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#51 17/02/2017 09h46

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Il fait référence à l’article L111-6-1 du CCH, comme il apparaît clairement quand on se donne la peine de lire le présent fil.

Après, j’avoue que ma seconde réponse à Djloulou était volontairement lapidaire. J’avoue mon agacement quand des gens débarquent, ne prennent pas la peine de se présenter, et demandent une étude de risque personnalisée parce qu’ils se proposent d’enfreindre sciemment la loi.  mad

Son premier message sur le forum : est-ce que je peux faire porter le chapeau à l’AI ?
Deuxième message : pas vraiment, ah bon, et alors qu’est-ce que je risque si je le fais quand même ?

C’est quoi cette mentalité ?

J’arrête, sinon je vais faire un coup de Sky !

Dernière modification par Bernard2K (17/02/2017 09h55)


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#52 17/02/2017 10h05

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Mes excuses, ce n’était pourtant pas faute d’avoir lu le fil plusieurs fois et parcouru les articles en question. Je n’avais pas vu que le L111-6-1 du CCH prévoyait effectivement une peine.
Pour le coup, la rédaction est tout à faire claire et le risque pénal est bien présent. (Reste qu’en pratique, la condamnation pénale ne sera pas celle qui fera le plus mal, sauf mauvaise foi caractérisée qui mettrait le juge de mauvaise humeur - c’est plutôt le manque à gagner et les ennuis au civil qui vont faire un trou dans les finances.)

Quoiqu’il en soit, et comme vous l’indiquiez précédemment, la colocation semble à l’heure actuelle porter un risque juridique significatif. Dommage, j’avais justement un projet en tête… espérons que le fameux décret d’adaptation sorte un jour.

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#53 17/02/2017 10h57

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Je suis bien d’accord vous, le risque est AUSSI civil. Exemple, sur un sujet assez proche :
Le loyer n’est pas dû en cas de logement indécent | Net-iris 2016
Parce que le logement faisait moins de 9 m², le bailleur a été condamné à rembourser la totalité du loyer perçu depuis le début du bail, car il n’a pas rempli son obligation de délivrance. La rentabilité en prend un coup wink

Notez que la chambre de moins de 14 m² n’est pas exactement dans le même cas ; mais enfin, location d’un logement résultant d’une division interdite par le CCH, les conséquences doivent être pas mal non plus.

En général, l’évaluation du risque distingue la probabilité d’apparition et la gravité. Globalement, les locataires vont rarement jusqu’au procès envers leurs bailleurs ; c’est même l’ANIL qui le dit. Donc risque peu probable. Mais ce n’est pas une raison pour sous-estimer la gravité du risque.


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[+1]    #54 17/02/2017 11h11

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Au delà de l’idée que les locataires vont rarement jusqu’au procès, je crois que c’est important d’avoir les mains propres juridiquement : cela aide à établir une relation de confiance. En tant que locataire, lorsque mon propriétaire me demande quelque chose d’illégal, je "tique" toujours un peu, et cela suscite ma méfiance (voire ma fuite, par exemple lorsqu’on me réclame un chèque de réservation).
Si, dès le début de la relation (signature du bail), vous ne respectez pas les règles du jeu, ça risque de créer de l’agacement chez les locataires et de leur servir de prétexte pour une mauvaise foi future.
Ce n’est, bien sûr, que mon sentiment et pas un argument objectif, mais je crois que c’est également à prendre en compte.

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#55 19/02/2017 08h59

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Bonjour à tous,
Bernard, loin de moi l’idée de "débarquer sur le forum" sans respect des autres usagers. Si j’ai pu géner certains d’entre vous, veuillez m’excuser.
Autre point : en aucun cas je souhaite enfreindre la loi. Je cherche juste, afin de prendre la bonne décision, de juger chacune des options que nous,  investisseur en colocation, avons en fonction de leur risques respectifs. Pour moi c’est le seul moyen pertinent pour agir en toute tranquilité après.
Il est clair, qu’à titre personnel, je m’oriente largement vers un bail collectif.
Je suis en train de voir tout cela avec une amie avocate pour valider ou infirmer les différentes options.
Et pour compléter ce qui a été dit, je confirme que le risque pénal est infime mais le risque civil existe bien. Et c’est CE point que je suis en train de vérifier, et ce même si je ne compte pas prendre ce risque.
Profitons du soleil de ce week end pour retrouver calme, sourire et bonne humeur 😉

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#56 02/03/2017 17h05

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J’aurais quelques questions sur le sujet,

Concernant le Bail Alur colocation individuelle, les exigences sont 14m² d’espace privatifs.

1) Doivent t-ils être contiguës ? (exemple chambre de 12m² et 2m² de placard ?)
2) Privatif sous entend t-il espacé clos ? Peut on privatiser 5m² dans un bureau ?
3) J’imagine qu’il s’agit de la surface au sol ? Comment intégrer les placards ?
4) Est ce que l’ensemble doit être un logement décent ? Par exemple 12m²  de chambre et 10m² de grenier ?

Dernière modification par AleaJactaEst (02/03/2017 17h08)

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[+1]    #57 03/03/2017 02h43

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[+1]    #58 03/03/2017 06h31

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En complément de la réponse de Surin, voici quelques notions qui correspondent au bon sens mais qui sont aussi définies dans la loi (à divers endroits, je ne citerai pas tous les textes) :
- Le logement constitué par la "chambre" doit avoir une surface habitable de 14 m².
- Un logement privatif est constitué de pièces principales et de pièces de services, séparées des parties communes par des cloisons et par une porte fermant à clé.
- Des parties privatives situées en dehors du logement (cave etc.) sont des annexes ou dépendances et ne font donc pas partie de la surface habitable du logement.

La surface habitable du logement à prendre en compte est celle "loi Carrez" qu’on retrouve à l’article R*111-2 du CCH :

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Les réponses à vos questions en découlent naturellement :

1) Doivent t-ils être contiguës ? (exemple chambre de 12m² et 2m² de placard ?)

Oui, si le placard est dans la "chambre logement" il fait partie de la surface habitable (à condition d’avoir au moins 1,8 mètre de HSP).
S’il est en dehors de la chambre-logement, c’est une annexe type cellier extérieur au logement, donc il ne rentre pas dans la surface habitable.

2) Privatif sous entend t-il espacé clos ?

Evidemment, espace clos par des cloisons et des portes. Privatif, c’est "chez soi", c’est là où on peut se ballader à poil par exemple !

Peut on privatiser 5m² dans un bureau ?

Une surface de 5 m² sans rien pour empêcher les voisins d’y venir à leur guise n’a rien de privatif ! Donc, oui on peut privatiser à condition de cloisonner et à condition que cette surface soit accessible depuis le "logement" auquel vous la rattachez.

3) J’imagine qu’il s’agit de la surface au sol ? Comment intégrer les placards ?

Déjà répondu.

4) Est ce que l’ensemble doit être un logement décent ? Par exemple 12m²  de chambre et 10m² de grenier ?

Un grenier (non aménagé en pièce de logement) est une annexe donc ne fait pas partie de la surface habitable.

A partir du moment où les textes disent qu’en colocation avec baux individuels, chaque chambre doit être regardé comme un logement, les autres pièces étant des "parties communes", le reste en découle logiquement. Imaginez que cette "chambre" est un studio dans un immeuble collectif, et le reste en découle logiquement.

Dernière modification par Bernard2K (03/03/2017 07h00)


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#59 03/03/2017 09h53

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Au risque d’être un peu lourd, mais la question me semble fondamentale.

Qu’entend t-on par chambre logement exactement ?

Parce que du coup, si on a une chambre de 12m² et un bureau de 8m², tous deux clos, mais qu’il faut passer par les partis communes pour y accéder,  ça ne fonctionne plus ?

Pour l’évacuation d’eau, il faut y avoir accès dans les conditions d’un logement décent, mais il n’est pas évident qu’il faille que ça soit dans sa chambre privative que réside cette accès ?

Ce qui est étrange c’est que finalement il faut toutes les contraintes d’un studio avec des contraintes en plus et des parties communes…

Autre schéma : Une maison avec 4 chambre de 12m² à l’étage.
Au rez de chaussée, une buandrie, que l’on aménage et qu’on diviser en 4 petite cloison de 2.5m², avec chacune un lavabo ?

Dernière modification par AleaJactaEst (03/03/2017 10h09)

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#60 03/03/2017 16h22

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C’est étrange car la loi ALUR a mis en place le fait que la colocation avec baux multiples correspond à une chambre = un bail = un logement, le reste de l’appartement étant des parties communes.

Si on loue exactement le même appartement en colocation avec les mêmes personnes mais avec un bail unique, l’appartement est à nouveau un seul "logement".

C’est étrange mais c’est comme ça, puisque c’est la loi.

A partir de là, baux multiples = considérez chaque chambre comme un logement, le reste de l’appartement étant des parties communes, et tout le reste est logique. Dans un immeuble normal en copro, avez-vous déjà vu un logement loué comme un seul logement, mais avec 5 m² auquel on accède par les parties communes ? Non. Le bailleur correcte et honnête vous loue un "petit appartement et une dépendance constituée d’un grand cellier accessible par les parties communes".

Donc vous voyez que vos questions trouvent leurs réponses toutes seules, pourvu qu’on accepte de raisonner comme le législateur.

Pour compliquer encore, le décret censé adapter les conditions de décence au cas de la colocation n’est toujours pas paru.

Et enfin, comme c’est récent et que ça change pas mal par rapport aux modes de réflexion habituels, on manque de jurisprudence.

Dans ces conditions, vous comprendrez que personne ne peut avoir le fin mot de l’histoire.

AMHA, dans la logique du législateur et du document que j’ai cité en première page, il faut appliquer "une chambre = un logement", et en tirer toutes les conséquences.

Après, chacun est libre de faire sa propre interprétation, de louer ce qu’il a envie de louer, et d’en assumer les conséquences.

Dernière modification par Bernard2K (03/03/2017 16h23)


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#61 03/03/2017 16h53

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Comme vous le dites vous même Bernard, au fond on ne sait pas vraiment, donc mes réponses sont loin de trouver une réponses toutes seules smile

D’autant plus que dans l’esprit de la loi, je ne suis pas certains que le législateur cherche a mettre en prison quelqu’un qui louerait une villa de 200m² avec 4 chambre de 13m², 3 salle de bain etc… Mais plutôt de protéger contre les marchants de sommeil.

Dernière modification par AleaJactaEst (03/03/2017 16h54)

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#62 03/03/2017 16h58

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La question n’est pas de vous mettre en prison, personne n’y va pour cela même le comique qui se vantait d’avoir logé des kamikazes sur BFM-TV.
Le problème c’est le risque de voir un locataire se retourner contre vous, cesser de payer ses loyers et obtenir gain de cause en justice avec le remboursement des loyers perçus.


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#63 03/03/2017 17h06

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J’ai bien compris Surin, mais justement, quand Bernard parle de "lire" selon la volonté du législateur, il y a toujours une forme d’interprétation.

Sinon la loi prévoit bien de la prison pour les propriétaires (au cas où), sans doute pour des marchants de sommeils récidivistes.

En tout cas, je vais attendre un peu avant d’envisager de louer en baux individuels… Le bail collectif est à mon sens plus risqué pour les locataires, mais moins contraignant pour le propriétaire. Je vais rester sur cette formule.

Dernière modification par AleaJactaEst (03/03/2017 17h09)

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#64 03/08/2017 22h52

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pierrejacques11 a écrit :

Pour ce qui est de la surface minimale, le 8-1 renvoie directement à l’article 111-6-1 du CCH qui stipule bien 14 m2 ou 33m3.

Lorsque je lis sur Legifrance LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové | Legifrance
le Titre 1 dans lequel ce trouve l’alinéa 13°) qui cite le 8.1, je lis aussi dans les premières lignes ( Titre1-Article 1-I-2°) que ce Titre ne concerne que les location nues.

« Toutefois, ce titre ne s’applique pas :
« 1° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 ;
« 2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis

Mon interprétation serait donc que dans le cas d’une colocation MEUBLEE, il est possible d’utiliser des baux individuels même dans le cas où les chambres font 10m², n’ont pas de lavabo….
Est-ce-que j’ai faux?

J’ai lu tout le fil (les 3 pages) et vu que personne l’a mentionné je dois certainement me planter dans mon interprétation.
En tout cas si la solution du bail unique (collectif) reste la seul solution dans le cas de chambres normales (10-11 m²). Et si les colocataire et:ou leur garant se montre réticent quant à la clause de solidarité classique, la solution de Willy semble être une excellente solution pour faire passer la pilulle puisqu’elle est en faveur du locataire. Je serai d’ailleurs très intéressé pour contacté Willi en MP et avoir son modèle de bail et retour d’expérience ;-)

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#65 04/08/2017 07h16

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CedricC a écrit :

J’ai lu tout le fil (les 3 pages) et vu que personne l’a mentionné je dois certainement me planter dans mon interprétation.

Je vous confirme que vous vous plantez wink

La loi ALUR modifie la loi de 1989. Donc, plutôt que de lire la loi ALUR, pour savoir ce qui s’applique aujourd’hui, il faut aller lire la loi de 1989 dans sa version en vigueur :

            Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 | Legifrance


D’une manière générale, il est toujours plus facile d’aller lire le texte complet modifié. Une loi qui modifie une autre loi peut être rédigée de la façon suivante (exemple fictif) :

à l’article tant de la loi 2007-18, à l’alinéa 3, les mots "sauf ceux de couleur verte" sont insérés après les mots "les dispositifs".

Tel quel, c’est incompréhensible : qu’est-ce que ça change d’exclure les dispositifs de couleur verte ? Qu’est-ce qui est autorisé ou interdit après cette modification ? La seule façon de comprendre, c’est d’aller voir cette loi 2007-18 dans sa rédaction complète ! Eh bien là, c’est pareil.

Explication de votre erreur d’interprétation :
Certes, l’article 2 de la loi de 1989 dans sa version post-loi ALUR dit "Toutefois, ce titre ne s’applique pas (…)
2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;"

Il faut comprendre : l’intégralité du titre I de la loi de 1989 concerne les logements nus, donc il ne concerne a priori pas les logements meublés … mais il peut quand même les concerner, si mention expresse en ce sens.

Il faut donc aller lire l’article 25-3 de la loi de 1989, qui est le premier article de son titre I bis consacré aux logements meublés. C’est celui qui pose le cadre général de la location meublée, en quelque sorte. Et il dit :
"Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés."

Et voilà comment toute une série d’articles concernant les logements nus sont "récupérés" pour s’appliquer aussi aux logements meublés ! Dont le fameux 8-1.

Pour vous éviter une autre fausse joie, je précise que le "à l’exception" n’exclut pas tous les articles qui suivent ; il faut comprendre : "à l’exception du I du 4 (fin de l’exception)".

Dernière modification par Bernard2K (04/08/2017 09h10)


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#66 25/09/2017 01h37

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Bonjour Willy,

Est-ce que vous avez implémenté votre solution ?

De manière générale, cela m’intéresserait de savoir quelle approche vous avez tous adopté concernant ce problème juridique.

Ce qui est un peu absurde dans cette loi est qu’elle semble vouloir moduler les critères de logement décent en fonction du type de bail signé. Or, le bail ne changera que très peu la réalité de la colocation.

Ayant acquis un appartement, je vais avoir besoin de ce bail assez rapidement. Mon espoir est d’écrire un modèle de bail commun qui serait à la foi conforme à la loi et réaliste dans sa gestion. Toute aide serait précieuse. Nous pourrions peut-être en faire un effort collectif ? Le document (idéalement validé par un juriste) sera évidemment partagé avec la communauté.

willy a écrit :

Bonjour Bruno,

c’est un peu la course entre mon travail et les entrées de locataires.

J’ai rendez vous mercredi avec un avocat spécialisé de ma ville en immobilier, et j’ai pris contact avec l’UNPI, qui moyennant une cotisation ont plus de temps à me consacrer que l’ADIL.

Je pense revenir faire part de mes évolutions une fois que j’aurai vraiment du concret.

Je peux vous envoyer un mail avec mon contrat en pj, si vous me faites passer votre mail en mp.

Je n’arrive pas à mettre des pièces jointes sur le forum.

toujours est il que je pense attendre d’avoir eu mon rendez vous à l’unpi et avec l’avocat avant de faire un condensé.

J’ai effectivement un tableau de répartition quote-part loyer et charges, mais je ne précise pas par écrit qui loue quelle chambre.

Pour ce qui est de la clause de solidarité ( La partie intéressante est à la fin, je compte faire reformuler tout ça par un avocat)

ARTICLE 20 – SOLIDARITE – INDIVISIBILITE

Les Locaux  donnés en location au bénéfice de plusieurs Colocataires demeurent indivisibles à l’égard du Bailleur.

Les Colocataires feront  leur affaire personnelle de la répartition entre eux de ce logement conformément à l’ARTICLE 16 – CONTRIBUTION A LA DETTE ENTRE COLOCATAIRE et des charges
et obligations découlant du Bail et de l’occupation des lieux, sans que cette répartition puisse être opposable au Bailleur, ce qu’ils reconnaissent.

Le Bail se poursuivra au profit du (ou des) Colocataire(s) restant en cas de congé donné par un (ou plusieurs) autre(s) Colocataire(s), comme en cas d’abandon du domicile ou de décès d’un Colocataire. Le (ou les) Colocataire(s) restant devront s’assurer de leur faculté de poursuivre le Bail et d’en remplir toutes les obligations, notamment s’il n’était pas pourvu au remplacement du (ou des) Colocataire(s) sortant, quelque en soit la cause.

En cas de nouveau Colocataire, celui-ci devra être préalablement agréé par le Bailleur et un avenant au Bail sera établi lui conférant les mêmes droits et lui imposant les mêmes obligations sur les Locaux que ceux et celles conférés et imposées aux Colocataires déjà en place. Le remplacement  comme l’entrée d’un nouveau Colocataire n’opéreront pas novation au Bail en cours. Le nouveau Colocataire poursuivra l’exécution du Bail  aux côtés du (ou des) autre(s) Colocataire(s), étant rappelé que le Bail est un contrat unique consenti à plusieurs locataires et que les Locaux demeurent un ensemble indivisible à l’égard du Bailleur. Les Colocataires sont tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du Bailleur à la parfaite exécution du Bail et des obligations liées, au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du Bail. 

Rappel: Il est noté que la clause de solidarité et d’indivisibilité pour l’exécution des obligations contractées par le present bail est signalée dormante, elle n’est applicable qu’à l’unique condition qu’un avenant au contrat de bail soit refusé par les colocataires en cas de remplacement d’un colocataire ou plusieurs colocataires sortant. Empêchant ainsi l’entrée d’un ou de nouveaux colocataires, les locataires restant manifestent alors leur souhait d’assumer le loyer et les charges, induisant un réveil de la clause de solidarité et d’indivisibilité. Il est donc expréssément convenu, qu’en cas d’impayés d’un des colocataires, le bailleur ne pourra se retourner contre les autres locataires à jour de leur quote part de loyer et charges ainsi que d’assurance habitation.Tout locataire se verra libéré de la clause de solidarité et d’indivisibilité, dès son depart effectif en respect de l’article 6 – CONGE

Je libère de la clause de solidarité dès la fin du préavis et je rends la quote part du dépôt de garantie après un état des lieux intermédiaires. donc je ne demande pas aux locataires de s’arranger entre eux.

Je reviendrai vers vous quand j’aurai avancé et disposerai de plus de temps.

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[+1]    #67 30/09/2017 12h04

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Bonjour,

J’utilise le contrat dont j’ai parlé dans ce fil…

Pour l’unpi et la consultation d’un avocat, je ne suis pas allé au bout des démarches. C’était très très chronophage, j’ai néanmoins effectué une consultation d’avocat.

Ce qu’il en est ressorti:

1. En cas de litige avec un colocataire, si un juge examine le bail, la sanction pourrait être le retour au bail type, incluant clause de solidarité et indivisibilité. donc pas à l’avantage du locataire.

2. un risque potentiel réside dans le respect de l’esprit de la loi. En proposant un bail unique pour tous les locataires, l’esprit de la loi reposerait selon l’avocat consulté sur les principes suivants:

L’appartement est proposé à la location sans obligation de colocation, le bailleur est contacté par les colocataires qui décident d’eux même de se partager le logement et rentre donc en même temps dans le logement. le bailleur n’a pas proposé de chambres à louer et l’initiative vient des colocataires.

la difficulté dans mon cas avec 7 colocataires, c’est que les entrées simultanées sont presque impossible et que si vous prévoyez un bail de 7 personnes, mais qu’en réalité 3 rentre en septembre et 4 en octobre, votre bail initial serait compliqué à élaborer. voir impossible.

Pour le moment tout fonctionne parfaitement, mes colocataires sont contents et les relations au beau fixe. A l’entrée certains étaient étonnés d’avoir un bail collectif, je leur ai simplement montré le texte de loi indiquant les obligations du bail individuel, et je les ai informé de mon souhait de respecter la loi…

Je ne pense pas être à l’abri de tout, mais je pense être bcp plus à ’abri qu’avec un bail individuel. Ou une simple recherche google permets de savoir que le bailleur est dans l’illégalité. Dans mon cas je ne pense pas être dans l’illégalité.

Je suis en cours sur un second projet et cette fois je pense avoir plus de temps pour consulter un avocat. Le discours de mon premier avocat était: Je peux établir un contrat que je serai apte à défendre en cas de litige. Mais pas plus. Donc il n’y a pas de solution idéale, mais comme je vais commencer à être très investit sur ce marché, autant être un peu plus tranquille.
Une dernière solution que j’envisage maintenant vu la facilité pour louer et le positionnement haut de gamme, proposer le bail collectif avec clause de solidarité et d’indivisibilité, je pense que certains seraient prêts à le signer. Mais je sortirai complètement du concept que j’idéalise dans la colocation et qui m’a moi même séduit pdt 10 ans en tant que colocataire.

Il va se poser un nouveau soucis avec l’exonération de taxe d’habitation en dessous d’un certain niveau de revenu. En cas de bail individuel, il semblerait que la taxe d’habitation soit calculée par chambre en considérant le revenu du locataire de la chambre.

En cas de bail collectif la taxe d’habitation est calculée sur le logement entier, considérant le total des revenus des locataires. Dans ce cas certains qui pourrait être exonérés ne le seront plus, si l’addition de l’ensemble des revenus dépassent le plafond d’exonération.

Il faut que je creuse à ce niveau, même si cet impôt ne me concerne pas directement, il est clair que ce serait un gros bémol pour mes colocataires…

Le gouvernement marron dit vouloir favoriser la colocation…… je ne vois pas comment cela sera possible tant que ces textes de loi absurde seront présents.

Mon projet reste néanmoins centré sur la colocation. le premier projet me dégage 1100 euros de cashflow, et j’ai pour l’instant 0 vacances. Le second projet, si il va au bout devrait me permettre 1500 euros de cash-flow supplémentaire. L’idée étant de réaliser un 3ème projet pour atteindre les 4K mensuels.

Je pense donc que c’est une solution extrêmement intéressante en termes de création de patrimoine, et d’atteinte d’objectifs rapides, elle m’apporte aussi un sentiment agréable, j’apprécie énormément ce concept de mettre à disposition un lieu de vie, de créer du lien et de la rencontre. Pour l’anecdote j’ai eu deux départ fin aout, deux de mes colocataires se sont installés en ménage ;-) Autre anecdote, il m’arrive de croiser mes colocs en after work, et c’est toujours un plaisir de boire quelques verres avec eux.

Pour revenir aux finances, une fois cette barre des 4K atteints, je compte regonfler ma trésorerie avec un achat revente de rp. puis me diversifier pour être moins exposé au risque de cette loi.

Me diversifier via:

Investissement classique en T1 et T2
Investissements financier.
Quitter mon job de salarié et monter 2 activités, une dans la publicité et une dans l’immobilier liée à la colocation.

J’espère qu’entre temps la loi aura évoluée, car quand on a gouter au rendement de la colocation difficile de se résoudre à de l’investissement plus classique. Pour le cas des T1 et T2, le seul biais viable que je vois et l’achat d’immeubles de nombreux lots.

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#68 16/10/2017 21h42

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Bon, prenez le temps de lire et… investissez….

Amendement Assemblée nationale.

Je viens de le trouver. Je l’ai parcouru rapidement mais je pense que le problème est réglé.
Maintenant…. je cherche la solution pour éviter le plafonnement des loyers sur Paris et Lille, j’ai de bons éléments qui me permettent de penser que cela est possible. Et le texte de loi cité plus haut ouvre les vannes, a un projet d’envergure national, que j’ai élaboré en 2013 et que j’avais stoppé suite à la loi alur.

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#69 16/10/2017 22h11

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Cet amendement proposée à la loi "Egalité et Citoyenneté" n’a pas été retenu dans le texte final de cette loi.

Il devait modifier l’article 8-1 de la loi de 1989 : lisez cet article dans sa version en vigueur et vous n’y trouverez pas les modifications prévues par cet amendement.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#70 16/10/2017 23h10

Membre (2013)
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Bonjour Bernard2k,

Effectivement le texte de la loi alur n’apparaît pas modifié. Pourtant selon moi l’amendement est bien accepté:

Article 33bis AC

Dont voici l’extrait nous concernant:

Article 33 bis AC
M. le président. La parole est à Mme la ministre, pour soutenir l’amendement no 807.

Mme Emmanuelle Cosse, ministre. Le présent amendement vise à donner une nouvelle base législative aux critères de décence en matière de colocation. Comme vous le savez, dans le cadre de la loi ALUR, vous avez adopté des mesures permettant de prendre des décrets relatifs à l’encadrement de la colocation à baux multiples. Notre crainte est que des marchands de sommeil mettent à disposition des locaux dans des conditions qui ne sont respectueuses ni de la loi ni des locataires.

Or il existe une incompatibilité entre l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation et les dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris en application de l’article 187 de la loi du 13 décembre 2000 dite SRU.

Si nous appliquions les dispositions telles qu’elles ont été votées en 2014, nous serions dans l’obligation de n’autoriser que la mise à disposition de locaux d’une superficie supérieure à 14 mètres carrés et inférieure à 33 mètres carrés, alors que les critères actuels sont un volume habitable minimal de 9 mètres carrés et de 20 mètres cubes d’une des pièces principales du logement loué. Cette incompatibilité nous empêche de prendre les mesures réglementaires que nous souhaitions.

Néanmoins, le législateur a, dans la loi ALUR, voulu encadrer très précisément la colocation à baux multiples. Aujourd’hui, des questions nouvelles se posent à nous, notamment la division pavillonnaire, qui commence à être un fléau dans certains territoires franciliens notamment, mais pas uniquement. C’est du reste la raison pour laquelle nous venons de prendre la décision de créer avec l’établissement public foncier d’Île-de-France un outil : une filiale qui va s’attaquer à la division pavillonnaire et qui pourra faire de la prospection et de l’acquisition amiable.

Les décrets de la loi ALUR sur le permis de diviser et les autorisations et déclarations préalables de mise en location sont toujours au Conseil d’État.

Mme Audrey Linkenheld. Il faut qu’ils en sortent !

Mme Emmanuelle Cosse, ministre. Depuis le mois de juin, j’avoue que vingt-cinq décrets sont au Conseil d’État. Nous attendons, comme vous.

M. Sylvain Berrios. C’est un peu comme les recours abusifs…

Mme Emmanuelle Cosse, ministre. Je n’ai pas de pouvoir sur les juridictions, et c’est bien heureux : cela s’appelle la séparation des pouvoirs.

M. Sylvain Berrios. Mais le Premier ministre est le président du Conseil d’État !

Mme Emmanuelle Cosse, ministre. En tout état de cause, l’amendement qui vous est proposé vise à revenir sur une incompatibilité d’écriture tout en poursuivant les objectifs votés en 2014. Il me semble important que nous continuions à agir sur cette question.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Philippe Bies, rapporteur thématique de la commission spéciale. Avis favorable car cet amendement sécurise le statut de la colocation à baux multiples.

M. le président. La parole est à Mme Audrey Linkenheld.

Mme Audrey Linkenheld. Je souhaite appeler une nouvelle fois l’attention de Mme la ministre sur les difficultés que rencontrent un certain nombre de villes en ce moment s’agissant de la colocation à baux uniques. Celle-ci se développe fortement, avec des gens qui se spécialisent dans ce domaine et qui ont décidé de faire de l’argent sur le dos de ces colocataires, qui a priori sont plutôt des faux colocataires. Or il y a aujourd’hui des trous dans la raquette juridique.

M. le président. La parole est à M. Daniel Goldberg.

M. Daniel Goldberg. Nous avons légiféré, dans le cadre du présent projet de loi, sur la question des recours abusifs s’agissant des permis de construire. Je ne peux pas laisser dire que rien n’est fait. Je précise qu’il existe un groupe de travail qui réunit les professionnels, le Gouvernement et un certain nombre de parlementaires. L’amendement proposé par le Gouvernement, et j’en remercie Mme la ministre, va permettre de sécuriser la colocation à baux multiples. Je rappelle que, dans le cadre de la loi ALUR, nous avons posé le principe de la colocation en général, lequel n’était pas alors assis juridiquement dans la loi.

(L’amendement no 807 est adopté.)

(L’article 33 bis AC, amendé, est adopté.)

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#71 17/10/2017 07h20

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Bonjour Bernard2K,

Bon, mea culpa, le texte après avoir adopté a été censuré pour Vice de procédure, en Janvier 2017, selon le lien ci-dessous.

censure de l’amendement

dont l’extrait:

"

4. La colocation
Enfin, la loi ALUR a sécurisé le régime de la colocation en précisant les
liens de solidarité entre les colocataires et en laissant le choix aux parties de
recourir à un bail unique ou à des baux multiples. Toutefois, la colocation à baux
multiples n’est pas encore applicable en l’absence du décret en Conseil d’État
adaptant les règles de décence aux spécificités de la colocation, prévu à
l’article 8-1 de la loi de 1989 modifié par la loi ALUR, qui n’a toujours pas été
publié. Le Gouvernement a, en effet, indiqué à vos rapporteurs que les travaux
préparatoires à ce décret avaient mis en évidence des incompatibilités législatives.
L’article 8-1 de la loi de 1989 dispose que la colocation à baux multiples doit
respecter à la fois l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation,
qui interdit toute division de logement ayant pour conséquence de mettre à
disposition des locaux d’une superficie et d’un volume habitable inférieurs
respectivement à 14 m² et à 33 m3
hors pièces communes, et les règles de décence
qui interdisent la location d’un logement dont la superficie et le volume sont
inférieurs à 9 m² et 20 m3
.
Afin de lever cette contradiction interne et de ne pas décourager la
colocation à baux multiples, un amendement avait été adopté dans le cadre du
projet de loi relatif à l’égalité et à la citoyenneté (article 121) pour faire primer les
règles minimales de surface et de volume habitable prévues dans les critères de
décence des locaux d’habitation (9 m² et 20 m3
), comme pour l’ensemble des baux
locatifs. Malheureusement, le Conseil constitutionnel, dans sa décision
n° 2016-745 DC du 26 janvier 2017, a censuré cet amendement en raison d’un
vice de procédure.

Je suis peut être têtu et j’ai peut être un avis biaisé, mais Le 23 novembre 2016 l’amendement est adopté, c’est amendement dit clairement que la loi se contredit est met en péril la colocation à baux multiples. Ce qui va à l’encontre du colocataire puisque celui-ci n’a plus d’autres choix qu’un bail unique avec clause de solidarité.

En Janvier l’amendement est abandonné pour vice de procédure, donc certes il est abandonné, mais en aucun cas le fond est remis en cause.

C’est peut être une porte ouverte à la défense en cas de litige, ou peut être que nos chers hommes et femmes politiques vont se re -décider à parler de ça… je ne sais pas, mais je ne lacherai pas le morceau, en vu du second projet, je pense me rapprocher de maître LEBOULCH à Annecy.

Peut être que ces textes diminue l’importance du risque, à voir.

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#72 17/10/2017 09h45

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Les colocations sont soumises à la loi sur l’encadrement des loyers. L’ensemble des loyers ne doit pas dépasser le prix médian au m2 que multiplie la surface indiquée sur le dpe multipliée par 1.2 . Vous pouvez y ajouter un complément de loyer si vous  avez une bonne raison.  Ce loyer calculé est hors charges. Hormis cela, je ne vois aucune échappatoire légale qui permette d’éviter le plafonnement du loyer global d’un bien.

Dernière modification par lachignolecorse (17/10/2017 09h46)


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#73 17/10/2017 10h53

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Bonjour Willy,

Pourriez-vous me faire parvenir un exemplaire du document que vous utilisez actuellement SVP ? Envoyez moi un MP et je vous répondrai avec mon email (Je ne peux pas vous contacter par MP car vous avez du protéger l’envoie des message).

Partageant la même problématique que vous, je me dirige vers une autre "solution" qui ne solutionne pas le problème mais limite les risques. Il s’agit du bail étudiant. En effet, rien ne m’empêche de le renouveler indéfiniment (avec l’accord du locataire) mais il me permet surtout de ne pas renouveler le bail d’un locataire potentiellement vicieux contrairement à la tacite reconduction d’un bail classique d’un an renouvelable. Ainsi je limiterai ma perte en cas de litge, car un locataire vicieux qui aurait compris la fail pourrait rester durant une très longue période et tenter par la suite de se faire restituer son loyer.

Effectivement il y a le risque de faire un bail étudiant à une personne qui ne répond pas aux critères (salarié, alternant…). Mais quel risque ?

Qu’en pense la communauté du forum ?

Est-ce que quelqu’un a exploré la piste du contrat meublé en résidence secondaire ? Les contrats de résidences secondaire me paraissent plus souples et serait peut être une solution à notre problème.

Cordialement,
Sankina.

willy a écrit :

Bonjour,

J’utilise le contrat dont j’ai parlé dans ce fil…

Pour l’unpi et la consultation d’un avocat, je ne suis pas allé au bout des démarches. C’était très très chronophage, j’ai néanmoins effectué une consultation d’avocat.

Ce qu’il en est ressorti:

1. En cas de litige avec un colocataire, si un juge examine le bail, la sanction pourrait être le retour au bail type, incluant clause de solidarité et indivisibilité. donc pas à l’avantage du locataire.

2. un risque potentiel réside dans le respect de l’esprit de la loi. En proposant un bail unique pour tous les locataires, l’esprit de la loi reposerait selon l’avocat consulté sur les principes suivants:

L’appartement est proposé à la location sans obligation de colocation, le bailleur est contacté par les colocataires qui décident d’eux même de se partager le logement et rentre donc en même temps dans le logement. le bailleur n’a pas proposé de chambres à louer et l’initiative vient des colocataires.

la difficulté dans mon cas avec 7 colocataires, c’est que les entrées simultanées sont presque impossible et que si vous prévoyez un bail de 7 personnes, mais qu’en réalité 3 rentre en septembre et 4 en octobre, votre bail initial serait compliqué à élaborer. voir impossible.

Pour le moment tout fonctionne parfaitement, mes colocataires sont contents et les relations au beau fixe. A l’entrée certains étaient étonnés d’avoir un bail collectif, je leur ai simplement montré le texte de loi indiquant les obligations du bail individuel, et je les ai informé de mon souhait de respecter la loi…

Je ne pense pas être à l’abri de tout, mais je pense être bcp plus à ’abri qu’avec un bail individuel. Ou une simple recherche google permets de savoir que le bailleur est dans l’illégalité. Dans mon cas je ne pense pas être dans l’illégalité.

Je suis en cours sur un second projet et cette fois je pense avoir plus de temps pour consulter un avocat. Le discours de mon premier avocat était: Je peux établir un contrat que je serai apte à défendre en cas de litige. Mais pas plus. Donc il n’y a pas de solution idéale, mais comme je vais commencer à être très investit sur ce marché, autant être un peu plus tranquille.
Une dernière solution que j’envisage maintenant vu la facilité pour louer et le positionnement haut de gamme, proposer le bail collectif avec clause de solidarité et d’indivisibilité, je pense que certains seraient prêts à le signer. Mais je sortirai complètement du concept que j’idéalise dans la colocation et qui m’a moi même séduit pdt 10 ans en tant que colocataire.

Il va se poser un nouveau soucis avec l’exonération de taxe d’habitation en dessous d’un certain niveau de revenu. En cas de bail individuel, il semblerait que la taxe d’habitation soit calculée par chambre en considérant le revenu du locataire de la chambre.

En cas de bail collectif la taxe d’habitation est calculée sur le logement entier, considérant le total des revenus des locataires. Dans ce cas certains qui pourrait être exonérés ne le seront plus, si l’addition de l’ensemble des revenus dépassent le plafond d’exonération.

Il faut que je creuse à ce niveau, même si cet impôt ne me concerne pas directement, il est clair que ce serait un gros bémol pour mes colocataires…

Le gouvernement marron dit vouloir favoriser la colocation…… je ne vois pas comment cela sera possible tant que ces textes de loi absurde seront présents.

Mon projet reste néanmoins centré sur la colocation. le premier projet me dégage 1100 euros de cashflow, et j’ai pour l’instant 0 vacances. Le second projet, si il va au bout devrait me permettre 1500 euros de cash-flow supplémentaire. L’idée étant de réaliser un 3ème projet pour atteindre les 4K mensuels.

Je pense donc que c’est une solution extrêmement intéressante en termes de création de patrimoine, et d’atteinte d’objectifs rapides, elle m’apporte aussi un sentiment agréable, j’apprécie énormément ce concept de mettre à disposition un lieu de vie, de créer du lien et de la rencontre. Pour l’anecdote j’ai eu deux départ fin aout, deux de mes colocataires se sont installés en ménage ;-) Autre anecdote, il m’arrive de croiser mes colocs en after work, et c’est toujours un plaisir de boire quelques verres avec eux.

Pour revenir aux finances, une fois cette barre des 4K atteints, je compte regonfler ma trésorerie avec un achat revente de rp. puis me diversifier pour être moins exposé au risque de cette loi.

Me diversifier via:

Investissement classique en T1 et T2
Investissements financier.
Quitter mon job de salarié et monter 2 activités, une dans la publicité et une dans l’immobilier liée à la colocation.

J’espère qu’entre temps la loi aura évoluée, car quand on a gouter au rendement de la colocation difficile de se résoudre à de l’investissement plus classique. Pour le cas des T1 et T2, le seul biais viable que je vois et l’achat d’immeubles de nombreux lots.

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#74 17/10/2017 18h10

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A part en zone hyper touristique ou le marché locatif est spécifique, quel intérêt pour un étudiant de signer un contrat de 9 mois ?

Et s’il re-signe un second bail vous lui ferez, juillet à mars ?

Je pense que vous allez faire fuir une partie des candidats.

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#75 17/10/2017 19h23

Membre (2017)
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Entre un bail unique avec 3 colocataires inconnus et un bail individuel étudiant, qu’est-ce qui fait fuir le plus selon vous ? A mon avis c’est tout vu…
Ensuite, effectivement je ferais juillet -mars comme second bail. Et ainsi de suite… Le locataire dénoncera quand bon lui semblera.

Ma proposition n’était qu’une suggestion pour limiter les risques, tout en évitant l’effrayant bail unique.

Bien cordialement,
Sankina

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