LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Il n’y a vraiment pas de raison pour que le ce seuil de déclenchement soit autre chose que "23000€ de chiffre d’affaire" (exactement comme la condition -parmi d’autres- pour être LMP, ou les seuils pour sortir des régimes micro, tous basés sur le chiffre d’affaire). Sinon, les cotisations RSI sont une charge déductible.

J’observe que :
- La condition pour être considéré comme "pro" et comme devant cotiser au RSI est bien (déjà) basée sur le chiffre d’affaire (et pas le bénéfice), pour plein d’activités.
- On ne cotise pas au RSI sur la base d’une assiette constitué du chiffre d’affaire : l’assiette est le bénéfice (si on tient une compta), mais avec une cotisation minimale appliquée en cas de bénéfice nul ou de perte.
- Être salarié sur la majorité de ses revenus n’empêche (déjà) pas de cotiser au RSI (sans gagner aucun droit).
- Les cotisations RSI sont une charge déductible en comptabilité.

Et comme il n’est pas nécessaire (et rarement utile) de ré-inventer la roue en permanence, je n’attend guère autre chose de la LFP, même si certains parlementaires font preuve d’imagination.

bonjour

j’ai mis sur mon message sur un post assez vieux je pense avoir plus de réponse ici :

Nouvelle sur le forum , je recherche des informations fiables sur le statut LMNP (à défaut d’avoir les impôts au téléphone ) .
J’ai mis en location un appartement en mars 2016 , je pensais naïvement faire ma déclaration seule lorsque j’ai vu que l’on pouvait amortir le bien et le mobilier tout se complique , je pense donc faire appel à un expert comptable .
Savez vous s’il est trop tard pour faire la déclaration F0 afin d’avoir le numéro SIRET , c’est normalement 15j suivant le début d’activité .
Sachant que je serais en déficit  , est il obligatoire d’adhérer à un CGA pour pouvoir déduire les 2/3 des honoraires de l’expert comptable ?

merci d’avance pour vos réponses

Bonjour

Deficit OK mais la non adhésion au cga fait sauter la deductibilite des frais comptables du coup …

A++

Bonsoir,

Dum5000 a écrit :

Bonjour

la non adhésion au cga fait sauter la déductibilité des frais comptables du coup …

A++

C’est faux, la non-adhésion entraîne une  majoration du résultat fiscal de 25%, c’est tout !

Lili

Je pense en effet que nous sommes nombreux à lire ces publications

Elles sont intéressantes

Toutefois, il y  tout de même un grand mélange de faits et de spéculations
Spéculations bien souvent très pessimistes ou idéologiques
Donc à prendre avec du recul
Les auteurs sont aussi clairement plus spécialisés dans les produits financiers que dans l’immobilier

Concernant cet article particulier, je ne vois pas bien ce qu’il y a de nouveau sous le soleil
La location meublée est à déclarer en BIC depuis belle lurette

Message édité par l’équipe de modération (07/12/2016 01h06) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

Louloute a écrit :

J’avais bien écrit que les 350€ sont trimestriels ce qui nous amène plutôt à 1300€ annuels que 900…

Peut être est-il temps d’une petite mise en concurrence pour retomber sur des tarifs plus raisonnables

Oups, j’ai lu trop vite, je pensais frais de comptabilité

Ceci dit, vous pouvez passer par une SAS pour ne pas être assujetti au RSI
Il faut toutefois savoir que passer par une société plutôt qu’en nombre propre est très pénalisant au moment de la revente.
En effet, comme le bien sera amorti, vous paierez la plus value sur la totalité de la valeur du bien. De quoi vous faire regretter le RSI.

Il y aussi d’autres personnes qui essaient de sortir du système de cotisations sociales classique car il n’est (en théorie pas obligatoire). Ceci dit, même si le droit européen le permet, toute la jurisprudence actuelle est défavorable à ceux qui ont tenté de s’affranchir de notre bon vieux système…

Message édité par l’équipe de modération (31/12/2016 08h01) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

Bonjour,

Je ne sais pas si je poste dans la bonne rubrique, mais je ne souhaite pas créer une étude de cas. Je voulais juste vérifier que je n’ai rien oublié dans les dépenses prévisibles de mon probable premier bien. Je remercie par avance ceux qui prendront le temps de me répondre.

Entrée :
Loyer + Charge = 4390

Dépense :
Taxe foncière = 210
PNO = 100
Charges = 610
CFE ( Lyon) = 500
Expert comptable = 265

Je ne compte pas la vacance locative, ni la provision pour travaux, ni les impots.
Du coup, Entrée - Sortie = 2 700€, soit par 225€/ mois
Si on part sur un crédit sur 20 ans, avec un taux de 1.8%, ça nous fait un montant empruntable de 45 000€. Donc pour un achat au delà de ce montant, il y aura forcément à rajouter tous les mois.

Ai je fais une erreur dans le raisonnement ?

Si je comprends bien vous chercher le point mort pour que votre investissement s’autofinance. On parle souvent d’une rentabilité brut de plus de 10%, et selon mes calculs entre 8-9%. C’est une bonne base pour "screener" les annonces.
Apres pour aller plus loin, il faut mieux selon moi partir sur une simulation comme vous le faites mais avec des vraies estimations selon les propriétés du bien (emplacement, ….).
Je m’intéresse aussi bcp à trouver un bien s’autofinancant pour du lmnp.

amoilyon a écrit :

Ai je fais une erreur dans le raisonnement ?

oui

amoilyon a écrit :

Je ne compte pas la vacance locative, ni la provision pour travaux, ni les impots.

Pour la CFE normalement c’est bien cela, mais c’est dans les faits un impôt très variable selon les SIE  lire ici Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP…

Bonsoir à tous,

J’ai acquis mon premier appartement le 24 décembre dernier et il sera mis en location le 9 janvier.
Lorsque j’ai réalisé ma déclaration POi préalable pour l’envoyer courant de semaine prochaine, une personne du site jedeclaremonmeuble m’a écrit pour m’informer de quelques points.

Selon eux, pour déduire le maximum de charges, il faut que je fasse une première déclaration en 2016 avec une date de création fixée à la date d’acquisition du bien.

Selon ce que j’ai eu ici et sur internet, le formulaire POi doit être envoyé aux impôts dans les 15 jours / le mois qui suit la mise en location. Cette mise en location intervenant en 2017, la déclaration POi devrait être à envoyer en 2017 avec une date de début de location au 9 janvier dans mon cas.

A votre avis, ais-je besoin de faire une déclaration 2033 au titre de 2016 pour pouvoir déduire les charges intervenues entre l’acquisition et la mise en location (frais agence et notaire si passées en charges, acquisition de mobilier divers etc) ?