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#51 24/05/2016 10h40

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Stibbons a écrit :

Mais 20% c’est trop, c’est même illégal (max 10% je crois)

Vous êtes sûr de ce point là?
Car si c’est le cas, toutes les petites ventes souvent vendus avec un forfait d’agence donc un taux élevé par rapport au montant (je pense que c’est le cas ici).

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#52 24/05/2016 10h55

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Les frais d’agence sont plafonnés pour la location.

Ils sont libres pour la vente ; mais l’agence doit les afficher.

Concernant le cas présenté par dalki : le fait que vous soyiez éventuellement redevable de tout ou partie de la commission de l’AI dépend aussi du type de mandat. Parce qu’en principe, c’est le vendeur qui reste redevable de la commission.

Idéalement, il faudrait consulter le mandat. A défaut, la rédaction de l’annonce, si elle a été bien faite, vous donnera un indice.

En tout cas, l’AI qui vous demande une commission à l’amiable et le notaire du vendeur qui bloque le compromis, méfiance. Déjà, la commission n’est due qu’à la vente définitive. Ensuite, il est probable qu’il a adressé la même demande au vendeur. Peut-être que quelqu’un, entre le vendeur et vous, doit payer, mais il faut éviter de payer deux fois !

L’attitude du vendeur peut être hostile envers vous (essayer de vous faire porter le chapeau), mais il peut aussi être un allié (vous fournir les infos pour faire échouer la manoeuvre de l’AI). A voir.

In fine, vous pouvez tout à fait rester sourd aux demandes de l’AI, en espérant qu’il se découragera ou qu’il n’attaquera que le vendeur. Mais le risque de se retrouver au tribunal est réel (quelle probabilité : 1% ? 10 % 50 % ? Bien malin qui le dira).

Je ne peux que répéter mon conseil d’étudier précisément le cas avec l’aide d’un professionnel du droit, à commencer par votre notaire.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2016 11h24)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#53 24/05/2016 19h04

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Bonjour,

Je lis le fil un peu rapidement. Et un détail me chiffonne dans certaines réponses ci dessus.

Si j’ai bien suivi, on a un acheteur qui a fait une offre pour un bien présenté par une agence. Jusque là, tout va bien.

L’offre est refusée.

Ce meme acheteur fait une nouvelle offre pour un autre bien du même propriétaire, lié à la même agence. Mon premier reflex, ici, est de demander pourquoi, après le refus de l’offre sur le premier bien, l’agence n’a pas proposé à l’acheteur de faire une offre sur le second, qui aurait pû correspondre. Là, l’agent n’a pas vraiment fait son travail. Or les biens ne sont pas strictement équivalent, et on peut penser qu’une offre insuffisante pour le bien du 3ème aurait été défendable pour l’étage inférieur.

Vient alors la question de l’indemnisation PAR L’ACHETEUR qui n’est pas lié au contrat entre l’agence et le propriétaire …

Autant la cassation suit ce raisonnement en présence d’une fraude (ex : se présenter avec une fausse identité pour "invalider" le bon de visite, ou acheter par intermédiation pour cacher l’acheteur réel afin d’éviter la commission), au titre de la responsabilité délictuelle (1382 cc), autant si une personne doit se poser la question de cette indemnisation, ce serait ici, à mon sens, le vendeur.

En effet le vendeur est lié à l’agence via un contrat ferme, et une visite démontré du bien vendu au final par l’acheteur en question. Il risque donc de devoir payer la commission, au détail près qu’il pourrait soulevé ce que je disais plus haut : l’agent immobilier, sur le refus de l’offre pour le troisième, n’a pas tenté de vérifier si le bien inférieur pouvait intéresser l’acheteur.

Je ne vois pas trop quelle décision de la cour de cassation viendrait imposer le paiement d’une commission contractuelle ou d’une indemnité de clause pénale (tout autant contractuele) par un tiers au contrat.

Mais je suis preneur d’une référence utile.

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#54 25/05/2016 07h27

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Je suis bien d’accord : en principe, l’acheteur ne doit pas une commission prévue par un contrat auquel il n’est pas partie, sauf s’il a commis une fraude.

Quelques commentaires, quand même :

1) nous n’avons pas tous les éléments. C’est pour ça que je conseillais de voir avec un professionnel. Au travers d’un forum, en lisant la version d’une seule des parties et sans voir les pièces, on peut avoir une vision incomplète.

2) le fait que l’acheteur ne doive pas la commission n’empêche pas l’AI d’essayer. Il a déjà réclamé, le notaire du vendeur a déjà bloqué le compromis. Ca peut aller plus loin, cette affaire, et on a raison de prévenir dalki à ce sujet.
Naturellement, il n’y a pas de commission due s’il n’y a pas de vente (ou au moins le compromis).
Si l’AI devait attaquer quelqu’un en dommages-intérêts parce que la vente s’est faite sans qu’il perçoive sa commission, il est très probable que ça serait le vendeur et pas l’acheteur.
Donc, il faut résister à son bluff ; mais la meilleure résistance est sans doute le silence, et c’est pour ça que je disais à dalki de bien faire gaffe à ce qu’il dit ou écrit à cet AI. On a vite fait d’écrire des choses qui peuvent nous être défavorables.
Mais enfin, on ne peut pas exclure que l’AI soit con et procédurier, et attaque l’acheteur.

3) L’AI a probablement déjà réclamé sa commission au vendeur. Le notaire du vendeur, ami de l’AI, va confirmer au vendeur que cette demande est légitime. Le vendeur va donc se rendre compte que, s’il mène cette vente à son terme, il devra payer la commission de l’AI, et qui s’il ne la paie pas de son plein gré, il risque d’être poursuivi en dommages-intérêts.
Il est probable qu’il ne voudra plus vendre au prix convenu avec dalki, mais au prix augmenté de la commission ! (il veut prendre la commission sur l’acheteur, et non pas la déduire de son prix net vendeur). Donc, de facto, dalki est impacté par cette affaire car le vendeur ne voudra probablement plus vendre au prix convenu avec lui !

Dernière modification par Bernard2K (25/05/2016 08h11)


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#55 25/05/2016 11h35

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C’est une clause légale pour abandonner la vente même s’il y a eu acceptation de l’offre?

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#56 25/05/2016 11h53

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Stibbons : si je comprends bien, vous dites : est-ce que le vendeur a le droit de renoncer à la vente s’il a déjà accepté l’offre ?

Ca dépend comment sont formulées l’offre et son acceptation.

Mais il est assez probable que dalki puisse dire au vendeur, en substance : "vous avez accepté mon offre, donc la vente est parfaite, donc il faut vendre à ce prix ; et si vous devez une commission à l’AI, à vous de la payer, je ne veux pas en entendre parler !"

Encore un autre sujet délicat, qui sera à voir par dalki avec son notaire, toutes pièces en main !


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#57 25/05/2016 11h58

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"C’est pour ça que je conseillais de voir avec un professionnel."

Ce n’est jamais un mauvais conseil que de proposer de vérifier avec un professionnel.

"il n’y a pas de commission due s’il n’y a pas de vente"

Inexact, même si c’est le cas le plus courant. La cour de cassation a statué que l’agent peut exiger sa commission si la vente ne se réalise pas du fait des manoeuvres des acheteurs / vendeurs essayant de "casser la vente" en dehors des clauses normales.

En très court :
- rétractation légale --> pas de commission
- conditions suspensives --> pas de commission
- rupture de la vente du fait d’un délai anormal ou d’une exigence anormale de l’une ou l’autre des parties --> attention, la commission peut être due, l’agent ayant correctement réalisé son travail.

"Mais enfin, on ne peut pas exclure que l’AI soit con et procédurier, et attaque l’acheteur."

Je n’y crois pas. L’agent n’engagerait pas des frais juridiques relativement conséquent sur une démarche avec une probabilité de gain si faible. Pour attaquer le vendeur, où il dispose d’une jurisprudence abondante et nettement plus favorable …. là oui, il y a des chances.

Mais surtout, il y a un monde entre dire au départ "vous aurez du mal à vous défendre devant le juge pour cette transaction", ce qui laisse entendre que le recours de l’agent contre l’acheteur est complètement possible puis dire par la suite qu’en réalité, c’est probablement un recours contre le vendeur qui se produirait, avec un impact relatif sur l’acheteur (refus de vente, "dénonciation" de l’acheteur par le vendeur "c’est lui qui m’a proposé de passer hors agence", etc …)

"Le vendeur va donc se rendre compte que, s’il mène cette vente à son terme, il devra payer la commission de l’AI, et qui s’il ne la paie pas de son plein gré, il risque d’être poursuivi en dommages-intérêts. "

c’est bien pour ca que je trouverais plus normal que le vendeur soit ici à demander comment se sortir de cette situation, et non l’acheteur. Le vendeur est piégé des deux côtés : de l’un, l’agent va réclamer sa commission si la vente se fait, de l’autre, si refus de vente pour éviter le conflit avec l’agent, l’acheteur pourrait demander une indemnisation (rupture des pourparlers ou refus de vente).

Il serait peut etre intéressant de voir un pro entre vendeur et acheteur, pour voir si le fait que l’agent n’ait pas proposé de faire un offre sur cet autre bien ne prouve pas que cette seconde transaction n’est pas le résultat de son travail. Et dans ce cas, de répondre au bluf par un courier précisant que l’agent n’a formellement pas fait son travail de relation en ne proposant pas de faire une offre sur le second bien (sous réserve qu’il n’ait effectivemetn pas fait cette proposition)

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#58 25/05/2016 12h17

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Je viens de lire le post de Dalki, et sa situation est pour moi très clair et simple :

Il a visité le bien avec l’agent, il a signé le bon de visite. Mais il a fait une offre en direct au vendeur.

On est donc dans le cas classique que l’on le veuille ou non, d’un particulier qui passe outre l’agence immobilière. Et donc c’est interdit.

Pour moi, il n’y a aucune circonstance atténuante. Même si je ne remet pas en cause la bonne foi de Dalki.
Mais dès lors qu’il a visité tout seul ce bien, se rendant compte que c’était le même que celui vu avec l’AI, la solution légale était de passer par l’agence.

Personnellement c’est ce que j’aurai fait. Car il était évident que l’AI se manifeste.

Et de savoir si l’intention de Dalki était honnête ou frauduleuse ne change strictement rien.

Reste à présent le débat déjà lu plusieurs fois, sur le risque d’une attaque en justice, et sur la valeur d’un bon de visite.
Mais ça personne ici ne pourra donner une réponse affirmative et qui l’engagerait….

En conclusion : L’AI est dans son bon droit, et doit toucher sa commission.
A Dalki de décider "seul" si il tente de passer outre et de voir si l’agence bluffe ou ira jusqu’au bout.

En tout cas dernier élément important, le notaire n’a pas l’air de rigoler sur ce point….

Dernière modification par forplatina (25/05/2016 12h18)

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#59 25/05/2016 12h32

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Et l’AI semble disposé a négocier. C’est aussi au vendeur de prendre ses responsabilité.
Proposez de lui régler un tiers de sa commission chacun et il s’assied sur le dernier, qu’en pensez-vous?


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#60 30/10/2016 15h45

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Bonjour à tous,

J’ai une petite question en espérant que vous pourriez me répondre.

J’ai fait une offre pour un immeuble de rapport comprenant deux T3, il y a 4 mois.
Affiché au départ a 178000 €, négocie a 158000 euros FAI. Je signe le compromis et voulant acheter sans apport, mon crédit fut refusé.
Aujourd’hui ma situation ayant quelque peu changé, l’immeuble est toujours en vente et une annonce a été fait par le propriétaire ainsi que par une autre agence. L’agence ou l’offre avait été faite n’a plus le bien en vente.
Ma question est ce que je peux passer à présent directement par le propriétaire ?

Merci d’avance.

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#61 31/10/2016 00h27

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A vous de voir, mais l’l’AI peut demander au notaire à qui le bien est vendu (même si il n’a plus le mandat). A partir du moment où il vous l’a fait visiter, il est en droit de percevoir des honoraires (et cela même si vous n’aviez pas fait d’offre).

Disons que cela peut passer si l’AI ne demande pas au proprio ce qu’est devenu le bien et à qui il a été vendu


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#62 15/02/2017 13h59

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Au début de mes recherches, je me tournais vers le particulier. A quoi bon payer des frais d’agence si on peut les éviter ? Pourquoi donc payer quelqu’un pour visiter un bien, alors que je peux très bien le faire directement avec le propriétaire.

Après plusieurs mois ( années, je reste intransigeante sur ma liste de critère), et maintenant quelques signatures, je constate que je n’ai acheté qu’une fois via un particulier, et que mon notaire s’est rendu compte  juste avant le compromis que le terrain était sur un emplacement réservé. Chose que c’était bien abstenu le vendeur…

Le particulier pense que son bien est supérieur aux autres en vente, que ça soit par la déco, l’emplacement, et pense son prix en conséquence.
Lors des annonces mises par des particuliers, quand le bien est intéressant, au bon prix, il est harcelé d’appels. Et annule par la même l’annonce, et la reposte 10 000€ de plus.
Je n’ai pas eu de chance, mais je ne suis tombée que sur des particuliers de fort mauvaise humeur, me répétant qu’ils sont harcelés d’appels, et qu’ils ne veulent plus répondre à mes questions.

L’agent immobilier veut vendre. Il cherche donc un acheteur, donc qqn qui sait ce qu’il veut, et qui dispose du capital en fonction de sa recherche. Deux caractéristiques de l’investisseur.
Il planifie les visites, appelle ses meilleurs clients pour les meilleures affaires. Oui, j’ai bien loupé des visites, appelé trop tard, me suis fait passer devant des tonnes de visites.
Alors oui, je paye. Mais je paye une sélection, un bien en relation avec ma recherche, et au prix que je juge intéressant. Et, chose non négligeable, maintenant je suis rappelée en priorité dès qu’il y a une bonne affaire ( et je confirme donc, il existe des bonnes affaires, même au coeur de Lyon!)

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#63 15/02/2017 15h12

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Pour faire de bonnes affaires avec des particuliers, à mon sens/expérience il est plus judicieux d’aller vers des biens trop chers et de discuter le prix (soit en somme faire une partie du travail de l’agent immobilier) que d’aller vers des biens vendu à bon prix où l’issu peut-être effectivement plus difficile.

Après, c’est juste une question de nombre : combien faut-il contacter de vendeurs pour être dans une situation favorable ?

Un particulier qui vend son bien (trop cher) depuis de nombreux mois, qui reçoit peu de visites, aucune offre et à chaque fois un commentaire sur le prix finit un jour par lâcher. Il "suffit" d’être là au bon moment. D’expérience il pourra lâcher bien plus qu’un prix attractif au départ.
d’autant plus que son bien devient invisible après plusieurs mois d’annonces. La cupidité peut coûter cher wink

Il y a évidemment de bonnes affaires également avec certains rares agents immobiliers (beaucoup sont de simples "porteurs de tarifs").


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#64 15/02/2017 15h50

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Pour contre balancer ces temoignages, j’ai un ami qui vient juste de vendre son appartement ET acheter une maison dans la même semaine, sans agence. Première visite maison très jolie dans le quartier qui leur plait et un prix correct. Premier visite pour l’achat de leur appartement correctement placé au prix du marché l’acheteur l’a tout de suite pris.
Il existe encore des gens qui se satisfont de vendre un bien au prix (et donc n’essaye pas de retirer l’annonce pour la remettre le lendemain 10000€ plus cher) et des acheteurs qui sont prêt à payer le prix. Oui il y a des tonnes de gens completement déconnectés du marché, mais ceux qui reussissent, et il y en a, sont ceux qui ne sont pas trop gourmants.

Combien de proprio que j’ai croisé préfèrent laisser leur appartement/maison vide plutot que baisser le prix du loyer, alors que s’ils faisaient le vrai calcul, sur 5 ou 10 ans, ils se rendraient compte que perdre un loyer coute souvent moins cher que laisser son bien vide. De même pour les vendeurs, un bien qui ne se vend pas est trop cher et coute de l’argent. Bon nombre ne sont pas capable de sortir leur calculette ou tableur et faire les vrais calculs, tout intégré, de ce qu’ils perdent en voulant être trop gourmants.

Donc chapeaux à ceux qui vendent pas trop cher sans agence et ceux qui achètent en bonne intelligence également. Ils sont rares, mais ils existent!

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#65 15/02/2017 15h58

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DDtee a écrit :

Il y a évidemment de bonnes affaires également avec certains rares agents immobiliers (beaucoup sont de simples "porteurs de tarifs").

Certains ne le sont pas, mais quand on tombe sur un, et qu’il a compris notre façon de faire, notre recherche, alors c’est que du bonheur. Un appel = un coup dans le mille.

Pour les particuliers, une annonce "inactive" l’est au bout de combien de temps ?
Je suis depuis quelques semaines une annonce, et il y a déjà eu une première baisse. Encore trop haute pour moi, et ma proposition ne l’a pas intéressée " j’attends de voir si j’ai d’autres retours".
Bref, j’attends que cette annonce soit "inactive" pour mon vendeur particulier.

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#66 15/02/2017 16h12

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amoilyon a écrit :

Certains ne le sont pas, mais quand on tombe sur un, et qu’il a compris notre façon de faire, notre recherche, alors c’est que du bonheur. Un appel = un coup dans le mille.

A mon opinion, même avec un bon AI, c’est pas du 100% et surtout il faut toujours encore négocier. Après cela dépend aussi de vos objectifs…

amoilyon a écrit :

Pour les particuliers, une annonce "inactive" l’est au bout de combien de temps ?

Il s’agit surtout d’attendre que l’annonce soit "usée". Au bout de quelques temps (+/- 3/4 mois ? selon le marché local) plus personne ne regarde une annonce qui passe et repasse sans cesse. Inconsciemment sans doute, les acheteurs se disent que le bien à un problème, autrement il serait déjà parti… reste seulement les nouveaux arrivés. C’est à ce moment là qu’il faut visiter (bien en vente depuis longtemps et signes d’impatience comme de petites baisses de prix dans les annonces).

Pour mémoire, il y a Historique et Suivi d’annonces immobilières : Castorus qui permet de repérer ce type de bien potentiellement intéressant à négocier.


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#67 15/02/2017 16h34

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Si un bien vous intéresse réellement et vous voulez contourner l’agent immobilier, vous pouvez utiliser google street view pour trouver la bonne adresse, s’y rendre et espérer tomber soit sur le vendeur ( s’il y habite encore ), soit sur le locataire, un voisin … qui sauront vous renseigner voire vous donner les coordonnées du proprio.

Une technique malhonnête et déloyale ( utilisée par un "ami" ) consiste à envoyer un "ami" visiter le bien à votre place avec l’A.I et qui vous transmettra incognito par la suite l’adresse exacte du bien voire les coordonnées du vendeur ( l’AI étant rassuré par le bon de visite, il se méfie moins ).

Dernière modification par ZeBonder (15/02/2017 16h50)

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#68 15/02/2017 17h08

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ENTJ

Personnellement je ne me pose pas tant de question….

Par expérience , j’ai signé que avec des particuliers.

Je visite beaucoup de bien et fait une proposition à chaque fois… ça fait de l’expérience , je connais de mieux en mieux mon marché et je provoque la "chance" quand un vendeur est pressé .

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#69 15/02/2017 19h45

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Un bien qui est en vente depuis 2 mois sur lbc ne signifie pas qu’il n’arrive pas à se vendre . J’ai remarqué que certains laissaient l’annonce le temps de la signature de la vente définitive ( comparé aux agences qui enlèvent de suite ) . Ca leur permet de garder contact avec des acheteurs si le prêt de l’actuel acheteur n’est pas accepté.
De même , on a tendance à croire que les annonces de location qui sont toujours sur lbc au bout de x semaines , signifie que le bien n’arrive pas à se louer .. faux encore . Bon nombre de gens oublient ou n’arrivent pas à supprimer leurs annonces .. Sur ce point , c’est embêtant lorsque l’on veut "analyser " un marché !

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#70 17/05/2017 18h02

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Bonjour , je remonte cette discussion pour une question concernant la commission d’un AI.
J’ai visité un bien qui est à 172000 € dont "frais d’agence " inclus qui sont de 12000€, soit 7,5%!
Le bien est dans 2 agences, donc pas d’exclusivité.
Puis-je faire un mandat de recherche ou passer par une agence (avec accord du vendeur), avec pour but de minimiser cette commission car l’AI ne veut pas baisser ses émoluments et aucune offre sur 7 mois de mise en vente. Il y a de nombreuses agences avec des commissions de l’ordre de 1 à 3%.
Qu’en pensez-vous ?

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#71 17/05/2017 18h20

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La réponse est très simple : vous avez visité ce bien avec cet agent qui a un mandat (peut importe qu’il ne soit pas exclusif) : la commission lui est due. Si vous essayez de le doubler, il se retournera contre vous et/ou son mandant, et il aura raison (surtout contre son mandant, encore que cela dépend de la nature de vos "manoeuvres" pour contourner l’AI).

Si on veut éviter la commission d’agence (qui est connue puisqu’affichée dans l’annonce), il faut que l’agent n’ait joué aucun rôle dans la vente, donc il faut trouver les coordonnées du propriétaire et le contacter en direct, sans passer par l’agence du tout.

En résumé : trop tard.

EDIT : Comme le suggère DDTee, vous pouvez faire une offre basse sur un prix FAI. Au vendeur et à l’AI de négocier pour savoir si seul le vendeur fait l’effort financier, ou si l’AI accepte de baisser sa commission. Mais c’est alors leur problème, pas le vôtre.

Dernière modification par Bernard2K (17/05/2017 18h33)


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#72 17/05/2017 18h20

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triple10 a écrit :

Puis-je faire un mandat de recherche ou passer par une agence (avec accord du vendeur), avec pour but de minimiser cette commission car l’AI ne veut pas baisser ses émoluments et aucune offre sur 7 mois de mise en vente.
Qu’en pensez-vous ?

Si le bien n’a eu aucune offre durant les 7 derniers mois c’est qu’il est assurément bien trop cher ! Donc laissez tomber ou faites une offre vraiment basse (les 2/3% que vous pourriez grappiller seraient en comparaison insignifiants)


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#73 02/04/2021 17h11

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Pour la vente de notre RP, clairement les relations et le polyglottisme de notre agent nous aura permis d’atteindre notre cible dans un marché de niche, sur des biens difficilement liquides, avec peu d’acquéreurs ayant la surface financière.

Pour l’achat d’immobilier locatif, sur des biens très très liquides, j’avais déjà exprimé ma position. Après, il faut aussi travailler ses contacts et ses relations afin d’être appelé avant la parution de l’annonce, et d’être trop en concurrence avec le marché et les autres investisseurs qui se contentent d’une rentabilité de 2% et achètent à tour de bras… Comment je peux avoir une rentabilité correcte dans ce contexte….

DDtee a écrit :

triple10 a écrit :
Puis-je faire un mandat de recherche ou passer par une agence (avec accord du vendeur), avec pour but de minimiser cette commission car l’AI ne veut pas baisser ses émoluments et aucune offre sur 7 mois de mise en vente.
Qu’en pensez-vous ?

Si le bien n’a eu aucune offre durant les 7 derniers mois c’est qu’il est assurément bien trop cher ! Donc laissez tomber ou faites une offre vraiment basse (les 2/3% que vous pourriez grappiller seraient en comparaison insignifiants)

9 mois pour notre part, et sur ce type de bien dans un marché de niche, c’est en dessous de la moyenne. Tout dépend de la liquidité de votre bien et de la taille de population de votre acquéreur cible.

Dernière modification par amoilyon (02/04/2021 17h13)

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[+1]    #74 27/04/2021 21h53

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Je place ici cet article intéressant, publié ce 27 avril 2021, sur la condamnation d’une agence ayant surévalué un bien immobilier :

Agence immo sanctionnée pour sur élévation d’un bien

[url=https://www.journaldelagence.com/1192634-attention-a-la-surevaluation-dun-bien-risque-de-tres-lourdes-sanctions-quentin-lagallarde]Agence immo sanctionnée pour sur élévation d’un bien[/url] a écrit :

Les condamnations de professionnels en matière de surévaluation des biens immobiliers sont relativement rares, faute de procédure ; mais les rares décisions sont porteuses de sens en ce qu’elles rappellent les devoirs de conseil et la déontologie.

La Cour d’Appel de Rouen a rendu le 25 mars 2021 un arrêt particulièrement sévère en ce qu’il sanctionne lourdement la surévaluation d’un bien par un professionnel.

Rappel des faits
En 2012 une agence immobilière évalue un bien immobilier à hauteur de 400 000 €. Les propriétaires du bien, ravis de cette estimation, font l’acquisition auprès de ce professionnel d’un autre bien immobilier et contractent un prêt relai dans l’attente de voir leur bien vendu par ce même professionnel.

Mais la vente du bien ne se réalisera que deux ans plus tard pour un prix de 242 000 €.

Les vendeurs ont demandé réparation de leur préjudice à l’agent immobilier estimant que l’évaluation de leur bien pour une valeur trop importante les a induits à faire l’acquisition d’un autre bien et que le délai entre leur nouvelle acquisition et la vente de leur bien a entrainé un préjudice économique lié au prêt relai.

Discussion et analyse
La valeur estimée du bien des vendeurs à hauteur de 400 000 € ne semblait pas en corrélation avec le marché, puisque les vendeurs ont missionné un autre agent immobilier qui avait visité les lieux en 2013 et évalué le bien à 250 000€ soit une valeur proche du prix réalisé en 2014.

Il est reproché à l’agent immobilier qui a fait la première estimation d’avoir surévalué le bien pour conduire les vendeurs à faire l’acquisition d’un nouveau bien. Certes, il a été rappelé que la conjoncture économique immobilière à l’époque était instable, mais il est reproché à l’agent immobilier de ne pas avoir fourni une évaluation réaliste et surtout, cette décision se rapproche de l’arrêt du 7 mars 2018 de la Cour d’Appel de Bordeaux, en ce qu’elle fait grief au professionnel de ne pas avoir justifié son évaluation par la production de références de marché comparables.

Solution
Tout comme la Cour d’Appel de Lyon le 5 février 2015 avait sanctionné le préjudice de perte de chance de vendre à un prix élevé comme laissé espéré par l’estimation, dans cette affaire, la Cour d’Appel de Rouen a lourdement sanctionné le professionnel.

La juridiction a pu retenir que la surévaluation fautive entrainait à la fois un préjudice de perte de chance de conclure une acquisition de leur nouvelle maison à de meilleures conditions par les vendeurs, et notamment dans le préjudice pour eux de pouvoir renoncer à collaborer avec ce professionnel.

Ce préjudice de perte de chance est évalué à 22 000 €.

La Cour d’Appel a aussi retenu un préjudice moral correspondant à la perte de confiance ressentie envers le professionnel à hauteur de 5 000 €.

Conclusion et recommandation
Bien que rares, ces condamnations liées aux surévaluations semblent justifiées en ce qu’elles peuvent créer réellement un préjudice pour des particuliers.

Le professionnel est débiteur d’un devoir de conseil et le code de déontologie du 28 août 2015 rappelle les devoirs de transparence dans les informations données et la nécessaire justification des estimations données.

Il découle donc des obligations légales, jurisprudentielles et déontologiques les recommandations suivantes :

Le professionnel devrait toujours évaluer un bien avant de conclure le mandat, en se fondant sur des comparables vendus, proches temporellement et géographiquement.
Le professionnel devrait pouvoir prouver avoir procédé à cette évaluation, donc par écrit, sans oublier la mention indiquant que cet avis de valeur n’est pas une expertise.
Le professionnel devrait, tout au long de la commercialisation, vérifier à l’adéquation du prix du bien au regard du marché, surtout en cas de fluctuations de valeurs.
Le professionnel devrait indiquer dans le mandat de vente le prix du bien estimé, comme un avertissement au mandant, le prémunissant de toute déception en cas de mise en vente à prix illusoire.

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[+3]    #75 28/04/2021 17h43

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La Cour d’Appel de Rouen a rendu le 25 mars 2021 un arrêt particulièrement sévère en ce qu’il sanctionne lourdement la surévaluation d’un bien par un professionnel.

Le ton* de l’article est étrange car je ne trouve pas la sanction très lourde pour ma part.

L’AI est condamnée à payer 22 000 +  5 000? Ok.  Combien ont-ils empoché de frais d’agence sur la vente réalisée (celle déclenchant le prêt relais)?  Presque autant au vu des barèmes. On va dire 22 000 et il reste de leur poche le préjudice moral soit 5000e. Pour une affaire qui est quand même allé devant les tribunaux et avec un tel écart de prix qu’effectivement ils sont sanctionnés.
Et au pire, on doit lâcher 5000e. J’appelle ça un risque mesuré et certainement pas une sanction lourde.

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