Fiscalité des SCPI achetées comptant ?

Merci de ces réponses … franches….

En réalité, j’ai été un peu rapide hier sur mes explications. Je me suis renseigné sur la fiscalité, mais sans doute sur des sites non à jour ou pas assez sérieux : je pensais pouvoir bénéficier du régime du micro foncier : 30% d’abattement me paraissait opportun.
Manque de chance, je n’avais pas lu l’exception à la règle. Désormais je ne passerai que par le bofip pour ce genre de problématique.

Je connaissais également le problème des plus values, puisque c’est celui standard.

J’ai commencé à gratter pour optimiser mes futurs investissements, en tablant sur un minimum de 6%. En bourse, via un PEA dans des sociétés à rendement (sanofi, total, abc arbitrage, etc.) je pense que cela est possible (même si la bourse est un peu haute pour l’instant à mon sens), ou en AV sur des unités de comptes.

En me rendant compte de mon erreur sur les scpi, j’ai cherché tous les moyens pour baisser l’imposition : notamment bénéficier de l’exonération de cotisation sociale si le revenu de l’année précédente est inférieur à 25k, ce qui était le cas. Cependant, sur les conseils du gestionnaire de corum, si les revenus ont dépassé pour l’année en cours, 2016, ce montant (environ 29k), cela n’est plus possible. Vous me confirmez ?

Enfin, je suis encore étudiant (un genre d’apprenti, celui qui paye des impôts et n’a aucun avantage à son statut, ni la paye compte tenu de ses diplômes, bref). Sur les conseils de ma banque (caisse d’épargne pour ne pas la citer), j’ai voulu il y a quelques mois sortir des placements classiques bancaires qui ne rapportent rien et investir dans des scpi. Pour tester, j’ai acheté le minimum chez pierre plus et corum. Un crédit sur des scpi m’a été déconseillé par ma conseillère afin de ne pas grever mon taux d’endettement pour un éventuel achat de RP (ce qui n’était à l’époque pas encore en projet) …
Entre cette connerie et bien d’autres (PEA avec des frais de courtage insensés; frais de transfert chez un concurrent plus important que la valeur du PEA (oui c’est possible) ; scpi pierre plus dont le rendement et le taux d’occupation baissent d’année en année ; av sur fonds euro en rendement négatif ; carte bleu en revolving pour mon père notamment), je ne suis plus client de cette banque….

Ah et je n’ai encore jamais payé d’impôt (IR), étant l’année dernière en 1ère tranche d’imposition. Ces souvenirs vont me faire rêver en mai prochain… Ne sachant pas encore ce que c’est que cette bête, il est vrai que je me suis plus penché sur le rendement, la diversification du patrimoine de la scpi et les avis sur le net la concernant, que déplucher le cgi et le bofip…

Bref compte tenu de ces explications : il vous parait plus judicieux la stratégie sur pea en action à rendement (je veux faire de l’investissement long terme ; je suis passé chez bourse direct) que le reinvestissement de dividende des scpi et le placement à épargne mensuel chez corum mis en place par eux récemment ?

Dernière modification par elparino (15/02/2017 10h52)

"En préambule également, je me dois de répondre.
Tout d’abord, je vous remercie du mot doux en réputation, dont j’ai compris ultérieurement la portée de ce système plutôt inédit à ma connaissance…., que je vais citer "inutile d’être vulgaire sans argumenter davantage." Déjà je ne saisi pas forcément le sens exact de la phrase…
De nouveau rebelote, "emploi de gros mots".
Maintenant ma question : où sont les gros mots (je note du pluriel) ? Des astérisques ont été mis par moi, ce n’est pas du modérage, sur l’unique mot effectivement "conflictuel", encore que il y a des astérisques tout de même ! Si on ne peut plus rien dire… Je n’ai quand même pas déroulé un tissu d’insultes…
Bref fin de débat"

J’avais une certaine confiance dans ma banque, pensant que j’avais des gens qui étaient là pour me conseiller au mieux. N’ont ils pas un devoir de conseil envers leurs clients ?
Mais en fait comme dit la BNP dans ses documents, ce ne sont plus des agences bancaires, mais des points de vente. Je pense que ça résume parfaitement la situation.
Je travaille avec toutes les banques quotidiennement. La caisse d’épargne n’est pas la pire, mais est loin d’être la meilleure. Je dirais que si je devais faire 2 catégorie (bon / pas bon), elle ne serait pas chez les bons (surtout ces derniers temps….).

J’ai effectivement depuis changé de mentalité : je suis passé sur une banque en ligne afin de pouvoir tout gérer moi même, sans avoir de compte à rendre à un banquier. Je me forme régulièrement sur le net (ce forum très riche d’informations, internet ou même youtube)

Pierre plus : effectivement j’ai un peu arrêté les recherches sur les scpi après mes déconvenues fiscales en la matière. Je vois juste un taux d’occupation financier et physique en baisse, un dividende en baisse. Ils ont effectivement une part qui a augmenté l’année dernière par rapport à mon prix d’acquisition. On verra en mai prochain pour la suite de l’histoire
A côté j’ai corum qui m’envoi leurs documentations (ils sont très bons en marketing tout de même !), je vois que ça progresse. Bon je me méfie tout de même, on fait dire ce qu’on veut à des chiffres, même si le dividende progresse, quid dans 10 ans ? Ils paraissent presque trop bons par rapport à la concurrence…

Pas de "mesure cachée" à ma connaissance : comme pour tout investissement dans une SCI transparente (ce que sont les SCPI), vous payerez l’IR sur les revenus fonciers de la SCPI (+Prélèvements Sociaux sur ceux en France, avec pour ceux à l’étranger application des conventions fiscales appropriées, voir par ex www.investisseurs-heureux.fr/p223926#p223926) et lors de la revente vous payerez sur la plus-value comme sur une plus-value immobilière (actuellement 19% + 15.5% de prélèvements sociaux, taux susceptibles de varier, et abattement sur le montant de la plus-value selon la durée de détention). Tout ceci est assez clairement expliqué dans (à la fin de) quasiment tous les bulletins trimestriels d’information des SCPI, et sur leurs Notes d’Information.

Il n’y en a pas plus (Il y a juste des contribuables parfois incomplètement informés) au niveau du PEA : les Prélèvements Sociaux sont payés (au prorata) lors d’un retrait seulement, mais calculés selon le montant des plus-values constaté à chaque date de changement du % de ces prélèvements sociaux.
A noter qu’une règle différente (généralement moins favorable, sauf si débouclage par décès) s’applique aux contrats d’Assurance-Vie : PS payés chaque année sur les fonds €uros, PS payés lors d’un retrait -au taux alors en vigueur- sur les UC.

Plutôt qu’investir comptant sur des SCPI, il est actuellement significativement plus favorable (pas plus risqué -au contraire-, mais un peu plus complexe à mettre en oeuvre) de déposer la majeure partie du cash sur un bon fond euro d’un contrat d’AV, et d’emprunter la même somme en apportant ce contrat AV en garantie, pour acquérir les parts de SCPI.

PS : Pensez à vous présenter ici.