Location meublée : comment fixer le montant des charges et du loyer ?

Donc au final l’option 1, loyer qui s’entend toutes charges compris (mais avec l’électricité qui sera à prendre à part par le locataire) est celle que la plupart des bailleurs en meublé préfèrent car pas si risquée que ça après tout?

Ou bien l’option 3, les charges (tjrs avec électricité à prendre à part) sous forme de forfait séduisent davantage, du moment qu’on fait bien ses calculs?

L’option 2, le réel, n’est donc pas si plébiscitée que ça par les meublés?

Quand on passe par un mandataire, on peut le laisser prendre les coups lors de la régularisation quand on est en réel?

Quand on gère en direct, c’est entre le le TCC et le forfait donc.

Dernière modification par Michaels (24/04/2017 08h15)

Ah merci. Donc en fait quelqu’un qui se contente de mettre comme clause dans son bail pour les charges "Le montant du loyer ci-dessus indiqué s’entend toutes charges comprises" (vù ça et là sur Internet de la part de locataires qui se posent des questions sur leurs droits) est une personne qui fonctionne par loyer + forfait de charges (donc sans régularisation).

Sauf qu’elle n’est pas assez précise et prête à confusion (sauf dans le cas de la loc saisonnière, où cette tournure a tout son sens) avec son locataire si ce dernier ne comprend pas qu’il doit payer de l’électricité à part, le gaz, l’abo internet/voip (le mettre en clause d’ailleurs, que tout celà sera à son nom)

A moins qu’en fait, cette tournure soit juste utilisée dans les annonces pour donner une idée du prix que le locataire va payer, mais que ce soit bien mieux défini dans le bail (mention de loyer + provision ou de forfait)..

ZX-6R a écrit :

Moi je ne comprends pas pourquoi on s’embête avec les charges quand on fait du meublé.

Le loyer que le locataire paye est charges comprises.

Si vous optimisez vos placements, vous allez louer au loyer maximum supportable par vos locataires.

Donc charges comprises.

Donc si vous pensez que votre bien peut se louer 500€ en ayant analysé le marché, faites un bail avec un forfait de charges loyer = 450 + charges forfaitaires 50 ou 400+100. Vous empochez le loyer maximum que vaut votre bien, et les charges, quelles soient de 50 ou 100 euros vous les payerez de toutes façons.

Pas de reguls, pas d’avances, tout est clair pour tout le monde dès le début.

C’est ce que je fais personnellement.

ZX-6R, svp, à quoi ressemble la clause de charges dans votre bail type? Est- ce qu’elle définit juste que "le loyer ci-dessus (car clause de loyer se situe souvent avant) s’entend toutes charges comprises", ou bien est-ce qu’elle définit que "le locataire versera en même temps que le loyer un forfait pour charges dont le montant s’élève à …" ?

Et enfin, question peut-être bête mais, lors des visites, c’est grâce à l’abonnement de qui que l’électricité et l’eau fonctionnent lorsque vous faites visiter vos apparts avant l’arrivée d’un nouveau locataire, et dans les premiers jours/semaines de son entrée avant qu’il ne mette tout à son nom (et chez le fournisseur de son choix)?

Dernière modification par Michaels (24/04/2017 09h44)

Bonjour à tous,
Je me permets de déterrer ce post, un peu dans l’urgence, car je m’apprête à louer mon premier bien locatif. La future locataire est très pressée d’emménager et souhaite boucler ça d’ici 2 jours (alors qu’il reste un peu d’ameublement et quelques finitions de travaux…)
Premièrement, où trouvez-vous un bail type à jour, pour du meublé ? Celui-ci est-il convenable ?
Deuxièmement, pour la question des charges, je suis dans le flou. Le logement possède bien un compteur électricité et eau individuel et je souhaiterais que ces charges soient payées au réel et non au forfait. Je n’ai pas idée d’un montant de provisions de charges à établir, étant donné qu’il n’y a aucun historique de consommation. Pour l’électricité, je laisse donc le locataire prendre un compte à son nom (au passage, n’y a-t-il pas un risque de sortie irréversible du tarif réglementé ?) ; et est-ce que je fais de même pour l’eau ? Pour les autres charges type copro, je n’ai pas du tout idée du montant et de la nature ; est-ce que ça a un impact au niveau de la rédaction du bail ? Est-ce que je peux laisser ça "au forfait" compris dans le prix global dans le bail, et calculer le détail plus tard pour l’aspect compta/fiscalité ?
Je vous remercie d’avance pour vos réponses que j’espère rapides !

Dernière modification par Golliwogg (10/04/2018 00h03)

Bonjour,

j’ai un immeuble dont je suis totalement propriétaire.

Je prévoies 20€ de charge par mois pour la TEOM, l’électricité des communs et l’eau (compteur général). Je ne régularise pas, c’est plus simple

Pour vous, si je pige, avec le compteur individuel, le locataire peut s’abonner sans que vous interveniez. Donc s’il ne paie pas, l’eau est coupée et cela ne vous regarde pas.

Pour l’électricité, chaque locataire choisit son fournisseur. Moi j’ai intégré à l’état des lieux un parrainage direct énergie (Voir ma signature pour ceux qui voudrait en profiter). En gros, 3/4 locataire l’utilise, mon abonnement collectif (une ampoule) me rapporte donc de l’argent!

Cordialement.

Attention aux locataires pressés, y une bonne raison? Elle ne connait pas le montant des charges, si j’ai bien compris? Gros coup de coeur?

Moi je mets forfait, oui.

Si vous indiquez "provision", ben ya une revoyure. Soit la provision est trop courte, et faudra aller chercher le complément, soit la provision est trop importante (au risque de faire fuir les locataires) et vous devrez rendre le surplus.

Pour le montant des charges, c’est vous qui avez les billes… Je vous donnerai un mauvais conseil vu d’ici.

Elle est pressée car c’est une jeune étudiante qui est coincée par les grèves SNCF actuellement, ce qui a été le déclencheur pour elle de se trouver un appartement plus près de son lieu d’études. Et il a été refait dans une déco assez tendance, qui fait je pense bon effet au premier coup d’oeil, sur ce genre de public ! Oui, elle a manifesté un coup de coeur assez évident. Pour le montant des charges, on lui a dit un prix qui comprenait tout sauf l’eau et l’électricité, qui seront à sa charge. Je pense donc, pour ne pas me compliquer, mettre au forfait les autres charges.
Est-ce que c’est le montant de charges indiqué dans le bail qui fera foi, dans le calcul comptable ? Ou est-ce que j’aurai la possibilité de faire un calcul plus précis basé sur la réalité, si elle m’est favorable ? Parce que si c’est définitif d’un point de vue comptable, alors mieux vaut mettre un montant de charges artificiellement un peu élevé (à loyer CC égal, s’entend).

Dernière modification par Golliwogg (10/04/2018 01h00)

lachignolecorse a écrit :

Pour les charges, c’est vous qui voyez. Si vous vous trompez, ça fera un litige avec votre locataire.

Mais si les charges ne comprennent que les ordures ménagères, je ne vois pas comment le locataire pourrait savoir que le montant n’est pas le bon.
Si je fais un avenant, je ne pourrai pas a posteriori augmenter le loyer si je diminue les charges ; or je raisonne à loyer CC constant. C’est juste une question de ventilation loyer/charges.
Je vais tout de même demander le décompte des charges récupérables au syndic.

@Pruls, le coup du parrainage Direct Energie inclu dans le bail, fallait y penser

Dernière modification par Golliwogg (10/04/2018 09h09)

Vous n’avez pas tort ! Mais sinon, non je n’ai pas eu copie de la taxe foncière, qui n’est pas obligatoirement jointe à l’acte de vente.

Pas de réponse du syndic concernant les charges récupérables. Bon, le bail va être signé demain matin. Pour un loyer total de 475 € convenu avec le locataire, pour un T1 meublé sans ascenseur, c’est raisonnable si je ventile 465 € de loyer HC et 10 € de charges forfaitaires ? Avec au locataire la charge de s’ouvrir des comptes électricité et eau à son nom.

D’un côté, si je ventile avec des charges plus élevées, j’y gagne fiscalement (quelques euros, on est bien d’accord). De l’autre côté, si je ventile avec des charges plutôt basses par rapport à la réalité, ça me laisse une petite marge pour augmenter le loyer au prochain locataire (par rapport à la loi sur l’encadrement de la réévaluation des loyers), dans l’éventualité où le marché me permet de mettre un loyer plus élevé. Sachant que là, l’imminence de l’achat de notre RP fait qu’on a envie de louer vite pour être débarrassé de ce problème (pour le moment), donc on n’a pas cherché à sur-évaluer le prix.

Dernier point, même si ce n’est pas le sujet ici : est-ce que vous demandez au locataire d’être assuré, en meublé ? Apparemment ce n’est pas obligatoire.

Dernière modification par Golliwogg (13/04/2018 07h48)

Que mettez vous dans vos charges?  Pour moi, il reste
- les charges récupérables (voir relevé du syndic)
- la taxe ordures ménageres.

Je pense que 10€ est un peu court. Mais votre approche est correcte. Prévenez le locataire que vous lui communiquerez le montant réel des charges à réception des documents. Pour la taxe ordures ménageres, il y a 2 méthodes, soit inclus dans les charges, soit réclamé en octobre à réception de votre taxe foncière (au prorata temporis de l’occupation du locataire)

D’accord avec Pruls pour l’assurance, c’est obligatoire.

Dernière modification par lachignolecorse (13/04/2018 11h33)

Pruls a écrit :

Dans la loi de 89 modifiée, l’article 25-3 du titre 1er bis (c’est de la poésie ) prévoit notamment que :

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sachant que "4, à l’exception du l" doit se lire d’un bloc, les articles qui suivent sont donc bien récupérés.

et ce qui vous intéresse, c’est le point g (petit coquin) de l’article 7 qui oblige un locataire à s’assurer, et ouvre la possibilité au propriétaire soit de résilier le bail, soit de contractualiser une assurance et de la refacturer au locataire.

Non, ce qui m’intéresse c’est que cette loi de 89 modifiée ne s’applique pas à la location meublée, en tout cas l’article 7g. On trouve des références un peu partout sur internet, par exemple : Location meublée et souscription par le locataire d’une assurance - Location - Le Particulier

L’assurance locataire en meublé n’est pas obligatoire. Il faut croire que je vous apprend quelque chose. Mais bon, j’ai du mal à décider si je dois l’imposer au locataire (bail à signer demain matin). On va dire que je vais fortement l’inciter à en prendre une.

lachignolecorse a écrit :

Je pense que 10€ est un peu court. Mais votre approche est correcte. Prévenez le locataire que vous lui communiquerez le montant réel des charges à réception des documents.

Si je mets ces charges en forfait, c’est justement pour ne pas avoir à régulariser, je ne vois donc pas pourquoi je devrais lui communiquer le montant réel.

Bernard2K a écrit :

Vous n’y gagnez rien du tout. En meublé[…]

D’accord, merci pour ces précisions. Dois-je comprendre que vous approuvez plutôt une minoration des charges (au forfait) ? Dans la mesure où ça pourrait donner une petite marge d’augmentation du loyer (CC) à la relocation sans enfreindre la loi d’encadrement (foutue loi, d’ailleurs, ça me met la pression d’être sûr de louer au bon prix au premier locataire, sans quoi je ne pourrai pas revenir en arrière…)