Déficit foncier : pourquoi faut-il répartir les travaux sur plusieurs années ?

Mani · #1

Bonjour,

Certainement que je considérerai ma question un peu bête lorsque j’aurais la réponse mais à ce jour, il y’a un truc que je ne comprend toujours pas.

J’entend dire qu’il est préférable de repartir les travaux sur plusieurs années afin d’optimiser le déficit foncier….
Mais le déficit foncier est pourtant bien reportable pendant 10 ans à hauteur de 10 700 € par an, non ?

Concrètement, quelle est donc la différence entre , pour l’exemple, le fait de faire immédiatement des travaux à 50 000 € à l’achat, (puis reporter le déficit foncier chaque année) ou "repartir" les travaux de 50 000 € sur plusieurs années ?

Merci

Message édité par l’équipe de modération (23/12/2016 19h43) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : déficit foncier, impôts revenu, travaux

lachignolecorse · #2

Pensez à votre trésorerie. Si vous dépensez de suite 50000, vous devez les financer sur vos fonds propres, si vous les répartissez sur 5 ans, vous ne sortirez qun 10000 la première année. Le reste sera financé par les revenus de votre bien si vous avez bien calculé

Gamma76 · #3

Exactement, il s’agit d’une question de fond sur la trésorerie.

Et tout dépend du contexte : dans votre exemple, s’il y a 50 000 € de travaux à réaliser dans un petit appartement, cela veut dire qu’il est totalement vétuste et que l’on ne pourra pas faire des travaux chaque année sur 5 ans (à moins que l’on ne le loue pas mais ce n’est pas imaginable de le laisser vacant 5 ans).

N’oubliez pas que l’on peut avoir un recours pour un prêt travaux, dont les intérêts seront déductibles chaque année.

Ainsi, l’idéal dans votre exemple, serait de contracter un prêt travaux de 50 000 € sur 5 ans, faire 50 000 € de travaux et louer le logement dès que possible. Vous aurez ainsi de faible mensualité de prêts et le loyer le gommera et il vous sera toujours de faire du déficit les premières années.

julien · #4

Non ce n’est pas qu’une question de fond de trésorerie.

1. Le déficit foncier est reportable sur 10 ans . Mais après l’année n, il ne peut être déduit que des revenus fonciers et non des autres revenus (salariaux etc.). A votre question "Mais le déficit foncier est pourtant bien reportable pendant 10 ans à hauteur de 10 700 € par an, non ?", la réponse est donc non. Les 10 700 € n’existent pas après l’année "n" pour un déficit généré l’année "n".

Donc si vous n’avez pas suffisamment de revenus locatifs, vous pouvez les perdre. Je l’avais d’ailleurs identifié dans un article du blog comme l’une des 4 fausses croyances courantes en fiscalité chez les investisseurs initiés. (J’ai mis le lien si vous voulez un exemple de calcul chiffré), et votre question ainsi que les premières réponses reçues semblent le confirmer.

2. Par ailleurs, si vous avez déjà des revenus fonciers, il vaut mieux répartir. Car quand vous utilisez le déficit sur des revenus fonciers vous gagnez votre TMI + 15.5% de Prélèvement sociaux. Alors que sur les 10 700 € abattable sur votre revenu, vous ne gagnez que votre TMI.

Dernière modification par julien (23/12/2016 09h54)

Bernard2K · #5

Excellente réponse de julien.

Deux précisions :
Sur le point 1)
vu que les travaux sont imputables sur l’année où ils sont effectivement acquittés, une première solution est de les répartir sur 2 ans.
Si vous payez 50 k€ en décembre del’année N, vous n’aurez un déficit que l’année N. Si vous payez 25000 € en décembre de l’année N et 25000 € en janvier de l’année N+1, ça vous fait deux années de déficit foncier. C’est donc une solution intéressante quand on a des travaux de montant très importants et qui ne peuvent pas attendre.

Sur le point 2)
Plus le TMI est bas, plus l’effet relatif est important.
Exemple : TMI de 14 %. Si vous faites de petits travaux chaque année, qui viennent s’imputer sur les revenus fonciers sans créer de déficit, ils sont "subventionnés" par l’imposition économisée sur les loyers, à savoir 14 +15,5 = 29,5 %. Si vous créez du déficit, la partie de travaux qui créent le déficit de l’année N, déductible du revenu général jusqu’à 10700 €, n’est "subventionnée" qu’à 14 %, soit moitié moins.
Inversement, sur un TMI à 41 %, la différence de "subvention" entre 56,5 % et 41 % est moindre, en proportion (même si elle est forcément identique en valeur absolue, l’enjeu porte toujours sur 15,5 % du revenu foncier effacé ou non par les travaux).

Attention aussi aux effets de franchissement de tranche d’imposition, qui peuvent accentuer encore cet effet.
Si je suis célibataire et que mon revenu n’est que 1000 € au-dessus de la tranche des 30 %. Si je fais des travaux sans déficit, ils sont "subventionnés" par l’imposition économisée sur les loyers à 30 + 15,5 % = 45,5 %. Si je fais au contraire des travaux importants qui créent un déficit au niveau maxi de 10700 €, ces travaux vont être subventionnés à :
45,5 % pour leur partie qui vient en déduction des revenus fonciers.
30 % pour les 1000 premiers euros du déficit
14% seulement pour les 9700 € suivants du déficit.
On passe ainsi de 45,5 % à 14 % : entre le déficit et l’effet de franchissement de seuil, cela réduit la "subvention fiscale" des deux tiers !
Très concrètement, dans ce cas précis, cette part de 10700 € de travaux qui crée le déficit génère 3210 € de moins d’avantage fiscal, par rapport à si ces mêmes travaux avaient été répartis dans le temps pour ne s’imputer que sur les revenus fonciers. La différence est donc loin d’être négligeable.

Après, on a rarement le choix. S’il s’agit de travaux urgents nécessaires pour la relocation, il faut les faire en un seul paquet ; au mieux on répartit le paiement sur deux années comme expliqué en première partie de message.

Si, à l’inverse on est sur une réfection progressive de l’immeuble qui a besoin de nombreux travaux non urgents, la solution 2) est bien adaptée. Année N, petits travaux urgents : changements de serrures, petites réparation. Année N+1, toiture. Année N+2, porte d’entrée et interphone. Année N+3, changer les boîtes aux lettres pour les mettre aux normes. Année N+4, repeindre le hall d’entrée et la cage d’escalier. Etc. Au bout de 5 à 10 ans on aura un immeuble qui aura nettement progressé en qualité, en présentation, grâce à ces travaux échelonnés dans le temps.

De plus, cela permet que les loyers qui rentrent contribuent à payer les travaux au lieu de devoir tout sortir de sa poche en année N.

Dernière modification par Bernard2K (23/12/2016 10h36)

titoux · #6

Petite remarque trouvée sur internet Défiscalisation)

Calculez la part imputable aux revenus

Calculez votre déficit foncier en retirant éventuellement la part d’intérêts dépassant le montant des loyers perçus (voir chapitre 3 point 2).
Si le montant de la part imputable est en dessous de 10 700 €
La totalité du déficit foncier imputable vient se déduire des revenus.
Si le montant de la part imputable est au-dessus de 10 700 €
La fraction dépassant le plafond de 10 700 € est rapportable aux revenus de façon équitable sur les 6 années suivantes.
Exemple : pour un déficit foncier dont la part imputable est de 11 900 €, on ne déduira que 10 700 € de ses revenus et l’on déduira 200 € tous les ans pendant 6 ans (10 700 € - 11 900 €/2 = -200 €).

Bernard2K · #7

titoux : l’explication de OOreka est fausse.

Ce n’est pas une répartition équitable sur 6 ans, c’est une "consommation" prioritaire en mettant les revenus fonciers à zéro.

Si vous avez par exemple 9000 € de déficit reportable après le déficit de l’année N, et 3000 € de revenus fonciers net annuels, ça va donner :
N+ 1 : 3000 € de revenus fonciers - 9000 € de déficit reporté : revenus fonciers zéro, reste 6000 € de déficit
N+2 : 3000 € de revenus fonciers - 6000 € de déficit reporté : revenus fonciers zéro, reste 3000 € de déficit
N+2 : 3000 € de revenus fonciers - 3000 € de déficit reporté : revenus fonciers zéro, reste 0 € de déficit.

En plus, je suis sûr qu’on a déjà posé les mêmes questions et donné les même réponses il y a 1 ou 2 mois sur le forum !

Dernière modification par Bernard2K (23/12/2016 10h54)

titoux · #8

Bernard2K…merci pour cet exemple qui vaut pas mal de discours lus çà et là.

En résumé, la première année, on reporte sur le revenu à hauteur de 10700€…après on reporte sur le revenu foncier.

Merci pour cet éclaircissement.

Bernard2K · #9

En fait il faut bien lire ce qui est marqué au point 250 du Bofip ici :
RFPI - Revenus fonciers - Règles d’imputation des déficits - (immeubles ordinaires)

On y lit :
"Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit imputable, le déficit global constaté est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes."
Voilà donc l’origine des 6 ans. C’est un cas très particulier puisqu’il faut que le contribuable ait un revenu imposable trop bas pour que le déficit puisse s’imputer en totalité. Par exemple un revenu imposable de 6000 € alors que le déficit est de 10000 €. Ca ne doit pas arriver souvent !

On y lit aussi :

La fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunt s’imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Ca veut dire deux choses :
1) les intérêts d’emprunt, à imputer en premier, ne peuvent pas créer de déficit imputable sur le revenu.
Supposons qu’un contribuable ait 100 € de revenus fonciers l’année N (par exemple loué seulement 15 jours) et 1500 € d’intérêts d’emprunt. Il ne pourra déduire que 100 € d’intérêts cet année là ; 1400 € d’intérêts seront à reporter sur les revenus fonciers des années suivantes. C’est un détail bien connu et bien documenté : les intérêts d’emprunt ne peuvent pas créer du déficit imputable sur le revenu général.
Vu les faibles taux actuels, c’est assez rare d’avoir des intérêts d’emprunt supérieurs aux revenus fonciers.
2) Le déficit n’est reportable "que" pendant 10 ans. Supposons 110 700 € de travaux l’année N, et des revenus fonciers nets réguliers de 5000 €. Année N : sur le montant total des travaux, 5000 € s’imputent sur les revenus fonciers, les 10 700 € suivants s’imputent sur le revenu global. Reste 95000 € de déficit foncier. Les 10 années suivantes, 5000 € de déficit viennent effacer en totalité les revenus fonciers. Au bout de 10 ans, il restera 45000 € de déficit, qui sera perdu définitivement. Il faut donc que le montant total des travaux ne dépasse pas (11 fois les revenus fonciers + 10700 €). En pratique c’est rare d’avoir des travaux aussi énormes.

Là où le bofip n’est pas très explicite, c’est sur le fait que le déficit vient bien se déduire "au taquet" sur les revenus fonciers pour les ramener à zéro, tant qu’il n’est pas épuisé.
Vous en trouvez néanmoins la confirmation dans le premier tableau de ce même point 250, où l’on voit bien que l’énorme déficit de 120 k€ vient bien annuler les revenus fonciers des années suivantes, respectivement 27, 29 et 21 k€, ce qui permet au contribuable de ne payer aucun impôt sur ses revenus fonciers pendant plusieurs années.

Le fait de déduire "au taquet" est un avantage pour le contribuable. Il faut rappeler qu’après avoir imputé un déficit sur le revenu en année N, le contribuable a l’obligation de conserver l’immeuble en location nue jusqu’au 31/12 de l’année N+3. Sinon, ça occasionne la perte rétroactive de l’avantage, ce qui est d’ailleurs illustré dans le second tableau du même point 250.

Pour voir l’intérêt de la chose, reprenons mon exemple du message précédent :

Si vous avez par exemple 9000 € de déficit reportable après le déficit de l’année N, et 3000 € de revenus fonciers net annuels, ça va donner :
N+ 1 : 3000 € de revenus fonciers - 9000 € de déficit reporté : revenus fonciers zéro, reste 6000 € de déficit
N+2 : 3000 € de revenus fonciers - 6000 € de déficit reporté : revenus fonciers zéro, reste 3000 € de déficit
N+3 : 3000 € de revenus fonciers - 3000 € de déficit reporté : revenus fonciers zéro, reste 0 € de déficit.

Le contribuable peut vendre son immeuble, ou le passer en meublé, dès l’année N+4. Il a consommé entièrement son déficit, donc il s’est financé ses travaux partiellement par ce dispositif, et c’est déjà une opération bouclée. Dès l’année N+4, il est "libre".
Si le mécanisme en jeu était celui évoqué par Ooreka (à tort), il aurait déduit chaque année 9000/6 = 1500 €. Dans cette hypothèse :
1) déjà, le contribuable se retrouve à payer des impôts sur son revenu foncier. 3000 € de revenus fonciers - 1500 € de déficit reporté = 1500 € de revenus fonciers imposables. Le déficit foncier ne lui efface pas totalement ses revenus foncier.
2) Ensuite, si le contribuable vendait son logement au début de l’année N+4, il lui reste 4500 € de déficit non encore imputé : ce montant est perdu.

Le dispositif réel, où l’on déduit "au taquet" les revenus fonciers tant qu’il reste du déficit, est donc bien plus intéressant que le dispositif fictif décrit par Ooreka. En déduisant "au taquet" :
- on ne paie pas d’impôt sur le revenu foncier tant qu’il reste du déficit reportable
- on consomme plus vite le déficit foncier et l’on donc est plus vite libre de revendre ou de passer en meublé.

Dernière modification par Bernard2K (23/12/2016 16h01)

Mani · #10

Bonjour,

Un Grand ME…CI à Julien et surtout Bernard pour vos passages et réponses !

Il m’a fallut plusieurs lectures de vos réponses et un peu de temps pour mieux comprendre …

Je comprend donc mieux pourquoi il faut chercher à repartir les travaux :

1/ pour pouvoir les "subventionner" à la fois du montant de la TMI mais également de la CSG/CRDS de 15.5 %
2/ pour que l’argent nécessaire au travaux (ou une partie) soit avancé par le locataire.

Pour exemple et toujours si j’ai bien compris , et ayant :
- Une TMI de 14 %
- 3000 € de revenue locatif imposable
et dans la cas ou je trouve un bien immobilier m’obligeant à y investir 20 000 € pour qu’il soit louable dans un bon état.

1er exemple :

Année N :
3000 € de revenus locatif imposable - 20 000 € de travaux = revenus à 0 € et déficit de 17 000€

=> "Subvention" de 14 % + 15.5 % des 3000 €, soit : 885 €
=> "Subvention" de 14% de 10 700 € , soit : 1 498 €

et reste 6300 € à reporter en N+1

Année N+1 :
3000 € de revenus locatif imposable - 6 300 € de déficit : revenus à 0 € et déficit de 3 300 €

=> "Subvention" de 14 % + 15.5 % des 3000 €, soit : 885 €

Année N+2 :
3000 € de revenus locatif imposable - 3 300 € de déficit : revenus à 0 € et déficit de 300 €

=> "Subvention" de 14 % + 15.5 % des 3000 €, soit : 885 €

Année N+3 :

3000 € de revenus locatif imposable - 300 € de déficit : revenus à 2700 €

=> "Subvention" de 14 % + 15.5 % des 300 €, soit : 88.5 €

TOTAL subvention des travaux de 20 000 € = 4 241.5 €, soit 21.21 % du montant total.

2eme exemple (s’il était possible de repartir les 20 000 € de travaux sur plusieurs années) :

Année N :
3000 € de revenus locatif imposable - 3 000 € de travaux = revenus à 0 €
=> "Subvention" de 14 % + 15.5 % des 3000 €, soit : 885 €
Année N +1 :
3000 € de revenus locatif imposable - 3 000 € de travaux = revenus à 0 €
=> "Subvention" de 14 % + 15.5 % des 3000 €, soit : 885 €
Année N +2 :
3000 € de revenus locatif imposable - 3 000 € de travaux = revenus à 0 €
=> "Subvention" de 14 % + 15.5 % des 3000 €, soit : 885 €
Année N +3 :
3000 € de revenus locatif imposable - 3 000 € de travaux = revenus à 0 €
=> "Subvention" de 14 % + 15.5 % des 3000 €, soit : 885 €
Année N +4 :
3000 € de revenus locatif imposable - 3 000 € de travaux = revenus à 0 €
=> "Subvention" de 14 % + 15.5 % des 3000 €, soit : 885 €
Année N +5 :
3000 € de revenus locatif imposable - 3 000 € de travaux = revenus à 0 €
=> "Subvention" de 14 % + 15.5 % des 3000 €, soit : 885 €
Année N +6 :
3000 € de revenus locatif imposable - 2 000 € de travaux = revenus à 1000 €
=> "Subvention" de 14 % + 15.5 % des 2000 €, soit : 590 €

TOTAL subvention des travaux de 20 000 € = 5 900 €, soit 29.5 % du montant total.

écart de 1659 € avec le 1er exemple.

Bernard2K · #11

Vos calculs sont exacts, à une nuance près : vous dites ne payer aucun impôt grâce aux frais de garde. Il faudrait donc calculer plus précisément vos impots pour voir l’effet réél.
En première approche, les 10700 de déduction du revenu général de l’année N vous sont subventionnés à zéro ! Donc le déficit foncier est beaucoup moins intéressant que des travaux répartis, dans votre cas.

Dernière modification par Bernard2K (31/12/2016 09h00)

Mani · #12

Bonjour Bernard

Revenus imposable après déduction des charges (transport travail, etc…) : 40 048 €
Nombre de parts 3
impôts application du tx effectif : 1600 €
Décote : -720

Soit un impôts sur les revenus 880 €

Mais frais de garde de 2 590 € (crédit d’impôts) , soit déduction de 1295€ sur les 880 €
( 880 € - 1295 €)

Soit un remboursement des impôts de 415 €

Bernard2K · #13

S’agissant d’un crédit d’impôt pour les frais de garde, il vous sera payé même si vous ne payez pas d’impôt. Donc le fait d’abaisser votre revenu imposable ne vous fera pas perdre d’argent sur ce point.

Dans tous les cas vous avez intérêt à faire des calculs précis dans excel ou équivalent pour voir l’effet du déficit foncier.

Enfin, n’oubliez pas qu’il n’y a pas que la fiscalité dans la vie. Si par exemple faire tous les travaux d’un coup vous permet d’économiser 30 % sur la facture de l’entreprise, par rapport à des travaux fractionnés, car elle fait des économies d’échelle (ne faire qu’une seule installation/désinstallation de chantier), ça change la donne.

dentalus · #14

julien a écrit :
Non ce n’est pas qu’une question de fond de trésorerie.

1. Le déficit foncier est reportable sur 10 ans . Mais après l’année n, il ne peut être déduit que des revenus fonciers et non des autres revenus (salariaux etc.). A votre question "Mais le déficit foncier est pourtant bien reportable pendant 10 ans à hauteur de 10 700 € par an, non ?", la réponse est donc non. Les 10 700 € n’existent pas après l’année "n" pour un déficit généré l’année "n".

Donc si vous n’avez pas suffisamment de revenus locatifs, vous pouvez les perdre. Je l’avais d’ailleurs identifié dans un article du blog comme l’une des 4 fausses croyances courantes en fiscalité chez les investisseurs initiés. (J’ai mis le lien si vous voulez un exemple de calcul chiffré), et votre question ainsi que les premières réponses reçues semblent le confirmer.

2. Par ailleurs, si vous avez déjà des revenus fonciers, il vaut mieux répartir. Car quand vous utilisez le déficit sur des revenus fonciers vous gagnez votre TMI + 15.5% de Prélèvement sociaux. Alors que sur les 10 700 € abattable sur votre revenu, vous ne gagnez que votre TMI.

Bonjour. Une question.
Si on fait de gros travaux (jusqu’a 100000E), dans le but de créer/rehabiliter des logements pour du locatif, on devrait atteindre les 10700e de revenus locatifs annuels sans problème quand même.
Donc même si on a pas de revenus locatifs a la base, on va en créer après la remise en état, donc on pourra bien déduire les travaux des revenus fonciers en étalement sur plusieurs années.
Et pouvez vous expliquer la partie 2, je n’ai pas tout compris.

Dernière modification par dentalus (25/06/2018 19h10)

lachignolecorse · #15

Je me permets de répondre à la place de Julien…

dentalus a écrit :
Si on fait de gros travaux (jusqu’a 100000E), dans le but de créer/rehabiliter des logements pour du locatif, on devrait atteindre les 10700e de revenus locatifs annuels sans problème quand même.
Donc même si on a pas de revenus locatifs a la base, on va en créer après la remise en état, donc on pourra bien déduire les travaux des revenus fonciers en étalement sur plusieurs années..

Oui mais il ne faut pas croire que vous allez être en déficit 10ans environ avec 100000€ de travaux. Si vous n’avez pas de recette l’année 1 et 30 000 € de recettes l’année 2 et les suivantes, vous allez être en déficit l’année 1 de 100000 mais plafonné à 10700 (prenons 10000 pour simplifier). L’année 2, il vous restera 900000€ de déficit reportable, vous allez manger votre déficit soit 30000(loyers)-90000 plafonné a -10000 donc vous reporterez 50000 pour l’année 2. L’année 2, vous ferez 30000-50000 plafonné a -10000 soit 10000 reportable. Soit année 3 30000-10000> déficit épuisé

Donc en nu, l’effet est assez limité dans la durée lorsque vous faites de gros travaux.

dentalus a écrit :
Et pouvez vous expliquer la partie 2, je n’ai pas tout compris.

Pour revenir à mon exemple, vous allez économiser 10700 €×tmi par an sur les 3 premières années.
Ce que veut dire Julien : si vous aviez déjà des revenus en nu, ils seraient taxés à tmi+ps.
Donc si vois faites une nouvelle opération, il est préférable de privilégier un montant de travaux pour mettre votre résultat en nu à 0, et répéter l’opération x années plutôt que de faire un gros déficit sur lequel vous allez économiser uniquement l’équivalent de la tmi sur les 10700 €.
Si vous n’avez pas de revenus immobilier, cela revient à faire des travaux "au fil de l’eau" pour mettre votre résultat à 0 plutôt que d’utiliser le déficit foncier.

Dernière modification par lachignolecorse (25/06/2018 20h31)

dentalus · #16

Merci pour la réponse.
J’essaye de bien comprendre, c’est un peu plus clair mais j’ai encore du boulot.
Dans ma stratégie de diversification, un de mes placements sera dédié a la pierre non papier (mon coté franchouillard), il y aura aussi de la pierre papier, et d’autres diversifications mais c’est un autre sujet, et je ferai bien sur une analyse globale pour affiner la stratégie en mettant tout les différents placements sur la table, car il y a des corrélations juridiques et fiscales évidemment (rdv très prochainement avec un cgpi, j’essaye de préparer le rdv)
J’ai actuellement 7,2K/an de revenus locatifs d’un premier achat d’appartement fait il y a 4ans
Foncier à IR.
D’après ma stratégie d’investissement actuelle, la somme que je vais imputer a la pierre non papier sera de 300Ke (emprunt à 110%) dans un ou plusieurs biens selon ce que je vais trouver, et donc les mettre à la location.
Mon TMI est de 30%
Je me pose la question, est il plus judicieux d’acheter des appartements ou 1 immeuble d’un montant total de 300K avec un peu de travaux, un plateau à 200k ou immeuble à rénover et faire 100k de travaux (gros travaux), ou autre.
Je n’ai pas besoin dans l’immédiat de revenus complémentaires mais je tiens à acheter de la pierre quand même (p….. de coté franchouillard).
Mon objectif étant, entre autre d’avoir une rente locative net à terme de emprunt, de ne pas trop augmenter mes revenus dans l’immédiat (enfin pas trop) avec ce type d’investissement afin a fortiori de ne pas augmenter trop mon TMI.
C’est peut être utopique, irréalisable, on peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre me direz vous, toujours est il que je cherche le mieux a faire pour tendre à cet objectif dans ce type de placement qui augmente son imposition.

Dernière modification par dentalus (25/06/2018 22h12)

lachignolecorse · #17

gagner de l’argent est compliqué, le conserver l’est encore plus…
N’oubliez pas que les journées ne font que 24h …

Lorsque je vais chez mon dentiste, nous parlons immobilier (enfin quand qu’il ne me demande pas d’ouvrir bien grand…), il gere en nu. Il aurait aimé faire du meublé mais pas de regret car le meublé c’est très chronophage…

Dernière modification par lachignolecorse (25/06/2018 22h34)

pierrejacques11 · #18

Vous devriez rester dans votre file de présentation …

A mon avis vous avez deux types de contraintes prioritaires :
1- en priorité absolue trouver des biens de qualité (avec un bon emplacement, comme toujours : immeuble, ville, quartier);
2- en second, ne pas surcharger vos revenus du fait d’un TMI élevé;

Partant plein de stratégies se défendent.

Par exemple :
- vous achetez plusieurs appartements pas trop grand en bon état, avec un bon emplacement, pas trop cher (puisque vous aurez beaucoup cherché) avec emprunt sur 15 ans ;
- vous louez en meublé 7-8 ans, de ce fait vous ne paierez pas ou très peu d’impôt et de PS;
- au bout de 7-8 ans, vous rénovez ces appartements;
- vous louez en nu 7-8 ans, le déficit foncier va s’imputer partiellement sur vos revenus puis couvrir les revenus fonciers des années suivantes ;
- vous revendez ces appartements

La qualité des produits va faire qu’économiquement l’affaire va tourner, et fiscalement vous aurez optimisé en surfant sur les avantages induits par les différents dispositifs.

Mais je répète que plein de stratégies sont valables.

PS : être rentier immobilier, en France, c’est payer beaucoup d’impôts, donc à mon avis pas vraiment la panacée.

Milavn · #19

Bonsoir,
Si vous tenez absolument à investir dans la pierre et avec déclaration en revenus fonciers comme vous le faites déjà, il est plus intéressant de faire des travaux importants pour créer le déficit le plus élevé possible. Cela vous permet de fonctionner quelque temps comme si vous amortissiez une partie de votre achat.
Mais soyez bien conscient que vous entrez dans un système de fuite en avant qui vous amènera à acheter ensuite un nouveau bien avec travaux pour réalimenter votre poche de déficit (et bis repetita) et que vous ne pourrez arrêter qu’en passant ensuite en LMNP ou en vendant vos biens.
Sinon, très vite vous vous retrouverez selon votre TMI avec une imposition représentant quasi la moitié de vos revenus fonciers.
L’autre solution est d’acheter des biens qui vous permettent d’être LMNP tout de suite, et donc de pratiquer la location meublée avec amortissement.
Vous trouverez toutes les explications nécessaires sur le forum.

dentalus · #20

merci pour les réponses.
oui, désolé d’empiéter sur ce post quand a une réflexion sur ma stratégie propre, je mettrai ce type de questionnement (et il va y en avoir d’autres) à la suite de ma présentation dorénavant.

Je vais continuer mes recherches sur le forum et approfondir mes connaissances.

Ce qui est dingue c’est que plus j’acquiert de notions, que j’ai une vision moins obscure et plus large, plus ça me parait compliqué finalement et plus je me pose de questions, remise en question réccurente sur tel ou tel choix. D’habitude, c’est l’inverse.

J’espère donc que ça va bientôt s’inverser car c’est limite décourageant ou plutôt très frustrant bien que très enrichissant et passionnant (j’ai une éducation-formation et une méthodologie d’apprentissage qui diffère beaucoup de ce mode de compréhension non linéaire et c’est très déstabilisant pour moi, j’ai un coté très (trop) binaire je crois, il faut que j’arrive à m’adapter pour progresser mais c’est pas facile).

Dernière modification par dentalus (26/06/2018 00h08)

Gotgot · #21

Bonjour à toutes et tous,

Je profite de ce file sur le déficit foncier pour vous exposer mon interrogation.

Lorsque l’on fait un déficit foncier l’année N bien supérieur à 10 700 euros (admettons 30 000e) et que 10 700 est supérieur à mon revenu imposable. Si j’ai bien compris, en année N, je ne paye pas d’impôt et en N+1 je peux déduire de mon revenu global la différence entre 10 700e et mon revenu global de l’année N. Pour la partie du déficit supérieure à 10 700e (19 300 dans ce cas), puis-je également la soustraire de mes revenus locatifs de l’année N+1 ?

Merci d’avance pour votre retour

Bonne fin de journée.

Bernard2K · #22

Mes remarques :
- c’est hors sujet par rapport au sujet précis du fil : "pourquoi faut-il répartir les travaux sur plusieurs années ?"
- votre revenu global est inférieur à 10700 € euros, dites-vous : ah bon ? Votre présentation fait état d’un revenu salarié de 45 k€ par an. Pensez à mettre à jour votre présentation pour que l’on puisse vous conseiller au mieux.

Pour répondre néanmoins, la réponse se trouve au point 140 de cette page :
RFPI - Revenus fonciers - Modalités d’imputation des déficits fonciers | bofip.impots.gouv.fr

La fraction du déficit foncier imputable sur le revenu global ne peut excéder la limite de 10 700 € par an, fixée au 3° du I de l’article 156 du CGI. Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, dans la limite de 10 700 €, un déficit global est constitué et est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.

Ainsi, pour reprendre votre exemple chiffré en le complétant :
Année N
hypothèses : revenus fonciers 0 (pas encore de mise en location), charges déductibles du revenu foncier 30 000 € et revenu global 6000 €
Commençons par les revenus fonciers : 0 - 30000 = - 30000 € qui vont se répartir en :
10700 € à déduire du revenu global.
19300 € reportable, à déduire des revenus fonciers des années suivantes.

Sur ces 10700 € à déduire du revenu global :
revenu global imposable : 6000 -6000 = 0 €
et 10700 - 6000 = 4700 € de déficit global à déduire du revenu global des années suivantes.

Déficit foncier reportable 30000 - 10700 = 19300 €

Année N+1
hypothèses : revenus fonciers 8000 € (mise en location), charges déductibles des revenus fonciers 2000 € et revenu global 6000 €
revenus fonciers : 8000 - 2000 - 6000 (de déficit foncier reporté) = 0 €
Le déficit foncier reporté n’étant déductible que des revenus fonciers, ce sont donc 6000 € s’imputent cet année là, et 13300 € de déficit foncier est reportable sur l’année suivante.
Par ailleurs, revenu global imposable : 6000 -4700 (de déficit global reporté) = 1300 €
Il y a donc 1300 € de revenu imposable et il reste 0 € de déficit global reportable.

On voit donc que, dans le cas très rare où les revenus imposables du contribuable sont inférieurs à 10 700 €, il a création d’un déficit global reportable d’une part, et d’un déficit foncier reportable d’autre part. Ces deux déficits ont leur vie propre.

Dernière modification par Bernard2K (20/12/2023 23h53)

Bernard2K · #23

Bernard2K, le 23/12/2016 a écrit :
titoux : l’explication de OOreka est fausse.

Ce n’est pas une répartition équitable sur 6 ans, c’est une "consommation" prioritaire en mettant les revenus fonciers à zéro.

C’est amusant et consternant à la fois : 7 ans plus tard, cette information fausse figure toujours sur la même page.
Sachant que comprendreChoisir.com date de 2007, a été racheté par Solocal Group en 2011 (groupe Pages Jaunes) ; puis a changé de nom en 2015 pour Ooreka. A un moment entre 2017 et aujourd’hui, Solocal qui était déjà propriétaire d’Ooreka a décidé de supprimer ce nom et de l’intégrer pleinement ç pages jaunes. Le site est ainsi devenu les "pages conseil" des Pages Jaunes : https://www.pagesjaunes.fr/pagesconseils
Or, depuis des années que je cherche des informations sur l’internet, je ne suis JAMAIS tombé une seule fois sur les pages conseil des Pages Jaunes. Il y a quelques années, je tombais sur des pages Ooreka. Ce qu’il y a de sûr, c’est que, plus récemment, je ne suis JAMAIS tombé sur Pages Jaunes conseils. Je n’ai jamais vu non plus personne citer Pages Jaunes Conseils comme source d’information. Donc, en transformant Ooreka en "pages conseils des pages jaunes", ils ont dégradé totalement le référencement de ces pages qui ne sont quasiment plus consultées puisque les moteurs de recherche n’y mènent plus.

Une fois de plus, le groupe Solocal a montré sa capacité à entraîner des activités vers le marasme. Ils rachètent des trucs et les mènent au néant par une stratégie catastrophique tout en se faisant tailler des croupières par Google. Sachant que le groupe Solocal en est à la 3e ou 4 restructuration de la dette, c’est à dire 3e ou 4e défaut de paiement… C’est donc une forme de cessation de paiement. D’autres entreprises dans une telle situation auraient connu un sort funeste depuis longtemps. Comment est-ce que ça tient encore debout ? Cf : https://www.investisseurs-heureux.fr/t300-6

Bon revenons à cette pages de "conseils" sur les revenus fonciers de Ooreka, désormais Pages Jaunes. Manifestement, depuis 2016, la page a été mise à jour sur certains points. Mais on y lit toujours :

Si le montant de la part imputable est au-dessus de 10 700 €
La fraction dépassant le plafond de 10 700 € est rapportable aux revenus de façon équitable sur les 6 années suivantes.

C’est toujours aussi faux. Se reporter à mes explications de 2016… Ca fait donc au moins 7 ans que l’erreur y figure… Mais comme le plus gros du site ComprendreChoisir a dû être écrit entre 2007 et 2010, ça doit faire dans les 10 à 15 ans que l’explication fausse figure sur un site qui prétendait apporter des conseils et informations "de référence".

Décidément, le but de toutes ces pages est de faire du remplissage pour attirer du trafic, mais pas d’écrire des choses justes ni d’aider vraiment les gens. C’est rempli au kilomètre par des petites mains qui ne sont pas compétentes sur les sujets qu’elles traitent. On en parlait ici : https://www.investisseurs-heureux.fr/t30950

Une fois (une seule !), j’ai été approché par quelqu’un qui aurait voulu que je lui écrive du contenu internet, sur le sujet de l’investissement immobilier. Je lui ai indiqué mon tarif. Il m’a répondu que c’était trop cher par rapport au tarif habituel de pigiste. Je lui ai répondu que je n’étais pas un pigiste qui remplit des pages, mais un expert du sujet, donc que je travaillais au tarif expert (ce n’était pourtant pas un tarif délirant, c’était juste un tarif honnête pour produire de la qualité !). Il m’a répondu qu’il allait considérer ma proposition. Il n’a jamais donné de nouvelles. Manifestement, il vaut mieux des petites mains payées au lance-pierre, et tant pis si elles écrivent des bêtises qui sont toujours là 10 ou 15 ans plus tard.

Dernière modification par Bernard2K (21/12/2023 00h06)

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Bernard2K, le 23/12/2016 a écrit :

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