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#1 18/03/2017 09h06

Membre (2013)
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Bonjour,

Cela fait 5 ans que je loue un T2 en Lmnp et je gère tout seul la mise en location, états des lieux…
Or je pense que je suis parfois trop gentil et ai quelques scrupules à retenir sur un dépôt de garantie, sans doute parce que je connais mal ce que je peux retenir et à quel montant l’évaluer.
Mes locataires actuels viennent me donner leur dédit et la date à laquelle il souhaite libérer l’iappartement tombe pendant mes vacances à l’étranger.
On pourrait décaler l’état des lieux à une semaine mais je pense pas que je puisse leur retenir un loyer, donc je perdrai une semaine de loyer.
Je me pose donc la question de sous traiter cet état des lieux de sorties et l’entrée d’un potentiel nouveau locataire.
Combien ça pourrait coûter? Est ce que ça peut être rentable? J ai vu également qu’on pouvait faire supporter la moitié du coût au locataire ?

Que me conseillez vous svp ?

Mots-clés : optimiser, sous-traiter, état des lieux

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#2 18/03/2017 10h15

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Pour ce qui est d’être trop gentil et de retenir des choses, cf cette discussion :
Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ?
et cet article :
Remise en état du logement - Location : dépôt de garantie et vétusté | De Particulier à Particulier - PAP

Il faut bien prendre en compte la vétusté. Par exemple, si la moquette est usée et tachée mais qu’elle a 10 ans, sa valeur compte tenu de la vétusté est nulle et vous ne pouvez rien retenir. Et c’est bien de là que viennent beaucoup de conflits sur la non-restitution du dépôt de garantie : l’impression du locataire que le bailleur lui fait payer plein pot un renouvellement de décoration ou d’équipement alors que la dégradation était normale compte tenu de la vétusté.

Sur le fait de décaler la remise des clés et l’état des lieux : vous pouvez effectivement décaler d’une semaine le temps de revenir de vacances ; tant que le locataire a les clés, vous dresserez l’état des lieux du logement tel que le locataire l’a laissé puisque personne ne sera encore entré dans le logement. Mais, le locataire est-il disponible une semaine plus tard ? Ca dépend s’il a déménagé proche ou loin du logement.

Vous perdez évidemment une semaine de loyer, mais vu que vous êtes en vacances à l’étranger, vous n’êtes pas là non plus pour faire entrer un nouveau locataire, signer le bail et faire l’état des lieux, donc de toute façon vous perdrez cette semaine de loyer faute d’être là pour relouer.

Les personnes que le bailleur peut mandater pour faire l’état des lieux à sa place sont typiquement une AI ou un huissier. Ca coûte et ça ne vous permet pas de relouer immédiatement après, sauf à donner aussi mandant à l’AI pour relouer, ce qui coûte bien plus qu’une semaine de loyer perdue (généralement c’est un mois de loyer, payé pour moitié par le bailleur et pour moitié par le locataire entrant).

Je pense que le bailleur peut aussi donner mandat (ou procuration) à un quidam (famille, ami) pour faire l’état des lieux et recevoir les clés, mais ça veut dire que vous lui donnez tout pouvoir et devrez assumer ce qu’il a fait (que ce soit un EDL trop laxiste ne relevant pas des dégradations ; ou au contraire un EDL trop pointilleux, déclenchant un conflit avec le locataire qui n’a peut-être pas lieu d’être).

Je vous conseille de décaler l’état des lieux et la remise en location à votre retour de vacances (si le locataire est disponible pour revenir), c’est le plus simple à tous points de vue.

Dernière modification par Bernard2K (18/03/2017 10h23)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#3 18/03/2017 11h16

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Je partage pleinement l’opinion de Bernard.
Les états de lieux pratiqués par les agences sont pratiquement toujours très laxiste. Il est en effet difficile et souvent conflictuel de noter des dégradations et plus facile de ne rien voir…


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#4 18/03/2017 12h29

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Le loyer est dû jusqu’à la remise des clés. Donc si la date de départ qu’ils vous ont donné ne vous convient pas, vous pouvez leur proposer de le faire plus tôt ou plus tard ou par huissier à frais partagé, ou donner mandat à quelqu’un de le faire pour vous. Dans tous les cas, ils sont redevables du loyer jusqu’à l’établissement d’un EDL de sortie ET de la remise des clés.

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#5 18/03/2017 14h55

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C’est un peu plus compliqué que cela.

- "A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués." Article 15 de la loi de 1989.
Donc, si le locataire a toujours la jouissance du logement après la fin du bail, il peut être condamné à verser des "indemnités d’occupation". Mais ces indemnités d’occupation doivent être prononcées par un juge.

- sur la remise des clés, c’est assez compliqué et voici un article qui précise tout ce qu’il y a à savoir :
Les obligations des parties  et la restitution des clés - Maître joan dray

A mon sens, d’un point de vue moral, il est évident que, si la remise des clés ne peut pas être faite par le bailleur à la date de fin de préavis du fait de l’indisponibilité du bailleur, ce n’est pas au locataire de payer.

Si j’étais le locataire pointilleux d’un bailleur qui s’apprête à me faire payer une semaine de loyer supplémentaire parce qu’il est en vacances au moment de la fin de préavis, je peux vous dire que je prendrais les précautions nécessaires pour qu’il apparaisse bien que c’est de la faute du bailleur si l’EDL et la remise des clés n’ont pas pu être faits à la date de fin de préavis. Et alors, le bailleur pourrait courir longtemps avant de me faire payer la semaine supplémentaire qui n’est pas de mon fait (et qui, techniquement, n’est même pas un loyer).

Pour éviter d’en arriver là pour une pauvre semaine de loyer, le bailleur doit appliquer le bon sens : s’il n’est pas disponible à la fin du préavis, soit il mandate quelqu’un à cette date, soit il retarde d’une semaine, mais sans rien réclamer à son locataire pour cette semaine.

Dernière modification par Bernard2K (18/03/2017 14h58)


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#6 18/03/2017 16h59

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Pour ce qui est de la vétusté d’une vieille moquette, je comprend qu’on ne puisse appliquer une retenue sur le Dépôt de garantie. Cependant, j’ai refait mon appartement à neuf en 2010 donc difficile de quantifier.
J’ai par exemple le plafond de la salle de bain qui a craquelé du fait d’une mauvaise aeration (pas de fenêtre dans la salle de bain mais une dans la chambre en face). J’ai refait moi-même sans rien retenir mais je me demande si une retenue est légitime et à quel prix? A priori, dans ce cas, j’aurai du faire établir un devis par un professionnel pour réclamer quoique ce soit?

En fait, les locataires déménagent autour de ma ville donc ils seront disponibles pour l’EDL.
Je pensais aux agences spécialisés dans les états des lieux. Qu’en pensez vous?
1/4 de loyer représente 210euros pour ma part… ça compte pour moi. J’ai très peu de trou entre 2 locataires, je pense pouvoir trouver un locataire, lui faire signer le bail avant de partir et l’état des lieux par un tiers à la libération du logement.
Sinon l’option famille peut être une solution alternative. J’y ai pensé mais je voulais éviter de déranger. Une compensation financière peut éventuellement dédommager le désagrément.

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#7 19/03/2017 20h29

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Est-ce que votre locataire a besoin du logement jusqu’à la date de fin de préavis ? S’il est prêt à partir plus tôt et que vous vous entendez là-dessus, vous pouvez relouer dès avant la fin du préavis (idéalement, avant votre départ en vacances). Dans ce cas, il ne paie le loyer que jusqu’à la veille du jour où c’est reloué. Ca peut être une solution qui arrange tout le monde.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#8 20/03/2017 23h04

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Bonsoir, j’y ai bien pensé mais non c’est impossible car visiblement ils ont un nouveau logement donc ils ont certainement calés avec le préavis.

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#9 13/05/2017 12h06

Membre (2013)
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Bonjour,
J’ai finalement fait appel à mon entourage pour faire l’état des lieux. Cependant, j’ai eu quelques surprises et je m’interroge dans quelle mesure je peux faire une retenue sur le dépôt de garantie.
En fait, mon nouveau locataire s’est plaint de la mauvaise évacuation de la douche et d’odeur nauséabonde. Je suis intervenue et ai découvert une boule de cheveux dans le siphon… J’ai aussi constaté que la douche avait été nettoyé rapidement (joint de carrelage jaunit). Bref j’y ai passé 1h30.
Sur l’état des lieux de sorti, il était notifié "eau stagnante" dans la douche. Pensez vous que je puisse appliquer une retenue et si oui de quel ordre sachant que j’ai pris des photos de la boule de cheveux du siphon ?
Aussi la housse du canapé (déhoussable) est apparemment sale et aurait mérité un nettoyage pressing , cependant aucune mention sur l’état des lieux de sortie… je ne peux donc rien retenir?

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#10 13/05/2017 12h21

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Une retenue sur la garantie pour une boule de cheveux dans le siphon ?!? Content de ne pas vous avoir comme propriétaire ! Ce problème se règle en 2mn …. pour les joints de carrelage jaunis, une astuce facile qui prend 30 secondes puis autant pour rincer : du gel douche WC blanc/transparent que vous laisser agir sur les joints une demi heure.

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#11 13/05/2017 16h14

Membre (2013)
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Pour préciser le contexte, les locataires sortants avaient trouvé l’appartement pas suffisamment propre à leur entrée. Je l’ai donc nettoyé de nouveau. A la sortie, je leur demande que l’appartement soit rendu propre et entretenue. Je suis un propriétaire plutôt souple mais lorsqu’on fait preuve d’exigence, ca me paraît normal d’en faire autant.
Donc une boule de cheveux qui bouche la douche, c’est du mauvais entretien et un nettoyage survolé. Est-ce à moi à prendre du temps pour compenser le laxisme de certains locataires? Je ne pense pas.
Mon frère a eu une déduction sur loyer de l’agence immobilière, chaque remarque était chiffrée. Exemple bouche d’aération mal nettoyé 30euros…

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#12 13/05/2017 16h54

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du même avis que nicolas92
Pour le propriétaire "souple" ou "trop gentil", j’ai malgré tout quelques doutes.

Il me semble tout à fait normal de passer un peu de temps à rafraîchir son appartement entre deux locataires tant que ça n’est pas dans l’exagération. 1h30 entre deux locataires ne me parait pas une exagération.

Par contre j’ai du mal à comprendre comment un nouveau locataire a du râler pour faire régler un problème très simple à résoudre et déjà signalé lors de l’état des lieux de sortie du locataire précédent…
Cela fait donc deux locataires d’affilée qui ne sont pas content en arrivant si j’ai bien compris.

Bref à mon humble avis, un peu plus de souplesse et oubliez cet excès de cheveux. D’ailleurs je ne suis pas sur qu’un propriétaire puisse corriger de par lui même un problème et facturer ces "travaux" à sa convenance.

Dernière modification par JBeurer (13/05/2017 17h16)


Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas

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#13 13/05/2017 17h17

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kenzo69 a écrit :

Donc une boule de cheveux qui bouche la douche, c’est du mauvais entretien et un nettoyage survolé. Est-ce à moi à prendre du temps pour compenser le laxisme de certains locataires? Je ne pense pas.
Mon frère a eu une déduction sur loyer de l’agence immobilière, chaque remarque était chiffrée. Exemple bouche d’aération mal nettoyé 30euros…

Je comprends que cela soit désagréable mais si une boule de cheveux dans la douche vous fait ainsi réagir, mettre des logements en location risque de vous rendre bien malheureux… prenez les choses positivement : le locataire à payé, rien cassé…

Plus factuellement, vous n’avez pas le droit de facturer le nettoyage sauf si c’est une prestation de service effectuée par une société avec facture, à l’adresse du bien.
Si vous facturez votre propre prestation (sans avoir une société de nettoyage) vous êtes dans l’illégalité et pratiquez le travail au noir !


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#14 13/05/2017 17h22

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ISTJ

En effet, il n’est pas possible légalement d’opérer une retenue forfaitaire, car le montant de la retenue doit être justifié. La bouche d’aération à 30 euros est éminemment contestable (mais un classique des agences qui s’attachent à ce genre de détail).
La présence de cheveux dans le siphon montre que le petit entretien (qui incombe au locataire) n’a pas été fait très correctement. On peut donc comprendre un éventuel désir de "punition" sur le plan moral, mais vous ne pouvez pas faire de retenue punitive. À la rigueur il serait défendable (à vérifier) de retenir le prix d’une bouteille de Destop.
J’ai peut-être tort, mais j’ai un peu l’impression que vous cherchez à retenir un maximum sur le dépôt de garantie. C’est une attitude désagréable que peu ici vont encourager.

Au pire, votre "problème" justifie une ou deux phrases à l’ancien locataire pour lui signaler que ça aurait été sympa de déboucher la douche car le nouveau locataire a dû le faire lui même. Mais c’est un tel détail…

Dernière modification par sven337 (13/05/2017 17h23)

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#15 14/05/2017 23h44

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Je prend note de vos avis. Mon but n’était clairement pas de retenir un maximum sur le dépôt de garantie mais comme je l’ai expliqué dans mon second message, les locataires ont fait preuve d’exigence à l’entrée, et ces mêmes locataires rendent un appartement avec une douche bouchée… C’était effectivement une question de principe. Je n’en suis pas malade pour autant. Bref j’ai la réponse à ma question.

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#16 15/05/2017 09h45

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Vis à vis de ce genre de problème je voulais savoir si certains d’entre vous
pratiquent un pré état des lieux ?

La dernière agence chez qui j’avais loué un bien, convenait si le locataire est d’accord d’un rendez-vous
avant l’état des lieux, avec remise d’un fiche synthétique pour rappeler ce qui est à la charge du locataire.
Lors de ce passage, l’agence indique ce qui ne va pas, donc ce qui sera facturé si non corrigé pour l’état des
lieux avec l’agent technique.

Le gros avantage, c’est qu’au moins le locataire sait ce qu’il doit faire s’il veut récupérer la totalité de sa caution,
plutôt que d’être devant le fait accompli le jour J. En tant que locataire, j’avais trouvé ça plus transparent,
et du coup pas de surprise à l’état des lieux. Pour le propriétaire, ça peut éviter les nombreux
litiges sur le DG en mettant le locataire face à ses responsabilités (corriger soit même ou payer).
Au prix toute fois de 2 déplacements au lieu d’un.


Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

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