Comment récupérer la caution locative à un propriétaire indélicat ?

ochini · #1

Bonjour à tous,

Je ne sais pas vraiment si c’est l’endroit pour discuter de ça mais je souhaiterais avoir votre avis sur un petit soucis que je connais actuellement. Certains sont peut être déjà passé par là.

J’ai un problème avec mon ancien propriétaire qui refuse de me rendre l’intégralité de la caution locative.

Nous avons vécu avec ma copine pendant 2 ans et demi dans un appartement sans rencontrer de problèmes. Le 07/12/201, nous avons envoyé un recommandé pour stipuler notre départ et convenu d’un rdv le 23/12/2016 pour effectuer l’état des lieux. Le jour de l’état des lieux je n’ai pas pu être présent et c’est ma copine qui s’en est chargée avec le propriétaire. Ce dernier avait oublié son exemplaire de l’état des lieux initial et seul notre exemplaire a donc été signé. Aucun problème n’a été reporté dans l’état de lieux qui a été signé comme conforme par les deux parties. L’appartement était en bon état avec une usure que je juge normale après 2 an et demi de vie.

1 mois après l’état des lieux j’ai demandé au propriétaire quand il comptait nous rendre la caution (qui s’élève tout de même à 2360€ --> 2 mois de loyer). Il m’a alors répondu qu’il comptait me rendre seulement 430€ car il y’avait 750€ de frais divers (remplacement d’un porte-serviette chauffant, du plan travail, nettoyage de l’appart etc …) et qu’il retenait le loyer de février soit 1180€ au titre des 3 mois de préavis

Tout en restant calme et poli (même si je commençait à bouillir) je lui ai rappelé qu’aucun des travaux effectués n’avait été convenus oralement ou dans l’état des lieux. Je lui ai aussi rappelé la loi Macron (qui réduit le préavis à un mois pour les zones tendus dont ma ville fait partie). Il n’ a rien voulu entendre.
Entre temps j’ai eu la mauvaise idée de lui faire confiance et payer l’intégralité du mois de janvier car il m’avait dit que le préavis était de 2 mois étant donné que la Loi Macron avait été votée après la signature du contrat (hors c’est faux elle est rétroactive)

La semaine dernière j’ai envoyé une lettre de mise en demeure avec tous les faits en lui exigeant la caution complète (2360€) plus le trop-payé du mois de janvier (800€, que je n’aurais même pas réclamé s’il n’avait pas essayé de m’arnaquer depuis le début). Je lui ai rappelé, les faits concernant l’état des lieux signé comme conforme, la Loi Macron pour le délai de préavis, la Loi Alur pour le délai de remboursement de la caution ainsi que les pénalités de retard que je suis en droit d’exiger à partir de maintenant (10% du loyer par mois de retard) etc …

Hier changement de comportement. Il m’indique qu’il est prêt à me rendre le loyer du mois de février mais qu’il refuse de rembourser le trop-payé du moins de Janvier, ainsi que les travaux soit un remboursement de 1610€ alors que j’exige 3160€. Je vais bien sûr refuser sa proposition et saisir le juge de proximité. Je ne suis pas pressé car je n’ai pas besoin de cet argent rapidement mais je ne supporte pas de me faire arnaquer.

Cependant plusieurs questions me viennent:

- D’après lui l’état des lieux n’est pas valable car il n’a pas été signé par moi et son partenaire (uniquement lui et ma copine). Cela pose-t-il un problème que son partenaire et moi-même n’ayons pas signé l’état des lieux. Sachant que ce dernier n’apparaît même pas dans le contrat de bail? En revanche j’ai effectué tous les virements de loyer sur le compte de ce fameux partenaire à la demande du proprio (demande par mail)?

-Est-ce que j’ai le droit de demander le remboursement du trop-payé du mois de Janvier? Sachant que la loi Macron prévoit 1 mois de préavis mais que je m’en suis rendu compte après avoir payé le deuxième mois de préavis?

-Savez vous combien de temps prend en moyenne une affaire comme ca à se régler une fois la justice saisie?

Merci d’avance

Mots-clés : alur, caution, location

Setanta · #2

Bonjour,

Pour commencer, vous faites une petite erreur de langage assez courante. Vous voulez récupérer votre dépôt de garantie. La caution désigne une personne se portant caution pour vous…

Sur le fond :
Avez vous bien vérifié que votre ville se situe en zone tendue ?
Si oui alors effectivement vous avez droit à 1 mois de préavis, sinon il faudrait se reporter à votre bail signé initialement mais en règle générale il y a 3 mois de préavis sauf cas spéciaux (perte d’emploi, mutation etc.)

Avez vous bien envoyé votre lettre en recommandé avec accusé de réception ?

loi du 06 juillet 1989 a écrit :
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Le délai court à partir de la première présentation (avis de passage de la poste), pas de la date d’envoi du courrier.

Enfin l’état des lieux, de mon avis une fois signé par les parties, il sera très difficile de prouver qu’il était faux (notamment par les propriétaire).

Article 3 de la loi du 6 juillet 89 a écrit :
Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés (…) est joint au contrat. (…) A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.

et

Article 1731 du Code Civil a écrit :
S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Donc pour ma part si vous êtes bien en zone tendue, vous devriez avoir 1 mois de préavis + remboursement intégral de votre dépôt de garantie puisque l’état de lieux de sortie est OK.
Mais n’ayant pas les éléments probants sous les lieux, c’est à vous de juger correctement la chose.

Tout le problème de mon point de vu se situe dans la notification du préavis. Est-ce bien en recommandé avec accusé de réception et quelle est la date de première présentation au propriétaire ?
C’est important car c’est cette date qui déterminera la fin du bail et donc le trop payé ou non…

Setanta

EDIT :
Question justice : A mon humble avis, à l’amiable c’est toujours mieux, maintenant on dirait quand même que vous avez agis correctement donc j’imagine que vous gagneriez mais ce sera nécessaire du temps et des frais.

Dernière modification par Setanta (17/02/2017 14h06)

Bernard2K · #3

Excellentes explications de Setanta.

j’imagine que vous gagneriez mais ce sera nécessaire du temps et des frais.

Frais : presque aucun si on fait sans avocat.

Je vous conseille de bien préparer votre affaire, en commençant par lire ceci :
Au fait, comment on fait un procès ? - Journal d’un avocat
Au fait, comment on fait un procès ? 2e partie - Journal d’un avocat
Au fait, comment on fait un procès ? 3ème et dernière partie - Journal d’un avocat

Une fois que vous êtes bien au point sur l’argumentaire, les délais etc, à votre place, je ferai une dernière LRAR en exposant tout cela et en disant : "dernière tentative de conciliation amiable : si vous ne remboursez pas d’ici 1 semaine, je porte l’affaire devant le juge de proximité".

Dernière modification par Bernard2K (17/02/2017 14h30)

GoodbyLenine · #4

A mon sens, mieux vaudrait vérifier ce à quoi vous avez droit, et le lui faire expliquer par quelqu’un de compétent (voir www.google.fr/search?q=association+locataires) et régler le tout à l’amiable.
Ce sera probablement à l’avantage des 2 parties (vs un litige passant en justice) !

Kabal · #5

Personnellement, j’ai eu le même problème en 2016… non restitution de la caution avec un propriétaire récalcitrant à l’entente amiable. Enfin, pour lui entente, c’est "je vous restitue rien". Du coup, je suis assez légitime pour en parler.

1) Réunir toutes les preuves de votre dossier. Tenter une dernière "menace avant procès" toujours en accusé de réception.
2) Là vous avez le choix mais je vais vous exposer ce qu’on a fait :
- Envoi du dossier en commission de conciliation (prévoir 7 mois pour obtenir une réponse). La réponse permet notamment de savoir si votre cause est juste et défendable. La commission sert de médiation et montre que vous avez tenté quelque chose pour arranger les choses. Elle a l’avantage de rendre un avis qui permet de charger votre proprio.
Mais c’est long et la conclusion qui fut celle de la Commission : "vous aviez assez d’élément pour aller en justice de suite". Donc si vous avez besoin de vous rassurer, il vaut mieux en passer par là.
ou
- direct au point 3)
3) Tribunal de proximité. C’est rapide, le dossier est à fournir en 2 ou 3 exemplaires et vous envoyez le tout au juge. Votre proprio recevra le dossier et une convocation. Il faut compter 7-8 mois pour rencontrer le juge et 2 mois de plus pour avoir un verdict.

Donc oui, j’ai un litige qui a commencé en février 2016 et qui se finira probablement en juillet 2017…

Quand le proprio va recevoir son courrier de convocation au tribunal, il devrait vous contacter. Là, sur les conseils d’un avocat, il convient de ne pas se rencontrer sauf si on veut un accord à l’amiable. Et on nous a conseillé de ne pas se déplacer si l’offre faite ne nous convient pas à la base.

Nous nous allons jusqu’au bout pour enquiquiner la proprio qui n’a pas été réglo avec nous sur plein de points. Nous espérons et avons demandé avoir les 10% d’intérêts légaux supplémentaires mais si ce n’est pas le cas et que nous récupérons notre caution se sera déjà bien.

ochini · #6

Merci à tous pour vos réponses

Setanta a écrit :
Bonjour,

Sur le fond :
Avez vous bien vérifié que votre ville se situe en zone tendue ?
Si oui alors effectivement vous avez droit à 1 mois de préavis, sinon il faudrait se reporter à votre bail signé initialement mais en règle générale il y a 3 mois de préavis sauf cas spéciaux (perte d’emploi, mutation etc.)

Oui c’est la ville de Courbevoie qui est bien en zone tendue

Setanta a écrit :
Avez vous bien envoyé votre lettre en recommandé avec accusé de réception ?

Oui lettre en recommandé avec accusé de réception

Setanta a écrit :
Question justice : A mon humble avis, à l’amiable c’est toujours mieux, maintenant on dirait quand même que vous avez agis correctement donc j’imagine que vous gagneriez mais ce sera nécessaire du temps et des frais.

Les frais seront réduits à moins de 100€ en saisissant le juge de proximité et en ne prenant pas d’avocat d’après ce que j’ai lu.

Kabal a écrit :
Personnellement, j’ai eu le même problème en 2016… non restitution de la caution avec un propriétaire récalcitrant à l’entente amiable. Enfin, pour lui entente, c’est "je vous restitue rien". Du coup, je suis assez légitime pour en parler.

1) Réunir toutes les preuves de votre dossier. Tenter une dernière "menace avant procès" toujours en accusé de réception.
2) Là vous avez le choix mais je vais vous exposer ce qu’on a fait :
- Envoi du dossier en commission de conciliation (prévoir 7 mois pour obtenir une réponse). La réponse permet notamment de savoir si votre cause est juste et défendable. La commission sert de médiation et montre que vous avez tenté quelque chose pour arranger les choses. Elle a l’avantage de rendre un avis qui permet de charger votre proprio.
Mais c’est long et la conclusion qui fut celle de la Commission : "vous aviez assez d’élément pour aller en justice de suite". Donc si vous avez besoin de vous rassurer, il vaut mieux en passer par là.
ou
- direct au point 3)
3) Tribunal de proximité. C’est rapide, le dossier est à fournir en 2 ou 3 exemplaires et vous envoyez le tout au juge. Votre proprio recevra le dossier et une convocation. Il faut compter 7-8 mois pour rencontrer le juge et 2 mois de plus pour avoir un verdict.

Donc oui, j’ai un litige qui a commencé en février 2016 et qui se finira probablement en juillet 2017…

Quand le proprio va recevoir son courrier de convocation au tribunal, il devrait vous contacter. Là, sur les conseils d’un avocat, il convient de ne pas se rencontrer sauf si on veut un accord à l’amiable. Et on nous a conseillé de ne pas se déplacer si l’offre faite ne nous convient pas à la base.

Nous nous allons jusqu’au bout pour enquiquiner la proprio qui n’a pas été réglo avec nous sur plein de points. Nous espérons et avons demandé avoir les 10% d’intérêts légaux supplémentaires mais si ce n’est pas le cas et que nous récupérons notre caution se sera déjà bien.

Merci beaucoup pour ce retour d’expérience. J’hésitais justement à saisir la commission de conciliation. Je vais sûrement faire comme vous quitte à perdre 7 mois.

Je vais envoyer un dernier recommandé avec accusé pour lui signifier que s’il ne change pas d’avis sous huitaine je saisirai la justice et après je lance la procédure. Au vu des éléments je ne vois pas comment je pourrais perdre.

Bernard2K · #7

La commission de conciliation ne me semble pas nécessaire. La conciliation, vous l’avez déjà faite avec vos 2 LRAR (la première puis celle à venir) qui sont des propositions de conciliation amiable (et non pas des "menaces", kabal, attention au vocabulaire utilisé !). Si cette conciliation est restée sans résultat, vous pouvez aller directement devant le juge. A condition d’avoir très bien préparé votre dossier.

Julien, merci pour le point de réputation ; par contre, pour ochini, ce n’est pas "qui peuvent toujours servir" ; c’est absolument indispensable à lire.

Pour commencer, savoir quel tribunal saisir.

Maitre Eolas écrit "Il peut s’appliquer aux litiges avec votre bailleur, mais quel que soit le montant (même inférieur à 4000 euros ou supérieur à 10.000), c’est le tribunal d’instance qui est compétent."
Or, ce qui me met le doute, c’est que service-public écrit :
"Si le litige concerne un dépôt de garantie d’un montant inférieur ou égal à 4 000 €, le juge de proximité dont dépend le logement loué doit être saisi."
Pourquoi ? Cf : Article R231-4 du COJ
Code de l’organisation judiciaire - Article R221-38 | Legifrance

En fait c’est donc tribunal d’instance SAUF litige portant spécifiquement sur la restitution du dépôt de garantie.

Or, vous avez en fait 2 litiges avec ce bailleur :
- restitution du dépôt de garantie
- restitution du trop-versé de loyer (ce qui nécessite d’analyser la rédaction du bail, l’application au cas présent du délai raccourci en zone tendue institué par la loi Macron ; le courrier de congé envoyé à telle date amenant donc à un préavis se finissant à telle date, donc loyer dû tant, or loyer versé tant, donc trop-versé à restituer).

Le juge de proximité n’est pas compétent pour juger ce second litige.

Il vous faut donc impérativement porter l’affaire devant le tribunal d’instance et non pas le juge de proximité !

Compétence géographique : celui dont ressort votre logement, et non pas celui dont ressort le propriétaire.

Vous voyez que vous apprêtiez à saisir la mauvaise instance. Et vous voyez aussi que vous avez deux litiges différents, qu’il faudra donc lister séparément dans vos griefs envers votre bailleur.

Ce n’est pas simple. Travaillez votre dossier. Identifiez les articles de loi concernés, utilisez les bons termes (dépôt de garantie et non pas caution), etc.

Dernière modification par Bernard2K (18/02/2017 07h05)

ochini · #8

En effet, vous avez raison. Je n’avais pas fait la distinction et j’étais resté sur le fait qu’il faut saisir le juge de proximité pour un problème de dépôt de garantie. Ce n’est vraiment pas évident de tout prendre en compte. Pourtant j’ai passé du temps à me renseigner.

Cela dit je suis en train de trouver un arrangement à l’amiable donc je n’irai pas en justice. Les lettres recommandées ont fini par avoir leur effet.

Merci

Dernière modification par ochini (18/02/2017 07h06)

Setanta · #9

@Bernard2k : toujours au top question précision

@Ochini : tant mieux si cela se résoud à l’amiable, c’est toujours plus simple que la justice.

Setanta

Mestra · #10

Pour rebondir sur le sujet, je conseille à tous de souscrire une assurance protection juridique, j’en ai personnellement deux pour jongler sur le nombre d’affaire depuis une dizaine d’années.

Elle coûtent entre 80 euro par an à beaucoup plus et elles apportent :

- Un conseil personnalisé sur le droit en général, prévention des litiges
- Une aide juridique en cas de litige
- Une assistance pour les conciliations (l’assurance vous prépare les courriers, appels téléphoniques, etc…)
- Une couverture des frais d’avocat suivant un barème en cas de tribunal.

Comme toutes assurances, les garanties sont à mettre en face du tarif.

C’est un "must have", je m’assure d’être dans la bonne démarche en cas de litige et j’économise du temps à ne pas potasser moi-même les règles de droit.

Dernière modification par Mestra (20/02/2017 11h28)

Bernard2K · #11

Très juste, et tellement évident que je n’y avais pas pensé ! Il est probable qu’ochini a une telle assistance avec son assurance habitation. Après, selon les contrats et la nature des litiges, l’assistance juridique peut aller plus ou moins loin (depuis le simple conseil téléphonique [et elle ne peut pas faire plus et vous le dit clairement] jusqu’à vous accompagner dans votre démarche devant le tribunal).

Même s’il ne s’agit que de pouvoir s’entretenir avec un juriste au téléphone, cela permet déjà de dégrossir l’affaire et de bien identifier les termes et articles de lois à utiliser pour faire valoir ses droits.

Dernière modification par Bernard2K (20/02/2017 13h29)

gunday · #12

Mestra a écrit :
Pour rebondir sur le sujet, je conseille à tous de souscrire une assurance protection juridique, j’en ai personnellement deux pour jongler sur le nombre d’affaire depuis une dizaine

J’en ai aussi, mais attention à bien lire les limitations :
en gros elle ne se recoupent pas avec d’autres assurances.
Donc pas en cas de gros travaux (donc assurance dommage), de problème locataire (donc assurance juridique locatif spécifique), pas en droit du travail (pris en charge par les syndicats), etc

bet · #13

Article du Parisien sur un projet de mutualisation des cautions:

Et si les cautions locatives n’étaient plus versées aux propriétaires ? - Le Parisien

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Comment récupérer des loyers impayés à travers une caution bancaire ?	2	1 911	14/05/2015 16h11 par stokes
Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ?	22	7 652	02/06/2017 16h30 par jaa71
Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? [ 1 2 ]	40	12 685	20/03/2021 15h22 par amoilyon
Dispositif CLÉ (Caution Locative Étudiante) : vos avis et retour d’expérience	1	812	08/01/2018 06h40 par lachignolecorse
Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? [ 1 2 ]	44	10 716	29/05/2022 11h54 par franck1127
Logiciel de gestion locative : votre logiciel de gestion locative ? [ 1 2 3 4 ]	92	63 926	25/07/2023 15h43 par tugal
Loyers impayés : comment sortir ou expulser le locataire indélicat ? [ 1 2 3 ]	56	12 528	18/02/2024 16h48 par nestor75

Comment récupérer la caution locative à un propriétaire indélicat ?

#1 17/02/2017 13h40

[+2] #2 17/02/2017 14h03

loi du 06 juillet 1989 a écrit :

Article 3 de la loi du 6 juillet 89 a écrit :

Article 1731 du Code Civil a écrit :

[+1] #3 17/02/2017 14h29

#4 17/02/2017 15h05

[+2] #5 17/02/2017 16h03

#6 17/02/2017 17h47

Setanta a écrit :

Setanta a écrit :

Setanta a écrit :

Kabal a écrit :

[+2] #7 17/02/2017 18h26

#8 18/02/2017 07h05

#9 20/02/2017 10h52

[+1] #10 20/02/2017 11h27

#11 20/02/2017 12h04

#12 20/02/2017 14h02

Mestra a écrit :

#13 21/04/2017 10h25

Discussions peut-être similaires à “comment récupérer la caution locative à un propriétaire indélicat ?”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)