieds pour me faire parvenir les documents qu’il a, à commencer par les baux.
Je lui ai demandé d’avoir un historique de la comptabilité ou de la gestion, celle-ci étant faite par une régie ;
il a noyé le poisson en laissant entendre que ça n’a pas beaucoup de sens et qu’il ne peut pas m’assurer qu’il m’aurait quoi que ce soit du genre.

Enfin le prix est non négociable ; ça n’est pas l’affaire du siècle, mais un prix correct, avec
un rendement brut de 6% sur des petits logements de 20 m² dont une partie en nue et une partie déjà en meublée. J’ai un apport important qui me permets de ne pas me mettre dans une situation risquée.
J’avoue avoir du mal à trouver des biens avec ce type de rendement sans partir dans des villes/villages éloignés où la gestion me semblerait compliquée.
Mais si les travaux s’avèrent importants, ou qu’il y ait un/des mauvais payeur(s), je risque de surpayer le bien de 10-20%.
Toujours le même dilème, entre le risque d’être le pigeon ou le risque de rater la bonne affaire.
Au passage, pour l’achat d’un immeuble, comptez vous une décote par rapport au marché vu le volume acheté, ou une majoration vu le caractère pratique d’avoir l’ensemble de l’immeuble ?

Même si ça rend l’affaire compliquée, voir bancale, voire louche, particulièrement vu la commission très importante qu’il prend, il est possible que ce vendeur soit malgré tout de bonne foi et qu’il ne veuille pas "perdre son temps pour rien alors qu’il a d’autres personnes intéressées".

Que pensez-vous de ce type d’approche de la part du vendeur ? normale, possible ou à fuire ?

Mots-clés : immeuble, immobilier, rendement

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[+1]    #2 09/05/2017 17h52

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Ca pue l’embrouille à plein nez, fuyez !

Pour détailler :
- un marchand de biens ne fait pas l’intermédiaire avec des propriétaires. Un marchand de biens achète et revend. Au moment où il vend, il est donc pleinement propriétaire. Celui qui fait l’intermédiaire avec un propriétaire, c’est un agent immobilier titulaire d’une carte T. Donc, l’explication ne tient pas la route.

- il ne veut pas donner pas les infos ; mais vous, vous n’achetez pas à l’aveuglette, vous n’achetez pas un ticket de loto. Donc, la conséquence logique : vous passez votre chemin et laissez d’éventuels inconscients acheter ce bien. D’ailleurs, s’il n’a pas les infos c’est peut-être parce qu’il n’a pas de mandat clair des propriétaires.

- il est impératif de visiter entièrement. Les locataires ont l’obligation de laisser visiter, au vendeur de s’organiser. Il faut refuser d’acheter un bien qu’on n’a pas pu visiter de fond en combles, c’est la meilleure façon d’avoir des mauvaises surprises (dégâts structurel, locataire qui ne paie pas, locataire qui exerce une activité illégale…)

- tout ça pour 6 % de rendement brut ! Mais pourquoi diable regardez-vous ce bien ? On trouve facilement du 6 % brut sur des biens vendus normalement, par des vendeurs normaux ! Laissez tomber cet escroc !

Dernière modification par Bernard2K (09/05/2017 17h54)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #3 09/05/2017 18h26

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Je suis d’accord avec Bernard2k.

D’autant plus que lorsque l’on se place en tant que vendeur sérieux, on donne le maximum d’informations disponibles et facilement afin de séduire un acquéreur.

Ici, c’est donc tout l’inverse.

Dans ce cas, mieux vaut laisser passer "l’éventuelle" opportunité que d’être le pigeon!

Dernière modification par Mestra (09/05/2017 18h27)


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

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#4 09/05/2017 19h54

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Pas mieux que tous les autres personnes. Fuyez de toute manière dites vous des affaires ils y en a souvent smile

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#5 09/05/2017 20h52

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Sans même creuser un dossier…s’il y a un mauvais feeling avec le vendeur…ne pas s’engager.
Les dossiers à transmettre par le vendeur (baux, compta) doivent-être déjà prêt…
Le contraire prouve que le vendeur a des choses à cacher ou qu’il n’est pas sérieux.

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#6 09/05/2017 21h45

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Bernard2K a écrit :

Pour détailler :
- un marchand de biens ne fait pas l’intermédiaire avec des propriétaires. Un marchand de biens achète et revend. Au moment où il vend, il est donc pleinement propriétaire.

Sur ce point c’est pourtant une pratique plus que courante pour un mdb de commercialiser avant d’être propriétaire.

Pareil pour les promoteurs qui signent souvent des promesses assez longues pour le foncier et qui commencent à vendre avant d’acheter dès c’est bon sur le plan technique et financier.

Je ne sais pas si c’est totalement carré au niveau du droit mais à partir du moment où il y une une promesse ou un compromis qui l’engage et qu’il n’y a plus de condition suspensive…

Je rejoins les avis précédents sur le reste.


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#7 09/05/2017 22h32

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"Sur ce point c’est pourtant une pratique plus que courante pour un mdb de commercialiser avant d’être propriétaire."

Sauf que dans ce cas, le MdB se présente comme le propriétaire, et non comme un intermédiaire.

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#8 10/05/2017 07h39

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Nek a écrit :

Bernard2K a écrit :

Pour détailler :
- un marchand de biens ne fait pas l’intermédiaire avec des propriétaires. Un marchand de biens achète et revend. Au moment où il vend, il est donc pleinement propriétaire.

Sur ce point c’est pourtant une pratique plus que courante pour un mdb de commercialiser avant d’être propriétaire.

D’après ce que je comprends, il peut promettre de vendre ce qu’il a par ailleurs promis d’acheter, avec les conditions ad hoc dans les deux promesses/compromis. La vente définitive ne peut intervenir que lorsqu’il est pleinement propriétaire (on ne peut pas vendre la chose d’autrui).

Dans le cas présent, il prévoit d’acheter plusieurs appartements et de revendre l’immeuble (ce qui est inhabituel, un marchand de biens faisant plutôt l’inverse). Ce qui suppose qu’il puisse acheter chaque appartement à vil prix, pour pouvoir faire un bénéfice en revendant l’immeuble cher (d’où le rendement de seulement 6 %). Ce qui suppose surtout de maîtriser l’achat de tous les appartements ; si un seul lui échappe, son plan tombe à l’eau.

Le fait qu’il refuse de donner des documents, de faire visiter etc. donne l’impression qu’il n’a pas du tout la maîtrise de ce qu’il prétend vendre. Est-ce qu’il est au moins au stade promesse/compromis sur les différents appartements ? Ce n’est pas l’impression qui s’en dégage.

Par ailleurs, l’expression "faire l’intermédiaire" pourrait renvoyer à une pratique ancienne : que le marchand de biens signe avec le vendeur un compromis avec clause de substitution, puis qu’il monnaie à l’acheteur le fait que cet acheteur puisse acheter en se substituant au marchand de biens. Si je ne m’abuse, cette pratique est interdite depuis la loi Sapin de 1993 : Bénéficier d?une promesse, sans pouvoir la céder… - Immobilier - basededonnees-entreprise.fr

Donc, en résumé : la pratique "cession d’une promesse/d’un compromis en faisant jouer la clause de substitution" étant interdite à un professionnel, la seule pratique normale pour un marchand de biens est de revendre un bien dont il est propriétaire. Il peut à la rigueur promettre de vendre un bien qu’il a promis d’acheter ; mais s’il avait déjà des compromis/promesses sur l’ensemble des appartements, il aurait les documents réclamés. Il semble donc que le marchand de biens essaie de vendre un immeuble dont il n’a pas la maîtrise ; un immeuble pour lequel il n’a pas, a minima, une promesse/compromis en sa faveur, pour chacun des appartements concernés.

L’impression qui s’en dégage est donc un "coup de poker" du MDB : il trouve un pigeon prêt à acheter très cher l’immeuble de rapport. Il lui fait signer un compromis ou promesse d’achat très en faveur du MDB : l’acheteur est engagé sans limite de temps (avec une limite de temps très longue), par contre le MDB a une clause "sous réserve d’acquérir la propriété du bien" ou équivalent.
Il cherche ensuite à acheter ou finaliser l’achat des appartements.
- si les propriétaires veulent bien vendre à bas prix, il vous revend en prenant sa marge.
- si les propriétaires ne veulent pas vendre, ou à un prix élevé qui lui fait disparaître sa marge, il annule l’opération en faisant jouer sa clause.

Le pigeon, c’est vous : vous êtes engagé sur l’achat d’un immeuble que vous n’êtes pas sûr d’avoir ; que vous connaissez mal puisqu’on ne vous a pas fourni tous les documents ni permis de visiter l’ensemble de l’immeuble ; et cela risque de durer très longtemps (de longs mois voire 1 an ou 2), le MDB vous menant en bateau sur des délais bidon qui correspondront au fait qu’il est en train de boucler les achats pour pouvoir revendre.

S’il arrive à finaliser l’opération, il est gagnant : il a pris sa marge. Vous êtes le perdant : vous avez acheté un immeuble à faible rendement, après avoir patienté longtemps, et sans prendre conscience des défauts de l’immeuble qui vont très probablement vous apparaître seulement quand vous serez propriétaire.

S’il n’arrive pas à finaliser l’opération, vous êtes le perdant aussi : vous avez mariné de longs mois (voire 1 an ou 2) pour un immeuble que vous n’aurez pas au final ; pendant ce temps-là vous auriez largement pu trouver mieux en continuant vos recherches.

Je peux me tromper, ce n’est qu’une hypothèse ; mais ça y ressemble en tout cas.

Dernière modification par Bernard2K (10/05/2017 10h12)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#9 10/05/2017 12h24

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Je recommendarais aussi de passer votre chemin :
- ne pas pouvoir visiter tous les apart parce que certains locataires sont absents, OK, mais le vendeur devrait proposer de retenter a une autre heure, il est cense avoir le contact de tous ses locataires et peut donc convenir d’une heure avec eux. si l’heure ne vous convient pas, c’est une autre histoire.
- ne pas avoir tous les documents : gros point noir… si il y a bien quelque chose qui peut etre disponible a tout moment, c’est bien la liasse documentaire…

Et tout ca pour 6% brut?
Dans mes calculs de rentabilite nette, je prends en general :
- 1 mois de loyer pour compenser la maintenance
- 1 mois de loyer pour compenser la vacance locative
- 1.2 mois de loyer pour compenser la taxe fonciere
- un forfait pour les charges, evalue selon le type de bien (disons ici 0.3 mois de loyer pour simplifier le calcul).
cela fait deja 8.5 mois de loyer restant, 6% devient deja 4.25%.

d’habitude, je vois de meilleures affaires en immeuble que en lots separes. J’ai des propositions en ce moment (je suis en pleine recherche active) a 5.2-5.8% Net avant impots. Votre immeuble, je passerais mon chemin tres vite.


L'avenir appartient à ceux qui se lèvent tôt… et qui font quelque chose de leur journée.

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#10 10/05/2017 12h26

Membre (2013)
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Tous ces retours et mises en gardes sont grandement appréciés.

Concernant son statu de marchand de biens, j’ai déjà croisé un MdB qui soit aussi agent immobilier (pour une agence d’un grand réseau).
En l’occurrence ici je ne pense pas que ça soit le cas.
Il me dit qu’il passe par un avocat pour avoir "un mandat pour vendre".

On peut très bien imaginer un scénario du type de celui que vous exposez Bernard2K, qu’il n’ai pas actuellement réellement un mandat de la part des propriétaires, et que l’objectif soit de me     faire signer un engagement pour ensuite proposer aux propriétaires une vente à bon prix clés en main.

Toutefois ce que dit le marchand reste également plausible ; le propriétaire n’est pas pressé de vendre et c’est le marchand lui-même qui le pousse dans ce sens ; il m’a d’ailleurs dit que c’est lui qui conseille à son client de vendre pour faire des travaux et du déficit foncier ailleurs.
Ce qui expliquerait la réticence du propriétaire à laisser organiser des visites et qu’il n’ait pas     encore donné les documents/infos nécessaires.

Je suis d’accord que tant que tout cela n’est pas clair et que je n’ai pas tous les documents en main, c’est trop douteux pour aller de l’avant, et même pour faire une visite.

Concernant le rendement de 6% :
Mon but est de faire un placement et de profiter des taux d’emprunt bas.
Un placement plus "patrimonial" que pour avoir un rendement élevé.
Dans les très grandes villes et leur proche banlieue, il me semble difficile de trouver un bien sans problèmes avec 5-6% de rendement brut (par exemple l’appartement que j’occupe à Paris a un rendement brut de 3%).
Se pose alors la question de savoir si un placement en AV, SCPI ou foncières ne serait pas plus approprié.

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[+1]    #11 10/05/2017 12h31

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Highlicoptere a écrit :

un bien sans problèmes avec 5-6% de rendement brut

Je vais me faire taper mais… ca s’appelle un investissement en SCPI.

des biens sans problemes ca n’existe pas… il y aura toujours un probleme a un moment ou a un autre. et si vous voulez du facile a gerer et que 5-6% brut vous vont… Les SCPI offrent en ce moment 5-6% Net. et vous pouvez aussi emprunter pour profiter des taux bas.


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#12 10/05/2017 14h20

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Je rejoins ce qui a été dit. Un immeuble se visite de la cave à la charpente sans exception pour éviter les frais cachés à terme et ne jamais écouté les propos rassurants d’un vendeur ou d’un agent immobilier.

Pour le rendement 6% brut, lorsque vous aurez retiré la taxe foncière, les vacances locatives, les assurances, l’entretien, le temps passé…les SCPI à 5% vont paraitront un très bon investissement.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#13 10/05/2017 14h21

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Vous ne nous avez pas tout dit. Vous disiez "les propriétaires", j’avais compris qu’il y avait plusieurs propriétaires pour le même immeuble. Maintenant vous dites que c’est un seul propriétaire.

"il passe par un avocat pour avoir "un mandat pour vendre"". De mieux en mieux ! Je ne connais pas, mais pourquoi ce montage complexe ?

Par ailleurs, je ne comprends pas non plus la gestion par une "régie". Si c’est une régie de logement social, type Régie immobilière de la ville de Paris, ça serait du logement social vendu occupé ?

En tout cas, c’est pas net et je ne peux que renouveller mon incitation à fuir ce projet. A 6 % pourquoi prendre des risques ? Prenez en compte le fait qu’entre un marchand de biens expérimenté assisté d’un avocat, et un débutant, lequel se fait rouler dans la farine à votre avis ?

Si vous trouvez que 6 % brut c’est bien, je vois 3 pistes :

1) les SCPI comme déjà mentionné

2) vous former sérieusement. A commencer par lire les foreumeurs qui ont réussi à dégager de gros rendements pour savoir comment ils ont fait. Comme j’écris souvent aux nouveaux venus :

Puisque vous visez l’investissement immobilier, il est également très utile de lire tous les messages (ou au moins le fil de présentation) des foreumeurs qui ont bien réussi dans l’immobilier, par exemple cricri77700, ZX-6R, DDTee, Philippe30, perecastor, gunday, Siocnarf, Surin, cyberpapy, Matinvest, Morey… Beaucoup d’infos et de bonnes idées à prendre dans leur parcours. Pour cela :
- copier-coller le pseudo dans le champ de recherche en haut à droite. Vous devriez logiquement tomber sur un fil où ce membre a participé.
- Cliquez sur son pseudo à gauche d’un de ses messages : vous tombez sur son profil.
- Cliquez sur "Voir sa présentation" : vous tombez sur son fil de présentation.
- Cliquez au contraire sur "Voir ses messages" : vous tombez sur l’ensemble de ses messages.

3) faire appel à des agences spécialisées dans l’ancien clé en mains, comme Elise Franck ou investissement-locatif.com. Je n’ai pas de retour d’expérience direct, mais apparemment on peut dégager un meilleur rendement que 6 % bruts, même après avoir payé leur commission, alors pour quelqu’un qui voudrait investir dans l’ancien sans "mettre les mains dans le cambouis", pourquoi pas ?

Dernière modification par Bernard2K (10/05/2017 15h26)


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#14 02/03/2018 16h12

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Je me posais une question.
Je lisais les lots proposés en vente, en vente forcée, ou vente amiable, et lisais les descriptions des lots. Sur certains lots, qui sont déjà passés en vente, et n’ont pas eu d’enchère, ou ont été écartés pour être reproposés ultérieurement -procédure non conforme, …- , les visites ne sont pas possibles. Les documents descriptifs complets sont disponibles et consultables par contre.

Seriez vous prêt à faire une offre sur un bien de ce type ?

En ce moment, je ne vois plus aucune "affaire intéressante" depuis janvier dans les ventes classiques, et je n’ai fais qu’une offre depuis mon dernier achat en avril dernier (offre refusée d’ailleurs le mois passée). J’élargis les recherches sur d’autres biens, mais pour moi, il est primordial de pouvoir voir de mes yeux les biens.

Ce marché doit être réservé à des MdB qui ont des relations. Où sinon de l’argent que je mise comme au jeu d’argent.

En gros, comment savoir que c’est une bonne affaire, avec tous les documents (état descriptif, DPE, photos, acte de propriété antérieure avec prix d’achat, ..) mais sans pouvoir le voir ?

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#15 02/03/2018 18h10

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amoilyon a écrit :

En gros, comment savoir que c’est une bonne affaire, avec tous les documents (état descriptif, DPE, photos, acte de propriété antérieure avec prix d’achat, ..) mais sans pouvoir le voir ?

Ceux qui achètent régulièrement des biens ont l’habitude de chiffrer à la louche et ne visitent même pas le bien. Un descriptif succinct et la surface suivant loi Carrez suffit amplement. Par contre, ce genre d’offre est basse. Sur la métropole lilloise, c’est le cas des 1930. C’est une construction type où toutes les maisons ont la même conception, les mêmes avantages, les mêmes defauts. Les coûts de rénovation sont connus… donc ça va très vite parfois surtout si le bien est correctement placé.

Contrairement à ce que vous constatez que votre région, il y a des affaires qui continuent à se négocier; mais il faut être informé très tôt. Ma dernière affaire a été faite alors que les diagnostics n’avaient pas été faits. L’annonce n’est jamais parue.

Je crois qu’il y a des biens qui vont se retrouver sur le marché pour 2 raisons. D’une part à cause de l’ifi, d’autre part la génération  qui a investi en lmp dans les années 80 doit se délester ou transmettre les biens acquis il y a 30/40 ans.

Il y a aussi beaucoup de jeunes qui investissent dans l’immobilier car il est possible d’y trouver une bonne rentabilité contrairement a la l’assurance vie ou produits banquaires classiques.


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#16 02/03/2018 19h04

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Ca dépend de la qualité du descriptif, et ça dépend de l’ampleur du risque par rapport à votre patrimoine.

Je suis allé assister à une vente aux enchères d’une maison que je n’avais pas visitée. Le dossier de la vente comportait les diags obligatoires et un état des lieux réalisé par huissier. L’état des lieux était très précis, les défauts dûment mentionnés, et de nombreuses photos faisaient partie de l’état des lieux. Cet huissier avait fait son boulot, à savoir décrire le bien, sans rien passer sous silence. Et au moins, on n’est pas pollué par le baratin (voire les mensonges) du vendeur et/ou de l’AI.

Franchement, je pense que cet état des lieux était aussi bon que ce qu’on peut faire en visitant soi-même, et même aussi bon que ce qu’on peut faire en visitant avec un artisan. A mon humble avis, il peut suffire à se déterminer sur acheter ou non. A mon avis toujours, dans le cas de cette maison, il ne fallait pas acheter, sauf prix vraiment ras des paquerettes, car le bien avait de nombreux défauts dont certains très graves.

Après, quelle proportion de ventes ont des dossiers aussi détaillés et des états des lieux aussi précis et objectifs, je ne sais pas !

Dernière modification par Bernard2K (02/03/2018 19h07)


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[+1]    #17 02/03/2018 19h45

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Je ne partage pas l’expérience et l’opinion de ceux qui pensent que visiter est superflu. Si j’avais suivi ce type de conseil, j’aurais au moins une catastrophe sur les bras…

En effet j’ai visité pas mal de biens à vendre aux enchères et de nombreuses fois, le dossier du TGI réalisé par un huissier passait sous silence des défauts importants du bien à vendre. La seule façon d’en avoir connaissance était la visite !

Quelques exemples conséquents pour l’exemple :
- Immeuble fissuré au niveau des fondations, celles-ci surplombant un relief important (fissures non photographiées, non mentionnées, visible de chez le voisin seulement)
- Maison avec infiltrations multiples d’eau en toiture (idem ni photo, ni mention, l’huissier ne va pas dans le grenier !)
- Immeuble non divisé au cadastre, avec la mairie très remontée et voulant pour des raisons de stationnement empêcher la division (aucune mention du défaut)
- Immeuble squatté.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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