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#1 31/10/2011 13h13

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Salut,

J’ai rencontré un personne qui construit et qui loue des batiments non résidentiels dans des zones d’activités industrielles ou artisanales.
La rentabilité semble etre au rendez-vous : investissement peu honereux (aides pour acquission du terrain ; batiment en bardage modulable pas très cher) et loyers assez élévés.

Est-ce que quelqu’un connais ce domaine ?
Faut-il se lancer ou pas ?

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#2 01/11/2011 13h40

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Investir dans de l’immobilier commercial ou plus largement professionnel ne peut pas être réduit à une simple opération financière.
Si c’est un domaine que vous n’avez jamais abordé ne vous lancez pas tête baissée sur une grosse partie de votre patrimoine, car c’est très risqué. C’est le seul conseil que je me permettrais de vous donner !

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#3 01/11/2011 21h11

Membre (2011)
Réputation :   0  

Merci pour cette réponse qui à le mérite d’être claire.
Mais permettez moi de vous demander en quoi est-ce risqué ?

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#4 02/11/2011 02h00

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Si vous ne vous y connaissez pas très bien (et ceci s’applique à bien plus qu’à ce domaine), le risque réside dans tout ce que vous allez découvrir en cours de route, les imprévus, qui pourront transformer une opération décente voire prometteuse en un cauchemar.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 04/11/2011 10h29

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Oui bien entendu, mais plus concrètement est-ce vraiment la boite de Pandore ?

Pour la construction, il y a des architectes et des maitres d’œuvres qui doivent connaitre les normes, préconisations et toutes autres de subtilités ?!

Et pour la gestion, il existe aussi des prestataires compétents ?!

Désolé, je suis de nature optimiste wink

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#6 04/11/2011 12h21

Membre (2011)
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L’investissement dans un entrepot s’apparente plus à la création d’une entreprise qu’à un placement financier.

Si vous connaissez bien la zone ou vous voulez construire, le marché de la location, et que vous etes pret à bloquer votre argent pour 20 ou 30 ans alors foncez !

Si vous etes plutot "orienté placement" il existe des REIT en Europe (Prologis European Properties et autres) qui fournissent un rendement légérement inférieur mais à moindre effort.

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#7 07/01/2012 08h54

Membre (2011)
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ompp a écrit :

Salut,

J’ai rencontré un personne qui construit et qui loue des batiments non résidentiels dans des zones d’activités industrielles ou artisanales.
La rentabilité semble etre au rendez-vous : investissement peu honereux (aides pour acquission du terrain ; batiment en bardage modulable pas très cher) et loyers assez élévés.

Est-ce que quelqu’un connais ce domaine ?
Faut-il se lancer ou pas ?

Je viens de découvrir cette discussion.

Pour résumé,

Les Points forts :
- Une rentabilité élevé (8 à 10%) sans rien avoir à faire au quotidien.
- Le locataire prend en charge la taxe foncière et l’entretien du bâtiment.
- L’indexation des loyers basée sur l’ICC à forte amplitude (il vient de prendre 6,84% au 3e Trim 2011) permet une évolution rapide des loyers.
- La valorisation du bien est basée sur sa valeur locative, donc elle évolue avec l’ICC (en tout cas en grande partie).

Les points faibles :
- Un cout d’acquisition somme toute assez élevé au vu de la taille des bâtiments.
- Un risque de vacances locatives très élevé (Il faut compter 6 mois minimum pour retrouver un locataire et ça peut aller jusqu’à plusieurs années !)
- ?

Je pense que l’acquisition d’un entrepot en ZI ou ZAC est un placement très intéressant mais doit se faire lorsque votre patrimoine est déjà conséquent (pour amortir la chute en cas de vacances).

Pour l’acquisition et la construction, rien de bien compliquer, avec un archi et un maitre d’oeuvre, l’opération est aussi simple que pour une construction traditionnelle.

Et tout cela peut se faire en SCI (soumis à TVA).

Je pourrai développer si vous souhaiter en savoir davantage.

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#8 07/01/2012 15h31

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Tu souhaites louer sous quelle forme "tes batiments non résidentiels dans des zones d’activités industrielles ou artisanales" ?
>>Dépôts, entrepôts? bureaux, ça manque d’élèments.

Oui bien entendu, mais plus concrètement est-ce vraiment la boite de Pandore ?
>> Je ne pense pas, uniquement si tu as un terrain à un très bon prix, alors maintenant c’est de savoir pourquoi tu as un bon prix? Quel avantage concurrentiel tu aurais ?

Pour la construction, il y a des architectes et des maitres d’œuvres qui doivent connaitre les normes, préconisations et toutes autres de subtilités ?!
>> Ca fait beaucoup la, si tu ne maitrises pas les normes de construction (?), même en étant de nature optimiste tu vas te faire flouer par les professionnels.

Et pour la gestion, il existe aussi des prestataires compétents ?!
>> Je ne pense pas, j’en ai jamais entendu parler. Et puis la boite à Pandore qui rapporte un max et qui est géré par un tiers ça fait trop..


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#9 16/02/2020 15h14

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Je relance cette discussion car je ne vois quasiment personne sur le forum parler de bien professionnel ou plus précisément en avoir et faire des retours d’expérience dessus ? Notamment avec les nouveaux baux depuis la loi pinel qui a sévèrement contraint le bailleur professionnel à ne pratiquement plus rien pouvoir changer dans le bail.

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#10 16/02/2020 20h35

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Regardez la présentation de Philippe30, qui investit dans des locaux commerciaux.

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#11 16/02/2020 22h33

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Je vous remercie. Je connais sa présentation mais cela ne m’apprend pas grand chose (il n’y a pas d’aspect technique pointu sur SCI IS, Baux, Travaux)  et en plus, il est dans le commercial et non pas dans des biens en Z.A ou Z.I ce qui est bien différent.

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#12 20/02/2020 11h56

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@Motivex56 :

j’ai 2 sci : l’une en bureaux et activités co diverses, l’autre en bâtiment industriel en ZI :

comment puis-je vous renseigner ?

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#13 20/02/2020 12h09

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Motivex56 a écrit :

je ne vois quasiment personne sur le forum parler de bien professionnel

On n’est pas bien nombreux à en posséder et encore moins à se spécialiser là dedans .

Apparemment on sera au moins trois sur cette discussion


CyberPapy ou pour faire court CP

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#14 20/02/2020 13h28

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1) J’ai un site ou j’ai plusieurs bâtiments industriels et je re-facturela consommation d’électricité et je n’arrive pas à déterminer sur la partie abonnement si je peux l’intégrer au prorata des surfaces ou si je dois plutôt considérer que c’est donner le bâton pour se faire battre que de refacturer cette partie. Autant je sais qu’en bien d’habitation cela n’est pas possible de refacturer tout court ou alors en forfait quand on est en meublé avec le risque de s’être trompé sur l’évaluation de ce forfait de charge d’éléctricité au départ (C’est pourquoi, j’ai profité d’un refit complet sur un petit immeuble en meublé que j’ai pour faire installer des compteurs par enedis dans tous les appartements).
Je suis en train de regarder pour faire installer des compteurs électrique complémentaire sur ce site industriel mais pour l’instant, je vais devoir attendre car rien que la partie Enedis du projet est déjà chiffré à 20k€.
Je me pose cette question sur la partie abonnement car autant pour une habitation cela n’est pas couteux mais sur un bien industriel rien que sur cette partie entre les différents frais imputés au pro autour du forfait, c’est 180€ h.t/mois environ en tarif jaune ou je suis et avec la puissance que j’ai à 200kva.

2) Avez vous déjà eu l’expérience de faire une demande pour dérogation au PLU pour pouvoir accueillir une activité non autorisé depuis peu mais qui dans le même temps n’est pas en capacité de pouvoir trouver un autre endroit car forte consommatrice de m2 ? Cette question est un peu la question du chat qui se mort la queue car la commune perd du coup des potentiels CFE et progression de Taxe foncière.

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#15 20/02/2020 13h49

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Je n’ai jamais eu le cas que vous soulevez pour le PLU. De prime abord, j’aurai tendance à envisager de forcer le destin en proposant un bail précaire à votre locataire potentiel : si vous rencontrez des retours que vous jugez dangereux sur la durée, vous pouvez mettre fin au bail en jouant l’ingénu…? Toutefois, comme vous le dites, j’imagine mal une mairie bénéficiant d’une nouvelle manne grâce à vous s’en priver, sauf à installer un Seveso sous leurs fenêtres bien sûr… sur les ZI et ZA, on a souvent beaucoup de bienveillance des collectivités pour éviter les friches industrielles : allez voir votre maire si pas déjà fait…

Pour le compteur jaune, on est bien d’accord que l’abonnement n’est pas négligeable dans un coût de revient, et que le diviser vous même peut être avantageux plutôt qu’une installation par activité. Pour ma part, j’ai un seul abonnement au nom de ma Sarl d’exploitation, seul locataire de ma SCI. J’ai 2 sous locataires en bail dérogatoire de 35 mois à la sarl bénéficiant d’un forfait pour charges incluant dans la limite de XX kWh mensuels constatés par chacun via un sous compteur dans le tableau général.

Je réfléchis à l’issue du bail dérogatoire à partir sur une formule relevant de la prestation de services logistiques et non d’un bail classique afin de ne pas concéder de bail commercial à proprement parler. Je tourne encore autour du pot, mais cela me semble jouable dans la mesure où je donne accès à mes locataires à un service de réception de marchandises, d’utilisation (gracieuse la aussi à date..) de machines outils coûteuses (qu’ils ne pourraient pas s’offrir vu leur taille). L’avantage pour eux serait d’éluder la CFE, je vais sans doute consulter mon avocat en immo avant le terme prévu pour qu’il me trouve une solution, sauf si des forumeurs éclairés peuvent m’élucider le problème avant !

Dernière modification par serenitis (20/02/2020 13h50)

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[+1]    #16 20/02/2020 14h55

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Je suis d’accord avec vous Serenitis et suis déjà en contact avec la mairie qui n’es pas fermé à une dérogation mais c’est en stand by pour l’instant à cause des élections.

Intéressant, je n’avais pas pensé à le voir aussi dans le sens d’une limite de Kwh.

Pour les baux, c’est devenu compliqué avec la loi pinel, les 2 derniers baux que j’ai signé mon bien refroidi quand au faite que le propriétaire est clairement pas protégé et à les menottes pour tout le temps que le locataire voudra rester en plus de ne plus pouvoir imputer grand chose en travaux à part des petites choses à la marge. Il n’y a plus de moyen de résilier un bail hormis non paiement ou destruction pour reconstruite un nouveau batiment à la place et encore c’est très encadré. C’est pour ça que j’ai signé pour l’un un bail dérogatoire aussi car je ne voulais pas me lier sans possibilité de me défaire.

Je réfléchis à aller aussi dans un service plutôt que bail commercial en installant dans mon plus grand bâtiment des machines de transformation de matière. C’est une piste que je regarde activement car les petites entreprises artisanal, on des besoins mais pas les moyens de ce payer ce matériel.

Je vois que je ne suis pas le seul à être gêné par les nouveaux encadrements de baux et c’était un peu ce que je souhaitais savoir.

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#17 20/02/2020 15h05

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Mettre l’abonnement en fonction des m² est une source de petits litiges avec les occupants.
Le diviser par le nombre de lots aussi
Le mettre au prorata de la consommation également

J’imagine que les locataires ont quand même des compteurs divisionnaires pour facturer la quantité d’énergie
mais la facturation de l’énergie est  règlementée
Voir Legifrance code de l’énergie

Pour ma part, tous mes locaux sont munis d’un compteur individuel pour l’électricité: C’est la tranquillité

A certains moments, il arrive qu’un même propriétaire utilise plusieurs locaux contigus et on a alors la possibilité de se brancher sur un seul des compteur.

Combien de locataires sont sur le même compteur?

Pour le PLU je ne sais pas.

Dernière modification par CyberPapy (20/02/2020 15h13)


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#18 20/02/2020 15h19

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C’est bien ce que je me disais en terme de bon sens, je me garde le coût du forfait et ne répercute que les consommations comme je le fais actuellement. C’est juste que 180€ inerte m’embêtait.
Bien entendu, ils ont des sous-compteurs. 3 locataires sur le même compteur.

Pour le PLU, je vous dirais après élection si la dérogation envisagée a bien été possible.

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[+1]    #19 20/02/2020 19h36

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Trois locataires sur le même compteur

L’abonnement de base étant de l’ordre de 150€ HT par an
En fonction de la puissance souscrite c’est un peu plus cher

N’est il pas rentable de prendre trois abonnements
au lieu d’un abonnement de   180  x  12 = 2160 euros  même divisé par trois ?


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[+1]    #20 20/02/2020 19h55

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Motivex56 a écrit :



2) Avez vous déjà eu l’expérience de faire une demande pour dérogation au PLU pour pouvoir accueillir une activité non autorisé depuis peu mais qui dans le même temps n’est pas en capacité de pouvoir trouver un autre endroit car forte consommatrice de m2 ? Cette question est un peu la question du chat qui se mort la queue car la commune perd du coup des potentiels CFE et progression de Taxe foncière.

Le PLU réglemente au sens juridique du terme. Par définition la "dérogation" n’est pas possible.
Mais…Les élus peuvent laisser passer (fermer les yeux) si l’activité de contredit pas le Projet d’Aménagement et de Développement Durable qui sous tend toute l’action du PLU. Si tel était le cas (le projet contredit le PADD), les services de l’Etat pourraient également intervenir en mettant les dits élus devant leur responsabilité et même dresser PV. Je n’ai jamais vu ce acs ce produire…
Il vous faut donc :
- lire le PADD sur le net…
- prévoir un argumentaire qui va bien (sur la base de ce que je viens d’écrire)…
- croiser les doigts car même si cela passait avec les élus et vous mettrait à l’abri de ce coté, une plainte du voisinage et donc une action au civil reste possible. ce dernier cas est toutefois plus rare, puisque le plaignant doit en général engager des frais. Pour vous mettre à l’abri de ces désagrément mon conseil serait 1) d’argumenter comme évoqué, 2) expliquer aux élus que du coup une procédure de Modification Simplifiée du PLU reste toujours possible et ferait tomber toutes réclamations pour un coût modique (pour exemple, j’en ai fait une par le passé et la commune n’a eu à payer que 500 euros de frais de publicité).
Voir art L 153-41 et 45 du code de l’urbanisme (Code de l’urbanisme | Legifrance)

Dernière modification par Iqce (20/02/2020 19h56)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#21 20/02/2020 19h56

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@ Cyberpapy :

Vous soulevez une variable d’ajustement intéressante. Soit vos locataires peuvent rester en tarif bleu avec un abonnement moins coûteux mais à la puissance limitée a 36 kWh, soit en globalisant vous passez en tarif jaune (sur mon activité, j’étais en jaune tout seul déjà donc la question ne s’est pas posée…).

A noter que depuis 2015, on ne doit plus dire tarif jaune puisque offre de marche réactualisée en théorie régulièrement par le fournisseur. Le Medef de ma région ayant lancé une campagne offre groupée moins chère, je me suis inscrit de suite pour recevoir à mon grand étonnement de garder mon « vieux » tarif sans faire de vagues puisque 30% moins cher que les prix actuels : je dois être trop petit pour l’analyse du fournisseur, une bonne nouvelle !

Pour notre échange précédent, j’utilise la notion de forfait pour charges, et aucun locataire n’a jamais rien réclamé, de peur d’une augmentation substantielle de celui ci : quand ils ont besoin d’un justificatif de domiciliation quelconque, je leur fournis bien sûr une facture EDF dont le montant mensuel suffit à faire frémir (1500€ mois minimum…) ils sont donc très heureux et conscients de ne payer que très peu …

Pour brider la conso, j’avais envisagé de mettre en place un délesteur, mais cela me posait d’autres problèmes sur mon installation.

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#22 20/02/2020 20h27

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CyberPapy a écrit :

Trois locataires sur le même compteur

L’abonnement de base étant de l’ordre de 150€ HT par an
En fonction de la puissance souscrite c’est un peu plus cher

N’est il pas rentable de prendre trois abonnements
au lieu d’un abonnement de   180  x  12 = 2160 euros  même divisé par trois ?

Cela n’est pas possible dans ma zone industriel, j’avais déjà essayé de faire baisser les puissances mais je ne peux pas être en dessous de 42kva.

quote=Iqce]

Motivex56 a écrit :



2) Avez vous déjà eu l’expérience de faire une demande pour dérogation au PLU pour pouvoir accueillir une activité non autorisé depuis peu mais qui dans le même temps n’est pas en capacité de pouvoir trouver un autre endroit car forte consommatrice de m2 ? Cette question est un peu la question du chat qui se mort la queue car la commune perd du coup des potentiels CFE et progression de Taxe foncière.

Le PLU réglemente au sens juridique du terme. Par définition la "dérogation" n’est pas possible.
Mais…Les élus peuvent laisser passer (fermer les yeux) si l’activité de contredit pas le Projet d’Aménagement et de Développement Durable qui sous tend toute l’action du PLU. Si tel était le cas (le projet contredit le PADD), les services de l’Etat pourraient également intervenir en mettant les dits élus devant leur responsabilité et même dresser PV. Je n’ai jamais vu ce acs ce produire…
Il vous faut donc :
- lire le PADD sur le net…
- prévoir un argumentaire qui va bien (sur la base de ce que je viens d’écrire)…
- croiser les doigts car même si cela passait avec les élus et vous mettrait à l’abri de ce coté, une plainte du voisinage et donc une action au civil reste possible. ce dernier cas est toutefois plus rare, puisque le plaignant doit en général engager des frais. Pour vous mettre à l’abri de ces désagrément mon conseil serait 1) d’argumenter comme évoqué, 2) expliquer aux élus que du coup une procédure de Modification Simplifiée du PLU reste toujours possible et ferait tomber toutes réclamations pour un coût modique (pour exemple, j’en ai fait une par le passé et la commune n’a eu à payer que 500 euros de frais de publicité).
Voir art L 153-41 et 45 du code de l’urbanisme (Code de l’urbanisme | Legifrance)

Un avocat a déjà été consulté et nous sommes en effet dans l’idée que si une dérogation est accepté que le PLU soit modifié après car il ne tardera pas à être modifié vu son âge. On est bien dans le rapport risque / gain. Ma seule interrogation était de savoir si quelqu’un avait déjà eu un cas de dérogation car cette possibilité m’avait surpris et je m’étais plutôt résigné à attendre le changement de PLU.

Autre problématique que je gère actuellement, je suis dans un projet de démolition d’un bâtiment qui a de l’amiante et je dois faire une diagnostic amiante démolition car le diagnostic de vente n’est pas valable car quasi exclusivement fait sur du visuel et non sur de la mesure. Cela peut coûter fort chère, la personne m’annonçant en gros 5000€ h.t de frais car c’est mini 4 mesures par pièces et j’ai déjà 12 bureaux sur ce batiment puis mesure sur crépi, toiture…j’ai donc décidé pour simplifier les mesures de descendre toutes les cloisons en Placo, virer les portes en bois et tous ce qui rapporte comme le métal car si je paye l’entreprise de démolition, je n’aurai pas de moins value alors qu’ils vont revendre les métaux. Voilà encore un exemple de complexité à la française ou on peut perdre beaucoup ou faire de belles économies.

Dernière modification par Motivex56 (20/02/2020 21h03)

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[+2]    #23 20/02/2020 22h14

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Je m’en voudrais de ne pas avoir été clair (wink ) : le terme "dérogation" n’existe pas dans les différents régimes d’autorisation prévus par le code de l’urbanisme.
Dans ce genre de cas, vous pouvez "négocier" au mieux un accord dit tacite : la collectivité "oubli" de vous répondre sur votre permis dûment déposé (plutôt que de vous faire un négatif) et de fait vous obtenez un accord tacite. Devant une plainte ou un contrôle de légalité sévère de l’Etat (jamais vu dans ce cas en 30 ans !), les élus pourront plaider l’oubli ce qui est évidemment moins pire que la faveur mais personne n’est dupe, à commencer par le juge.
Il y a la loi  et là c’est noir ou blanc, oui ou non, et puis la réalité de notre société avec plein de nuance de gris.

Dernière modification par Iqce (20/02/2020 22h15)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#24 21/02/2020 07h17

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Motivex,

Comment êtes vous arrivé à ce chiffre de 42 kWh ?

Le premier électricien que j’ai vu additionnait en gros les puissances nominales de machine sans se poser plus de questions…sauf que selon ce qu’on a besoin de faire tourner, et pas tout forcément en même temps, on peut trouve des solutions comme un délesteur que j’ai déjà cité, mais d’autres sont possibles selon les activités : exemple typique si vous avez une machine avec des résistances de chauffe (plutôt gourmandes) , il est parfois possible de Schinter une ou deux sur le nombre sans mettre en défaut l’appareil (le Bornier facilite même cette possibilité rarement évoquée)  mais en ralentissant juste le process de chauffe.

Cette méthode est notamment appliquée en laverie pour rester en tarif bleu.

A méditer selon votre activité

Dernière modification par serenitis (21/02/2020 07h18)

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#25 21/02/2020 08h21

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Il ne faut pas se tromper de question avec Enedis

j’avais déjà essayé de faire baisser les puissances mais je ne peux pas être en dessous de 42kva.

Il ne s’agit pas de demander de baisser la puissance
Pour un compteur jaune le minimum est effectivement de 42kVA et le maxi 240kVA
Mais de demander de changer de COMPTEUR   et de faire poser un Compteur Bleu dont le maximum est de 36kVA et le mini 6kVA ( voire 3 kVA dans certains cas)

De mémoire j’ai payé  une centaine d’euros il y a une dizaine d’années pour ce changement
Je me souviens surtout du harnachement de l’employé qui a fait l’opération:
Casque, Masque intégral, gants jusqu’au coude bottes etc…..

rien que la partie Enedis du projet est déjà chiffré à 20k€.

Est-ce pour trois "jaunes" ?
Je serais surpris que la pose de  trois compteurs bleus coute 20 000 €

Anecdote amusante

Ce fil de de discussion m’aura fait économiser 33 euros par an.

Au cours de mes recherches hier, je suis tombé sur le tarif abonnement de mon fournisseur.
J’y ai vu que, comme société, je devais payer 156 euros par an ( ce qui était le cas)
Mais qu’en tant que particulier ce n’était que 123 smile

Lors de l’achat de cet entrepôt à usage perso, j’avais dû me déclarer comme société il y a 15 ans pour pouvoir conserver le triphasé.
Les particuliers étaient automatiquement et gratuitement convertis au monophasé.

J’ai aussitôt appelé SEOLIS, mon fournisseur d’électricité. Ils m’ont confirmé que  maintenant, même en tant que particulier , je pouvais conserver le TRI
J’ai immédiatement changé le titulaire du contrat
Je suis dorénavant sous le nouveau tarif

serenitis a écrit :

Motivex,Comment êtes vous arrivé à ce chiffre de 42 kWh ?

Petite remarque :
Une puissance s’exprime en kW, celle d’un compteur est donnée en kilo volt  ampère  ou kVA
Le kWh est une unité d’énergie.

Dernière modification par CyberPapy (21/02/2020 08h52)


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