PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 23/06/2016 15h53

Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   237  

Bonjour,

En pleine relocation de deux T2, j’ai été contacté par une société de sécurité qui cherche un logement de fonction pour son gérant. Toujours en vadrouille dans ses différentes agences, il souhaite prendre un logement meublé à l’année plutôt que de prendre plusieurs nuits d’hôtel chaque semaine.

On me propose soit un bail de location meublée standard établi entre moi et le gérant, soit un bail de location directement avec sa société : un contrat de logement de fonction.

Quelqu’un a-t-il déjà établi un tel bail ?
Considérez-vous qu’ils sont plus ou moins protecteurs qu’un bail de location classique ?
Quelles précautions prendre avant la signature ?

NB : J’ai récupéré un peu d’information ici :
Peut-on louer son appartement à une entreprise ?

Et également sollicité un notaire sur la question, mais étrangement il n’en avait jamais entendu parler !

Message édité par l’équipe de modération (24/06/2016 08h22) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : bail, entreprise, habitation, meublé, société

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 23/06/2016 16h01

Membre (2014)
Top 5 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 10 Entreprendre
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 20 SIIC/REIT
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   585  

C’est tellement mieux, n’hésitez pas

Je loue un logement d’habitation de fonction avec un contrat soumis au code civil, et pas un bail d’habitation loi de 89

J’ai des loyers trimestriels, qui suivent un indice commercial, taxe foncière et toutes charges (hors gros travaux 606) imputables au preneur. Bref je touche un loyer NET de tout avec une sécurité accrue du fait de la qualité du preneur

Bref, Cela ressemble terriblement à un bail commercial

Après l’aspect fiscal sera peut être déterminant pour vous. Mon contrat relève des RF et pas des BIC comme le meublé au réel

Dernière modification par Tssm (23/06/2016 16h09)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 23/06/2016 18h02

Membre (2013)
Réputation :   6  

Bonjour Perecastor,

J’ai été confronté à la même situation que toi lors de la première mise en location de studio meublé. (Un chargé d’affaire en mission à Lille pour une durée de 8 mois).

Je ne me suis pas posé de question, j’ai rédigé un bail classique avec mon locataire et je me faisais payé directement  par sa société.

Avec le recul, je n’en retire que des points positifs et je conseille de louer à quelqu’un en mission professionnelle pour les raisons suivantes:
- Moins de problématique de paiement
- Locataire seul et souvent absent le Week-end=> moins d’usure du logement

Cordialement

Jean-Baptiste

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #4 23/06/2016 18h45

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Après l’aspect fiscal sera peut être déterminant pour vous. Mon contrat relève des RF et pas des BIC comme le meublé au réel

Au niveau de la fiscalité :
Dans le cas des résidences de tourisme, résidences senior etc. : on loue avec un bail commercial à l’exploitant ; qui loue à son tour à l’occupant. A partir du moment où l’exploitant fournit un logement meublé à l’occupant, il est admis que le loyer qu’on perçoit de l’exploitant est imposé selon le régime LMNP en BIC (cf. bouquin de Maître Le Boul’ch). Ne serait-ce pas pareil si on loue à une entreprise, qui loue meublé à son salarié ?

j’ai rédigé un bail classique avec mon locataire et je me faisais payé directement  par sa société.

Ca ce n’est pas correct. Vous aviez un contrat avec votre locataire (le bail), c’est lui qui vous devait un loyer. Ce loyer ne pouvait pas être payé par une tierce personne. Cela dit, en pratiquant ainsi, le risque était surtout pour cette société et son employé (avantage en nature, était-il déclaré et imposé comme il se devait…).

Dernière modification par Bernard2K (23/06/2016 18h46)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#5 23/06/2016 20h33

Membre (2013)
Top 20 Année 2023
Top 20 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   423  

2 choses

1) le bail civil ne doit, normalement, pas concerné une habitation de personne, mais uniquement un bureau, un local associatif ou d’entreprise, etc … sachant que le local ne doit pas servir à recevoir du public.

Du moment que c’est de l’habitation, c’est du nu loi 89, du meublé long ou touristique, mais pas du civil non habitable !

2) concernant l’avantage en nature, c’est un peu plus complexe. Il est admis en note de frais la location d’une habitation ponctuelle, liée à une contrainte de service, fut-ce la location plutot de longue durée et non "une chambre d’hotel 20j par mois". L’opération est admise, du moment que le coût comptable, pour la société, est inférieur au coût d’un hébergement hotelier sur la même durée.

L’avantage en nature est caractérisé par la possibilité d’utiliser à titre personnel et privé l’avantage consenti par la société. Sans ce critère, il n’y a pas d’avantage en nature.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 23/06/2016 20h56

Membre (2014)
Top 5 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 10 Entreprendre
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 20 SIIC/REIT
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   585  

Xa, ma situation contractuelle est backée par un des plus gros gestionnaire immobilier de la place, validé par une consultation du cabinet d’avocat qui fait référence en copropriété sur Paris et mis en place par le plus gros gestionnaire français

Il s’agit donc d’une convention d’occupation des lots soumis à l’article 1714 et suivants du CC

Dans l’exposé préalable du contrat, il est bien précisé que la loi 89 ne s’applique pas

C’est aussi très intéressant car l’exposé préalable précise aussi que le contrat n’est pas non plus soumis au droit commercial (disposition L145-1 du code du commerce) et donc pas de droit à renouvellement et pas de droit à une indemnité d’éviction

Dernière modification par Tssm (23/06/2016 21h04)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 24/06/2016 11h51

Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   237  

L’un des aspects clés de mon investissement est la fiscalité, le statut LMNP me convenant parfaitement. Donc si je n’ai pas l’assurance que mes recettes continueront de relever du régime LMNP en BIC, alors la solution de Tssm, même si elle me semble très intéressante sur le fond, n’est pas optimale pour moi.

Autre élément que j’aurai à prendre en compte est que la société semble être une TPE avec seulement 2 ans d’existence. Il est donc tout à fait possible que la durée de bail soit courte, et il me faudra blinder les garanties.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 07/03/2017 10h27

Membre (2016)
Réputation :   2  

Je fais un petit Up de cette discussion..

J’ai aussi eu une demande émanant d’une entreprise mais je suis un peu dans le flou

Tssm:
Connaissez vous les conditions de décence pour la location d’un logement de fonction coté bailleur?
Rien est très clair dans ce que je trouve sur internet.
Je vois partout "il doit avoir une surface minimale de 9m² et bénéficier d’un certain confort (fenêtre, aération, chauffage, sanitaire etc…)"

En dehors de ces éléments je trouve aussi qu’un point d’eau doit être accessible.
Point d’eau accessible ne signifie pas privatif, donc peut être commun mais il ne s’agit que d’une interprétation de ma part
Pour autant on trouve bien des chambres de 9m2 avec douche et WC sur le pallier.

QUID des éléments de cuisine et de maintien au frais des aliments?
Est il possible de les rendre communs comme pour les colocations par exemple?

Le contrat de location de logement de fonction échappant a la loi de 1989 et donc à la loi ALUR, la rédaction du bail est libre mais à vrai dire je ne voudrais pas à cause d’un manquement finir avec une mention "marchand de sommeil" dans mon casier judiciaire smile


"L'immobilier ne cessant pas de monter, ma maison a pris un étage cette année" [Auteur Inconnu]

Hors ligne Hors ligne

 

#9 07/03/2017 18h33

Membre (2017)
Réputation :   2  

J’ai plusieurs location avec des (grosses) entreprises, c’est vraiment l’idéal, à partir du moment ou vous louez à une personne morale, c’est un bail civil, l’avantage c’est que vous mettez ce que vous voulez dedans…pas de L89 à l’horizon.

Hors ligne Hors ligne

 

#10 07/03/2017 18h39

Membre (2016)
Réputation :   2  

Vous louez quels types de surfaces?
Ce sont des appartements individuels type piece principale + elements de cuisine, sdb,wc?

Le loyer vous est versé TTC ou HT?
J’ai un vrai doute justement s’agissant d’une personne morale qui prend la location et qu’en meublé nous sommes en BIC..


"L'immobilier ne cessant pas de monter, ma maison a pris un étage cette année" [Auteur Inconnu]

Hors ligne Hors ligne

 

#11 07/03/2017 18h48

Membre (2017)
Réputation :   2  

Ce sont principalement des T2 ou T3, loué meublé, je suis en lmnp, je ne perçois pas de TVA.
C’est exactement comme avec une personne physique sauf que vous mettez ce que vous voulez dans le bail (par exemple moi j’ai mis une clause de préavis d’un mois de la part du bailleur sans motif…), du coup lisez-bien aussi les clauses qu’ils peuvent vous demander de rajouter.

Hors ligne Hors ligne

 

#12 08/03/2017 18h15

Membre (2017)
Réputation :   7  

Un peu dans le même esprit j’ai en vue un studio qui est déjà loué mais cette fois à une association.

Du coup est-ce le même topo qu’avec un société privée ?

Actuellement le bien est loué nu, mais le vendeur me dit que l’association ne serait pas contre passer en meublé.
Pourrais-je toujours conserver le statut de LMNP et du coup le bail serait au nom d’une personne morale plutôt que physique ?

Hors ligne Hors ligne

 

#13 27/02/2019 23h10

Membre (2018)
Réputation :   2  

Bonjour,

Je fais suite a ce sujet,
Dans le même cas, j’ai un nouveau locataire pour mon meublé, dont j’ai établi un bail meublé en son nom.
Lors de l’entrée des lieux le locataire m’a fait un chèque de dépôt de garantie avec son propre chéquier, mais paye le loyer avec le compte de la société dont il est gérant. il veux donc une quittance au nom de la société.
afin d’être cohérent il faudrait du coup que je modifie le bail pour mettre le nom de la société? donc un bail civil si je comprend bien ?
ou (en étant borderline) mettre sur la quittance: "nom de la société, locataire: nom de locataire", afin de ne pas trop me casser la tête?
que doit-je réellement faire ?

Dernière modification par Brincaster (27/02/2019 23h10)

Hors ligne Hors ligne

 

#14 28/02/2019 08h32

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Si le bail est au nom du locataire personne physique, la quittance ne peut être au nom de la société. Vous pouvez effectivement résilier le premier bail et en faire un second au nom de la société, qui sera un bail civil mais qui peut néanmoins reprendre les dispositions de la loi de 89, sauf que les revenus issus de la location seront des revenus fonciers …

Le plus simple est donc de garder le bail et de demander que le loyer soit payé par le locataire, pas par une personne morale. S’il ne s’exécute pas, a minima lui faire un petit courrier pour lui indiquer votre souhait.

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #15 28/02/2019 11h27

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

D’accord avec pierrejacques11 : avant tout, lui dire que c’est lui (et pas sa société) qui a signé le bail, donc c’est à lui (et pas à sa société) de payer. Ecrivez-lui de revenir à un paiement depuis son compte personnel.

Pour autant, à partir du moment où vous avez accepté des paiements depuis le compte de la société, vous devez émettre des quittances au nom de cette société. Vous pouvez mettre quelque chose comme "société XXX, pour le compte de M. NNNN". Ce n’est pas une raison pour continuer…
Ou bien vous remboursez carrément ces paiements à la société, en disant qu’ils ont été établis par erreur, et vous lui envoyez une LRAR à lui en nom propre, en lui demandant de payer les loyers en retard. Ca serait la version un peu plus rigide et carrée.

Le seul point sur lequel je ne suis pas d’accord avec pierrejacques11 : même si vous faisiez un bail civil au nom de la société, il faudrait déclarer ces revenus en BIC, et ça serait carrément une erreur de le déclarer en revenus fonciers, dès lors qu’on loue une habitation meublée.

Comme le dit le Bofip :

Aux termes du 5° bis de l’article 35 du code général des impôts (CGI), introduits par l’article 114 de la loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016 de finances rectificative pour 2016, tout revenu réalisé par une personne qui donne en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés présente le caractère de bénéfices industriels et commerciaux pour l’application de l’impôt sur le revenu.

Il n’y a aucune condition tenant à la nature du locataire ni à la nature du bail. Quand on fait de la location saisonnière avec un bail "code civil", on est imposé en BIC ; quand on loue une chambre meublée de résidence étudiante par un bail commercial consenti à une société d’exploitation, on est imposé en BIC…

Question au passage : est-ce que cette personne a établi sa résidence principale dans ce logement ?

Enfin, dans tous les cas, si vous êtes en LMNP au réel, vous devriez demander conseil à votre expert-comptable.

Dernière modification par Bernard2K (28/02/2019 11h40)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#16 28/02/2019 11h47

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Bernard2K a écrit :

Le seul point sur lequel je ne suis pas d’accord avec pierrejacques11 : même si vous faisiez un bail civil au nom de la société, il faudrait déclarer ces revenus en BIC, et ça serait carrément une erreur de le déclarer en revenus fonciers, dès lors qu’on loue une habitation meublée.

Comme le dit le Bofip :

Aux termes du 5° bis de l’article 35 du code général des impôts (CGI), introduits par l’article 114 de la loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016 de finances rectificative pour 2016, tout revenu réalisé par une personne qui donne en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés présente le caractère de bénéfices industriels et commerciaux pour l’application de l’impôt sur le revenu.

Il n’y a aucune condition tenant à la nature du locataire ni à la nature du bail. Quand on fait de la location saisonnière avec un bail "code civil", on est imposé en BIC ; quand on loue une chambre meublée de résidence étudiante par un bail commercial consenti à une société d’exploitation, on est imposé en BIC…

Votre réponse m’interpelle et j’y réfléchis !

Après recherche, et même si je ne trouve pas de cas expressément comparable, je ne vois effectivement et a priori pas d’incompatibilité entre la location meublée d’un logement d’habitation à une personne morale via un bail civil et l’assujettissement au régime BIC du bailleur.

Dernière modification par pierrejacques11 (28/02/2019 15h46)

Hors ligne Hors ligne

 

#17 02/03/2019 12h55

Membre (2014)
Réputation :   24  

Bonjour,
Je fais beaucoup de location meublée à des sociétés pour leurs salariés, je vous confirme qu’un bail civil de location meublée à une société est imposé en BIC.

Hors ligne Hors ligne

 

#18 03/03/2019 22h51

Membre (2018)
Réputation :   2  

me voila plus éclairé

Bernard2K a écrit :

Question au passage : est-ce que cette personne a établi sa résidence principale dans ce logement ?

Enfin, dans tous les cas, si vous êtes en LMNP au réel, vous devriez demander conseil à votre expert-comptable.

Non, c’est simplement une résidence pour la semaine pour son travail, et rentre chez lui les weekends.

Je vai effectivement demander a mon expert comptable,
mais j’aimerai aussi un retour d’expérience par rapport a ce bail civil:
en terme de loyer, charges et fiscalité au réel pour les amortissements, cela reste pareil que le meublé?

De bail meublé a civil, a part le titre et les renvois vers les textes de loi, peu-on faire un copier collé de tout le reste ?

Hors ligne Hors ligne

 

#19 04/03/2019 19h40

Membre (2018)
Réputation :   2  

J’ai eu l’expert comptable qui m’a confirmé que un bail civil, du moment que c’est meublé, nous restons dans le cadre du BIC, et pouvons continuer les amortissements tout comme le bail meublé si l’on est au réel.

Par contre il n’as pas su me dire pour:

De bail meublé a civil, a part le titre et les renvois vers les textes de loi, peu-on faire un copier collé de tout le reste ?

Hors ligne Hors ligne

 

#20 04/03/2019 20h46

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Oui mais quel en serait l’intérêt ? La Loi de 89 est avant tout protectrice du locataire, pas du bailleur.

Le plus judicieux serait de partir d’un bail meublé RP (ou saisonnier) et de reprendre les clauses une par une afin de les adapter à votre cas et à vos souhaits.

Ne pas oublier non plus que dans le silence du bail c’est donc le Code civil qui s’appliquera, à titre supplétif, notamment les articles sur le louage. 

Code civil | Legifrance (et suiv.)

Hors ligne Hors ligne

 

#21 05/03/2019 13h27

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Une simple recherche internet sur les mots clés "bail code civil" permet d’obtenir l’ensemble des informations qui vous seront nécessaires.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#22 24/05/2021 20h00

Banni
Réputation :   87  

Bonsoir,

Louer en bail civil un logement de fonction à une entreprise solvable est certainement une bonne opportunité.

Je m’interroge néanmoins sur les risques de "salopage", voire de saccage par les occupants qui n’ont aucune crainte quant au devenir du dépôt de garantie qu’ils n’ont pas sorti de leur poche.

Est-il possible d’avoir un éclairage sur les voies et moyens permettant de responsabiliser l’occupant logé à titre gracieux par son employeur ?

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums