PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 03/05/2016 21h11

Membre (2016)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je vise un appartement qui est actuellement en vente.
Il a 10-15, dans dans une belle copropriété.
Avec un loyer au prix, la rentabilité brut serait de 6.5%. Ce qui me convient.

Sauf que :

Il y a un locataire à l’intérieur dont le bail cours encore pour 1 an et que sont loyer est sous évalué de 30%.

Deux problème se pose :
1/ Comment m’assurer que le locataire parte avant ou à la fin du bail ?
2/ Avec la loi ALUR, même lorsqu’il va partir, je ne pourrais pas fixer librement le loyer.

Quelles solutions s’offre à moi, à part lâcher l’affaire ?

Avec une première étude des textes, il faudrait que je loue le logement soit :
avec un bail commercial : dans une copro je ne pense pas que ce soit autorisé.
pour un locataire dont ce serait la résidence secondaire… Pas simple à trouver.

Des idées ?

Message édité par l’équipe de modération (04/05/2016 10h33) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : alur, augmentation, changement locataire, loyer

Hors ligne Hors ligne

 

#2 04/05/2016 09h04

Membre (2015)
Réputation :   60  

Bonjour,

Lâcher l’affaire ou négocier encore plus le prix de vente ? Je ne vois pas beaucoup de solutions dans votre cas.

Setanta

Hors ligne Hors ligne

 

#3 04/05/2016 09h14

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   411  

Bonjour,
ou se situe l’immeuble ?
Car l’interdiction de revalorisation entre 2 locataires est limité à certaines communes.

Sinon, même avec un loyer revalorisé, le bien est il rentable ?

Hors ligne Hors ligne

 

#4 04/05/2016 09h25

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Sauf dans les communes tendues, vous pouvez augmenter, au renouvellement du bail avec le même locataire, pour "loyer manifestement sous-évalué".

Cf : Réévaluation de loyer en fin de bail dans le secteur privé (loyer sous-évalué) | service-public.fr

Il faut recenser des loyers de biens similaires dans le même quartier pour appuyer votre décision d’augmentation.

Mais 6,5 % brut après augmentation, ce n’est pas folichon.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#5 04/05/2016 18h56

Membre (2016)
Réputation :   0  

Merci pour ces retour.
Je suis en zone tendue donc j’ai pas vraiment d’option.
Je parle de 6,3% mais sans compter les frais de notaire. Avec je passe à 6%.

Dans ma région, 6,3% c’est pas mal pour du clef en main.
Je ne souhaite pas y consacrer du temps à faire des travaux. Un job prenant, 2 enfants en bas ages, une femme qui veut que je sois présent smile

Pour le moment j’ai un seul appart à 7,5% de rentabilité qui m’offre un cash flow neutre. Je l’ai acheté en 2011. J’aimerai bien reproduire ça en 5 ou 6 fois.
Cette année j’en tire 5,5% net de tout. Je suis content.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 04/05/2016 23h02

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Même en zone tendue, vous pouvez appliquer la procédure pour loyer manifestement sous-évalué, mais en limitant la hausse à 50 % de la différence.

Ca vous fait déjà passer d’un loyer 30 % sous-évalué à un loyer 15 % sous-évalué.

Ensuite, la solution consiste à faire une offre d’achat plus basse que le prix affiché. Le seul risque étant de rater l’affaire, mais encore faut-il qu’il y ait une affaire.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#7 05/06/2016 21h39

Membre (2012)
Réputation :   3  

Bonjour,

En zone non-tendue, et en respectant la loi ALUR, est il possible d’augmenter le loyer lors d’un changement de locataire ?

Je n’arrive pas à trouver une réponse claire. En vous remerciant par avance.
Louis

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #8 06/06/2016 08h36

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Ce qui n’est pas interdit reste autorisé !

Puisque la hausse de loyer est interdite au renouvellement de locataire en zone tendue, elle est donc libre ailleurs.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 30/12/2019 18h20

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je vous soumets une question qui a sûrement déjà été traitée mais dont je n’arrive pas à déterrer de réponse. Le sujet : l’augmentation de loyer à la relocation d’un bien.

1- Un investissement en zone tendue d’un appartement type F2 par exemple, déjà loué à un montant manifestement en dessous du marché sans que ce soit scandaleux non plus. 
Est-il possible d’augmenter le loyer à la relocation suivante ?

2- Autre exemple, l’achat du même bien mais vide de locataire a qui on a donné congé pour vente. Ce bien était loué au même montant que précédemment.
Peut-on louer au montant désiré sans tenir compte du précédent loyer ?

D’après ce que j’ai compris des textes, les réponses sont "non" et "non" ?

Hors ligne Hors ligne

 

#10 30/12/2019 18h29

Membre (2017)
Réputation :   49  

Je nuancerai comme ceci :

1/2) Non, sauf si :

- vous arriver à prouver que vous êtes significativement (>-20%) en dessous du marché pour un bien comparable dans le même secteur. En discuter d’abord avec le locataire. Si ce cernier n’est pas d’accord, paperasse administrative à prévoir et relations avec le locataire qui pourraient se détériorer.

- vous effectuez des travaux d’amélioration significatif, ou par exemple que vous le meubliez.

Hors ligne Hors ligne

 

#11 30/12/2019 18h56

Membre (2019)
Réputation :   0  

C’est bien ce que j’avais compris hmm
Je sais pas si c’est moi qui n’ai pas fait attention, mais je constate que ce sujet est trop souvent écarté dans les sujets relatifs aux investissement en LMNP.

Au final, je me demande ce qu’il reste aux jeunes actifs, classe moyenne (TMI 30%), dépourvus de patrimoine, en court de constitution d’un apport et qui souhaitent s’enrichir. Côté immobilier j’ai l’impression qu’aujourd’hui c’est circulez il n’y a rien à voir.
A part créer sa propre valeur (ce qui nécessite souvent un apport conséquent et n’est pas forcément adapté aux nouveaux entrants sur ce type d’investissement), trouver la bonne affaire (bien pas cher, demande locative importante, rentabilité intéressante, autofinancement…) pour accélérer la constitution d’un apport, ou faire un move risqué en terme d’emplacement, de bien et qui peut se payer très cher … je ne vois pas trop ce qu’il reste.

On cherche tous le mouton à 5 pattes.
Que restera-t-il si les règles du LMNP sont durcies ?
A-t-on d’autres investissements à crédit sans pression fiscale excessive ?
Allons nous tous être condamnés à épargner à 1% brut pour se constituer un capital ?

Pour conclure, j’ai l’impression qu’il devient de plus en plus difficile de se constituer un capital de départ, premier étage indispensable d’une fusée permettant d’envisager de diversifier ses investissements et de se libérer du salariat.

Dernière modification par BernardChoubidexe (30/12/2019 19h00)

Hors ligne Hors ligne

 

#12 30/12/2019 21h06

Membre (2016)
Réputation :   8  

Alors vu que vous parlez de LMNP, l’un des grands intérêts est de faire des travaux de rénovation, qui sont ensuite déduits des revenus locatifs.

Si l’on part sur ce principe, cela veut dire qu’on achète un bien, puis que l’on y fait des travaux, et pour finir on le met en location.

Dans ce cas on rentre bien dans le cas où le bien a vu sa valeur locative augmenter, donc on peut le louer plus cher. Après à partir de là, estimer une valeur précise de location (sauf plan/zone spécifique) est assez complexe, donc à moins d’abuser complètement du système (mais ça reste l’offre et la demande, donc je ne suis pas trop inquiet), le problème ne se pose pas.

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums