PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 20/09/2016 17h46

Membre (2015)
Réputation :   4  

Bonjour, Je suis sur le point de signer un compromis de vente pour un F1 qui sera loué en LMNP au réel, et me pose la question sur la date de signature de l’acte définitif.
Est il préférable de signer l’acte définitif en début de l’année prochaine ou plutôt sur l’année en cours.
Je m’explique : Les déficits générés par des charges (sans prendre en comptes les amortissements) sont reportables pendant 10 ans.

L’activité LMNP que j’ai débuté en 2015 a généré un déficit de 11 000 EUR  en 2015 (du essentiellement aux frais d’achat) + un report d’amortissement

En  début 2016 j’ai également acheté un F1, et de ce fait, l’exercice 2016 est également déficitaire de 4000 EUR. Je ne vais par conséquent pas utiliser les amortissements sur 2016.
Le déficit généré en 2015  pourra être reporté au maximum jusqu’à 2025, et celui généré en 2016 jusqu’en 2026 ?

En suivant ce raisonnement, j’ai tout intérêt à signer l’acte définitif début 2017.

Ou est ce que les 10 ans  de report de déficit se calculent à partir de la date de démarrage de l’activité, donc à partir du 1ier exercice.
Ce qui signifie que les 15000 EUR de déficit pourront être utilisés jusqu’en 2025 uniquement. Dans ce cas j’aurais du opter pour l’amortissement des frais de notaire et d’agence. Ce qui est malheureusement trop tard

Mots-clés : 10 ans, lmnp, report déficit charges

Hors ligne Hors ligne

 

#2 22/09/2016 09h09

Membre (2015)
Réputation :   4  

Je fais remonter le message, au cas où ….

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+2]    #3 22/09/2016 17h36

Membre (2015)
Réputation :   4  

SOURCE : Déficit reportable et amortissement : qui s’impute en priorité ? | Actualités | TANGUY FINANCES

Ce qu’il faut retenir :

- Le Conseil d’Etat a jugé qu’un déficit ne peut s’imputer que sur le bénéfice net de l’exercice sur lequel il est reporté, ce bénéfice ayant préalablement été établi après déduction de toutes charges dont les amortissements.

- On ne peut ainsi pas imputer en priorité un déficit BIC non professionnel, issu par exemple de location meublé ou équipée, sur le résultat BIC non professionnel des années suivantes. On doit utiliser en priorité les amortissements reportés qui eux sont reportables sans limites


CONSEQUENCES PRATIQUES

- Notre position se voit ainsi confirmée. Si les juges valident cette solution du point de vue du droit, la pratique imposait également ce traitement en présence de société non soumise à l’IS (SARL de famille par exemple) lorsque les associés n’appartiennent pas au même foyer fiscal. Le résultat de la société et l’utilisation des amortissements reportables ne peuvent pas être modifiés en fonction des reports déficitaires des différents associés.

- Cet ordre d’imputation est défavorable, le contribuable ayant intérêt à utiliser en priorité un déficit à l’utilisation limitée dans le temps plutôt qu’un amortissement différé sans limitation.

- Afin d’optimiser la fiscalité du contribuable LMNP ou loueur en équipé, nous renouvelons ainsi notre conseil de limiter les déficits BIC non professionnels en inscrivant en immobilisation (et non en charges) les frais d’acquisitions. A défaut, on créera ou aggravera un déficit qui en cas de rentabilité limité de l’investissement risque de ne pouvoir être imputé dans le délai imparti.
Néanmoins, on ne pourra agir sur les charges financières qui peuvent générer un déficit en cas d’acquisition en Vefa lorsqu’elles ne peuvent pas s’imputer sur un loyer BIC au cours de l’année civile. En effet, le revenu BIC est comptabilisé selon les principes de l’engagement et non du paiement. Prévoir un différé de paiement des intérêts du prêt n’a ainsi aucune incidence sur leur comptabilisation en charges.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 24/08/2019 10h37

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   422  

L’ordre de priorité est donc:
1) charges de l’année
2) amortissements de l’année
3) amortissements antérieurs
4) charges antérieurs.

Mais existe-t-il une priorisation à l’ancienneté des charges antérieures? Ainsi si je constitue une charge reportable en année n-3 et une autre en année n-2, est-il possible de passer en priorité 4 celles de l’année n-3 avant celles de l’année n-2, afin d’effacer les déficits les plus anciens?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #5 14/09/2019 02h05

Membre (2017)
Réputation :   49  

On répercute les déficits les plus anciens d’abord (methode FIFO : first in first out).

Vidéo You Tube qui traite du sujet :

Ordre d’imputation des déficits reportables

En ligne En ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums