Immeuble : individualisation des ressources d'énergies

Gamma76 · #1

Je me permets de lancer ce sujet d’ordre général car il ne me semble pas qu’il existe sous cette forme (mais a été évoqué dans différentes études de cas).

"Quelles sont les bonnes mesures à faire et à prendre en compte pour individualiser les ressources d’énergies (par lot) dans un immeuble ?"

Étant moi-même investisseur en immobilier, j’y suis très favorable pour différentes raisons :
- être conforme à la législation
- responsabiliser les locataires
- éviter les litiges bailleur/locataires liés à cette problématique
- être le plus équitable possible
- être le plus transparent possible au niveau de la régularisation des charges

Je ne connais pas l’ensemble du sujet, je fais donc également appel à vous pour élaborer une sorte de synthèse au sujet.

Eau froide
Beaucoup d’immeuble disposent d’un seul compteur d’eau historique et pour des raisons de coût et d’emplacement inadapté, il n’est pas toujours facile d’en faire poser x par logement.
Par conséquent, si la configuration s’y prête, il est conseillé de créer des sous-compteurs.
Dans le cas contraire, les charges à appliquer correspondent aux millièmes de charges générales s’il s’agit d’une copropriété ou au prorata de la surface (m² Carrez ?) s’il s’agit d’un immeuble acquit en pleine propriété.

Électricité
Pour être 100 % réglementaire, chaque lot doit disposer de son propre compteur ERDF (et ne pas oublier le compteur des parties communes). En cas de création de nouveaux compteurs, il faut être vigilant au coût prohibitif de l’installation en incluant le raccordement de chaque lot, la mise en place d’une éventuelle colonne montante et le passage d’un Consuel.
Autre point très important à se renseigner en amont : la création de nouveaux compteurs (et donc de nouveaux lots) implique dans certaines communes (il faut alors vérifier le PLU) de créer des places de stationnement ou de s’acquitter d’une taxe…

Des compteurs divisionnaires semblent interdit car pour faire synthétique, un locataire doit pouvoir choisir son fournisseur et la revente d’électricité est interdite. (il y a une file sur ce forum avec l’ensemble des textes de loi il me semble)
Les locations saisonnières ne sont pas concernés.
Pour s’affranchir d’un compteur ERDF, ce n’est pas du tout la situation idéale : il faudrait conclure un bail de type meublé avec des charges au forfait (toute surconsommation est donc à la charge du propriétaire) mais tout forfait "abusif" pourrait provoquer des tensions avec un locataire…

Gaz
Le cas typique est la chaudière commune (exemple des grands ensemble d’immeubles post choc pétrolier ’70). Il arrive également que ce soit le cas dans de petits immeubles de rapport car initialement composée d’une seule grande résidence principale.

S’il est techniquement, là aussi, difficile de tout scinder (car il faut pouvoir faire amener x conduites de gaz ?), couper certains circuits et investir dans de petites chaudières individuelles. En revanche, il ne semble pas exister de réels dispositifs pour calculer la consommation par lot d’une chaudière commune au gaz ?
Si l’on souhaite conserver une chaudière commune, il faudra veiller à ce qu’elle soit dans un local technique accessible qui ne soit pas situé dans un lot privatif, qu’elle soit alimentée par le compteur ERDF des parties communes et éventuellement qu’elle dispose de son propre décompteur en eau pour le circuit d’eau.
Un cumulus électrique individualisé dans chaque lot pourra éviter la gestion en sus de l’eau chaude commune et aussi d’éviter de faire fonctionner la chaudière durant l’été.

L’autre alternative serait alors de conserver la chaudière pour le lot le plus grand et passer en chauffage électrique individuel pour le reste des lots.

Téléphone / Fibre optique / Coaxial
Je conseille fortement d’acheminer une ligne par lot en raison de la loi Hadopi mais surtout le fait d’être juridiquement responsable si des actes malveillants auraient lieu par un locataire. Il existe des dispositifs pour associer les trames à chaque usager mais cela reste coûteux (la clientèle ici est plutôt l’hôtellerie).

Une antenne de toit déployée pour l’ensemble des logements aura le mérite d’être en place, pour un service "gratuit" et adaptée aux zones oubliées (faibles débits internet), reste à voir ensuite la mise en place d’un amplificateur commun.

Baux en cours ?
Les questions que je me pose maintenant sont lors d’une acquisition avec des équipements communs énoncés ci-dessus qui ne seraient pas réglementaires (ou à la limite) et que je souhaite progressivement les individualiser :
- s’il y a la mention d’acompte sur charge sur le bail, le locataire se verra alors moins ponctionné et se trouvera avec une régularisation annuelle à sa faveur ?
- s’il y a la mention de forfait sur le bail, que se passe-t-il ? Il faudra en toute logique réduire le montant mensuel puisque le locataire contribuera de façon privée à l’accès des énergies nécessaire au fonctionnement du logement ? Ou bien faut-il mettre les compteurs à son nom et poursuivre le mode forfait jusqu’à ce que le bail soit rompu ?
- s’il y a des baux à renouveler ou à faire juste avant le compromis de vente, est-il juridiquement admis de mentionner que les équipements pourront être dans le futur individualisé et les charges seront baissées en conséquence ?

Merci pour vos remarques. J’espère ne pas avoir fait d’erreur.
NB : je suis actuellement en pleine réflexion sur une acquisition avec un certain nombre de ressources communes et étudie sur le fait de les individualiser…

Dernière modification par Gamma76 (20/04/2017 19h53)

Mots-clés : compteur, immeuble, réglementaire, énergies

Bernard2K · #2

Vous ne parlez pas seulement de l’énergie mais des "fluides" comme on dit dans le bâtiment.

A ma connaissance, la seule obligation légale porte sur le compteur individuel d’électricité.

Pour l’eau, la répartition selon une clé de répartition est légale et répandue. Sur le neuf, il y a une obligation de compteur individuel mais ça n’a pas d’effet rétroactif sur les immeubles existants.

S’il y a une chaudière collective, il faut théoriquement avoir un dispositif d’individualisation des charges de chauffage et d’eau chaude, mais il y a des dérogations, voir par exemple : L?individualisation des frais de chauffage fait pschitt . Attention, un compteur de chaleur n’est pas simple à poser et ce n’est pas hyper fiable (et c’est très embêtant quand ça tombe en panne et qu’on ne s’en rend pas compte tout de suite).

Si vous êtes dans une copropriété, vous ne pouvez pas décider seul d’individualiser. La décision de poser des sous-compteurs n’a de sens que si elle est appliquée pour tous les usagers, de façon à pouvoir faire une répartition au pro-rata des relevés des sous-compteurs.

Globalement, c’est très bien de vouloir individualiser mais prenez bien en compte l’ensemble du coût et des conséquences.

Pour l’implication sur les charges à payer par le locataire, il faut agir avec bon sens :

- s’il y a la mention d’acompte sur charge sur le bail, le locataire se verra alors moins ponctionné et se trouvera avec une régularisation annuelle à sa faveur ?

"Provisions" sur charges, pour être précis.
Moins ponctionné seulement si vous avez mis un compteur qui met directement le fluide à la charge du locataire (par exemple un compteur d’électricité ERDF). Dans ce cas, il paraîtrait logique d’abaisser le montant mensuel de la provision.
Si c’est un sous-compteur d’eau, ça change la méthode de répartition mais il vous devra l’eau pareil à la fin de l’année. Dans ce cas, je ne vois pas de raison d’abaisser la provision.
Pour changer la méthode de répartition, il faut déjà regarder ce qui est écrit dans le bail, et ensuite il faut agir avec bon sens. S’il est écrit dans le bail "répartition au pro-rata des surfaces" et que vous venez de faire poser des sous-compteurs d’eau, il faut faire un avenant au bail pour acter la répartition selon la lecture des sous-compteurs.
Si à l’inverse ce n’est pas écrit dans le bail, il suffit d’un courrier au locataire l’informant du changement de méthode de répartition. A ma connaissance, le bail ne mentionne généralement pas le détail des charges et de leur méthode de répartition donc l’avenant au bail ne sera pas nécessaire.
Dans tous les cas, la régularisation annuelle doit être l’occasion d’ajuster le montant des provisions pour l’avenir (à la hausse ou à la baisse) s’il y a une différence importante entre ce qui a été versé et ce qui était réellement dû.

- s’il y a la mention de forfait sur le bail, que se passe-t-il ? Il faudra en toute logique réduire le montant mensuel puisque le locataire contribuera de façon privée à l’accès des énergies nécessaire au fonctionnement du logement ? Ou bien faut-il mettre les compteurs à son nom et poursuivre le mode forfait jusqu’à ce que le bail soit rompu ?

Là aussi, ça dépend si la modification met directement un fluide à sa charge, ou si c’est seulement un changement de la méthode de répartition.
Si par exemple l’électricité était comprise dans le forfait et représentait à peu près la moitié des charges, et que vous faites poser des compteurs individuels, le bon sens voudrait que vous réduisiez le forfait. Dans ce cas, faites un avenant au bail. On ne vous reprochera jamais de faire une modification à la baisse des charges payées par le locataire !

s’il y a des baux à renouveler ou à faire juste avant le compromis de vente, est-il juridiquement admis de mentionner que les équipements pourront être dans le futur individualisé et les charges seront baissées en conséquence ?

Un bail renouvelé l’est tacitement, donc il n’y a rien à modifier au renouvellement.
Un bail nouveau doit être conforme au modèle institué par la loi ALUR.
En général, un bail est peu dissert sur les charges. Ca dit le montant de la provision (bail nu) ou éventuellement du forfait de charges (coloc ou meublé). Donc, je ne vois rien à préciser ou modifier à ce sujet. La liste des charges récupérables est fixée par décret, la ou les méthode(s) admise(s) de répartition sont elles aussi fixées par la loi ou la jurisprudence, donc le bail n’a pas de raison d’être détaillé sur ces points. Les évolutions ultérieures pourront donc faire l’objet d’un courrier au locataire ou d’une information au moment de la régularisation annuelle.

Sur ce sujet de la relation avec le locataire, ne vous en faites une montagne, le locataire sera content de voir ses charges baisser et les baux sont peu disserts sur le sujet des charges, donc les évolutions nécessaires seront faciles à faire.

Dernière modification par Bernard2K (21/04/2017 08h00)

Gamma76 · #3

Merci pour toutes ces précisions !

Je me pose une autre question, liée à une visite récente d’un bien qui est justement limite en terme de de partages de ressources :

Sur un bail meublé non saisonnier, peut-on mentionner 2 lignes de charges avec :
- provision sur charges (TOM, eau, gaz collectif, électricité des parties communes, ménage)
- et un forfait (électrique uniquement dans le cas d’un logement divisé en 2 mais partageant le même compteur ERDF…) ?

Dans ce cas,
- les provisions sur charges seraient régularisées chaque année de manière classique, suivant la consommation et au prorata des appartement de l’immeuble
- le forfait, comme son nom l’indique, serait une approximation sans régularisation possible, pour pallier au fait de l’absence de compteur individuel car la pose d’un décompteur électrique n’est pas réglementaire (et/ou dans l’éventuelle attente d’une pose future de compteurs ERDF)

Dernière modification par Gamma76 (24/04/2017 15h04)

Bernard2K · #4

Non, il faut la même méthode pour toutes les charges : soit au réel, soit au forfait.

Même si le forfait est plus couramment utilisé quand chaque logement n’a pas son compteur d’élec, la solution est pourtant tout aussi illégale que si c’était au réel. En effet, même au forfait, les charges que le forfait inclut doivent être issues de la liste du décret de 1987, dans lequel l’électricité des parties privatives n’est pas listée. Donc, en fait, le forfait est un "cache-misère" mais ne rend pas légal une récupération illégale !

Je vois 3 solutions dans votre cas :
- tout au réel, et répartir l’élec au pro-rata des surfaces. Le réel ne veut pas dire que tout est décompté par appartement ! Il est très courant que des charges soient réparties avec un pro-rata, pourquoi pas l’élec ?
- idem, mais avec un sous-compteur par appartement, ce qui permet de répartir au kWh près et non au pro-rata des surfaces.
- tout au forfait.

Toutes ces solutions sont aussi illégales les unes que les autres, à vous de choisir la moins pire !

Sinon, vous connaissez la seule vraie solution : faire poser un compteur ERDF par logement.

Dernière modification par Bernard2K (24/04/2017 15h33)

Gamma76 · #5

A vrai dire je recherchais une autre solution à mon problème qui visiblement n’existe pas (légalement parlant)

Si je me porte acquéreur de ce bien, j’aurais souhaité mettre ceci en conformité (et donc faire poser un nouveau compteur ERDF) mais je suis confronté à un nouveau problème : celui des lois de l’urbanisme lié au PLU de la commune en question (qui dispose de très peu de place de stationnement en centre ville).

Après consultation du Plan Local d’Urbanisme puis appel téléphonique au service j’ai pour obligation d’acquérir une parcelle de terrain, à moins de 300 mètres de l’immeuble car celui-ci n’a pas de places ni d’accès pour créer des places dans son îlot cadastral, pour y créer au moins 6 places de stationnement : autant dire quasi impossible.

J’ai aussi demandé le montant d’une taxe de stationnement mais cette commune n’en propose pas, elle exige la création de nouvelles places.

Du coup, je ne vois qu’une seule solution légale : le 1er étage est composé de 2 lots (un F2 et un studio) avec un compteur ERDF commun, il faudrait transformer ce pallier en colocation et ainsi un les locataires auront un compteur à leurs nom. Inconvénients : cela risque de nuire à la rentabilité…

Dernière modification par Gamma76 (24/04/2017 15h53)

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