Comment obtenir un financement pour investir dans un immeuble ?

Demandez à votre banquier ce qui bloque, est-ce le taux d’endettement, le ’restant à vivre’ insuffisant. Avez vous utilisé les possibilités de rallonger la durée de vos prêts existants pour baisser les mensualités? Etc

Je me suis retrouvé dans votre situation et la banque m’a suivi. Attention qu’ils n’en profitent pas car il se doutent que vous avez peu de chance d’être acceptés ailleurs.

Ils acceptent aussi plus facilement s’ils ont de la visibilité sur un taux d’endettement qui baissera dans quelques années si certains emprunts sont soldés.

Demandez leur aussi des devis pour vos assurances pno si elles sont compétitives, comptez vous souscrire l’assurance du prêt auprès de votre banque ou avez vous opte pour une délégation ?

Certaines banques refusent tout simplement le dossier si CréditLogement l’a refusé…

Essayez de passer par un courtier, en lui indiquant les banques que vous avez déjà contactées.
Il saura peut-être vers quelle banque vous envoyer…

Le deuxième appartement peut poser problème, mais attention en remboursant le prêt travaux vous perdrez les liquidités nécessaires pour rassurer la banque. Votre épargne est trop exposé pour la banque également 2k€ sur livret A est trop peu. Les PEA et compte titre sont parfois exclu.

Crédit logement refuse parce que votre taux d’endettement est trop élevé 750x0.7 +2450 = 2975€ pour des charges de 530+444+312=1286€ soit un taux d’endettement de 43%.
Attention en plus comment votre banquier a rempli le prêt consommation. S’il ne l’a pas rattaché à l’appartement 2 c’est compliqué.

Au vu des chiffres vous avez fait une bonne affaire sur l’appartement 1 moins sur l’appartement 2 ou le niveau des remboursement est trop important pour les loyers entrant.

Arrivé a un certain niveau les banques et crédit logement aussi regarder niveau d’endettement total c’est à dire dettes/capital. Faites faire une estimation de vos appartements actuels pour rassurer la banque.

Enfin si c’est juste un problème crédit logement, voir une autres banques avec système de garanti maison ou faire une hypothèque.

lachignolecorse a écrit :

Demandez à votre banquier ce qui bloque, est-ce le taux d’endettement, le ’restant à vivre’ insuffisant. Avez vous utilisé les possibilités de rallonger la durée de vos prêts existants pour baisser les mensualités? Etc

Ma banque possédant le prêt 1 refuse car elle ne connait pas le marché immobilier en local.
Ma banque possédant le prêt 2 autorisera ou non le prêt si le crédit logement accepte mon dossier.
Il me semblait qu’il n’était pas possible de rallonger mes prêts existants, je vais en discuter avec les deux banques.

lachignolecorse a écrit :

Demandez leur aussi des devis pour vos assurances pno si elles sont compétitives, comptez vous souscrire l’assurance du prêt auprès de votre banque ou avez vous opte pour une délégation ?

Effectivement, je pense que je prendrai l’assurance pno dans la banque qui me financera.

Belette a écrit :

Bonsoir,

Si c’est Credit Logement qui refuse, pourquoi ne pas envisager l’hypothèque?
Je sais que ça coûte un poil plus cher mais si ça peut permettre l’investissement sans trop manger la rentabilité.

Ma banque avait fait une hypothèque, mais est-il possible de financer également les travaux ? Pour l’instant les banques consultées ne me parle pas d’hypothèque.

Siocnarf a écrit :

Certaines banques refusent tout simplement le dossier si CréditLogement l’a refusé…

Essayez de passer par un courtier, en lui indiquant les banques que vous avez déjà contactées.
Il saura peut-être vers quelle banque vous envoyer…

Oui. Un courtier ma renvoyé vers une banque pour un prêt à 1,75% sur 20 ans qui passera par le credit logement (potentiel refus au vu de l’endettement actuel). Nous verrons ensuite pour passer par une autre banque.

DDtee a écrit :

Favorisez CMutuel et CEpargne, les 2 banques où votre interlocuteur est décideur tout seul dans son bureau (montant de prêt variable selon son niveau hiérarchique et la région, ce sont en effet des banques qui fonctionnent par région)

Effectivement, le CIC aussi. Je vais relancer les agences de ces deux banques en local et à côté de chez moi.

J’ai enfin reçu une première simulation de la CE en région ile de France. Cependant l’accord définitif de faisabilité doit être donné par la SACCEF.

Emprunt de 133 000 € (à 110 %) avec un report des échéances de 24 mois.

Sur 20 ans :
1,7 % avec assurance à 0,3% (à voir pour baisser le taux de l’assurance)
Mensualités : 774 €
Endettement : 41,3 %

Sur 25 ans :
2 % avec assurance à 0,3% (à voir pour baisser le taux de l’assurance)
Mensualités : 661 €
Endettement : 40,1 %

Pensez vous qu’avec ce taux d’endettement il est envisageable d’obtenir une réponse positive ?

A priori les taux sont plus intéressants en province cependant il est plus pertinent d’avoir un conseiller proche de chez soi. Cela permet d’établir une relation de confiance pour pouvoir continuer les investissements.

Est ce qu’une agence locale de la CE en région aura des taux plus compétitifs ?

Dernière modification par ludovic (18/03/2017 13h23)

Bonjour,

Je ne suis pas tout à fait d’accord avec Rastignac, les banques ne fonctionnent pas toute avec un système de scoring bête et méchant… Le bon sens, la qualité (et la rentabilité) de la relation avec le client comptent aussi.
Votre patrimoine est déjà largement concentré sur de l’immobilier à crédit, l’un de vos prêts comporte un palier en 2022 qui va encore augmenter votre endettement. Vous indiquez en plus que le loyer perçu pourrait baisser avec la loi ALUR…

Votre épargne de précaution est quasi nulle : 2000€ ce n’est même pas 1 mois de revenus…
Vous devriez augmenter cette épargne : 12k€ soit 3 mois de revenus me semblerait un minimum.

Votre épargne et vos crédits sont tous dans le même établissement ?

Enfin, un investissement dans la Nièvre, avec de gros travaux, sans apport, et donc un financement à 110%, en tant que banquier je me poserai la question de savoir si je ne prête pas plus que la valeur vénale du bien ? Et je regarderais la capacité de l’emprunteur à faire face aux imprévus (surcout des travaux, retard, vacance locative…).

Merci pour vos retours.

La stratégie qui me semble la plus adaptée est la suivante :

1) Obtenir un financement en rapatriant les 17 000€ sur livret A pour rassurer les banques et proposer l’épargne chez eux. Je vais aussi avoir besoin de 4500€ pour payer les 10% (voir 5%) lors de la signature du compromis chez le notaire.

2) Rembourser en anticipé le prêt conso via le décalage des mensualités sur 24 mois du nouveau prêt immo (à condition de louer rapidement le trois appartements).

3) Racheter le crédit immo de l’appartement 1 afin de supprimer le palier (précédent lissage sur prêt conso) si possible en allongeant de 2 ans la durée du prêt.
Il est aussi possible de revendre l’appartement pour dégager environ 75 k€.

4) Nouvel investissement immo

Autre possibilité : mettre l’appartement 2 en location saisonnière lorsque la locataire partira pour dégager plus de bénéfices.

Concernant les travaux, il s’agit d’une estimation haute. J’espère que les devis seront autour de 60k€.
Cette somme est conséquente mais cea permettra de défiscaliser et de réaliser un déficit foncier sur plusieurs années.

Des appartements refaits à neuf seront beaucoup plus facile à louer car ceux de la concurrence sont dans un état juste correct.

J’ai également proposer 2 types de biens différents aux banques avec un projet similaires au votre.

Pour ma part certaines banques limites le plafond travaux à 33% du cout d’achat d’autres aux doubles.

En tout état de cause une banque à effectivement beaucoup de mal à se projeter lorsqu’il y a des travaux et aucun bail en cours, et va demander également une estimation d’agence immobilière par rapport à la surface.

Le mieux étant un bien avec des bails en cours permettant à la banque une certaine sécurité.

Bonjour,
je suis propriétaire de 8 biens qui dégagent chaque mois 800 euros nets d’impôts.
Mes revenus fonciers sont de 42000 euros et nos revenus salariaux de 55000 euros.

avec mon nouveau projet présenté  ici

(pour lequel je n’ai eu aucun retour )

Je dégagerais 400 euros nets d’impôts supplémentaires chaque mois.

Je loue en LMNP et conventionnement Borloo, tout est carré et optimisé.
J’ai présenté tout cela à plusieurs banques. J’ai également 17000 euros en réserve et 7000 euros en AV.

Plusieurs banques me refusent ce nouveau prêt sous prétexte qu’avec cette nouvelle opération, mes revenus fonciers dépasseront mes revenus salariaux …

Comment faire pour contourner cela ? Je ne peux malheureusement pas demander d’augmentation au ministère qui m’emploie …

désolé pour le lien …

lien

concernant le cash flow dégagé chaque mois. Tout d’abord lors d’un rachat de prêt, j’ai du tout repasser sur 15 ans donc cela diminue le CF mensuel.

niveau revenu :

1 immeuble de 6 lots avec 1 local commercial, 3 appartements conventionnés et 2 LMNP : 3000 euros de revenus / mois en septembre.

1 appartement LMNP loué 330 € / mois

1 appartement conventionné loué 358 € / mois

niveau prêt : 2070 € / mois pour l’immeuble, 272 pour le LMNP seul et 198 pour l’appartement conventionné seul

soit 2540 € de remboursement de prêt chaque mois ( dont 2000 € de capital remboursé)

un total de 255 € / mois pour les taxes foncières et les PNO.

Pas d’impôt foncier cette année mais environ 200 € / mois l’année prochaine.

Cela donne un Cash Flow mensuel de 893 € cette année et 693 l’année prochaine.

Si vous voyez une erreur ou quelque chose qui aurait pu être mieux fait, n’hésitez pas à le signaler

Dernière modification par mrdupont (18/06/2017 09h09)

Afin d’éviter de polluer le forum en ouvrant un autre sujet je remonte ce sujet.

J’ai contacté un courtier recommandé par mon frère mais aussi Cyber prêt.

J’ai eu un retour des 2 que sur le principe il pouvait me suivre sur mon projet j’ai donc organisé une contre visite sur un bien ou je pense peut être faire une offre.

mais le courtier m’indique par mail que suite à une sollicitation de 2 contacts ils pensent que finalement on ne me suivra pas.

en effet ma femme est en recherche d’emploi et il semble dire que mes seuls revenus sont un peu léger.

Du coup je ne sais pas trop quoi faire car je pense que coté cyber prêt la démarche n’est pas aussi approfondi.

Je gagne 2100€ par mois je n’ai aucun emprunt et je suis locataire sur paris avec ma femme.
et je cherche un emprunt autour de 150k 160k

dois je faire une proposition et tout miser sur cyber pret ou dois je changer mon fusil d’épaule concernant ma recherche de bien ?

Merci de vos retours

Le bien dégage 1650€ de loyer dont 900€ par la caf et si possible je voulais 25 ans mais parait il que les banques ne sont plus trop pour faire cela.

son prix est aujourd’hui de 160k€ mais je pense avoir une petite marge de négociation.

les 2 courtiers initialement avait donné une forme de ok de principe.

selon vous je dois changer mon fusil d’épaule à la recherche d’un bien moins grand ? je m’interroge sur le montant du coup.