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[+2]    #1 29/08/2016 22h14

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Bonjour,

Je partage avec vous mes investigations sur les différents types d’investissements immobiliers en France qui s’offrent à un non-résident fiscal français en supposant une tranche d’imposition à 41%, et aucun autre bénéfice ou déficit foncier.

1) Pinel:
- Non éligible.

2) Immobilier nu à crédit:
- Imposition sur les bénéfices fonciers prohibitives en France. Le rendement va en pâtir. Quid de la CSG?
- Gestion du locataire pas aisée.

3) Immobilier nu avec travaux important:
- difficulté de gestion des travaux à distance,
- pas d’autres revenus fonciers desquels déduire les travaux.

4) LMNP:
- gestion du locataire compliquée en supposant un turnover plus important que dans l’immobilier nu.
- Fiscalement potentiellement intéressant car l’amortissement peut annuler les loyers.

5) LMNP de Service:
- pas de soucis de gestion
- pas maître de son destin (on lit beaucoup de retour négatifs sur les LMNP de service par rapport aux révalorisations de loyers et aux montants des travaux)
- Fiscalement potentiellement intéressant car l’amortissement peut annuler les loyers.

6) SCPI:
- pas de soucis de gestion
- diversification
- personnellement, j’ai du mal avec les 10% de frais d’entrées et les prix de reventes
- Imposition sur les bénéfices fonciers prohibitives en France. Le rendement va en pâtir.

7) Nue Propriété neuve:
- immobilier neuf généralement surcôté.
- pas de soucis de gestion
- pas de bénéfice foncier sur lequel amputer le déficit foncier de la nue propriété.

8) Nue propriété dans l’ancien
- immobilier à priori au prix du marché.
- pas de soucis de gestion
- pas de bénéfice foncier sur lequel amputer le déficit foncier de la nue propriété.

9) Nue propriété SCPI:
- immobilier à priori au prix du marché.
- diversification
- pas de soucis de gestion
- pas de bénéfice foncier sur lequel amputer le déficit foncier de la nue propriété.

10) Combinaison nue propriété (SCPI ou immobilier neuf/ancien) + SCPI
- diversification
- pas de soucis de gestion
- possibilité de faire un dosage pour arriver à un bénéfice (déficit) foncier nul.

Au vu de cette petite analyse, je compte réduire mes recherches sur la solution 10).
Dans mon cas personnel, la solution 10) va sûrement être en compétition avec un investissement à Berlin, ville qui certes a déjà beaucoup monté, mais qui peut encore progresser à horizon 15 ans à mon avis. Et absence d’imposition sur les plus-values après 10 ans en Allemagne.

Je suis preneur de vos remarques ou autres suggestions.

Bonne soirée

Message édité par l’équipe de modération (05/10/2016 01h42) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : expat, immobilier, non-résident

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#2 30/08/2016 07h55

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À ma connaissance la CSG/RDS sur les revenus immo c’est fait maintenant, en tout cas je les paye.

Pinel êtes vous sûr que c’est exclu? J’ai pu garder les avantages de mon Robien après l’expatriation.

Je ne vois pas quelle optimisation particulière vous faites dans le point 10) entre SCPI en plein et SCPI en nu propriété à part reporter l’imposition dans le temps des revenus des deuxièmes, mais il n’y a pas d’optimisation directe et vous payez pour les premières le forfait 20% + CSG minimum.

Je suis d’accord que les revenus immo sont très taxés (35% mini), je ne renforcerai pas sauf à ma retraite si je rentre en France avec probablement de la nu propriété pour correspondre à mon départ en retraite. Si je reste expat et me retire dans une case en Afrique je privilégierai les revenus fonciers via les REITs ou équivalents boursiers de préférence dans les pays où l’imposition des dividendes est de 20% maxi.


Le train de la vie ne s'arrête jamais deux fois à la même gare.

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#3 30/08/2016 09h33

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Pour le Pixel,  j’ai lu que le non résident n’était pas éligible
L’option 10) permet de générer des bénéfices fonciers d’un côté et du déficit foncier de l’autre avec la nue-propriété.
Il y a donc moyen de faire une opération blanche fiscalement et ne pas être imposé.

J’ai une question sur l’imposition des bénéfices fonciers pour le non résident fiscal.
On parle de minimum 20%. Mais quelqu’un dans la tranche à 41%, sera imposé à 41% ou à 20%?

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#4 30/08/2016 10h13

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jimbow a écrit :

L’option 10) permet de générer des bénéfices fonciers d’un côté et du déficit foncier de l’autre avec la nue-propriété.

Pour la nue-propriété, vous prévoyez de déduire les intérêts d’emprunt ?

D’après ce blog : SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ? les intérêts ne sont pas déductibles lorsque l’usufruitier est imposé en tant que société. Il faudrait qu’il soit imposé dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui est très rarement le cas. Donc, les intérêts de l’emprunt sont non déductibles.

Vu qu’a priori, la nue-propriété ne vous amène pas d’autre charges, il n’y a pas de déficit.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#5 30/08/2016 10h33

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A priori si il s’agit d’un bailleur social,  les intérêts d’emprunt sont déductibles.

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#6 30/08/2016 15h33

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Donc, le choix est bien moins large que ce que vous écriviez : "nue propriété (SCPI ou immobilier neuf/ancien)". Dans les faits, pour pouvoir déduire les intérêts, on est quasiment limité à l’achat de la nue-propriété d’un bailleur social.

Sur ce sujet, je n’ai pas changé d’avis par rapport à ce que j’écrivais dans votre fil précédent : Jimbow : étude de cas immobilier (calcul de rentabilité sur de la nue propriété)

Dernière modification par Bernard2K (30/08/2016 15h38)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#7 30/08/2016 16h43

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Ça limite en effet le choix mais c’est trouvable et je pense même que les promoteurs vont se concentrer sur des bailleurs sociaux.

J’ai déjà trouvé des programmes sur Paris,  Nice etc.

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#8 03/10/2016 08h17

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jimbow a écrit :

../…

J’ai une question sur l’imposition des bénéfices fonciers pour le non résident fiscal.
On parle de minimum 20%. Mais quelqu’un dans la tranche à 41%, sera imposé à 41% ou à 20%?

Benefices Fonciers revenus fonciers
Pour les expatriés hors zone Schengen c’est 35.5% avec les cobtributions sociales, et sans abattement.

Dernière modification par Miguel (03/10/2016 08h18)


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Favoris 1    #9 27/08/2020 18h11

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Bonjour à tous,

Je vis à Singapour et m’intéresse pour un investissement long terme, à l’immobilier résidentiel car je pense que les taux bas durables vont permettre aux prix de continuer d’augmenter et de faire un investissement rentable grâce à l’effet de levier.

Problème : je ne vis pas en France ce qui rend un investissement (en tout cas en France) plus compliqué :
- imposition très élevé si investissement non meublé
- gestion à distance compliqué si achat en direct
- accès au crédit plus complexe car pas résident français, mais reste possible.

J’ai donc réfléchi à d’autres formes d’investissement dans l’immo résidentiel :

- Société qui propose des investissement LMNP clés en main avec pourquoi pas du coloc/coliving
Est-ce que des personnes ont des retours d’expériences sur ce genre d’investissement ? Si oui avez-vous des societés à conseiller.

- Foncière résidentielle côté pour avoir de l’effet de levier sans emprunter moi-même.
Problème ici : les 45% d’impôt Français si foncière française. Y-aurait -il des pays moins taxés avec des bonnes foncières résidentielles ? UK ? Allemagne ? US ?

Merci d’avance pour vos éclairages

Stefdev

Dernière modification par stefdev (27/08/2020 18h33)

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#10 27/08/2020 18h53

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[+1]    #11 27/08/2020 22h39

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Je peux peut être vous renseigner un peu, j’investis dans l’immobilier et j’ai été expat (à Singapour d’ailleurs!) quelques années.

Mes conseils seraient :
- N’investissez pas dans quelques choses qui demande du "temps", je m’explique : studio, colocation, coliving, Location courte durée, etc … : Vous êtes loin, vous ne pourrez rien gérer en direct et vous passerez toute votre renta en prestataires X ou Y pour faire ce que vous ne pourrez faire par vous même.
Si vous avez de la chance, vos partenaires seront bons et ça ne vous coutera que quelques points de rentabilité, si vous tombez sur des clampins, votre expérience sera amère.
J’avais des colocs avant de partir à l’étranger et la gestion pendant 3 ans a été assez compliqué mais est restée gérable car je connaissais plusieurs personnes de confiance sur place (plombier, gestionnaire, artisans, colocataires qui étaient dans les lieux depuis longtemps, etc …)
- L’investissement en direct, en nue n’est pas si imposé que ça, aujourd’hui c’est 20% d’impôts + 7,5% de charges seulement pour les expats. Des bruits de couloir parlent d’une augmentation à 30%+7,5% mais pour le moment rien n’est fait. 1 quart (à 1 tiers) d’imposition, ce n’est pas si mal !
Pour un investissement "one-shot" si vous trouvez des investissement en maison de village dynamique à louer en nue relativement rentable, vous ne feriez pas une si mauvaise affaire à mon avis. Et puis pas d’usine à gaz avec montage de société, pas de comptable, pas de souci de plus value professionnelle à la revente.
Par contre si vous investissez sur très longtemps et pour des sommes significatives, il pourrait être intéressant de regarder plus en détail l’intérêt d’une SCI à l’IS.
- Les foncières en ce moment ne sont pas vraiment au top de leur forme (surtout commerce). Et historiquement les foncières résidentielles n’ont pas un rendement énorme (avant impôts). Il reste les foncières singapourienne, rendement pas forcément incroyable (j’en ai eu), mais par contre pas d’impôt pour vous, ça peut beaucoup compter en rendement final.
- Oui le souci principal quand on est expat, c’est le financement; mais ça reste toujours possible quand on cherche vraiment. J’ai fait plusieurs emprunts en étant expatrié. Par contre, souvent, soit on obtient des conditions moins intéressantes, soit on a des obligations différentes (20% minimum à amener en cash ou 30% à laisser sur un compte bloqué dans la banque ou prendre une assurance vie pour un montant significatif)

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#12 27/08/2020 23h41

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Bonjour Stefdev,
en vivant à Singapour, vous avez le choix :
_ des reit de capitalisation : seulement les impôts singapouriens (s’il y en a) sur la plus value : vonovia, capreit, segro, etc (il y a une retenue à la source sur le dividende mais celui-ci est souvent marginal)
_ des reit de dividendes : retenue à la source selon le pays de l’action : unibail, simon property, riocan
_ des etf : vnq, vnqi de Vanguard, reet de iShares.
_ des SCPI internationales (ex: eurovalys) , en nue propriété ou avec emprunt in fine pour déduire les intérêts des revenus donc impôts=0 pendant la durée de l’emprunt)
_ des cef immobiliers (nro par exemple) mais attention à la volatilité.

Pour un focus sur le résidentiel :
_ foncières: vonovia, capreit, interrent, killam, xior, avalonbay communities, mid america apartments, american campus communities
_ scpi : novapierre residentiel, sofiprime, primofamily, patrimo croissance

Bref, il y a le choix!

Dernière modification par Liberty84 (27/08/2020 23h42)


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[+1]    #13 28/08/2020 04h45

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La réponse est "aucun" pour le physique. Effectivement, choisir et gérer le bien est plus difficile à distance, la fiscalité sera punitive, le financement un problème, etc.

Étant à Singapour (j’y suis aussi) vous avez un régime fiscal idéal sur place : pas d’impôt sur les intérêts, les plus values, les revenus de l’étranger et généralement les dividendes. Comme le suggère Liberty84, investissez sur des supports financiers et regardez en particulier les nombreux REITs de Singapour qui sont en ce moment valorisés de façon attractive et payent de bien meilleurs rendements (3 à 8%). Nets d’impôt, avec peu de frais et une excellente liquidité, achetés et vendus en un clic.

stefdev, le 27/08/2020 a écrit :

Problème ici : les 45% d’impôt Français si foncière française.

Ce n’est pas le cas pour les foncières côtés : le traité franco-singapourien prévois un plafonnement de l’impôt français à 15% sur les dividendes. Et comme c’est un revenu étranger, il n’y a rien côté Singapourien. C’est au contraire un régime assez avantageux.

Dernière modification par Betcour (28/08/2020 04h55)

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#14 28/08/2020 08h01

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Merci Betcour pour ce tableau de REITs à Singapour smile

Par contre vous pensez qu’on peut emprunter pour une REIT ?

Etant moi-même expat, j’aime bien les SCPI française qui investissent en Europe. Vu qu’il n’y a pas de double imposition, il n’y a que les prélèvement à la source par chacun des pays et pas de CSG sur les immeubles en dehors de la France.

Par contre comme déjà évoqué, grosse galère pour obtenir des prêts (pour mon cas ce n’était possible qu’avec certaines SCPI qui étaient liées à la banque créditeuse). Et à mon avis post covid ça doit être encore plus compliqué (sauf pour de l’immobilier en direct, mais étant expat je déconseille également).

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[+1]    #15 28/08/2020 09h03

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Pour les reit, le seul emprunt possible sera un prêt conso, pas un prêt immobilier, donc peu approprié, même si certains ici l’ont fait.

Sinon une autre manière serait d’utiliser la marge sur votre cto, par exemple chez Interactive Brokers.


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[+1]    #16 28/08/2020 09h10

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BetterCallSam a écrit :

Par contre vous pensez qu’on peut emprunter pour une REIT ?

Vous pouvez utiliser un compte sur marge ( Interactive Brokers, Lynx, Degiro ).


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#17 29/08/2020 20h04

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Merci pour vos retours, je ne pensais pas que d’autres ici étaient aussi expat à Singapour !

A propos des S-REIT, j’y vois 3 inconvenients mais je suis preneur de vos avis:
1/ Risqué de s’exposer fortement à une si petite économie et sa monnaie.
2/ Si je suis très confiant que les US et la zone Euro seront à taux 0 pendant encore 5 ans, je n’en suis pas sur pour Singapour qui me semble n’a même pas vraiment de taux directeur.
Savez-vous si les S-REIT s’endettent à taux fixe sur des long horizons ?
3/ Impossible à acheter sur IBRK car pas reconnu comme a broker local, mais c’est un détail, je peux ouvrir un compte sur Saxo.

J’étais particulièrement interessé par l’immo en Europe (voir US) car j’anticipe en plus d’investissment particulier, un movement des Assurance Vie investies en obligations d’états vers de l’immo pour continuer d’avoir un rendement > 2% qui legitimise les frais de gestion.
Mon hypothese est que personne ne continuera d’accepter de payer des 1% de frais si un fond dont la perf avant frais est de 0.5% je vois pas d’autre alternative pour les fonds euros).

Pensez-vous que ce phénomène est crédible ? Va t’il être plus intense sur des zones particulières (EURO > US > Singapour ?)

Merci pour l’info du traité franco-SG et des dividendes taxés à 15%, je ne savais pas. Est ce que IBKR applique automatiquement ce traité ou il faut le réclamer pour pas se faire prendre 30% à la source qui est le taux sans traité il me semble ?

Quid des pays à forte croissance démographique à venir comme les Philipinnes ? J’ai vu qu’il était prévu d’y voir des Philipinnes Reit (P-REIT) mais j’ai seulement trouvé de l’immo commercial

Dernière modification par stefdev (29/08/2020 20h06)

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#18 29/08/2020 20h09

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IBKR prélève 28% sur les dividendes de sociétés Françaises, pour tout le monde.

C’est possible d’en récupérer une partie mais ça prend du temps et c’est payant ( 125 euros par ligne ! ) sad

French Withholding Tax Reclaim | IB Knowledge Base

As outlined in the customer agreement, IB holds all shares in street name. For this reason the rate between the dividend paying country (France) and the receiving country (IB LLC US) is 28% for 2020 (reduced from 30% for 2019). While you may hold an account with Interactive Brokers UK, IBUK in turn acts as an introducing broker for Interactive Brokers LLC. As such, Interactive Brokers LLC is the street facing holder of shares.


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#19 30/08/2020 03h59

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Un des avantages des S Reit est au contraire de vous permettre d’investir sur des marchés différents tout en utilisant une monnaie stable, avec un rendement élevé et sans retenue à la source.

La cible géographique est souvent dans le nom. Pour vous donner mes préférées : Cromwell European, Ascendas India, Capitaland Retail China, Mapletree North Asia.

Mais vous avez aussi plusieurs S reit centrées sur les US :  Manulife US, Ara US, Prime US. En Asie du Sud Est vous avez Lippo Indonesia, Ascott investit aussi aux Philippines, au Vietnam et en Thailande (et aux US, Japon, Chine, Europe, …).

C’est moins centré sur le résidentiel par contre (quoique Ascott  par exemple soit spécialisé dans les condos, y compris aux Philippines)

Dernière modification par Liberty84 (30/08/2020 04h06)


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#20 30/08/2020 05h56

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stefdev, le 29/08/2020 a écrit :

1/ Risqué de s’exposer fortement à une si petite économie et sa monnaie.

La plupart des REITs singapouriens sont internationalisés, une bonne partie n’est investie QUE à l’étranger (IREIT ou Cromwell sont en Europe - Manulife, Prime US or ARA US Hospitality aux USA, First et Lippo sont en Indonésie, etc.). Ils conservent malgré tout leur avantage fiscal. Par ailleurs Singapour n’est pas si petit (population similaire à l’Irlande par ex) et sa forte internationalisation en fait un pays qui reflète largement l’activité mondiale.

stefdev, le 29/08/2020 a écrit :

2/ Si je suis très confiant que les US et la zone Euro seront à taux 0 pendant encore 5 ans, je n’en suis pas sur pour Singapour qui me semble n’a même pas vraiment de taux directeur.

Singapour n’a pas de taux directeur officiel car la banque centrale (MAS) utilise le change pour piloter l’économie. Ceci étant dis, les taux SGD suivent typiquement les taux USD.

stefdev, le 29/08/2020 a écrit :

Savez-vous si les S-REIT s’endettent à taux fixe sur des long horizons ?

Les S-REIT utilisent un mix de dette, typiquement sur des durées de 2 à 5 ans. Ça n’est pas vraiment un soucis plus qu’avec les SIIC françaises par exemple.

stefdev, le 29/08/2020 a écrit :

3/ Impossible à acheter sur IBRK car pas reconnu comme a broker local, mais c’est un détail, je peux ouvrir un compte sur Saxo.

Ça a récemment changé. Aucune idée sur leur traitement de la fiscalité, quelque soit l’opérateur il y a des chances que vous soyez contraint de faire le fameux formulaire 5000 pour demander un remboursement tous les ans.

Il y a 4 grands marchés des REITs en Asie : le Japon, HK, la Malaisie et Singapour (et pas loin on peut rajouter l’Australie). Le reste n’existe pas ou est anecdotique (1 seul en Inde et aux Philippines, une demi douzaine en Thaïlande)

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#21 30/08/2020 12h25

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J’ai regardé attentivement les S-REITs mentionnés et 3 ont attiré mon attention (je previens je suis pas calé sur les metriques financières propres aux REITs, donc je me base sur des intuitions simples pour l’instant):

1/ Ascott
+ : Exposition à l’Australie, la France et l’Asie : 3 zones qui me semblent favorables à l’immobilier (j’ai juste un doute sur le Japon, même si Tokyo s’en sort bien).
- : Beaucoup d’Appart Hotel Citadines qui sont probablement fortement touchés par le COVID étant donné que les voyages d’affaires sont souvent remplacés par de la vidéoconf, mais sans doutes moins affectés que des hotels.

2/ First Reit
+ : Forte baisse du cours, sans doute amplifiée par des vendeurs qui ont du vendre car trop de leverage, je le vois donc comme une opportunité.
   : Le secteur de la santé me semble bon à long terme, même si paradoxalement le covid affecte les revenus à court terme.
-  : Concentration des revenus dans un client (80% des loyers versés par une chaine d’hopital) qui va très mal
    : Risque de negotiation du loyer

3/ EC World REIT
+ : REIT logistique, exposé à l’ecommerce chinois
- : jeune REIT, pas trop d’historique pour evaluer sa gestion.

A priori il me semble interessant d’investir sur ce type de REIT, avec un effet de levier d’environ 3 (50kE cash + 100kE empruntés).
Les taux IBKR sont de 1% si emprunt de plus de 150kSGD (92kEuro) si je comprends bien (j’ai un compte cash pour l’instant donc je suis pas sur de bien interpreter ces taux)

Qu’en pensez-vous?

Dernière modification par stefdev (30/08/2020 12h27)

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[+1]    #22 30/08/2020 12h52

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L’emprunt est en EUR ou en SGD ?

Pour 150k SGD, le taux moyen est de 1.508%
Pour 150k EURO, le taux moyen est de 1.333%

Dernière modification par Oblible (30/08/2020 12h54)


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#23 30/08/2020 14h58

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En SGD. OK, je n’avais initialement pas compris que c’était des taux marginals comme les tranches d’impots,

Dernière modification par stefdev (30/08/2020 15h02)

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#24 30/08/2020 15h03

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C’est par tranche : les premiers 150k SGD sont prêtés au taux de 1,508% …

Si vous empruntez 155K SGD, 150K SGD seront prêtés au taux de 1,508% et 5K SGD au taux de 1,008%.


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#25 30/08/2020 16h38

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INTJ

Ascott REIT est un REIT solide (adossé au géant CapitaLand) mais c’est de l’hôtellerie, donc en ce moment ça ne va pas très bien. Mais du coup il y a une décote.

First REIT a un soucis avec son principal locataire qui tente de renégocier tout ses baux (indexés sur le SGD, ce qui pose de gros soucis en ce moment pour le locataire indonésien déjà mal en point avant la crise et qui n’avait pas besoin d’un problème de change en plus). Donc très spéculatif, il y aura forcément une baisse brutale du dividende à venir même si les locataires étant des hopitaux, ils vont probablement rester dans les murs.

EC World est un dossier que je regarde (la logistique c’est un secteur porteur en ce moment)

J’ai les deux premiers en portefeuille.

Si on ne veut pas se lancer dans des choses compliqués il faut regarder les dossiers qui offrent une croissance régulière du dividende et de la NAV, qu’on trouve typiquement sur les grosses capi. Les REITs de la galaxie CapitaLand (ce qui inclue les Ascendas), MapleTree ou Frasers sont les mieux gérés - mais les plus chers aussi…

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