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#26 19/02/2017 19h02

Membre (2013)
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Réputation :   739  

Picarp01 a écrit :

Bonjour
Utiliser l’outil du site internet jedeclaremonmeuble.com peut être d’une grande aide à faible coût pour la télédéclaration.
Ayant 3 meublé à déclarer, j’hésite à l’utiliser pour être certain de ne pas avoir fait d’erreur sur Excel…

Un comptable en ligne ne coûte pas plus cher en cherchant un peu, est plus qualifié et offre des garanties (assurance pro et responsabilité pro) en cas de contrôle fiscal. Si vous faites vous même ou avec jdmm, il faudra assumer les erreurs, erreurs d’interprétation auprès du fisc !

Picarp01 a écrit :

si j’ai réalisé des travaux supérieurs à 500 euros avant la première location, puis-je les mettre en amortissement ou suis-je obligé de les inclure dans la valeur vénale du bien ?

Oui si c’est dans un délai raisonnable entre l’achat et la mise en location à condition d’avoir des factures à l’adresse du bien.

Picarp01 a écrit :

Quand on a plusieurs meublés en location, est-ce que les travaux (si ils sont importants) de l’un peuvent se déduire de l’ensemble des revenus des deux appartements ou faut-il raisonner appartement par appartement ?

On raisonne pour l’ensemble puisque tout rejoint la déclaration BIC


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#27 21/02/2017 13h02

Membre (2017)
Réputation :   0  

Merci DDtee pour les réponses.
Connaissez-vous des EC fiables sur internet ? Il y en a, en effet, de nombreux mais leur compétence n’est pas indiquée…. JDMM apparaît séduisant car simple mais vous avez raison : en cas de pb, je serai seul face au fisc. J’ai récupéré bcp d’infos pour les déclarations (notamment sur ce forum) mais vu la complexité, je ne suis pas à l’abri d’erreurs.

Je reviens juste sur votre dernière réponse car elle m’étonne :
Si je suis en LMNP frais réels, si les travaux du nième appt se déduise de l’ensemble des revenus de tous les appts et si ces travaux dépassent les loyers du nième appt, alors cela permet de réduire les impots des autres appt ? Si tel est le cas, c’est vraiment intéressant.

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#28 21/02/2017 13h48

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
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Réputation :   739  

Je vous confirme que la déclaration est faite pour l’ensemble des biens au BIC et vous envoi un MP pour le comptable.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#29 22/02/2017 18h34

Membre (2017)
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Si on veut ne rien donner aux impôts, c’est donc la recherche continue de biens peu chers avec de gros travaux quitte à revendre les biens rénovés après quelques années tout en faisant une plus-value.
Passionnant et enrichissant

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#30 22/02/2017 18h48

Membre (2017)
Réputation :   7  

Et puis si j’ai bien tout compris l’intérêt est d’emprunter un maximum du montant du bien (idéalement financement par la banque à hauteur de 110%) afin de déduire les frais de notaires, d’agence s’il y en a, le coût des travaux, les intérêts du prêt et même la facture de l’expert comptable.

Perso avant de me lancer je pensais tout bêtement déclarer en micro-BIC, mais toutes les informations collectées sur ce forum m’ont convaincu de plutôt envoyer mon POi en cochant le réel simplifié.
J’ai rendez-vous avec un EC de ma région en fin de semaine, mais je pense qu’il ne pourra que me confirmer tout ça.
(PS: j’ai une TMI de 14%, 2,5 parts fiscals et un quotient familial de 1800€)

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#31 23/02/2017 09h24

Membre (2014)
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Réputation :   47  

et même, ce qui fait toute la différence à la fin, de déduire l’amortissement du bien en plus de tout ceci (puisqu’ici c’est un sujet sur le LMNP…)

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#32 23/02/2017 20h26

Membre (2015)
Réputation :   36  

Bonjour,

Vous pouvez passer vos travaux en amortissement et l’ensemble des revenus de vos biens sont à considérer dans leur ensemble

Pourquoi ne prenez vous pas un expert comptable vu qu’une bonne partie du coût sera déduit de votre IR ?

Cordialement

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#33 25/02/2017 06h19

Membre (2014)
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Réputation :   491  

Comme tous les habitués du lmnp du site, je recommande un EC pour la compta et la creation/transmission de la liasse fiscale. Si vous êtes bien organisé et en phase avec votre EC, vous pourrez avoir un prix  tout à fait modique au regard de l’aide et du transfert de responsabilité.

Pour ceux qui ont besoin d’un EC sur Lille, je recommande le mien (communiqué en mp).

Je suis à la recherche d’un logiciel de gestion de travaux (type gmao) pour gérer le coût et la ventilation des factures. Cela m’aiderait a tracer l’usure de l’électroménager et les coûts des entretiens par bien.


Faire et laisser dire

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#34 21/04/2017 22h55

Membre (2015)
Réputation :   36  

Je suis tout à fait d’accord

Pourquoi avoir recours à un logiciel, que vous allez payer et sur lequel vous allez passer beaucoup de temps, alors qu’une bonne partie des honoraires d’un expert comptable spécialisé sont encore remboursés (déduction de votre IR) ?

En plus, cela fait travailler des gens, c’est plutôt gagant-gagnant, non ?

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#35 21/05/2017 15h48

Membre (2016)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je vais bientôt mettre en location meublée 3 appartements. Afin d’anticiper je suis à la recherche d’un Expert-comptable.
Des contacts sur Paris, Yvelines ou Seine-et-marne?

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#36 28/08/2017 22h31

Membre (2017)
Réputation :   0  

Bonjour,

J’ai moi aussi plusieurs appartements depuis déjà quelques temps. Je les louais tous en nu jusque récemment (sauf 1 qui était en micro-BIC)… Maintenant que je cerne mieux comment fonctionne le LMNP, je les convertis progressivement en meublés. J’ai fait ma demande pour passer au reel simplifié.
- il y en a 4 que je loue en meublés classiques
- 1 autre que je loue en meublé saisonnier

Je suis à la recherche d’un comptable ou d’un expert comptable en vue de vérifier ma compta et de gérer ma liasse fiscale + éviter les écueils.
Auriez-vous des suggestions svp?

Mes premières recherches m’effraient un peu quand je vois les tarifs qui montent en flèche à chaque meublé supplémentaire ajouté (et comme j’en ai 5, ça chiffre vite …)

Sur Lyon ou Paris ou en fait n’importe où en France!

Merci d’avance!

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#37 29/08/2017 08h36

Membre (2016)
Réputation :   21  

je vous conseil de passer par un comptable.

Si le montant dépasse 500€ il passe en amortissement en fonction de la nature des travaux.

Le LMNP est un bilan d’entreprise, l’un alimente l’autre. Les travaux d’un appartement vont aller en déduction de l’autre appartement.

Dernière modification par investisseur36 (29/08/2017 08h37)

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#38 29/08/2017 10h27

Membre (2017)
Réputation :   0  

Tout à fait d’accord: c’est bien ce que je cherche… Auriez-vous une recommandation de comptable svp?
Merci!

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#39 01/09/2017 15h09

Membre (2015)
Réputation :   36  

Hello

Pas de pub smile

Je peux vous conseiller en MP plusieurs comptables qui pourront faire l’affaire et qui tiennent la route

Cordialement

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#40 01/09/2017 16h01

Membre (2016)
Réputation :   6  

Hello,

La fiscalité étant tellement compliqué en LMNP, je préconise également un expert comptable pour ce genre d’opération, d’autant plus qu’une grande partie est remboursée en n+1 en crédit d’impôt (en tout cas pour l’instant…). Cela n’est donc pas onéreux, nous couvre et évite bien des erreurs.

Si nécessaire, je peux également transmettre les coordonnées de mon expert comptable qui gère mes biens depuis 3 ans (au début 1 puis plusieurs progressivement) et que j’ai déjà recommandé à 4 connaissances.

Ce qui me plait c’est que tout est géré à distance donc très simplement et sans perte de temps : notre temps est compté.

En MP si souhaité.

Bien à vous.


Parrain Binck, WeSave, Yomoni (me MP) - Contact expert comptable LMNP

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[-1]    #41 02/09/2017 08h42

Membre (2015)
Réputation :   36  

Il vous faut quand même maîtriser les bases et surtout les astuces pour optimiser l’imposition.

Avec un double objectif : à la fois vous permette de bien choisir votre expert comptable, mais aussi de ne pas le laisser gérer votre compte en mode relâché sans vous aider plus que cela

Je viens de publier un récapitulatif de la fiscalité et de la réglementation sur la location meublee, si cela vous intéresse vous êtes libres de cliquer sur le lien en signature pour regarder les détails

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#42 02/01/2018 14h44

Membre (2015)
Réputation :   5  

Salut
je me permets de relancer la demande de logiciel de gestion de la compta d’un bien LMNP au cas où. Je n’ai pas trouvé grand chose, à part un tableau excel…
Si quelqu’un a un lien, je suis preneur.
Je ne veux pas passer par les sites internet payants connus qui permettent de pré remplir ses liasses.
Je ne veux pas passer non plus par les comptables qui ont pignon sur rue sur le net.
Merci

Dernière modification par Hallof (02/01/2018 14h45)

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#43 07/03/2018 21h47

Membre (2011)
Réputation :   0  

Bonsoir,

J’ai 3 appartements en meublé et effectivement, je passe par une société spécialisée qui s’occupe de tout.

Par contre, afin de mieux gérer mes biens, je suis en train de développer un logiciel qui permet de "centraliser" tout ce qui est en rapport avec les biens.

Ex : Achat, Prêt, Syndic, Locataires, ….

Ainsi que l’archivage de documents.

Pour le moment, ce n’est pas prévu de faire une comptabilité. Peut etre que par la suite !

J’en suis a mes débuts…. Mais le projet avance.

Si vous avez des questions, des besoins …n’hésiter pas a me contacter, je me ferais un plaisir de vous répondre.

a très bientot

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#44 07/03/2018 21h56

Membre (2015)
Réputation :   198  

Hallof a écrit :

Salut
je me permets de relancer la demande de logiciel de gestion de la compta d’un bien LMNP au cas où. Je n’ai pas trouvé grand chose, à part un tableau excel…
Si quelqu’un a un lien, je suis preneur.
Je ne veux pas passer par les sites internet payants connus qui permettent de pré remplir ses liasses.
Je ne veux pas passer non plus par les comptables qui ont pignon sur rue sur le net.
Merci

Je ne peux vous guider dans votre choix, si ce n’est en vous rappelant qu’un tableur (excel ou autre) n’est en rien un logiciel de comptabilité, ne répondant pas à la réglementation, entre autre du fait qu’il n’empêche en rien la modification de données : les écritures doivent, en principe, être passées une fois pour toute, sans possibilité de modification ultérieure. (pas de correction possible)
Je crois (sans en être certain !) que Ciel permet de tenir une comptabilité simple gratuitement.

Dernière modification par wulfram (07/03/2018 22h03)

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#45 13/05/2020 10h28

Membre (2014)
Réputation :   0  

Bonjour ,
Je relance la discussion sur ce sujet.
A votre connaissance , est ce qu’un logiciel gratuit ou à prix modique existe ?

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#46 25/04/2022 09h16

Membre (2018)
Réputation :   16  

Bonjour,

Je relance un peu ce topic intéressant.
Quelques remarques :
- si on a déjà connu la comptabilité de près ou de loin (au niveau universitaire ou pro). La compta LMNP est en fait assez simple, on parle bien de fomulaires en réel simplifié avec au final assez peu d’information à fournir dans la liasse fiscale.
Néanmoins, je déconseille une simple macro excel qui va préremplir le formulaire car pour la CGA ou en cas de contrôle il faut pouvoir fournir un export des écritures au format FEC.
- au niveau des logiciels, il existe des "gratuit" mais à chaque fois il manque un module type module d’immobilisation, module FEC ect…
Je déconseille la formule en SAAS donc en payant un abonnement et non une license perpétuelle (même si c’est en voie de disparition). Car payer 100 ou 200eur de license par an me parait peu rentable par rapport à un abonnement JD2M par exemple.
- une fois le logiciel choisi, il reste quand même à maitriser le plan comptable et connaitre les correspondances entre le type de frais et le bon compte par exemple.
- de mon point de vue, il est possible de saisir manuellement les données dans les formulaires de liasse fiscale sur le site des impots, un abonnement type télédéclaration est plus utile pour un EC qui aura des centaines de formulaires à deposer.

Je suis en train de faire un petit tour des logiciels et de m’exercer sur la compta des exercices déjà cloturés et déposés pour vérifier si je m’en sors et si je retombe sur des balances comptales et écritures des années antérieurs.
Je pense que c’est aussi un bon exercice pour maitriser ce que l’on fait et un bon exercice intellectuel si on a un peu de temps et d’intérêt pour la chose.

Dernière modification par Letuche57 (25/04/2022 09h24)

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#47 25/04/2022 10h12

Membre (2021)
Réputation :   21  

Bonjour à tous.
Effectivement on est en plein dans cette période. Ayant une formation d’expertise comptable, mais n’ayant jamais vraiment exercé ce métier, je m’occupe de la comptabilité de mes appartements meublés.
Néanmoins, lire et analyser des bilans est un métier bien différent que celui d’enregistrement de factures.

J’avoue que ce n’est pas forcément une partie de plaisir, surtout au départ. Maintenant c’est plus ou moins en place et j’ai réussi à tout faire samedi dernier.
J’utilise le site compta.com qui est gratuit.
Il n’est pas ultra intuitif, mais cela permet de tenir la route.
Je m’étais intéressé à JD2M, mais il n’est pas possible sur le site de reprendre une comptabilité déjà existante des dernières années.
Je trouve l’exercice intéressant car il me rappelle mes stages de jeunesse en cabinet d’expertise comptable payés 340€ par mois et je me conforte dans mes choix de carrière wink

Je souhaite beaucoup de courage à tous ceux qui sont dans notre cas.


Mon podcast Byebyepatron: Immobilier, liberté, gros billets => www.grosbillets.com

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#48 25/04/2022 10h25

Membre (2018)
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Merci pour le retour byebyepatron.

Il est fort possible que JD2M ne veuille pas s’embêter et ne souhaite/puisse pas techniquement reprendre les règles d’amortissements précédentes.
Je suppose que l’appli en ligne compta.com ne gère par la partie immobilisation ? Vous faites les règles sous excel et faites la saisie des écriture comptables en OD sur les comptes correspondants?
Sur le site, il y a un plan comptable existant ou vous avez importé le votre?

Je préfèrerai utiliser un logiciel avec license perpétuelle pour ne pas être embété si le site venait à fermer ou si changement de politique commerciale.
Je prends mon temps pour l’année prochaine de manière à pouvoir refaire des exercices comptables déjà déposés avec mes propres outils et vérifier avec les chiffres de JD2M.

JD2M est très ergonomique je trouve et pratique mais l’offre de base ne permet pas de gérer une fin d’activité et je suppose ne gère pas la sortie d’un appartement (fin de l’activité meublé d’un seul bien ou vente sans cessation d’activité).

Dernière modification par Letuche57 (25/04/2022 10h30)

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#49 25/04/2022 13h31

Membre (2021)
Réputation :   21  

Petite parenthèse, vu votre pseudo on s’est peut-être déjà croisé dans la vraie vie, j’ai quelques biens en Moselle et j’y passe très souvent.

Effectivement, une licence perpétuelle semble plus sûre.

Pour les immobilisations, je gère ça sur Excel, mais il est vrai que ça peut poser problème à un moment, notamment quand j’aurais des biens/composants totalement amortis, cela peut vite devenir une usine à gaz. Déjà là quand j’ai des travaux mobilisables (pas sûr du terme wink ) effectués à des dates différentes, ça se complique.
Le site permet des exports sous énormément de formats, ce qui pourrait être utile si jamais il fallait changer de plateforme.

Pour le plan comptable, j’utilise celui du site, mais j’ai créé des comptes spécifiques par exemple pour les loyers de chaque bien pour plus facilement m’y retrouver


Mon podcast Byebyepatron: Immobilier, liberté, gros billets => www.grosbillets.com

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#50 25/04/2022 13h33

Membre (2020)
Réputation :   11  

J’utilise personnellement JD2M également, mais au moment de faire le choix, j’avais également noté un autre logiciel que je n’ai jamais testé au final : il s’agit d’Oxygène Comptabilité par Memsoft. De sur il gérait tous les aspects de la compta LMNP même s’il s’agissait d’un logiciel prévu pour un usage plus large.
Jamais eu le temps de creuser le logiciel mais si quelqu’un ici souhaite essayer et faire un retour.

Letuche57 a écrit :

Il est fort possible que JD2M ne veuille pas s’embêter et ne souhaite/puisse pas techniquement reprendre les règles d’amortissements précédentes.

J’ai remarqué d’ailleurs que depuis cette année, ils ont retirés du comparatif des offres sur leur site, toutes ces fonctionnalités qu’ils n’avaient pas avant. Peut être est ce disponible via leur comptable maintenant avec une facturation specifique ? Ou peut-etre essaient ils d’engager plus de personnes sans que ces derniers n’aient connaissance de toutes les limitations…
En tout cas, l’entreprise est en train d’étoffer son équipe de développeur avec des recrutements, l’outil va peut être évoluer pour couvrir plus de fonctionnalités prochainement

Dernière modification par grugru (25/04/2022 13h39)

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