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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 20/02/2017 23h31 → Investisseurs heureux qui dégagent des rentes grâce au LMNP packagé ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp d occasion, lmnp packagé)

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Comme je l’ai indiqué dans ma presentation, j’ai investi depuis plus de 10 ans dans des lots en lmnp packagé acquis sur le
marché secondaire. Ces investissements me donnent satisfaction’ ne génèrent  et je compte continuer dans cette voie.
Investir dans l’ancien me semble largement préférable que dans les programmes neufs, pour plusieurs raisons :
-prix moins élevés
-meilleurs emplacements
-visibilité sur la qualité du gestionnaire et sa solidité financière,
-visibilité sur l’entretien de la résidence et son taux de remplissage,
-encaissement des loyers immédiats sans attendre la fin de la construction.

Ma stratégie est la suivante : acquerir des lots dans des residences de tourisme et d’affaires en centre ville exclusivement dont la gestion est confiée à un opérateur national de taille importante. Je privilegie les baux ne mettant pas de dépenses à la charge des copropriétaires (hormi le fonds de prévoyance). Le financement se fait à crédit à 110 % (frais d’agence et de notaire donc sans apport.

Je détiens 7 lots (dans le 92). Je suis en train de conclure une vente d’un de mes lots et l’achat d’un autre dans le 77.Je compte faire d’autres acquisitions cette fois ci en province.

Il me semble que ce type d’investissement est peu évoqué sur ce forum.

Y aurait-il des IH qui se seraient lancés dans ce domaine ?

Au plaisir de vous lire, d’échanger, et de répondre à vos questions éventuelles.

Mots-clés : lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp d occasion, lmnp packagé

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#2 21/02/2017 00h20 → Investisseurs heureux qui dégagent des rentes grâce au LMNP packagé ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp d occasion, lmnp packagé)

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Bonsoir,

Vous avez cette discussion: Investir dans une résidence de tourisme en LMNP…
Et d’autres un peu plus disparate, faites un recherche résidence tourisme par exemple.
Je suppose que vous passez par un opérateur type Park&Suites, Residhome, Pierre et Vacances & co, vous pouvez aussi chercher ses entreprises ou apparthotel.


"Never argue with an idiot. They will drag you down to their level and beat you with experience" Mark Twain

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#3 21/02/2017 01h10 → Investisseurs heureux qui dégagent des rentes grâce au LMNP packagé ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp d occasion, lmnp packagé)

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J’ai fait ceci il y a pas mal d’années (mais pas dans des résidences de tourisme et d’affaire), mais je n’y investirais plus à présent. J’avais d’ailleurs à l’époque visité quelques "residences de tourisme et d’affaires en centre ville", mais voir ces locaux ne m’avait pas convaincu. A mon avis le ratio rendement / risque n’est pas attractif.

Je suis d’accord avec : "Investir dans l’ancien me semble largement préférable que dans les programmes neufs".

Je suis sceptique devant "exclusivement … gestion … confiée à un opérateur national de taille importante" et "baux ne mettant pas de dépenses à la charge des copropriétaires (hormis le fonds de prévoyance)", et ça implique pas mal de risques sur le long terme. En effet :
1) Il n’est pas bien difficile de trouver un (voire plusieurs) "opérateur national de taille importante" qui ait imposé un renouvellement de bail avec des conditions bien plus défavorables à ses bailleurs. Les votre ne l’ont pas encore fait, mais ça pourrait venir. (Donc : diversifiez votre risque)
2) Avec la loi Pinel ( du 18 juin 2014) sur les baux commerciaux (c’est bien ce type de bail que vous avez avec l’exploitant) il n’est plus possible de mettre toutes les dépenses à la charge du locataire (l’exploitant), et en cas de renouvellement de bail (que le locataire peut d’ailleurs imposer après la fin du bail en cours) il faut se mettre en conformité avec cette loi. Avant cette loi, les gros travaux (refaire la toiture par ex, ça n’arrive pas souvent, mais quand ça arrive c’est très cher) étaient déjà (légalement) à la charge du bailleur.
3) Si le bailleurs ne supporte aucun coût associé au renouvellement du mobilier, il pourrait bien un jour avoir des difficultés avec le fisc, qui pourrait tenter de requalifier sa location en "nue", et non en "meublée" (une fois les meubles initialement acquis amortis depuis de nombreuses années, et les nouveaux meubles financés d’évidence par le locataire).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 22/02/2017 10h48 → Investisseurs heureux qui dégagent des rentes grâce au LMNP packagé ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp d occasion, lmnp packagé)

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Bonjour goodbyelenine,

sur le 1) oui vous avez raison. les exploitants qui ne l’ont pas fait sont rares. A ma connaissance, l’exploitant dans lequel j’investis ne l’a fait qu’une fois depuis 1984 pour une seule résidence. Mes baux ont été reconduits à l’identique il y a un an. On ne peut pas prévoir l’avenir certes. Mais un TRI supérieur à 7% me semble bien rémunérer ce risque éventuel.

sur le 2) exact. Mes baux originaux visaient l’article 606 du code civil. Le fonds de prévoyance sert justement à lisser les futurs appels de charge. Si la résidence est de taille importante, la dépense doit logiquement  être assez contenue. Ce type de dépense est inévitable même dans le cas d’investissement en direct.

sur le 3) Certains baux mettent à la charge du propriétaire le renouvellement du mobilier au bout de 9  ans (dépense de 1000 à 1500 euros par lot). D’autres non. Le risque fiscal est un point qui m’avait échappé, … que je vais étudier.

Diversifier je veux bien mais à mon humble avis les pistes sont peu nombreuses :

- scpi à crédit en pleine propriété (trop de fiscalité, rendements donc faibles pour un TMI à 30% ) ,
- nue propriété de parts de SCPI (TRI assez faible au regard du risque inhérent à la valorisation future de la part et à la baisse des rendements) ,
- usufruit de part de SCPI (je crois qu’il faut investir via une SCI pour que cela soit intéressant que je ne peux gérer et créer étant fonctionnaire ainsi que ma compagne) ,
- usufruit immobilier (sur le marché secondaire) : problématique de la récupération du bien au moment de la reconstitution de la pleine propriété - mais pourquoi pas ?
- investissements dans le cadre d’un PEA (oui fiscalité avantageuse - c’est sur cette voie que je compte diversifier) dans un CTO (problème de la fiscalité assez élevé qui grève le rendement).

Message édité par l’équipe de modération (22/02/2017 12h09) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

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#5 22/02/2017 11h32 → Investisseurs heureux qui dégagent des rentes grâce au LMNP packagé ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp d occasion, lmnp packagé)

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Bonjour Lmnp75,

Lmnp75 a écrit :

il faut investir via une SCI pour que cela soit intéressant que je ne peux gérer et créer étant fonctionnaire ainsi que ma compagne

Vous pouvez tout à fait créer et être gérants d’une société civile à l’IS en étant tous les deux fonctionnaires. Par contre, vous ne pouvez pas être salariés de la société en étant fonctionnaires.

EDIT : à la lecture des trois messages suivants il semblerait que ce j’ai écrit plus tôt était erroné : un fonctionnaire ne peut visiblement pas être gérant d’une société civile à but lucratif. Je suis depuis peu dans ce cas (création d’une société civile avec mon épouse dont nous sommes tous les deux gérants et par ailleurs fonctionnaires) sans que personne n’ait soulevé le problème. Je vais interroger le notaire avec lequel nous avons rédigé les statuts de la société pour voir ce qu’il préconise.

Dernière modification par cat (22/02/2017 18h50)

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#6 22/02/2017 12h16 → Investisseurs heureux qui dégagent des rentes grâce au LMNP packagé ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp d occasion, lmnp packagé)

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Fonctionnaire gérant de SCI - Creation SCI discute de la possibilité pour un fonctionnaire de gérer son patrimoine personnel (celui de sa famille) via une SCI.

LMNP75, vous concentrez donc votre risque sur un seul exploitant, en espérant que son futur (à long terme) sera à l’image de son passé (où il se retrouve quasiment le seul à avoir eu cette attitude). Ca me semble plus risqué que d’accepter une rentabilité un peu moindre. Imaginez que dans 3 ans votre exploitant se fasse racheter par un autre, vous seriez en gros risque.


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[+1]    #7 22/02/2017 15h40 → Investisseurs heureux qui dégagent des rentes grâce au LMNP packagé ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp d occasion, lmnp packagé)

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goodbyelenine merci pour le lien sur la sci. Je l’avais déja consulté auparavant.
Cependant la loi reltive au statut des fonctionnaires a été modifié il y a peu. Les conditons ont été durcies. Dorénavant la loi interdit aux fonctionnaires d’être membre des organes de direction de toute société immatriculée au rcs. Avant la loi ne visait que les sociétés commerciales. Cependant j’ai noté que certains de mes collegues étaient gérant de sci et qu’ils n’avaientpour l’instant pas été inquiétés. Je pense que l’administration n’est pas au  courant de cette situation… C’est en consultant societe.com que je l’ai appris.

Concernant le risque de concentration de mon patrimoine j’en ai bien conscience. Pour l’instant l’opération s’avère très interessante. La vente du studio (en cours de finalisation) a dégagé une plus value de  54%. J’envisage d’en céder un second afin de concretiser également une belle plus value potentielle et reinvestir la somme dans un autre domaine.
En fait je suis en pleine réflexion et j’hésite …
vendre 5 de mes studios acquis en 2006 et récupérer une fois le credit remboursé 300 K€ ( il me resterait 3 studios nouvellement achetés) le plus sage
continuer ne pas vendre et attendre que le capital se rembourse au fil des années le plus risqé mais potentiellement très rémunérateur’ …
couper la poire en 2 ’ …
that is the question que je me pose…

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[+2]    #8 22/02/2017 16h17 → Investisseurs heureux qui dégagent des rentes grâce au LMNP packagé ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp d occasion, lmnp packagé)

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Lmnp75 : bien vu. En faisant quelques recherches, j’ai trouvé que :
- l’article 25 de la  loi de 1983 disait, du 1 juillet 2007 au 22 avril 2016 :

III. - Les fonctionnaires et agents non titulaires de droit public peuvent librement détenir des parts sociales et percevoir les bénéfices qui s’y attachent. Ils gèrent librement leur patrimoine personnel ou familial.

C’est ce qui faisait dire qu’un fonctionnaire pouvait être gérant d’une SCI pourvu qu’elle soit "familiale", et c’est ce qu’on retrouve dans diverses analyses datant d’avant avril 2016.

Mais cette phrase a disparu de l’article 25 ; l’article 25 septies de la loi de 1983 (crée par la récente loi n° 2016-483 du 20 avril 2016 relative à la déontologie et aux droits et obligations des fonctionnaires) dit désormais :

Il est interdit au fonctionnaire :
(…)
2° De participer aux organes de direction de sociétés ou d’associations à but lucratif ;

J’ai trouvé une réponse ministérielle qui confirme qu’une SCI est considérée comme à but lucratif : FICHE QUESTION

Ca voudrait donc dire qu’il est désormais interdit à un fonctionnaire d’être gérant d’une SCI, même "familiale".

Voir aussi cette fiche (et notamment sa page 9) qui analyse de façon approfondie les conséquences de la réforme de 2016 :
www.cdg35.fr/beacdf17e90166e1ba64332030 … see_V6.pdf

Dernière modification par Bernard2K (22/02/2017 20h40)

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#9 23/02/2017 11h29 → Investisseurs heureux qui dégagent des rentes grâce au LMNP packagé ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp d occasion, lmnp packagé)

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Merci Bernard 2k pour le lien.
La loi a été modifiée suite à l’affaire Cahuzac. Beaucoup d’hypocrisie car elle durcit les conditions de cumul d’activités pour les fonctionnaires (et notamment interdit la gérance d’une SCI alors qu’un fonctionnaire a le droit de gérer son patrimoine personnel et familial ce qui est contradictoire car une SCI est souvent un outil de gestion et d’organisation du patrimoine privé) et de création de sociétés alors qu’elle laisse tranquille les élus et les ministres dont certains nagent en plein conflit d’intérêt.

Bref, on interdit à un fonctionnaire de gérer une SCI mais on peut avoir été banquier d’affaires et devenir ministre des finances, avoir été président de la République et se faire rémunérer par un grand groupe hôtelier, avoir été 1er ministre et créer un cabinet de consultants (dont l’objet est de monnayer chèrement son carnet d’adresse et de faire du lobbying auprès d’administration et de décideurs politiques de haut niveau), être marchand d’armes et être en même temps député qui participe et vote la loi de programmation militaire.

Selon que vous serez puissant et misérable, ….

Comme dit Sardou dans l’une de ses chansons : "il y a la justice et l’apparence de la justice" ….

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