PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 01/09/2016 07h49

Membre (2016)
Réputation :   10  

Bonjour,

En décembre 2016,mes locataires vont partir de l’appartement.
Je me pose la question des travaux ou de la vente en l’état.
Sa valeur d’achat est 100k€ en 12/2004 mais loué à partir de 12/2010.
Le restant du sera de 20k€ Le 12/2016 et le loyer 650€ Pendant toute la période.
Pendant la période de location:pas de période de vacances et aucun travaux.
En l’état je peux tirer 125k€ d’une vente mais avec la taxe sur la plus value je ne sais pas trop si c’est rentable.s’applique t-elle cette taxe dans mon cas ? Une agence m’avait dit que je ne paierais pas d’impôts sur la plus value mais cette agence poussait à la vente et je n’ai pas posé de question sur cette décote? comment calculer la taxe sur la plus value? L’histoire sur les 22ans avec exonération . Pourquoi ne s’appliquerait t-elle pas pour moi?
La rénovation va coûter 15k€ que je pourrai de fiscaliser sur 3 ans si je repars sur un cycle de location.
Je crois en son "pouvoir attractif".

Comment calculer un rendement dans mon cas: 5 ans en résidence principale/ 5 ans en location?
Quelle stratégie ?

Message édité par l’équipe de modération (01/09/2016 15h45) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, re location, tof91

Hors ligne Hors ligne

 

#2 01/09/2016 16h56

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

En ce qui concerne l’impôt sur la plus-value : www.pap.fr/argent/impots/les-plus-value … -imposable
  Prix d’achat = 100 k€ + frais de notaire (ou 7.5%) + travaux (ou 15% forfaitaire)
  Prix de vente = 125 k€ (à confirmer)
  Abattement = 45% pour les 19% et 13.2% pour les PS à 15.5%
      et vous payerez 23.9% (55%*19% + 86.8%*15.5%) de la différence "prix de vente" -"prix d’achat"
    soit 23.9% * (125 000 - 100 000 * 1.075 * 1.15) = 329€
    c’est à dire quasiment rien.

Le calcul du rendement passé ne vous servira à rien pour prendre une décision sur le futur de ce bien.

En ce qui concerne la décision de conserver ou de vendre, vous pouvez comparer le flux de trésorerie (en actualisant chaque composant en €uros de 2016) si vous conservez le bien (loyers perçus, - charges non récupérables, - travaux, - échéances d’emprunt, - impact sur vos impôts, + prix de vente à terme), et celui si vous cédez le bien et replacez le cash obtenu (prix de vente - frais - remboursement anticipé du solde de l’emprunt - impôt sur plus-value) ailleurs (et le résultat dépendra beaucoup de vos anticipations de rendement sur cet "ailleurs").


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#3 01/09/2016 20h19

Membre (2016)
Réputation :   10  

Ok pour le montant mais je n’ai pas compris la ligne abattement svp

Hors ligne Hors ligne

 

#4 08/09/2016 22h48

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   491  

J’aborderai différemment la question. Le choix de conserver ou vendre dépend de votre stratégie future.

Quelle est votre stratégie ?

vendre, c’est encaisser la plus-value et alléger votre endettement.
rénover, c’est garder votre bien et votre endettement

Pour quoi faire ensuite?


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#5 09/09/2016 09h45

Membre (2016)
Réputation :   10  

La stratégie n’est pas de dégager du cash avec la vente.
il me reste 23K de restant du sur cet appartement et je pourrai les rembourser la defisc ne me rapporte plus que 500 E/an.

Le bien en lui-même n’est pas trop mal il est surtout rentable 8% de renta brute.
le problème c’est le cout de la rénovation en regard du loyer faut que je calcule.

de plus ,j’aimerai refaire un investissement locatif d’ici 2 ans et je ne veux pas que les travaux viennent amputer l’endettement possible…

Hors ligne Hors ligne

 

#6 09/09/2016 10h06

Membre (2013)
Top 20 Année 2023
Top 20 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   423  

Tof91 a écrit :

Ok pour le montant mais je n’ai pas compris la ligne abattement svp

45% pour les 19% = Vous avez un abattement de 45% (en fait il me semble que c’est 48, mais restons sur cette valeur pour l’explication) pour durée de détention sur la plus value pour le calcul de l’impot sur les plus value (dont le taux est 19%). Vous payez donc cet impot (19%) sur PV x (100% - 45%) = PV x 55%.

13.2% pour les PS à 15.5% = idem mais pour les prélèvements sociaux (l’abattement est plus lissé. Donc vous payez 15.5% sur 86.8% de la PV.

Au final ca donne PV x 0,55 x 0.19 + PV x 0.868 x 0.155 = PV x (0,55x 0.19 + 0.868 x 0.155) = PV x 0.239.

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums