Défiscalisations immobilières (Pinel, Robien…) : des exemples de belles aventures ?

J’avais fait un investissement sous loi de Robien en 2005, à l’époque où je ne me souciais guère de la gestion de patrimoine. Un CGPi m’avait contacté pour me proposer divers placements (immobiliers et autres), dont celui-ci. J’avais à l’époque une importante capacité d’épargne, je payais beaucoup d’IR, c’était donc l’occasion de renforcer mon patrimoine.

Proposition faite, renforcée à coups de simulations aux beaux chiffres, je signe, sans trop me préoccuper de l’emplacement (dép 78, à 800km de chez moi), prix du marché, frais de courtage, de gestion… (Hâââ, j’étais jeune !)
On me propose un crédit in fine (inefi quoi ?!) à 100%, je signe à 3,25% variable non capé sur 15 ans. Adossement d’assurance-vie avec abondement mensuel, avec frais sur versements de 1,70% (génial on me fait une ristourne ! (Hâââ, j’étais jeune !)

Je deviens propriétaire, en VEFA bien sûr, et j’attends patiemment la livraison. Peu de temps après la signature, je me rends compte que j’ai surpayé de 10k€ le bien (merci mr Adomos). Premier bon point.
Peu de temps avant la livraison, je suis harcelé par la boîte gestionnaire (Monne Decroix), qui se languissait de recevoir mon mandat de gestion. Mais diable pourquoi sont-ils si pressants ? la livraison est dans 6 mois… Je me mets à lire le contrat de gestion avec attention, il était clafit de frais en tous genres. Les mêmes bases que ce que d’autres ont pu évoquer en Pinel récemment. Les 150€ de frais de représentation en AG m’avaient fait bondir ! Deuxième bon point.
Je me dis alors, étant saisonnier, que je pourrai en faire la gestion moi même. Je botte donc en touche.

A la livraison du bien, je découvre les lieux (Hâââ, j’étais jeune !), et bonne surprise. Je passe une annonce, première visite et signature de bail dans la foulée.

BILAN :
En 11 ans, 2 nouvelles entrées, donc faible turnover, pas une seule semaine de vacance, pas un seul impayé, pas une dégradation.
Un taux de crédit qui était monté une année à 5,40% (ouch!) et depuis longtemps il traîne autour de 1%. J’ai arrêté les abondements dès que j’ai vu que je n’étais pas obligé de faire des versements mensuels.
Le bien vaut environ 2% de plus que lors de l’achat (+12% sur leboncoin FAI), et j’ai une rentabilité de 5,5% environ. Pas top, mais les économies d’IR ont fait le job.
Je pense être une exception, par concours de circonstances, chance et du fait de mon mode de gestion.

Mes proches ont fait pareil, à la même époque, dans d’autres villes plus exotiques : il y a du -30/-40% sur la valeur du bien, des rentabilités minables (frais de gestion, etc). Maintenant que je suis aguerri en gestion de patrimoine (expert en gestion locative), je me rends compte que les montages étaient complètement foireux, avec bon nombre de satellites qui se goinfrent et qui font gober n’importe quoi aux gens qui n’ont pas le temps.

Hâââ, on était jeunes…