PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

[+2]    #1 22/11/2016 21h05

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 20 Portefeuille
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   731  

ENTJ

Bonjour

Voilà, j’écris ce message afin d’avoir des témoignages sur des investisseurs immobiliers qui sont devenus rentier …

Quelles ont été vos difficultées ?

Je vais mettre en lien une situation concrète, qui a mon sens me permet de quitter un travail salarial.

Mais je cherche encore le loup…

Merci de faire partager votre expérience, je pense que beaucoup ici se sont créés un patrimoine grâce à l’immobilier pour bifurquer sur la bourse petit à petit afin d’avoir moins de contrainte de gestion .

J’avais besoin de me recentrer un peu sur moi même ces derniers temps … surtout sur mes objectifs …

Pour la bourse : je me forme actuellement, j’ai réussi in extrémis à conserve mon PEA que je voulais clôturer.. J’ai quelques valeurs de rendement et value qui représente 50% de mon PF et 50% liquidité.

Pour mon CTO, j’ai 30% en action et 70% liquidité  ( je pensais à des soldes post trump mais non donc je patiente ) l’objectif du cto c’est d’acquérir 80% d’aristocrate dividende et 20% autre …

OBJECTIF BOURSE : avoir un patrimoine de 1 millions d’euros généré que par le cash flow immobilier + revente des biens qui se sont autofinancés… avoir donc moins de gestion immobilier progressivement.
Je pense que à mon âge  ( 28 ans ) je peux me permettre de faire mon "beurre" dans l’immobilier car j’ai la pêche mais à 45/50 ans cela doit être différent…

OBJECTIF IMMOBILIER : c’est simple… être indépendant financièrement au plus tard le 1er juin 2018 ( la fin de mon congé paternité ) je profite d’être à 50% pour concrétiser qq opérations… Je pense même à 90% y arriver à la fin 2017.

J’ai approfondi la fiscalité. .. Le cash flow qu’on acquerre au début n’est pas le même 5 ans après… surtout avec des investissements très rentables que j’ai acquis avec beaucoup de travaux… en effet au bout de 4 à 6 ans , mon cash flow est divisé par 2 car la fiscalité me rattrape ..

Mon objectif est donc d’avoir 3000 euros de cash flow réel mais 3000 euros lorsque je serai le plus fiscalisé possible.
Cela me permet d’avoir une bonne marge en cas d’imprévus.

Actuellement j’approche les 2500 euros mais avec encore beaucoup d’amortissement… au pire je serai à 1500 ( déjà confortable )

Et en plus je rembourse du capital tout les mois sur des logements entièrement remis à neuf…

Mais tout cela nécessite une réactivité extrême :

J’ai visité depuis 2 mois pas loin de 20 immeubles…

Résultat : beaucoup d’échec, négociation difficile mais encore plus d’expérience acquis .
J’ai creusé creusé, élargie mon réseau d’artisan en les mettant en concurrence pour avoir des meilleurs prix afin de pouvoir augmenter mes offres ( et oui je reste sur ma ligne directrice ma rentabilité souhaite ne changera pas ) …

Bref:

- je vais créer un logement au RDC de mon dernier projet, je ne l’avais pas fais car c’était pas très lumineux.
Mais en réalité, il y a une double exposition et je vais privatisé une partie des parties commune pour faire une terasse rare dans ce centre ville . Il y a déjà un compteur erdf en attente donc c’est partie…. 350e de loyer en plus pour 12000 euros de travaux ( achat déjà fais pour 5 logements ac 17% de rentabilité brut.. Je crois que sur l’ensemble je vais approche les 20% )

je vais signer un immeuble ( suite à une succession ) pour 4 logements ( 2 studios de 30m2 et 2 t1 de 35m2 )
Double expositions toujours …
Le prix de l’immeuble correspond à 30% du prix travaux terminé. . Miam gros stock d’amortissement en vu .
je pense que le début des travaux serà le 1er février/1er mars et prêt pour le 1er mai/1er juin.
1600 euros supplémentaire par mois .

Et enfin, en cours de négociation depuis 6mois avec un immeuble, nous sommes à 10000 euros de nous entendre sur un projet total de 115000 euros +110000 euros de travaux .. Je pense que cela va se faire j’aurai "que " 15% de renta brut mais l’immeuble à un excellent emplacement pour 1 studio, 4 t2 et 1 t3 ainsi qu’un local RDC de 80m2 qui va me servir à avoir un bureau afin de faire de la publicité pour mon parc immobilier et continuer de me professionnaliser.
2900 euros supplémentaire.

Pour conclure ; j’ai un accord de principe pour 1.08 sur 20 ans pour l’ensemble de ses projets.
Lorsque le financement est validé, je demande une rupture conventionnelle à mon travail NORMALEMENT EN 2017.
J’aurai en effet 5000 euros de cash flow pendant 4/5ans + chômage pendant 2 ans et au pire mes 3000 euros de cash flow au taket de ma fiscalité.

Je vais pas rester sans rien faire.. Je pense faire un Master gestion patrimoine pour continuer à me former mais pas pour en faire un métier de gestionnaire de patrimoine mais pour continuer à optimiser mon bifteck… J’ai une licence grâce à mon métier d’infirmier et j’ai vu le directeur d’une université qui, avec mon entreprise et mes connaissances m’accepte pour passer directement en M1 (Master 1 ) pour septembre …

Septembre ? J’aurai normalement terminé mes 2 nouveaux immeubles ( par expérience, je rénové un immeuble en 2 mois en moyenne ) + mon RDC de mon dernier projet et j’aurai ma rupture conventionnelle. Donc j’ai ouvert cette porte et je suis en réflexion. …

Pour conclure , ne pas écouter les gens qui vous décourage dans vos choix…( pas beaucoup on cru en moi au début ) en effet à 26 ans investir dans l’immobilier vous imaginer les impayés les credits ect ect …mais en parallèle travailler bien vos projets.

Profiter de notre monde où personne n’a le temps de rien faire ( d’après leurs dire ) pour entreprendre des choses.. mais je le répète vous devez avoir réponse à tout sur vos projet divers afin de contrer les aléas négatifs qui peuvent arriver.

William shakespeare à dit " vos doutes sont des traîtres et nous privent de ce que nous pourrions souvent gagner de bon parsque nous avons peur d’essayer "

A suivre …

Je pense donc par la suite gérer ce parc immobilier et mettre une grosse partie du cash flow en bourse/scpi nu propriete associé  à la revente des biens par la suite en bourse également afin de vivre d’ici 20 ans uniquement de dividende… mine de rien sa va vite car le cash flow est une somme qu’on a en plus d’un remboursement de capital qui permet à terme de se faire un gros portefeuille boursier….

Et vous comment avez vous fait ?
Pensez vous refaire la même chose si c’était à refaire ? Vos échecs ?

Message édité par l’équipe de modération (23/11/2016 15h17) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, passage, rentier

Hors ligne Hors ligne

 

#2 22/11/2016 21h27

Membre (2016)
Réputation :   6  

Bonsoir Cricri
Voici mon expérience dans l’immobilier.
J’ai deux apparemment un F4 et un F2.
Il fut une époque où je croyais dur comme fer à l’immobilier et à ses rendements, une époque où on trouvé facilement du 10% de rentabilité.
Aujourd’hui pour trouver du 10% c’est super super chaud.
Dans la ville ou je suis il a poussé 1700 logements cette année.
Quand je pense à tous ceux qui ont acheté dans l’espoir de louer certains vont avoir très très mal….
Au vu des taux les gens préfèrent aujourd’hui acheter… tout au moins dans ma ville et ce que j’en vois.
Pour moi aujourd’hui entre les mauvais payeurs, les assurances qui traînent la patte en cas de problèmes, le temps investi, et les impôts , je préfère me concentrer sur les marchés financiers.
Nicolas

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 23/11/2016 02h12

Membre (2015)
Top 10 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1385  

Bonjour,
Comme vous le savez j’ai quitté mon activité salariée pour vivre de mes seuls revenus locatifs il y a 6-7 ans. Le premier point est que rentier et immobilier, c’est antinomique. Gérer un parc immobilier en direct permet l’indépendance financière, je préfère ce terme. J’ai d’autant plus de contraintes de gestion que j’ai toujours autant de crédits à rembourser, je dois donc garder une gestion active permettant de ne rien laisser au hasard (en ce moment je renégocie les crédits, peut-être la dernière fois?). Je gère les biens à distance et sur 2 continents, le tout est de savoir bien s’entourer.

Je me dirige néanmoins vers la rente ou la retraite en ayant déjà vendu mon plus gros bien, ce qui m’enlève plus de 50% des contraintes que j’avais auparavant. J’ai principalement placé la somme en SCPI ce qui divise la rentabilité par 2,5 mais au prix d’une tranquillité fort appréciable.
La clé selon moi est de ne pas être prisonnier de son train de vie. On peut vivre à l’économie sans se priver dans des pays à bas coût. La vie y est plus douce et en ayant du temps à consacrer à ses activités, on peut aussi faire des économies sur bien des aspects.
Bon, pendant que vous dormez, le café m’attend, encore une journée ensoleillée qui démarre.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

#4 23/11/2016 06h49

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 20 Portefeuille
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   731  

ENTJ

Surin , et si vous étiez resté en France, auriez -vous pu être indépendant financièrement grâce à l’immobilier ?

Après, cela dépend du train de vie de chacun, personnellement avec 2000 euros net j’ai un train de vie très satisfaisant ( propriétaire sans credit de ma RP ce qui facilite cela également ) mais d’autre souhaite le double car il on un train de vie plus grand.
C’est pour cela que personnellement je souhaite 3000 euros de cash flow ( lorsque je serai le plus imposable possible donc lorsque mes amortissements / charges seront au plus bas )

Message édité par l’équipe de modération (23/11/2016 13h19) :
- si vous "étiez resté" (et pas "seriez rester")

Hors ligne Hors ligne

 

#5 23/11/2016 07h16

Membre (2015)
Top 10 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1385  

Oui je pense mais je n’aurais sûrement pas franchi le pas aussi vite et bon, j’étais seul, ça aide, ce critère me semble plus décisif.
En fait je vis alternativement en France et en Asie, faire une année en France de temps à autre n’est pas si coûteux et j’ai plaisir à rentrer de temps à autre entretenir l’appartement mais surtout pour les vacances et voir les proches. Le gros intérêt d’être indépendant financièrement reste de pouvoir vivre où l’on a envie d’être avec comme contrainte tout de même le fait de scolariser les enfants et s’aligner plus ou moins sur leurs vacances, surtout lorsqu’ils grandiront.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

#6 23/11/2016 07h34

Membre (2016)
Réputation :   6  

Bonjour Surin,
Êtes vous résident fiscal de quel pays ?
Ca peut changer drôlement les choses….
En France sur un loyer "Brut"  une fois enlevé toutes les charges, impôts, assurances etc… Il ne reste pas/plus grand chose….
Bref comme vous l’aurez compris actuellement je suis un peu refroidi par l’immobilier.
Nicolas

Hors ligne Hors ligne

 

#7 23/11/2016 08h30

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 20 Portefeuille
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   731  

ENTJ

Nicolas, le sujet ne traite pas les inconvénients de l’immobilier mais plutôt de devenir indépendant financièrement grâce à l’immobilier…

Après cela dépend de la rentabilité, de la fiscalité choisi ect … Et de calculer tout cela sur du long terme en calculant la fiscalité la plus lourde possible pour ne pas être pris de court. .

Hors ligne Hors ligne

 

#8 23/11/2016 08h30

Membre (2015)
Top 10 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1385  

Je ne suis pas sûr que cela changerait grand chose d’être résident fiscal ailleurs, les revenus de France restent imposés en France de toute façon…
En fait quand on arrête de travailler, on réalise que, sur le plan fiscal, on se retire une grosse épine du pied.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

#9 23/11/2016 09h09

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 20 Portefeuille
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   731  

ENTJ

Surin, cela correspond donc à mes calculs … Le fait de travailler lorsqu’on a beaucoup de revenus locatif n’est pas pertinent .

Vaut mieux prendre du temps pour gérer son patrimoine au mieux et cela passe donc à être indépendant financièrement.

Hors ligne Hors ligne

 

#10 23/11/2016 09h55

Membre (2016)
Réputation :   27  

Cricri, comme tjs votre gestion est impeccable.
Juste pour information la majorité de vos biens sont sur quel département?
Je suis tjs intrigué (positivement!) par cette rentabilité et le prix des immeubles.
Même dans le secteur le plus pauvre de l’Isère ,je n’ai encore rien trouvé d’équivalent!

Sinon bon courage pour votre Master 2, j’ai fait celui de l’IAE de Grenoble.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #11 23/11/2016 10h42

Membre (2012)
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Réputation :   415  

INTJ

J’ai un peu la même impression. En fait, quand l’effet ciseau fiscal commence à se faire ressentir significativement (disons quand la moitié de la durée des emprunts est amortie), on arrive à un moment où à la fois :
   - Travailler à coté devient de moins en moins rentable.
   - On atteint une certaine sérénité car dette immo = capital immo net, et on sait que ça ne cessera de s’améliorer. En vendant la moitié du parc, on aurait encre la moitié sans dette etc. Bref, on commence à être à l’abri du pépin.

Dernière modification par julien (23/11/2016 17h18)

Hors ligne Hors ligne

 

#12 23/11/2016 11h11

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 20 Portefeuille
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   731  

ENTJ

En tout cas dans mon cas perso, l’effet ciseau sera une augmentation d’impôt de 25000 euros … Donc un cash flow qui passera de 5000 à 3000 euros environs ( et encore je n’applique pas d’augmentation de loyer Sur cette période ) donc si c’est pour avoir une tmi à 30 ou 41 et travailler en plus pour donner la moitié de mon salaire à l’état ne sert à rien à mon sens…

Après en parallèle, une grosse partie du cash flow ( que se soit 5000 ou 3000 par mois, j’aurai une capacité d’épargne de 3500 ou 1500 euros par mois ) donc une stratégie passive qui comblera le surplus d’impôt pendant la période effet ciseau ( c’est pour cela que optimiser le pea+scpi en nu propriété est une bonne chose … )

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #13 23/11/2016 11h18

Membre (2014)
Top 5 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 10 Entreprendre
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 20 SIIC/REIT
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   585  

C’est clair que le gestion de petits biens résidentiels avec de petit loyer peut vite devenir pénible à la longue. Et pour l’instant, votre parc immobilier est « neuf » et donc sans souci puisque vous rénovez systématiquement, cela faisant partie de votre plan d’affaires pour créer de la valeur. Votre parcours est très intéressant, vous travaillez dur et je comprends votre interrogation
Les SCPI et l’AV françaises sont des produits potentiellement dangereux, on a pu le voir à plusieurs reprises pour l’immobilier papier, cela pourrait aussi venir un jour pour l’AV

J’ai peu de lot puisque j’ai 6 biens actuellement, je suis en train d’en vendre un, et d’en acheter un sans conviction
J’avais décidé d’arrêter le résidentiel qui n’a pas beaucoup d’interet et me suis posé beaucoup de question sur mon dernier achat. Du résidentiel à Paris, et en plus un studio. Rien que de m’imaginer de meubler, de gérer un turnover de locataire me rebute pour un loyer de 11K par an. Mais l’emplacement et le prix payé ont eu raison de moi

Mes 4 premiers biens sont de très haute qualité (emplacement) avec des valeurs locatives élevées (sup à 40K par an et par bien) et donc une liquidité forte. Aucun turnover à gérer, toutes charges y compris TF pour le locataire, loyer payable par trimestre d’avance, bref absolument aucune gestion. Ces 4 premiers biens ne sont pas non plus à l’IR (3 à l’IS, 1 hors de France). Bref, c’est assez idéal et répond bien à ma problématique de rentier expatrié

Alors, peut être que dans l’optique de votre rotation d’actifs, vous pourriez regarder des biens emplacement n°1 dans la grande métropole, genre Toulouse ou Bordeaux puisque vous habitez par la bas je crois, loués à des enseignes nationales.  Nous pourrons alors parler de rente immobilière sans souci de gestion locative

Hors ligne Hors ligne

 

#14 23/11/2016 11h45

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 20 Portefeuille
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   731  

ENTJ

Tssm , par contre vous allez vous faire rattraper par la fiscalité lors de la vente….

Après votre idée sur les enseignes nationales , j’ai déjà creusé mais que des échecs pour le moment…

Et pour contrer l’effet ciseau, j’ai 3 solutions :
- arrêter de travailler pour baisser les revenus annuels
- continuer à acheter avec beaucoup de travaux en in fine ( car forcément si on arrête de travailler, pour avoir un prêt, le nantissement semble la meilleur des solutions, de plus , on contre l’effet ciseau doublement car les intérêts sont lisses )
- calculer le cash flow avec le plus de scénario catastrophe possible mais rationnel quand même. .. Je sais il y a des météorites, risque de 3eme guerre mondiale mais bon … smile

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+1]    #15 23/11/2016 11h58

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Flyz57 a écrit :

Cricri, comme tjs votre gestion est impeccable.
Juste pour information la majorité de vos biens sont sur quel département?
Je suis tjs intrigué (positivement!) par cette rentabilité et le prix des immeubles.
Même dans le secteur le plus pauvre de l’Isère ,je n’ai encore rien trouvé d’équivalent!

Je vais laisser répondre cricri sur le département (s’il le souhaite), mais je me permets de répondre à sa place sur "comment faites-vous". Si vous relisez les fils où il détaille ses immeubles, vous verrez que tout est optimisé à un point rare. L’exemple (cité de mémoire donc avec des approximations) d’un immeuble :
- cricri avait passé une annonce de recherche, donc le bien n’était pas sur le marché (pas de concurrence sur le prix d’achat)
- le monsieur voulait se débarasser d’un bien familial donc le prix n’était pas prédominant
- cricri a négocié une baisse de prix genre 180 k€ à 86 k€ (!)
- cricri a négocié avec les artisans et fait une partie des travaux lui-même, pour rénover quasiment tout le second oeuvre pour environ 200 €/m².
- des achats de matériels et matériaux hyper optimisés (genre cuisines en destockage payées à -80 %)
- un démarrage de travaux anticipé, pour pouvoir louer très vite ; au point que c’était franchement risqué (travaux réalisés avant signature de l’acte authentique : quid si le vendeur s’était rétracté ?).
- et le LMNP au réel pour optimiser la fiscalité.

C’est du grand art, tout simplement ! Il faut rester conscient que cela demande des compétences, un grand talent, une obstination, de la prise de risques, beaucoup de temps disponible, et un peu de chance, pour espérer s’approcher de ces performances. A mon sens, les opérations de cricri sont des références dont on peut s’inspirer, mais en restant conscient qu’il est très peu probable qu’on arrive à faire aussi bien.

Un peu du même tonneau, vous avez Morey et ses garages. La rentabilité est inouïe (quasi 50 % en brut), mais des garages boxés achetés à 1000 €/pièce, c’est tout à fait extraordinaire.

Dernière modification par Bernard2K (23/11/2016 12h05)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#16 23/11/2016 11h59

Membre (2015)
Réputation :   64  

cricri77700 a écrit :

Surin, cela correspond donc à mes calculs … Le fait de travailler lorsqu’on a beaucoup de revenus locatif n’est pas pertinent .

Vaut mieux prendre du temps pour gérer son patrimoine au mieux et cela passe donc à être indépendant financièrement.

Ne pas oublier la protection sociale. Le statut d’ayant droit ayant disparu depuis le 1er Janvier 2016, si vous n’exercez plus aucune activité hormis la gestion de votre parc immobilier/patrimoine, vous restez redevable des cotisations (CMU) à hauteur de 8% de vos revenus au dessus de 9654€. De quoi bouffer encore un peu de rentabilité.

Reste à se pencher vers le statut de LMP, mais pas sur que ce soit + rentable (mais permet la couverture maladie et cotisation retraite).

Je sors un peu du sujet initial mais pour ma part,  je pense que garder une activité salarié à hauteur de 600 heures par an (qui permettent de valider les 4 trimestres de retraite) permet de garder un pied dans le monde du travail (cela représente 50 heures par mois soit grosso-modo un 0.32 ETP ou pour un professionnel de santé travaillant en journées de 10h,l’équivalent de 5 jours de travail par mois), d’avoir une couverture sociale et de cotiser pour sa retraite afin que toutes les années de cotisation précédentes ne soient pas complètement perdues. Et cela en laissant bien assez de temps pour s’occuper de son parc immobilier et bien entendu avoir du temps pour soi-même et ses proches (et en profitant en + des CP, CE, jours pour enfant malades etc…)


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #17 23/11/2016 12h50

Membre (2015)
Réputation :   27  

Bonjour cricri et les autres.
Je suis toujours aussi impressionné par votre parcours.

Pour ma part loin d’être indépendant financièrement pour le moment mais mon but est de l’être dans 13 ans.

J’ai actuellement une maison avec cash flow négatif de 3000 euros par an. Gros crédit pour finir de rembourser rapidement et me permettre de reallouer la capacité d’emprunt. Acheté en 2012 reste 9 ans à payer.

50000euros de parts de scpi . Cash flow négatif de 1000 euros par an. Reste 19 ans à payer

Un immeuble de rapport . 4 appartements achetés cette année. cash flow positif de 5000 euros par an en comptant les vacances de locataires. En borloo ancien social.

Au final je suis toujours non imposable. 0euros d’impôt pour le moment ça aide.

Je compte acheter un nouvel immeuble de rapport en 2018 avec travaux pour me constituer un stock. Et rester non imposable.

Dans 13 ans je pourrai prétendre à une demi retraite de militaire qui cumulé à l’immobilier me permettra de choisir mes occupations.

Je compte investir également le cash flow et mon épargne sur les marches financiers pour en tirer également une rente.

Il faudra aussi qu’à mon départ à la retraite je vois pour acheter ma rp. Logement de fonction actuellement.

Hors ligne Hors ligne

 

#18 23/11/2016 12h50

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 20 Portefeuille
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   731  

ENTJ

@ Bernard. ..
" du grand art" merci du compliment smile.. mais je pense pas être plus intelligent qu’un autre mais faut savoir tout simplement prendre le temps de faire les choses sans se cacher derrière les phrases du genre j’ai pas le temps, j’ai des enfants et blabla … j’aime bien la file de discution de l’IH sur " les gens sont fenéant c’est affligeant " qui résume bien cela … Et tant mieux car sa nous laisse plus de place à nous investisseurs sur le marché pour entreprendre les choses.

Stinky et oui mais sa change tellement… J’aviserai à ce moment voir ce qui est le plus rentable bien entendu .mais j’ai prévu cela dans mes scénarios…
Sachant que ma femme travaille et continuera à travailler…

En plus pour le LMP sa se trouve sur du moyen terme se sera une OBLIGATION lorsqu’on dépasse 23000 euros de recette…

Bref beaucoup d’imprévus qu’il faut prendre en compte … mais faut pas oublier qu’on rembourse du capital tout les mois…Donc on s’enrichie toujours…

Hors ligne Hors ligne

 

#19 23/11/2016 13h00

Membre (2015)
Top 10 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1385  

Et ce capital remboursé augmente tous les mois, ce n’est donc pas très gênant si l’on a une baisse de régime niveau épargne annuelle, une fois constituée l’épargne de précaution. Je rembourse en ce moment plus de 1500€ de CRD chaque mois.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

#20 23/11/2016 14h23

Membre (2016)
Réputation :   43  

Je voudrai apporter ma pierre à l’édifice.

Si on observe les meilleures expériences immo du forum, on se rend compte qu’on est toujours sur du 10% de rentabilité brut minimum. J’essaye aussi de me fixer ce seuil de 10% brut.

Quand je dis 10% brut c’est loyer annuel divisé par (prix FAI + notaire + travaux). (inclure aussi frais bancaire et garantie…)

10% pourquoi ? parce que 10% de rentabilité brut permet en règle général (ce que j’ai observé) de faire correspondre le loyer percu avec la mensualité du crédit sur 15 ans (crédit à 110% avec notaire), les charges, et la taxe foncière.
Grossomodo, 10% de renta brut équilibre votre cash flow percu versus votre cash flow qui sort en règle général (financement via crédit à 110% sur 15 ans avec taux < 2%).
Si vous avez du 8% de rentabilité brut ou si vous voulez avoir un cash flow positif après charge et TF, partez sur 20 ans.

On est ainsi sur de l’autofinancement complet , hors IR bien sur. Voila pourquoi ce seuil de 10% de renta brut est intéressant (attention ce raisonnement tient avec le niveau des taux actuel c’est à dire <2% et un amortissement sur 15 ans, que l’on retrouve bien souvent).

Autofinancement , cela signifie pas d’effort d’épargne, mais cela veut dire que le "jeu du monopoly" continue, on peut partir très rapidement sur un nouveau projet, la banque nous suivra (en dessous d’un certain seuil bien sur comme on a pu le voir , généralement 2M de patrimoine immo?).

Tout l’enjeu est donc de réussi à avoir ce 10% de rentabilité.

Pour cela , pas le choix, on ne peut pas faire ce que l’on veut avec les loyers sous peine de ne pas trouver de locataire, l’optimisation du processus revient donc à minimiser (prix FAI + travaux).

La majorité des membres de ce forum arrivent à minimiser ce montant en achetant des bien à rénover très en dessous du prix du marché et en les rénovant eux mêmes ou via des artisan qu’ils connaissent.
C’est la première possibilité, on minimise le prix FAI en augmentant les travaux, mais ceci sont fait en réalité à coup réduit grâce à un bon réseau d’artisan ou des qualités manuelles.

Habitant dans le sud, je me suis rendu compte d’un autre moyen d’accéder à ce 10% de rentabilité brut sans avoir à passer par la case travaux (personellement je ne m’y connais pas tant que ça…).

C’est d’avoir un bon réseau dans l’immobilier et d’accéder à des biens qui ne sont pas sur le marchés en profitant de la dissymétrie de l’information.
Je connais des personnes qui ont eu des biens sans travaux à faire avec un prix très en dessous du prix du marché en filant une envellope de liquide à un agent immo ou même à un avocat dans le cadre d’une cessation de bien public.

Ce deuxième versant n’est pas très glorieux, mais plus ça va, et plus j’ai l’impression qu’il faut en passer par là pour des grosse opérations avec des grosses rentabilité à la clef…

Par exemple ne vous est il jamais arrivé de voir une annonce bien juteuse paraitre à l’aide de vos alertes mail, d’appeler l’agent immobilier dans l’heure qui suit et qu’il vous réponde qu’il a déjà une offre au prix ?

Cela m’est arrivé 3 ou 4 fois avant de comprendre qu’il fallait que je dévelloppe mon réseau dans ce milieu.

Dernière modification par Magnetov (23/11/2016 14h31)

Hors ligne Hors ligne

 

#21 23/11/2016 15h55

Membre (2016)
Réputation :   27  

Bernard2K a écrit :

- cricri avait passé une annonce de recherche, donc le bien n’était pas sur le marché (pas de concurrence sur le prix d’achat)
- le monsieur voulait se débarasser d’un bien familial donc le prix n’était pas prédominant
- cricri a négocié une baisse de prix genre 180 k€ à 86 k€ (!)
- cricri a négocié avec les artisans et fait une partie des travaux lui-même, pour rénover quasiment tout le second oeuvre pour environ 200 €/m².
- des achats de matériels et matériaux hyper optimisés (genre cuisines en destockage payées à -80 %)
- un démarrage de travaux anticipé, pour pouvoir louer très vite ; au point que c’était franchement risqué (travaux réalisés avant signature de l’acte authentique : quid si le vendeur s’était rétracté ?).
- et le LMNP au réel pour optimiser la fiscalité.

Je suis bien d’accord avec vous mais:

-le cout des travaux n’est pas un frein pour moi, étant dans le bâtiment avec des travailleurs de haute qualité à bon prix.
-Vitesse des travaux---> rapide car artisans disponibles
-L’avantage et le choix du lmnp --> c’est que je conseille à mes clients lorsque l’appartement, la durée du bail ou autre le permet
-Achat de cuisine et divers --> c’est jouable

La grosse problématique vient sur la rentabilité initiale du secteur d’où ma question sur le département.
Même avec des travaux, il est impossible de trouver un immeuble à 120Ke même après négo qui comporte 1 studio 3 t2 1t3…

Un exemple de la meilleure affaire trouver à ce jour: bien à 105K€, négociation à faire à 60Ke travaux de 120 pour faire 2 t3 de 70m² avec terrain de 800M² à diviser.
Je ne pourrais pas louer plus de 600€ par appartement.

En tout cas, bravo à tous ceux qui ont trouvé et travailler sur des opérations immobiliers et qui vous permettent de devenir indépendant financièrement!


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

Hors ligne Hors ligne

 

#22 23/11/2016 15h55

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 20 Portefeuille
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   731  

ENTJ

Vu les réponses, on note donc des avantages et inconvénients :

Avantage :
-création de patrimoine
-cash flow lorsque c’est bien optimisé.
- effet boule de neige +++ ( exemple du cash flow et/où revente d’un bien après l’avoir remboursé en bourse par exemple )

Inconvénient :
- effet ciseau ( et pas que à cause du crédit mais aussi lorsque les charges et amortissement/déficit foncier sont épuisé ) donc augmentation de la fiscalité.

On peut constater qu’à ce moment certain se brûle les ailes et d’autre ont toujours du cash flow … Donc on note l’importance d’avoir de bonne connaissance en fiscalité et surtout d’inclure un scénario pessimiste pour voir si on peut réellement devenir indépendant financièrement.

NE PAS OUBLIER LES AUTRES INCONVÉNIENT DU A L’IMMOBILIER.

- chronophage en temps ( mais on a pas rien sans rien hein ? )
- dangerosité de l’effet de levier .
- locataire indélicat ect ect

C’est pas le monde des bisounours loin de la…

Après chacun a sa technique…

Après je pense que sur le long terme on peut vachement diversifié et se créer un très jolie patrimoine.

Dans mon cas, pendant 5 ans si j’ai 5000 euros de cash flow ( et 1000e de salaire pendant encore 1 ans ( congé parental 50%) et 2 ans de chômage a 1400 ) cela fait 6000 à 6400 net d’impôt pendant 3 ans et 5000 pendant 2 ans supplémentaire avant de tombe à 3000 euros ( effet ciseau )

Avec 1000 euros mensuelle je vie plutôt bien ( la campagne c’est pas chère ) donc si je calcule ma capacité d’épargne sur 10 ans net d’impôt car le cash flow est toujours net d’impôt car il prend en compte se paramétre cela donne  ( 5000×12)+ ( 5400×24) +(4000 × 24 ) + ( 2000×60 )  soit environs 410000 euros … même si on retire de la vacance locative, des travaux c’est énorme de plus pendant ses 10 ans le capital rembourse est énorme.

Hors ligne Hors ligne

 

#23 23/11/2016 15h59

Membre (2015)
Réputation :   18  

Pour ma part, je compte arrêter mon activité salarié d’ici 5 ans maximum si mon nouveau projet en cours va à son terme (1er lot de garage totalement remboursé et prêt résidence principale diminué de 300€ mensuel).

Si je ne fait pas d’autres achats entre temps, et avec les données actuelles d’IR et de loyers, cela me permettra de me verser 2000 euros net net (mon salaire actuel est d’environ 1500 euros mensuel), le reste servira à des remboursements anticipés de prêt et à la constitution d’épargne.
Sans effectuer de remboursement anticipé, 8 ans plus tard, cela passe de 2000 à 2300 euros net mensuel, et 6 ans plus tard à 2800 euros.

Bien entendu, je ne compte pas en rester là et continuerai d’être à l’affut. Pour l’instant je passe devant le notaire une fois par an depuis 6ans (incluant ma résidence principale).

Points à creuser:
-s’assurer d’une continuité de financements par la banque sans revenus du travail
-préparer une retraite

Hors ligne Hors ligne

 

#24 23/11/2016 21h29

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Magnetov, bien résumé, mais on voit que vous n’êtes toujours pas à l’aise avec les implications de la fiscalité. Les deux points à rajouter sont :

- en location nue (revenus fonciers au réel), fort intérêt d’avoir des travaux pour les déduire du revenu  et, si déficit de plus de 10700 €, le reporter les années suivantes. D’où les serial-déficiteurs qui rachètent un nouveau bien dès que le déficit foncier du précédent est épuisé. Dans ce cas, acheter un bien 80 k + 80 k de travaux n’est pas du tout pareil que d’acheter un bien sans travaux à 160 k€.

- en LMNP au réel, on peut amortir dans tous les cas le coût initial. Donc acheter un bien de 80 k + 80 k de travaux est quasiment équivalent à acheter un bien sans travaux à 160 k€ du point de vue de la fiscalité (enfin, la fiscalité pendant la détention ; sans parler de la fiscalité sur la PV sinon ça devient trop compliqué).
Dans ce cas, les premières années, on va avoir un BIC imposable nul ou quasi nul, donc on pourrait théoriquement avoir du 8% brut qui donne du 6-7 % nets (donc il y a généralement moins de différence entre brut et net en meublé, par rapport aux revenus fonciers (hors effet du déficit foncier), donc on a aussi plus facilement un cashflow positif en meublé). Sauf que, quand les amortissements sont finis, là on prend l’imposition plein pot. Donc, il ne faut de toute façon pas abaisser le taux de rentabilité brute acceptable.
Notez que même dans le cas du meublé, les travaux deviennent intéressants s’ils permettent d’abaisser le prix global, c’est à dire de payer 80 k€ d’achat et 80 k€ de travaux, au lieu de 200 k€ pour le même bien en état impeccable. Mais, avec le meublé au réel, il n’y a pas de raison fiscale à rechercher un bien avec travaux, contrairement à la location nue.

Enfin, une lapalissade : si 10 % de rentabilité brute est un minimum, si on trouve plus élevé, c’est encore mieux… pourvu que cette rentabilité plus élevée ne corresponde pas à un défaut rédhibitoire.

Dernière modification par Bernard2K (23/11/2016 21h35)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#25 28/11/2016 20h24

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 20 Portefeuille
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   731  

ENTJ

Bonjour.

Cela se voit que sur le forum, beaucoup sont indépendant financièrement grâce à la bourse…mais grâce à l’immobilier, cela semble rare… Et cela me questionne !

Dans mes connaissances, c’est vrai que je constate beaucoup d’échec sur ce support d’investissements  ( l’immobilier ) et peu semble vouloir s’y lancer ( surtout quand il y a beaucoup de travaux ) alors que c’est ce qui permet d’augmenter la rentabilité net d’impôt…
J’ai également remarqué que la fiscalité n’était pas comprise par beaucoup de personne ( notamment les investisseurs immobiliers qui se prennent pour de grand investisseur car ils ont des appartements et qui ne comprennent rien à la fiscalité.. étonnant ! )

De plus il faut un parc immobilier assez conséquent pour devenir indépendant financièrement… c’est donc cela la difficulté pour devenir indépendant financièrement ? C’est donc le chemin à parcourir qui est long, les contraintes ect qui en est à l’origine ?

Dernière modification par cricri77700 (28/11/2016 20h26)

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums