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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#1 30/05/2016 20h26

Membre (2016)
Réputation :   4  

Bonjour à tous,

Je souhaite investir prochainement dans l’immobilier.
Nous sommes pacsé, ma compagne a un CDI a temps partiel 25h soit environs 850€ net.
Je devrais être en alternance l’année prochaine pour minimum 900€net en tant que développeur(informatique).

Nos déclaration de revenues sont commune, nous sommes locataire d’un petit appartement en centre-ville.
Si je souhaite emprunter pour investir en mon nom propre est ce que la banque prendra en compte nos revenus sachant que nous somme pacsé depuis 2 ans, en couple depuis 4 ans ? Ou est ce qu’elle prendra en compte uniquement mes revenus pour le taux d’endettement ?

Je souhaite investir en LMNP au réel avec un pret sur 25 ans, en temps normal la banque prend-elle en compte 70% du loyer mensuel CC ( copro + eau voir chauffage collectif ) ou HC ?
Et si je fais un loyer tous compris ( électricité et internet compris ), le calcul de 70% sera-t-il toujours CC  ? (certains sites indiquent en effet que c’est 70% du loyer HC qui est pris en compte)

Etant locataire, le loyer que nous payons est-il pris en compte pour le taux d’endettement ? Cela conduit-il a l’application d’un taux d’endettement parfois inférieur à 33% ?

Merci d’avance de votre aide.

Dernière modification par TimeIsMoney (30/05/2016 21h07)

Mots-clés : endettement, immobilier, taux

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#2 30/05/2016 22h08

Membre (2011)
Réputation :   19  

Hello,

Si vous empruntez en nom propre, la banque vous demandera si votre pacs est sous le régime de la communauté ou de la séparation des biens. Apres 2007, ils sont censés être sous le régime de la séparation.

Dans ce cas, vous pourrez emprunter seul, et votre taux d’endettement sera calculé sur votre salaire plus 70 à 80 % de votre futur loyer à percevoir hors charge, même en cas de loyer tout compris.

Le loyer payé pour se loger est pris en compte par la banque, mais je ne suis pas sur que cela soit pour calculer le taux d’endettement, plus pour le reste à vivre, mais à vérifier.

Bonne soirée.


Celui qui meurt de honte meurt de faim _ mon blog

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#3 31/05/2016 09h26

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   411  

Bonjour,
par contre, un point risquant de poser problème, ce sont vos revenus.
Pas sûr que la banque vous suive en partant sur votre contrat d’alternance.

Avez vous déjà contacté votre banquier sur ce point ?

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#4 31/05/2016 09h36

Membre (2015)
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   183  

Ce n’engage que moi mais avez vous vraiment envie de vous endetter sur 25 ans alors que vous allez probablement acheter votre résidence principale dans quelques années ou réaliser d’autres projets ?

Par ailleurs, si vous êtes en alternance, vous aller vraisemblablement décrocher un CDI dans quelques mois, il serait peut-être judicieux d’attendre que votre salaire augmente pour réaliser ce type d’investissement ? Votre capacité d’emprunt sera bien plus élevée.


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#5 31/05/2016 09h56

Membre (2011)
Réputation :   27  

Proverbe de grand mère :
Quand on est jeune, on a de bonnes dents et on n’a pas de galette.
Quand on est vieux, on a de la galette, mais on n’a plus de dents.

Profitez de vos (bonnes) dents !


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#6 31/05/2016 14h51

Membre (2014)
Réputation :   150  

Dendy a écrit :

Si vous empruntez en nom propre, la banque vous demandera si votre pacs est sous le régime de la communauté ou de la séparation des biens. Apres 2007, ils sont censés être sous le régime de la séparation.

Juste pour corriger une petite erreur, le PACS était sous le régime de l’indivision (et non le régime de la communauté) avant le 1er janvier 2007, depuis c’est le régime de la séparation de biens avec possibilité d’opter pour l’indivision.

Bien a vous


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#7 31/05/2016 21h14

Membre (2016)
Réputation :   4  

Merci pour vos réponses et de votre aide ! Je peux donc faire mes calculs avec le loyer HC.

Je n’ai pas encore contacté mon banquier mais je le ferais sous peu, j’ai bien sur peur que mon contrat d’alternance pose problème. Je ne pense pas rester longtemps en France après la fin de mes études d’ou mon "empressement" d’emprunter dans un projet immo à cash flow positif pour profiter de mon taux d’endettement nul tant que je suis en France. Je vais m’arrêter au niveau licence pro, selon le salaire que je peux négocier ici je prendrais la décision de rester ou non.

J’ai bien peur que mon revenu d’alternant pose problème, mais bon vu les taux actuel, 5 ans de baisse de l’immobilier et un marché qui parait repartir sa serait dommage de ne pas essayer. Je ne pense pas que le marché de l’immobilier va s’effondrer comme dans d’autres pays à moins que les APL ne soient supprimés.

Je n’ai pas peur de m’endetter sur 25 ans, n’est-ce pas la meilleur chose à faire d’après d’autres témoignages sur ce forum ? Je pense emprunter pour la RP quand j’aurais un enfant ( pas avant dans 10/15 ans ).

je vais donc être limité à 300€ par mois de mensualités, si ma compagne se porte caution solidaire du prêt nos revenus ne peuvent’ils pas s’additionner ? A 300€ par mois la seul solution serait de faire du saisonnier, pas facile quand on travail à temps plein …

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#8 05/10/2020 23h23

Membre (2020)
Réputation :   9  

Bonjour,

Pourriez-vous me confirmer que vos réponses précédentes sont toujours d’actualités, et donc que se pacser sous le régime de la séparation des biens n’a aucun effet sur le taux d’endettement ? En effet je pense me pacser bientôt, cependant ma compagne gagnant bien moins d’argent que moi j’aimerais savoir si je dois absolument investir avant le pacs ou si je pourrai continuer facilement après.

Cordialement,

Pezzul

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#9 24/09/2021 13h27

Membre (2014)
Réputation :   115  

Bonjour à tous,

J’ai un projet immobilier locatif qui nécessite un emprunt. Et je souhaite acheter en nom propre (pacs en séparation de bien).
J’ai déjà contracté un emprunt pour l’achat de ma RP en indivision à 50/50. Le montant total du crédit est d’environ 1500 euros par mois, je paie donc chaque mois 750 euros et ma compagne 750 euros.

Je sors d’un rendez-vous avec le CM, et ce dernier pour le calcul de mon taux d’endettement personnel compte la totalité du crédit à 1500 euros et non ma part à 750 euros. Dans ce cas, mon taux d’endettement explose.
Les co-emprunteurs sont solidaires d’où ce calcul.

Avant de me lancer dans le tour des banques, avez-vous déjà été confrontés à cette situation ? D’après vos expériences, quelles banques prennent en compte la part personnelle d’un emprunt en indivision dans le calcul du taux d’endettement ?

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#10 24/09/2021 16h01

Membre (2019)
Réputation :   50  

Bonjour Malcolm,

Au CA c’est pareil… Ma femme y travaille elle vient de me le confirmer…

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#11 24/09/2021 16h48

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   411  

Je crois que c’est la procédure normale.

La logique de la solidarité c’est que vous pouvez être amené à payer la totalité de l’échéance du jour au lendemain.

Pour être honnête, je me demande même si ce n’est pas dans les règles prudentielles imposées aux banques.

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#12 24/09/2021 18h23

Membre (2014)
Réputation :   115  

Existe-t-il un moyen de contourner le problème ?
Un achat en indivision intégrerait ma compagne qui ne veut pas participer à ce projet financièrement. C’est donc moi qui assumerait l’intégralité du prêt contracté à deux.
Peut-on par exemple faire un prêt à deux et convenir d’un répartition devant notaire de 99/1 ?
Tout ça me semble compliqué …
En conclusion, il semble difficile d’investir en nom
propre une fois pacsé et propriétaire de sa RP avec crédit.

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#13 24/09/2021 19h29

Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   107  

Bonjour,

Moi pour contourner le problème ma compagne et moi pour notre RP avons fait chacun un prêt croisé caution croisé l’un de l’autre, ce qui fait moi j’ai mon crédit ma mensualité et elle son crédit sa mensualité. Les banques ne prennent donc en compte que nos mensualités propre. Inconvénients c’est le double de boulot pour la banque et elle n’accepte pas toujours (moi c’était mon employeur donc j’ai insisté sa a marché a l’époque). Avantage non négligeable en cas de volonté de remboursement anticipé chacun peu gérer de son côté (bonus, succession, …)

Dans votre cas précis vu que "le mal" est fait. Vous pouvez demander à votre conjointe d’être caution personnelle et solidaire de votre prêt puisque vous êtes solidaire de sa mensualité de crédit. Normalement dans ce cas là la banque prendra aussi ses revenus.

Enfin ce n’est pas vrai que toutes les banques font ça. C’est souvent au bon vouloir de votre banquier et de sa relation avec lui, surtout si les delegation de crédit son local ou en accord automatique crédit logement ou saccef.


Parrain Binance : 468564229 // Parrain Amex // Parrain Fortuneo : 12428190

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#14 24/09/2021 21h15

Membre (2018)
Réputation :   20  

Bonjour
J’étais dans un cas un peu similaire au vôtre mais sachant que nous avons acheté notre RP à 50/50 et que j’ai apporté ma part en cash mais ma compagne a fait un prêt dont j’ai dû être solidaire.
Sur l’acte de vente c’est bien mentionné mais le prêt est à nos 2 noms, la banque ne voulait pas faire autrement.
J’ai réussi à obtenir un financement en nom propre auprès d’une autre banque que la mienne pour un investissement locatif alors que nous avions un prêt sur le compte commun.
Malheureusement j’ai simplement déclarer à la nouvelle banque que je n’avais aucun prêt en cours, relevés de banque sur 6 mois à l’appui, ce qui est en partie vrai car je ne rembourse rien mais en partie faux car mon nom est sur le prêt.

Je sais que la banque populaire m’avait fait un calcul en considérant bien l’endettement uniquement sur ma partie, ils n’ont pas pris zéro mais 50%, ce qui était déjà plus juste que ma banque principale, le CA.

Faites le tour des banques, les règles ne sont pas partout pareil.


ENFJ "le protagoniste" Code Parrainage : AssuranceVie.com : STLE99829 - Epargnoo : STLE7384 - Fortuneo 12587490 - Trade Republic : 93qrbs0n (avec reversement de 50% de ma prime)

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