Un syndic qui veut mettre aux enchères plusieurs lots de l'immeuble : à fuir ?

Bananier · #1

Bonjour à tous,

Je suis actuellement pas un investisseur heureux mais plutôt un pré-investisseur inquiet.

Après de nombreux mois de recherches, je pensais avoir trouvé le studio à acheter pour investir et commencer à me constituer un petit patrimoine.

Département : 92

Centre-ville d’une commune cotée et limitrophe à Paris.

Studio de 20m²

Immeuble de 52 lots.

A la lecture du compte rendu de la dernier AG, j’ai déchanté :

J’apprends dans l’AG que 10 lots de moins de 20 m² appartiennent à un même investisseur (Peut être sur ce forum ? )

Il a un impayé envers la copropriété qui traîne et gonfle depuis de nombreuses années (4 000.00 EUR) et l’AG vote le démarrage d’une procédure afin de proposer à la vente aux enchères 5 de ses lots.

Je ne comprends même pas comment un Syndic peut décider cela ?!

Nombreuses procédures en cours à son encontre, il a ses avocats, le Syndic a les siens.

Que se passe t’il si l’investisseur qui détient 10 lots laissent traîner les procédures et accumulent les dettes envers la COPRO ?

Il commence par ailleurs à être envisagé de refaire la toiture et un ravalement de façade…

Cela représentera peut être pas énormément pour mes tantièmes et cela est de toute façon nécessaire mais :

- Dois-je fuir sans me poser de questions ?
- Dois-je creuser et m’en servir pour faire baisser le prix d’acquisition ?

Merci pour vos avis !

Dernière modification par Bananier (21/10/2016 10h49)

Mots-clés : investissement, locatif, procédures

Setanta · #2

Bonjour,

ouhlala ca part mal ! Par ailleurs, pourquoi vouloir investir dans un bien avec autant de copropriétaires. Au niveau charges, ce doit être un enfer.

Juste pour voir, au niveau chiffre, c’est vraiment une affaire en or du siècle ? (prix d’achat, loyer etc.) Parce que sinon vu la complexité et le nombre de personnes impliquées, je fuierai personnellement.

Setanta

DDtee · #3

Bananier a écrit :
Il a un impayé envers la copropriété qui traîne et gonfle depuis de nombreuses années (4 000.00 EUR) et l’AG vote le démarrage d’une procédure afin de proposer à la vente aux enchères 5 de ses lots.

Je ne comprends même pas comment un Syndic peut décider cela ?!

C’est normal, cela veut effectivement dire qu’il y a sans doute des années de conflits. Ce genre de situation peut parfois dégénérer, d’autres copropriétaires pouvant considérer qu’ils ne payeront plus non plus lassés, de payer pour celui-ci.

Bananier a écrit :
Il commence par ailleurs à être envisagé de refaire la toiture et un ravalement de façade…

C’est généralement les deux types de travaux les plus coûteux sur une copro…

Cela commence à faire pas mal de feux rouges, intéressant seulement si il y a contrepartie de rentabilité vraiment exceptionnelle.

Matinvest · #4

Attention je l’ai vécu sur l’un de mes appartements.
La procédure de mise en vente est longue car devant le tribunal le propriétaire peut s’engager à rembourser et dans ce cas on lui laisse un nouveau délai.
Dans mon cas cela a mis plus de 2 ans. En attendant le syndic a demandé aux autres propriétaires de payer plus de charges pour honorer les factures.
Au final l’appartement à ete vendu et nous avons récupéré les sommes avancées mais nous avons eu une période difficile.

xazh · #5

Bonjour

Bananier a écrit :
Il a un impayé envers la copropriété qui traîne et gonfle depuis de nombreuses années (4 000.00 EUR) et l’AG vote le démarrage d’une procédure afin de proposer à la vente aux enchères 5 de ses lots.

Je ne comprends même pas comment un Syndic peut décider cela ?!

Primo, un copropriétaire qui a des dettes envers la copropriété est un débiteur comme un autre, ce qui autorise les recours classiques en récupération de créance, dont l’éventuelle saisie immobilière de lots qu’il possède.

Secundo, le syndic ne décide pas cela. Conformément à son devoir, il peut conseiller le conseil syndical en la matière, le conseil syndical décide alors éventuellement d’ouvrir la possibilité d’une saisie vente, ce qui nécessitera une décision en assemblée générale. C’est le conseil syndical (les représentants des copropriétaires), aidé par le syndic pour les points techniques, qui décide l’ordre du jour de l’AG, et ce sont bien les copropriétaires, lors de l’AG, qui décident d’autoriser ou non une procédure de ce type, qui n’est au départ qu’une "prise de date", c’est à dire l’ouverture d’un droit permettant de lancer la saisie vente si le copropriétaire indélicat persiste à faire le mort quand à sa dette.

Tercio, un budget ne pouvant être négatif, lorsqu’un copropriétaire est débiteur, ce sont les autres copropriétaires qui comblent le trou. Vous comprendrez pourquoi l’AG propose d’ouvrir la possibilité de faire un saisie vente, puisque ce sont les autres lots qui, en attendant que ce copropriétaire paye sa part, doivent financer le fonctionnement de la copropriété, y compris les travaux. (lorsque la dette est soldée, volontairement ou non, les autres copropriétaires, à ce moment là, récupèrent alors "leur part")

Un détail me chiffonne : dette de 4000 euros et saisie de 5 lots sur les 52 ?

Que se passe t’il si l’investisseur qui détient 10 lots laissent traîner les procédures et accumulent les dettes envers la COPRO ?

C’est pour cela que le conseil syndical a fait voter la possibilité de faire une saisie vente. Pour régler cette dette, et accessoirement mettre ce copropriétaire dehors pour une partie de ses lots. A terme, si tous les lots sont saisis vendus, ce copropriétaire … ne sera plus copropriétaire.

Cependant, il faut comprendre que si cette personne a des dettes, elle en a peut être avec beaucoup d’autres personnes / organismes / entreprises. Et donc, dans le cadre d’un recouvrement de créance, il n’est pas impossible de se retrouver en concurrence, sur le patrimoine saisissable, avec d’autres créanciers plus ou moins prioritaires.

Surin · #6

4000€ de dette c’est peu, surtout s’il a 10 lots. Cela veut clairement dire qu’il n’y aura pas de procédure de mise en vente, c’est un coup de bluff du syndic. Le type en question doit être très bien informé avec ses avocats de jusqu’où il peut tirer la corde.

Le copropriétaire mauvais payeur de mauvaise foi a autant de droits en France que le locataire mauvais payeur de mauvaise foi.

Je vous raconte une expérience personnelle:
Dans mon immeuble des gens avaient des impayés, on devait faire les avances pour eux sinon le syndic se retrouvait incapable de faire face aux factures. A plusieurs AG on a voté la mise en vente de leur bien. Ca n’a jamais été suivi d’effet par les juges qui considèrent qu’il faut un certain montant pour justifier de lancer ce type de procédure. J’imagine en plus que leur avocat avait de très bonnes raisons de justifier de simples retards de paiement, difficultés passagères etc. Je suis resté 12 ans et ai vendu pour d’autres raisons, je me suis assis sur les 1000euros de charge que j’ai payé pour ces c---bip---ds ce que j’ai contesté chez le notaire mais bon, c’était peine perdue et j’avais d’autres choses à faire que de lancer une procédure pour 1000euros. Cela peut durer 15 ans sans qu’il ne se passe rien. Fuyez ou négociez à la DDtee.

Bananier · #7

Merci à vous pour vos retours..

Après relecture de mon propre message, puis de vos réponses, elle me paraissent évidentes et pleines de bon sens..

Cela fait parfois du bien de l’écrire pour se rendre bien compte ! Et de se remettre les idées en place..

Et vous soulevez un point important, c’est en plus, pas l’affaire su siècle du tout..

LMNP MICRO- TMI 30 %

Rentabilité brute : 5.78 %

Rentabilité en prenant en compte abattement (qui j’ai vu pourrait sournoisement passer de 50 % à 40 % ?) intérêt d’emprunt, taxes foncières, impositions, prélèvements sociaux, charges,* : 2.2 %

* ne prenant pour le coup pas en compte la toiture, ravalement, et comme évoqué problème éventuelle à venir vu la situation.

De même en faisant du LMNP en réél vu les coûts à venir, le cash flow risquerait de prendre un bon coup..

Je préviens l’agence que je ne donne pas suite !

Effectivement, c’est bien ce qui m’a surpris.. entamer une procédure de mise aux enchères pour 4 000.00 EUR d’impayés me parait sur-réaliste.

J’ai de plus fait des recherches du coup à l’instant, sur le M. Investisseur en question, visiblement il détient un très grand nombres de studio dans de nombreuses grandes villes de France.

Il a visiblement même fait une interview dans petite radio locale pour expliquer sa réussite fulgurante..

Bref, il doit peser lourd et dans l’AG, il est clairement stipulé qu’il fait preuve de mauvaises fois, qu’il ajourne systématiquement les séances en manœuvrant.. donc s’il à décider de faire traîner, je vais faire un INVESTISSEMENT NETTE NETTE DE -7% qui serait effectivement l’affaire du siècle, dans la rubrique "Les pièges à éviter, la ruine d’un primo-investisseur"

xazh · #8

"c’est un coup de bluff du syndic"

C’est surtout une permission pour avancer dans une procédure de recouvrement de créance, mais effectivement pour un montant si faible, il n’y aura jamais saisi vente d’un lot, encore moins de 5. Mais il est possible que cette étape soit nécessaire pour lancer une saisie attribution sur les loyers de ces lots.

"on devait faire les avances pour eux sinon le syndic se retrouvait incapable de faire face aux factures"

Pour éviter que la copropriété soit à découvert. A noter que si c’est présenté comme une solidarité entre copropriétaire, ce n’est pas réellement le cas : les autres copropriétaires avancent de la trésorerie, mais c’est bien le copropriétaire indélicat qui doit payer les charges.

Techniquement, il devient endetté et, vu que les autres copropriétaires ont fait des avances, ils auront le droit de récupérer ces avances lors du paiement de la dette.

"j’avais d’autres choses à faire que de lancer une procédure pour 1000euros"

Précisez votre pensée, parce que je ne vois pas quelle procédure eut été envisageable. Les avances faites sont attachées au lot. La restitution de ces avances aussi. Vous n’avez pas de recours contre la copropriété pour ces avances, vous pouvez tout au plus négocier avec votre acheteur pour la reprise de cette créance.

ZeBonder · #9

Un propriétaire avec plusieurs lots et qui refuse de payer des charges tout en ayant de quoi payer des avocats et faire durer la procédure, ça sent le marchand de sommeil.
Entre temps le syndic doit payer les factures donc vos charges seront élevées.

Bananier · #10

Effectivement.. et l’AG précise que durant les audiences, il ne nie pas continuer de tirer bénéfice de ses locations..

Une phrase de l’AG sympa aussi tiré du résumé de la dernière audience:

"Il a été également relevé que les arrêts cités par le conseil de M. *INVESTISSEUR* avaient été littéralement modifés pour tenter d’imposer au Syndicat la communication de pièces toutefois non réclamées par la jurisprudence de la Cour de Cassation".

ZeBonder · #11

Les marchands de sommeil correctement assistés par un avocat peuvent faire durer la procédure des années, il suffit de payer un peu, demander des expertises, trouver des failles dans les contrats avec le syndic, utliser toutes les méthodes de mauvaise foi …
Le but est d’engranger le maximum de loyers, ne faire aucun entretien, le tout à des loyers exorbitants et cerise sur le gâteau : ils "travaillent" souvent pour des services sociaux qui les payent une fortune.

Surin · #12

xazh a écrit :
A noter que si c’est présenté comme une solidarité entre copropriétaire, ce n’est pas réellement le cas : les autres copropriétaires avancent de la trésorerie, mais c’est bien le copropriétaire indélicat qui doit payer les charges.

Sauf que si on revend avant que la dette ne soit soldée, elle est perdue pour celui qui a fait l’avance.

xazh a écrit :
Précisez votre pensée

Je pensais justement que l’acheteur reprendrait cette avance à son compte or ce n’est pas le cas, cela doit faire l’objet d’une négociation.
Je trouve cela très discutable sur le plan juridique de faire porter aux autres la légèreté et bien souvent la malhonnêteté de certains - par définition solvables puisque propriétaires - et ça me dépasse.
Personne ne se pose la question de si les copropriétaires sont en mesure de payer pour les charges des autres, cela peut les mettre eux aussi dans l’embarras.

Bananier · #13

J’ai donc signifié à l’agence les raisons pour lesquelles je ne donnerai pas suite.

Sa réponse :

"

Je vous remercie de votre retour qui m’a permis de prendre lecture de ce fameux PV d’AG 2016, d’une manière plus approfondie.

En effet, il s’agit de Mr ****** qui avait acheté beaucoup de biens sur Vanves (entre autre) à une époque et qui s’était spécialisé dans la location meublée.
Moi-même, je lui avais vendu 3 petites surfaces sur le secteur il a une décennie.

Je comprends votre position concernant votre renonciation à poursuivre dans ce dossier.

Dans l’immédiat, je n’ai pas d’autres biens du même type à vous proposer.

Je reste à votre disposition et vous souhaite un agréable week-end

"

Plus qu’a relancer les recherches !

Dernière modification par Bananier (21/10/2016 16h20)

xazh · #14

"Je pensais justement que l’acheteur reprendrait cette avance à son compte or ce n’est pas le cas, cela doit faire l’objet d’une négociation."

Effectivement, lorsque vous avancez la trésorerie à la place d’autres copropriétaires, cela se présente, finalement, comme une contribution au budget normal. Mais ca n’est pas vraiment une créance, et donci il n’est pas opposable à l’acheteur le rachat de cette créance, contrairement à la quote part sur un compte prévisionnel de travaux qui est une créance réelle que l’acheteur doit rembourser (et qu’il peut découvrir le jour de l’acte authentique sans pouvoir se rétracter)

"Personne ne se pose la question de si les copropriétaires sont en mesure de payer pour les charges des autres"

Problème complexe, en réalité. Certes quand un copropriétaire est manifestement malhonnête, c’est particulièrement énervant d’être si restreint dans ses recours. Mais il faut aussi penser à l’ensemble des copropriétaires.

Doit on bloquer complètement le fonctionnemetn de la copropriété parce qu’un seul copropriétaire ne paye pas ? Prenons une chaudière collective : doit on couper le chauffage parce qu’on refuse d’avancer la part du copropriétaire indélicat concernant le paiement du full pour cette chaudière ?

Les "joies" de la copropriété.

Bernard2K · #15

Mr ****** a-t-il un blog sur l’immobilier où il explique les recettes de son succès ? Je suis curieux de lire son article de blog "comment ne pas payer ses charges de copro en faisant ch..r tout le monde ?"

C’est quand même incroyable qu’un mec mette volontairement tous les autres copropriétaires dans la panade :
- les autres copropriétaires paient à sa place (tant que la dette n’est pas recouvrée, ce qui reste hypothétique)
- leur bien perd de la valeur et devient difficilement vendable (la preuve, vous n’achetez plus !)
- la copro n’est plus entretenue comme elle le devrait, puisque les copropriétaires vont bloquer toutes les dépenses un peu significatives (n’ayant pas envie de faire de travaux tant que tout le monde ne paie pas).

Toute une copro est "malade" parce qu’un mec ne paie pas !

PS : comme d’autres personnes plus haut, je trouve que la stratégie du syndic, sans doute sur le conseil de son avocat, n’est pas très bonne. Aucune chance qu’une saisie sur 5 lots aboutisse pour 4000 € de dettes. Ils semblent mal partis et vous avez eu raison de ne pas vous embarquer dans cette galère.

Dernière modification par Bernard2K (21/10/2016 23h50)

GoodbyLenine · #16

Il est probable que la dette du copropriétaire indélicat augmente avec le temps (on ne sait pas à quel rythme avec les infos fournies). Une décision d’AG est nécessaire pour avoir le droit de lancer l’action en justice. Donc rien ne dit que le syndic n’a pas l’intention de n’entamer l’action en justice que lorsque le montant de la dette (et les autres éléments du dossier, par ex si l’indélicat est largement solvable et que votre avocat argumente correctement, le juge sera généralement plus sévère que si l’indélicat rencontrait de vrais difficultés financières) lui donnera bon espoir que cette action aboutisse (ou que son lancement rende l’indélicat plus coopératif).

La copropriété, comme la création de société (ou même l’achat de parts de SCPI, et bien d’autres situations), c’est un peu s’associer avec d’autres personnes : lorsque parmi ces personnes il y a un ou des indélicats (ou des négligents, ou des incompétents, ou parfois juste des personnes avec des motivations trop divergentes), ça génère des situations délicates à gérer. Mieux vaut réfléchir un minimum avec qui on se lie….

EricB · #17

Bonsoir,

Bananier a écrit :
- Dois-je fuir sans me poser de questions ?

Je dirais que c’est justement parce que vous posez les bonnes questions, et au vu des éléments de réponses apportés, qu’il faut fuir…

Ce genre de dossier comporte un énorme potentiel d’ennuis interminables, donc autant se les éviter.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (24/10/2016 18h28)

petitproprio · #18

J’ai été membre d’une copropriété de 100 lots dans laquelle il y avait un appartement dont le propriétaire occupant n’avait jamais payé ses charges depuis son achat. De mémoire il avait accumulé 10000€ de dettes soit au moins 7 ans de charges.

La procédure a duré 2 ans après le vote de la poursuite en assemblée générale.

L’appartement a ensuite été mis en vente aux enchères et a été gagné aux par un marchand de bien pour 120000€ puis revendu 170000€ un an après.

La copropriété a récupéré sa dette.

Mais 1/100 ce n’est pas comme 5/52. Cela dit si les charges à payer sans la participation de ce propriétaire sont tolérables dans la durée et que le bien offre une decote, cela peut avoir un intérêt. Mais cela ne semble pas être le cas du bien que vous regardez.

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Un syndic qui veut mettre aux enchères plusieurs lots de l'immeuble : à fuir ?

#1 21/10/2016 10h47

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