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#1 09/03/2017 17h17

Membre (2017)
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Bonjour à tous,

Je compte prochainement réaliser mon premier investissement locatif sur un T2 à rénover au sein d’une copro dont les charges sont élevés (200 euros par mois chauffage compris).

La prochaine AG se déroulera en Mai et je ne sais pas si des travaux seront à l’ordre du jour. L’état de l’immeuble me parait moyen et rien de spécial n’est indiqué sur les PV d’AG antérieur.

Je m’interroge sur la pertinence d’acheter mon bien maintenant :
-Afin de pouvoir participer à l’AG de Mai et peser de mon poids de propriétaire pour essayer de faire baisser rapidement les charges (renégociation de contrat…).
- Ou d’attendre que l’AG passe afin de m’éviter de devoir payer de potentiels frais qui seraient votés.

Qu’en pensez-vous ?

Mots-clés : achat, assemblé générale, locatif

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[+1]    #2 09/03/2017 17h27

Membre (2011)
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Réponse 3) mon capitaine ! Ne pas achetez le bien si les charges sont trop élevés. Vous n’aurez peut-être pas la possibilité de peser pour changer quoique ce soit.

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#3 09/03/2017 17h49

Membre (2013)
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Réponse 3) de @Kabal
200€/mois c’est vraiment rédhibitoire et des charges élevées sont souvent structurelles, il est bien difficile d’optimiser cela !


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#4 09/03/2017 18h25

Banni
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Je vais dire une lapalissade mais pour faire baisser les charges, il faut savoir lesquelles peuvent etre baissée (et pourquoi les autres ne les ont pas baissée avant) et il faut que les autres soient d’accord.
Cela se passera mieux si c’est preparé en amont avec le syndicat des copropriétaires, chiffrer avec des offres concurrentes, etc.

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#5 09/03/2017 19h17

Membre (2017)
Réputation :   2  

Des charges de 200 euros pour un T2, c’est à fuir comme la peste effectivement!
Il est rare que des copropriétaires continuent de payer ces montants sans rien dire ni faire. Il y a donc fort à parier que cela soient des charges incompressibles.

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#6 09/03/2017 20h38

Membre (2017)
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Pour vous, les charges sont élevées à partir de quel montant ?

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#7 09/03/2017 22h44

Membre (2017)
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Je sais bien que les charges sont élevées mais:
-elles comprennent l’eau et le gaz, donc la majorité de ces charges sera payée par le locataire.
-j’ai négocié un prix d’achat interessant je pense (83500 euros) et je pourrais le louer 730 euros CC.
-c’est une petite copropriété de 8 lots, et un proprio fait également du locatif dans cet immeuble, nous aurons à coeur ensemble de peser pour faire baisser autant que ce peu les charges.
-le logement est bien situé en centre-ville à proximité de tout (transport, commerce…).

Pensez-vous, malgré tous ces points positifs, que le montant des charges restent rédhibitoire?

Egalement, je suis en train de me dire qu’il est préférable si j’achète le bien de participer à la prochaine AG de mai plutôt que d’attendre car le proprio qui me vend son bien fera tous pour bloquer un quelconque investissement qui viendrait faire diminuer les charges.

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Favoris 1   [+1]    #8 10/03/2017 09h32

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Heantly a écrit :

Pour vous, les charges sont élevées à partir de quel montant ?

A titre d’échelle pour des T2, syndics bénévoles je paye chaque mois entre entre 20 et 30€.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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Favoris 1    #9 10/03/2017 11h06

Membre (2017)
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Pour des T2 dans des copropriétés des années 80 gérées par syndic pro, comprenant : parking (entretien), chauffage, eau, sans ascenseur cela tourne environ à 80 euros/mois
Pour des T2 dans des immeubles de moins de 10 ans,  syndic pro,avec parking, ascenseur, eau (pas chauffage) cela tourne à environ 40 euros/mois.

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#10 10/03/2017 11h35

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Whatever75 a écrit :

Pensez-vous, malgré tous ces points positifs, que le montant des charges restent rédhibitoire?

Faites votre calcul de rentabilité :
730 de loyer CC moins les charges locatives qui ne font que transiter par vous : environ 500 € à 550 € par mois.
Moins les charges bailleur (part bailleur des charges de copro, TF, PNO, éventuellement AI + GLI, travaux à l’intérieur du logement…) reste…
Moins l’imposition (IR + PS) reste …
Ce revenu net, rapporté à l’investissement total (prix d’achat + frais de notaire + travaux intiaux) = rentabilité moisie et cashflow négatif.

Par ailleurs, quand les charges de copro sont aussi élevées, ça augmente les risques d’impayés des copropriétaires. Sur une petite copro, ce sont les autres copropriétaires qui trinquent d’autant plus, et ça pourrit l’ambiance.

Dernière modification par Bernard2K (10/03/2017 11h36)


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#11 10/03/2017 12h07

Banni
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Je suis proprio habitant une copro de 8 lots.
Par experience, C’est compliqué de faire bouger les choses avec 6 copropriétaires habitant, plutot agés et peu diplomés.
Chacun a le meme pourcentage et il y en a un ou deux qui se prennent pour le syndic.
J’ai proposé plusieurs fois de mettre en competition le syndic pro,  les contrats et je me retrouve souvent tout seul face à 5 copropriétaires refusant le changement.

Edit : je laisse des personnes plus avertis que moi sur le bon ou mauvais choix.
Ce que je voulais vous dire, c’est que faire bouger les choses dans ce genre de copro n’est forcement facile.

Dernière modification par francoisolivier (10/03/2017 12h26)

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#12 12/03/2017 23h15

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Effectivement , vous avez en partie raison .  Dans mon cas , Étant propriétaire bailleur dans une copropriete de 6 lots , le seul propriétaire occupant ( avec le plus de tantièmes ) ne veut faire pratiquement aucun travaux … il a du mal à payer ses charges pourtant faibles . Nous sommes donc dans un cas de conscience, soit on vote à la prochaine ag des travaux de Reno des communes et on le met en difficulté financière ,soit on en reste encore au même point : A savoir des parties communes vieillissantes et peu attrayantes pour des futurs locataires!

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#13 09/12/2020 17h30

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Une fois n’est pas coutume, et selon mon proverbe personnel " un bon vendeur est un vendeur qui s’ignore", je creuse des pistes afin de trouver des biens qui ne sont pas encore à vendre à des vendeurs qui s’ignorent.

J’ai visité un grenier cet été, et arrivé sur place le vendeur n’avait que une clé sur les trois lots… La visite a été reportée et bien entendu il s’est vendu le lendemain. C’était prévisible, l’endroit est tip top.

J’ai lu les compte-rendus des 3 dernières AG à ce moment ( pendant que le vendeur cherchait les fameuses clés) et il se trouve que la copro souhaite vendre un des greniers, qui était à usage du concierge. Concierge qui a été arrêté en bonne et due forme il y a plus de 30 ans.
Il y a également le logement du concierge qu’elle souhaite vendre. Une portion des copropriétaires souhaitent vendre et l’autre refuse au vue des frais à engager ( géomètre, notaire pour le réglement de copro…)

Je n’ai donc pas de lots dans la copro mais je souhaite proposer d’acheter ces lots et de prendre ces frais à ma charge.
J’ai envoyé une lettre en LRAR au syndic afin de mettre ces questions à l’ordre du jour. Je n’ai pas eu de retour, aussi j’ai envoyé un mail, dont voici la réponse:

Syndic a écrit :

Chère Madame,



Le courrier a bien été reçu.

Nous l’avons enregistré à la date du 23 novembre comme vous l’annoncez.



Cependant, nous vous rappelons que seul un propriétaire de l’immeuble à la possibilité de demander la mise à l’ordre du jour.



Avez-vous signé votre acquisition ?



Sincères salutations.

Je ne me souviens plus de qui est dans le conseil syndical, et j’ai déposé des copies de cette lettre dans les boîtes des occupants.
Mais forcément, cela ne va pas faire d’ordre du jour…

Est-ce que un IH s’est déjà retrouvé dans cette situation ? Comment pourrais je procéder ?
Visiblement le syndic pourrait le mettre tout seul à l’ordre du jour, mais vu le mail, j’en doute…

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[+1]    #14 09/12/2020 18h16

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La situation décrite m’inspire les commentaires suivants :

1 - Une cession de parties communes est un processus assez complexe :
- étape 1 : relevé par un géomètre, établissement des plans des parties à vendre, calcul des tantièmes attachés au nouveau lot, établissement d’un projet de modificatif à l’état descriptif de division. Le fait de s’adresser au géomètre ayant établi les plans initiaux peut simplifier la tâche, car il dispose alors du dossier initial ce qui facilite les calculs de tantièmes.
- étape 2 : approbation en AG de copropriété du modificatif, pouvoirs au syndic pour signer l’acte correspondant, approbation de la vente, du prix de vente, pouvoirs au syndic pour signer l’acte correspondant
- étape 3 : acte authentique par un notaire (les notaires ne ce précipitent pas pour dresser ce type d’actes (dits techniques) qui sont peu rémunérateurs et les notaires renvoient souvent vers le notaire qui a dressé le règlement de copropriété initial).

2 - En général, il est utile de tâter le terrain avant d’engager le projet en ayant un accord de principe de la copropriété sur la cession. Le processus s’étale alors sur pratiquement 2 ans.

3 - Plus généralement, si un acheteur d’un lot existant veut faire approuver une résolution avant l’acte authentique, il convient de demander au vendeur d’introduire la demande (sous la forme : autorisation à donner au propriétaire du lot xx ). Si le compromis est signé, le vendeur est sensé donner pouvoir au futur acquéreur (sous peine d’endosser les dépenses décidées au cours de l’AG) qui pourra présenter son projet.

4 - Acheter des parties communes sans être propriétaire me semble être une entreprise risquée :
- pas de possibilité de vraiment connaître la position de la copropriété avant l’engager des frais
- possibilité qu’un copropriétaire, une fois que le processus est bien engagé, décide d’acheter…
- suspicion de nuisances liées à l’occupation de la loge…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (09/12/2020 18h18)

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#15 09/12/2020 18h40

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amoilyon : le syndic a parfaitement raison de dire que vous n’avez pas à demander à mettre quelque chose à l’ordre du jour de l’AG. Seuls les copropriétaires ont ce pouvoir.

Cannyonneur nous instruit, comme toujours, sur le fonctionnement d’une copro sur les étapes techniques de la mise en vente.

Mais ensuite, à supposer que vous arriviez à obtenir la mise en vente de ce bien… Qu’est-ce qui vous fait penser que vous avez la moindre chance de l’obtenir à un prix avantageux ?

Si j’étais syndic, voilà ce que je ferais pour être certain de ne pas me faire reprocher une vente par copinage :
- évaluation du bien par 3 agences
- le proposer aux copropriétaires prioritairement, au prix de la moyenne des agences par exemple (considéré comme "le prix du marché")
- si aucun des copropriétaires n’en veut, le mettre en vente par mandat simple, à ce prix moyen, dans les mêmes 3 agences.

Je ne sais pas si c’est comme ça que c’est pratiqué, mais je trouverais logique que ça soit quelque chose qui s’en rapproche. En tout cas, je ne vois pas comment une telle vente pourrait profiter à un tiers.

On ne parle pas d’une partie commune ordinaire, qui va juste arranger un peu le copropriétaire qui l’cquiert (une cave, un bout de palier…) ; on parle d’un ensemble logement + grenier, qui vaut forcément un paquet de sous, surtout à Lyon. Les copropriétaires tout comme le syndic vont très probablement avoir à coeur d’appliquer une procédure qui s’assure qu’il soit vendu au prix du marché.

Dernière modification par Bernard2K (09/12/2020 18h57)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #16 09/12/2020 19h23

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@amoilyon : je trouve votre idée amusante. A votre place, j’essaierai de trouver un copropriétaire qui aurait une écoute attentive à votre proposition, à vous de trouver un moyen de le récompenser si la transaction va à son terme en votre faveur. Je sais que c’est une démarche un peu sournoise, mais les affaires sont les affaires. Vous ne risquez rien à essayer.


Faire et laisser dire

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#17 10/12/2020 10h22

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Canyonneur75 a écrit :

2 - En général, il est utile de tâter le terrain avant d’engager le projet en ayant un accord de principe de la copropriété sur la cession. Le processus s’étale alors sur pratiquement 2 ans.

4 - Acheter des parties communes sans être propriétaire me semble être une entreprise risquée :
- pas de possibilité de vraiment connaître la position de la copropriété avant l’engager des frais
- possibilité qu’un copropriétaire, une fois que le processus est bien engagé, décide d’acheter…
- suspicion de nuisances liées à l’occupation de la loge…

+1 pour votre réponse complète.

Afin de préciser la situation, j’ai visité le grenier en vente sur un site de particulier à particulier. Avec ma chance légendaire, le vendeur est venu avec un trousseau de clés qui n’étaient pas les bons. Il avait 3 lots en vente, et n’avait accès qu’à un seul. Il était un des héritiers de la succession, et pas très au fait des biens en vente.
Pendant sa recherche des autres clés dans ses innombrables trousseaux non étiquetés, j’ai parcouru les dernières AG, ainsi que les plans.
Il y a 3 ans un copropriétaire a mis une résolution afin d’acheter la loge à un prix défini, de prendre à sa charge les travaux (actuellement occupé en débarras avec vélo, poussettes, cartons…) et de le vendre ensuite au prix qu’il a engagé. La problématique était le désordre de cette loge ouverte dans un joli immeuble bien tenu.
La résolution n’a pas été adoptée par crainte des frais que vous mentionnez en point 1, par environ la moitié des copropriétaires présents.
Il y a 2 ans, le copropriétaire a remis la résolution, qui s’est opposé au même problème.
L’an dernier, il est noté que le syndic étudie la question, sans qu’il n’y ait de vote. Il y a d’ailleurs eu des problèmes de squat dans l’étage des greniers, avec un important budget qui a été voté : digicode pour l’entrée, porte à badge pour accès aux derniers étages, réfection des parties communes qui avaient été dégradées. 

B2K a écrit :

amoilyon : le syndic a parfaitement raison de dire que vous n’avez pas à demander à mettre quelque chose à l’ordre du jour de l’AG. Seuls les copropriétaires ont ce pouvoir.

Je ne sais pas… Je me retrouve le bec dans l’eau…
Comme quoi, on en apprend tous les jours.

B2K a écrit :

Mais ensuite, à supposer que vous arriviez à obtenir la mise en vente de ce bien… Qu’est-ce qui vous fait penser que vous avez la moindre chance de l’obtenir à un prix avantageux ?

J’ai mis le prix proposé par le copropriétaire qui a demandé il y a 3 ans. Le prix n’avait pas été contesté par les autres copropriétaire. Aucun n’a soulevé le fait de vouloir l’acheter.

B2K a écrit :

Si j’étais syndic, voilà ce que je ferais pour être certain de ne pas me faire reprocher une vente par copinage :
- évaluation du bien par 3 agences
- le proposer aux copropriétaires prioritairement, au prix de la moyenne des agences par exemple (considéré comme "le prix du marché")
- si aucun des copropriétaires n’en veut, le mettre en vente par mandat simple, à ce prix moyen, dans les mêmes 3 agences.

Parce que vous êtes professionnel et consciencieux. Ce syndic est également le syndic d’un autre bien que j’ai dans un autre bien.
Il n’est pas très "pro actif" dirons nous.

Un seul copropriétaire s’est intéressé au lot, et souhaite le revendre à un tiers contre le prix engagé + le montant des travaux.

B2K a écrit :

Je ne sais pas si c’est comme ça que c’est pratiqué, mais je trouverais logique que ça soit quelque chose qui s’en rapproche. En tout cas, je ne vois pas comment une telle vente pourrait profiter à un tiers.

Il était convenu que le copropriétaire vende suite à la fin de la remise en état à un tiers dès la résolutation, non adoptée, il y a 3 ans.

B2K a écrit :

On ne parle pas d’une partie commune ordinaire, qui va juste arranger un peu le copropriétaire qui l’cquiert (une cave, un bout de palier…) ; on parle d’un ensemble logement + grenier, qui vaut forcément un paquet de sous, surtout à Lyon. Les copropriétaires tout comme le syndic vont très probablement avoir à coeur d’appliquer une procédure qui s’assure qu’il soit vendu au prix du marché.

Je ne me suis pas lancée sur cette copropriété au hasard. C’est justement sur la base de ces compte rendus d’AG que je me suis dis que je me verrais bien comme " le tiers" qui m’occupe de ce (joli) lot laissé à l’abandon.

Maintenant, je reconnais que les chances d’aboutir sont minces. Mais qui ne tente rien…
Juste pour ne pas avoir de regrets.
Surtout vu l’arrondissement et le quartier, je vais avoir du mal à trouver un bien "sur le marché".

Lachignolecorse a écrit :

@amoilyon : je trouve votre idée amusante. A votre place, j’essaierai de trouver un copropriétaire qui aurait une écoute attentive à votre proposition, à vous de trouver un moyen de le récompenser si la transaction va à son terme en votre faveur. Je sais que c’est une démarche un peu sournoise, mais les affaires sont les affaires. Vous ne risquez rien à essayer.

Plus moyen de me souvenir du nom du copropriétaire qui a mis la résolution, "philibert", "philipine","philomène"… mais je ne m’en souviens plus. sad

De plus en plus difficile de trouver des biens à des prix intéressants sur Lyon intra muros, donc j’essaie par des chemins détournés. Je me retrouve en face avec des "investisseurs" qui sont heureux à du 3% bruts…

Au pire, je gagne de l’expérience wink

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#18 10/12/2020 10h28

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Si le copropriétaire intéressé est encore dans cette propriété, et à supposer que vous soyez sur les rangs, vous serez donc deux, donc il va y avoir escalade sur le prix.

C’était une bonne affaire pour le copropriétaire en question, parce qu’il était le seul intéressé.

Quand on voit une affaire qui est bonne parce que l’acheteur est seul, donc qu’il fixe son prix, et qu’on se dit "oh bonne affaire, j’y irai bien aussi", eh bien ça ne sera plus une bonne affaire car dès qu’on est deux, les prix montent.

Une bonne affaire d’une personne n’est pas une bonne affaire de deux personnes.

Donc, même si vous deviez réussir à vous poser en candidate à l’achat :
- vous ne seriez que la deuxième candidate à l’achat, celle qui fait monter les prix.
- vous allez mettre la puce à l’oreille à tous les copropriétaires comme quoi ce "débarras" a de la valeur. Avec votre courrier déposé dans les boîtes aux lettres, c’est déjà fait. S’ils se décident enfin à vendre, ça ne sera probablement pas au prix bas initialement proposé.

Vous allez dépenser beaucoup d’efforts pour vous mettre dans une course qui se courra à au moins deux personnes, dans laquelle vous partez avec un gros handicap (puisque vous n’êtes pas copropriétaire et que l’autre candidat à l’achat l’est). Bref, c’est perdu d’avance. Un coup d’épée dans l’eau ; passez au projet suivant.

Dernière modification par Bernard2K (10/12/2020 10h34)


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#19 10/12/2020 10h33

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amoilyon a écrit :

Un seul copropriétaire s’est intéressé au lot, et souhaite le revendre à un tiers contre le prix engagé + le montant des travaux.

@B2K
Un seul s’était intéressé au lot, mais pas pour le garder, uniquement pour le mettre au propre. Dans sa résolution il avait indiqué " achat de l’ancienne loge pour le prix, travaux de remise en état et vente du montant engagé". Il s’était proposé de l’acheter, puis de faire faire les travaux, et de le vendre ensuite.

Il ne souhaitait pas le garder, mais le vendre afin que l’entrée soit "du standing de l’immeuble" et également baisser les tantièmes.

Par contre, il souhaitait que le syndic s’implique dans les procédures juridiques qu’a indiqué Canyonneur75. Ce que les autres ont refusé.

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#20 10/12/2020 10h36

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amoilyon a écrit :

Un seul s’était intéressé au lot, mais pas pour le garder, uniquement pour le mettre au propre. Dans sa résolution il avait indiqué " achat de l’ancienne loge pour le prix, travaux de remise en état et vente du montant engagé".

Mais bien sûr, il le revendra à prix coûtant, et il ne fait ça que pour rendre service… Ca, c’est l’histoire qu’il a raconté pour l’avoir ! Et, même s’il y croyait initialement, vous pensez que ses bonnes résolutions vont tenir, quand il aura fini ses travaux et que tout le monde va lui dire "mais enfin, cet appartement bien rénové dans ce quartier vaut au moins X00 000 €, vous n’allez quand même pas le brader !". Les bonnes résolutions sont toujours solubles dans l’argent…

Ca me rappelle l’anecdote bien réelle d’un nouveau copropriétaire, dans la quarantaine, qui demande à la copropriété de pouvoir étendre son logement en transformant un comble en mezzanine pour faire un Duplex "parce que sa fille va venir étudier dans la ville et que je veux lui aménager un beau logement". Autorisation obtenue et travaux réalisés ; moins d’un an après, il avait revendu, et la fille, on ne l’avait jamais vue de près ou de loin, pardi !

je vous le dis en toute amitié : vous êtes une grande fille maintenant, il faut cesser de croire aux contes de fées ! wink  lol

Dernière modification par Bernard2K (10/12/2020 10h44)


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#21 10/12/2020 10h39

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Ah tiens…
Je n’avais pas pensé à cela. Son argumentaire m’avait convaincu.

Ça fera un coup d’épée dans l’eau.

Je ne dois pas être assez sournoise wink, sinon j’ai définitivement le certificat de la bonne poire

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#22 17/12/2020 11h22

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Edit:
Pour conclure sur cette piste, pour les 3 courageux nombreux IH qui se passionnent pour cette "étude de cas".

Voici pour la loge

Syndic a écrit :

Madame,



Pour faire suite à nos échanges et après consultation du Gestionnaire, voici la réponse qui vous est faite :



La loge gardien n’existe plus en tant que telle au ********.



Il s’agit maintenant d’un couloir où sont entreposés les bacs poubelles pour les 2 copropriétés.



Cette partie communes  n’est donc pas à la vente.



Sincères salutations.

Ils l’ont vraiment fait. C’est donc un local poubelle…
En tout cas, ça ne fait pas vraiment " standing" quand on passe devant et il y aurait de grandes voies d’amélioration.

Restait le grenier, donc je creuse la piste jusqu’au bout.

Syndic a écrit :

Madame,



Aucun grenier n’est à vendre.



Les greniers communs que vous indiquez sont occupés par des antennes relais.



Cependant, cette information sera contrôlée demain (télétravail ce jour).



Sincères salutations.

Voilà. Fini.
Pas regret, j’aurais été jusqu’au bout.

Juste pour contrebalancer les nombreux primo investisseurs qui débutent leurs études de cas avec des " c’est la meilleure affaire que j’ai vu en vente depuis mes 3 malheureux mois de recherche. "

Et comme dit mon 5 ans, un peu en avance. " Y a pas la fève dans cette part, je vais en prendre une autre" en écrasant les parts avec ses petits doigts. Je trouverai bien une fève à force d’écumer des galettes.

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