Augmentation de loyer contractuel au bout de quelques mois ?

Le bail est un contrat de droit privé, mais il est tellement encadré par la loi de 1989 qu’on ne peut pas y écrire ce que l’on veut.

Par ailleurs, je trouve totalement illogique de prévoir un moindre loyer pour vous adapter aux ressources du locataire. Si votre logement vaut 500 €/mois, louez-le à ce prix-là. Le montant du loyer dépend de la qualité du bien, pas des ressources du locataire.

Sur vos propositions :
"soit écrire un Bail avec Loyer à 320 puis 500 ? (voir si légal)"
Illégal. La loi de 1989 prévoit que le loyer ne peut augmenter annuellement durant le bail que par l’application de la formule de révision, et encore, à la condition que ça soit prévu expressément au bail (avec un indice de révision des loyers qui est compris entre 0 et 1 % ces derniers temps, donc une augmentation très faible). Un bail qui prévoirait une augmentation de 180 € (soit 56 %) au bout de 6 mois serait clairement illégal.

"soit écrire un Bail avec directement le loyer à 500 et accorder une "remise" ?"
C’est possible, mais comme c’est vous qui renoncez volontairement à un revenu qui vous est dû, vous êtes imposable sur la totalité du loyer.

Ce que je ferais à votre place :
1) ne pas prendre ce locataire. Actuellement, il n’est pas solvable, donc il ne faut pas le prendre, point barre.
Si vraiment, vous voulez le prendre quand même, je vois deux possibilités :
2) votre idée de mettre 500 € sur le bail et de faire une ristourne pour 6 mois (avec l’inconvénient que vous devrez déclarer un loyer de 500 € et être imposé dessus).
3) dire au locataire qu’il doit 500 € par mois, et que vous acceptez qu’il ne paie que 320 € par mois pendant 6 mois, mais qu’il vous devra 180 x 6 qu’il vous paiera au plus tard dans les 6 mois suivants (par exemple en payant 680 € au lieu de 500 € pendant les 6 mois suivants). Vous l’informez aussi que du strict point de vue de l’application du bail, il s’agira d’impayés de loyer et que vous ferez les relances pour impayés, malgré votre "arrangement" oral.
Dans tous les cas, je demanderais une caution solidaire et serais très attentif à la rédaction de la caution. Ensuite, dans ce cas 3), j’enverrais des LRAR au locataire et à la caution disant par exemple : "2 premiers mois, 1000 € dûs, 640 € payés, restent 360 € à payer dans les meilleurs délais". Et idem de 2 mois en 2 mois (au bout de 4 mois "restent 720 € à payer dans les meilleurs délais", etc). De façon à ce que, si d’ici un an il apparaît qu’il ne veut pas/peut pas rattraper le retard de paiement, vous pouvez entamer directement des démarches pour recouvrer le loyer et le faire expulser (dans une telle procédure, il est important de pouvoir prouver que vous avez fait des efforts pour recouvrer les impayés au fur et à mesure qu’ils se cumulaient).

Et, dans tous les cas, commencer une relation bailleur-locataire en faisant des ristournes et/ou en acceptant des retards de paiement, c’est un bien mauvais début. Ne vous étonnez pas si vous avez par la suite d’autres impayés ou abus quelconque du locataire.

Dernière modification par Bernard2K (12/03/2017 00h37)

Oui, cela me parait hautement bancal comme situation.

Dans votre plan initial avec le locataire envisagé et le loyer à 320 € au début, je ne comprends pas quand vous comptez faire les travaux. Quand il y habitera déjà ?

Je doit mal m’exprimer …..

Il s’agirait de reporter les travaux de rafraichissement à la sortie du locataire envisagé,
par la suite, après rafraichissement,  passer d’un loyer de 500 à 600 €.

D’ici la prendre un locataire que la déco ne choque pas pour un loyer de 500 € avec un garant et ainsi me dégager des marges de manoeuvre en terme de temps et trésorerie tout en rentabilisant le bien.

Ce n’est pas que vous vous exprimez mal, c’est que vous écrivez des choses complètement contradictoires :

En l’état actuel ce logement se louerait entre 300 et 350 €

Et puis dans le message suivant c’est 500 € avant rafraîchissement.

les travaux/rafraichissement seront engagés fin 2017 ou au plus tard en 2018/19

Et puis dans le message suivant :

Il s’agirait de reporter les travaux de rafraichissement à la sortie du locataire envisagé

Vous ne pouvez savoir quand le locataire sortira. Comme le dit Jissay, le locataire peut décider de ne sortir que dans 10 ans et même plus. A partir du moment où c’est la résidence principale du locataire, vous ne pouvez pas mettre le locataire dehors ; les possibilités de rupture de bail à l’initiative du bailleur sont très strictement encadrées (encore plus avec une personne âgée d’ailleurs), et faire des travaux n’en fait pas partie.

Désolé, mais au vu de vos propos contradictoires, ça veut dire que vos idées ne sont pas claires du tout ! Prenez le temps de réfléchir posément à ce projet et à ses conséquences !

Dernière modification par Bernard2K (15/03/2017 11h08)