Revente en LMNP après travaux : quelle imposition ?

Bonjour,

A la revente, pour le calcul de la plus-value, les travaux pourront être pris en compte dans le prix de revient fiscal (déclaration faite par le notaire) uniquement s’ils ont été réalisés par des entreprises (facture entreprise matériaux + pose). Il faut que ces travaux aient été faits avant la mise en location LMNP.
La durée d’amortissement des travaux n’est pas linéaire. En fonction du type de travaux, cela peut aller de 10 à 20 ans (éventuellement 7 ans pour certains travaux). Les meubles pourront être amortis sur des durées plus courtes, surtout si vous les achetez d’occasion.
Il n’est question d’amortissement que si bien sûr vous déclarez vos revenus LMNP au réel.

Jusqu’à présent, le calcul de la plus-value des LMNP était favorable, puisque les amortissements n’étaient pas pris en compte (prix de revient basé sur les valeurs brutes). Il semble qu’une remise en cause de cet avantage soit à l’étude, un post a été ouvert récemment à ce sujet.

Il y a pas mal de posts concernant les investissements LMNP sur le forum, prenez la peine de les lire pour affiner vos questions.

C’est exactement ça..
J’ai fais beaucoup de chose moi même et je ne peut pas le deduire de la PV.

Mais les amortissements + charge deduit ne rentre pas dans le calcul… imposition des particuliers.
On y gagne la dessus.

Bonsoir,
Il me semblais avoir vu une règle qui disait que si on avait gardé son appartement 5 ans, on pouvais ajouter au prix d’acquisition un forfait de 15% de travaux.
Donc dans ce cas là, on ne tiens pas compte si les travaux on été effectué ou pas par un artisan.

Cordialement

Bonjour,

En 2017, j’ai acheté un appartement T3 avec beaucoup de travaux fait par moi même. Lors de la saisie de ma comptabilité, mon expert comptable à mis les frais de notaire en amortissement sur 20 ans plutôt que de les passer en charge ( jusque là il avait le droit )
L’année dernière, je n’ai pas fait attention car je lui avait fait confiance ( erreur ! ) et cette année, je me suis retrouvé avec un bilan positif de 3000€. En reprenant tous les calculs, je me suis rendu compte que les frais de notaire était amortis sur 20 ans.
Sachant que je souhaite revendre cet appartement au bout de 5 ans afin de bénéficier des 15% de forfait travaux et éventuellement 7,5% de forfait de frais notaire je ne trouve pas cela judicieux de les avoir mis en amortissement.
Je lui ait dis que j’attendais qu’un expert comptable me conseille plutôt que de faire que de la saisie ou alors que ce soit moi qui trouve comment optimiser cette comptabilité. Je lui ait donc demandé de rectifier le tir (chose pas facile à mon avis) et de les passer en amortissement.
Eh là il me sort différents arguments.
Il me dit que lors de la plus value il faudra tenir compte des amortissements ( eh bien non car on est en régime d’imposition des particuliers ).
Il me dit qu’une partie des frais de notaires qui auront permis de faire de la défiscalisation ne pourrons pas être pris en compte lors du calcul de la plus value pour la revente de ce bien.
C’est sur ce dernier point que je cherche des clarifications.
Pour moi, je comprend que l’on ne peut pas profiter deux fois de la défiscalisation ( une fois en charge puis une autre fois dans le calcul de la plus value ). Le fisc accepte bien ce principe puisqu’il autorise les 7,5% et 15% alors qu’ils savent qu’il y a eu de la charge et de l’amortissement. Un autre expert comptable m’a dis que si il avait l’occasion de revendre un bien, il profiterais du système sachant que les notaires ne se pose pas la question lors de la revente d’un bien si les frais et travaux ont étés passés en charges ou amortis.
Cordialement

En fait le notaire peut vous demander de faire une déclaration sur l’honneur, qu’il garde précieusement en cas de contrôle.

Pour revenir au discours de l’expert-comptable de Loetsa, je pense qu’il confond le régime du bic lmnp et celui du revenu foncier. Il ne s’agit pas de "défiscalisation" quand on calcule des amortissements et qu’on les passe en charges pour le bilan lmnp. Tous les bofip qui concerne la prise en compte ou non des amortissements en cas de revente concernent (d’après mes lectures) les dispositifs de défiscalisation en foncier (Robien et cie).
Il me semble qu’il convient de faire une différence entre le calcul d’un revenu foncier intégré ensuite au revenu pour l’impôt sur le revenu, et qui a déjà effectivement opéré une déduction défiscalisante de charges d’amortissements - et le calcul d’un revenu lmnp qui est un bic résultant d’un bilan recettes-charges.
En cas de revente du bien lmnp, c’est "calcul de la PV des particuliers" sans tenir compte des amortissements. Et pour les frais des notaire, ce sera le montant le plus favorable pour le vendeur : réel ou forfaitaire (7,5%), idem pour les travaux.

Dernière modification par Isa6068 (12/04/2019 09h51)

Bonjour,

Bernard2K a écrit :

au montant forfaitaire 15 % au-delà de 15 ans

C’est pas 5 ans ?

Cordialement

Bernard2K a écrit :

2) Il n’y a pas d’interdiction explicite de les déduire de la PV. Néanmoins, sur le principe général qu’on ne peut pas bénéficier deux fois d’un avantage fiscal pour la même dépense, il me semble préférable de ne pas le faire. Même si le risque de redressement est sans doute faible.

Pour simplifier il faut se dire que c’est l’entreprise LMNP qui amortit mais que c’est le particulier qui vend. Le particulier qui vend n’a bénéficié d’aucun "avantage fiscal", pour le calcul des plus-values on fait comme s’il n’avait rien exploité du tout.

pierrejacques11 a écrit :

Pour simplifier il faut se dire que c’est l’entreprise LMNP qui amortit mais que c’est le particulier qui vend. Le particulier qui vend n’a bénéficié d’aucun "avantage fiscal", pour le calcul des plus-values on fait comme s’il n’avait rien exploité du tout.

Effectivement le particulier vend ainsi un bien qui n’est pas sa résidence principale et qui est soumis à la plus-value des particuliers. Fiscalement, on ne se pose la question a priori des amortissements pour le calcul de la plus-value que si le bien a été exploité en LMP, ou si il a fait l’objet de défiscalisation en revenu foncier (location nue type Robien et consorts).
On sort du bilan LMNP le bien, sans constater de + ou - value, pour que ce bien retourne dans le patrimoine privé et fasse l’objet d’une vente privée.

Dernière modification par Isa6068 (13/04/2019 11h25)

Bernard2K a écrit :

Donc, quand le particulier vend son bien, n’est-ce pas anormal d’aller prendre les mêmes factures dans le classeur de la compta de l’entreprise, pour déduire ces mêmes travaux de la PV du particulier ?

Cela ne me semble pas anormal par rapport au régime "spécial" LMNP (les amortissements réalisés sont neutralisés lors du calcul de la PV, sans distinction des amortissements liés à des travaux), mais ce le serait par rapport au régime "général" des revenus fonciers.

On ne peut pas vous dire mieux que tout ce qui a été dit.

A propos de la différence entreprise/particulier faite par pierrejacques11, qui permettrait de déduire les factures de travaux de la plus-value, en y repensant ça me paraît faux :

- si on accepte la séparation entreprise/particulier : on dit que ces factures de travaux ont été payées par "l’entreprise LMNP Dupont". C’est bien pour cela que l’entreprise LMNP Dupont les a déduites en charge ou amorties. Donc, "le particulier M. Dupont" ne peut pas déduire des factures… puisqu’il ne les a pas payées ! Ne déduire des charges que si on les a payées, c’est quand même la base ! C’est ce que je voulais dire quand j’écrivais en 2019 "n’est-ce pas anormal d’aller prendre les mêmes factures dans le classeur de la compta de l’entreprise, pour déduire ces mêmes travaux de la PV du particulier ?"

- si on refuse la séparation entreprise/particulier : Du point de vue des impôts, M. Dupont est un seul contribuable. Le BIC est l’une des 8 catégories de revenus de l’IRPP, impôt sur le revenu des personnes physiques. Donc, quand M. Dupont déduit de la PV de vente les factures qu’il a déjà déduites de son BIC, il n’"y a pas de séparation entreprise/particulier qui tienne, c’est "M. Dupont contribuable", un et indivisible, qui déduit deux fois la même dépense. Je ne vois pas exactement quel texte l’interdit mais ça doit l’être quelque part.

Personnellement, je penche davantage vers la deuxième analyse. De toute façon, première ou deuxième analyse, j’arrive à la même conclusion : il n’est pas autorisé de déduire ces factures une deuxième fois.

Après, on peut toujours le faire, et prier très fort pour ne pas être contrôlé et, si on est contrôlé, que le contrôleur ne se rende pas compte que les mêmes factures apparaissent à deux endroits différents. Et, s’il s’en rend compte, on pourra toujours essayer de plaider la naïveté "le notaire m’a demandé mes factures de travaux, je  les ai fournies ! Je n’ai absolument pas réalisé que c’était répréhensible". Mais ça me semble tout de même prendre un risque significatif.

Dernière modification par Bernard2K (23/02/2023 16h22)

pierrejacques11, le 24/02/2023 a écrit :

Bonjour,
Je reste sur ma position

J’en suis infiniment désolé car je vous apprécie beaucoup… mais votre position en tant que telle n’a aucun intérêt. Ce qui compte c’est de savoir quels sont les arguments à l’appui de votre position. Vous n’en donnez pas. Et si possible, citer la loi fiscale à l’appui de votre position. Ce que vous ne faites pas.

Cela dit, vous m’avez incité à rechercher. En cas de doute, remonter au texte de loi.

Voilà l’article 150 VB du CGI relatif à l’imposition sur la plus-value des biens immobiliers :

II.-Le prix d’acquisition est, sur justificatifs, majoré :
(…)
4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n’est pas en état d’apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition est pratiquée. Cette majoration n’est pas applicable aux cessions d’immeubles détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l’article 239 nonies ;

Or, les BIC sont l’une des huit catégories de l’IRPP. Donc, des factures de travaux, déjà déduites en charges ou en amortissements dans la compta d’un LMNP, ont déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu. Donc, elles ne peuvent pas être déduites du calcul de l’imposition sur la plus-value.

il ne s’agit pas ici d’interprétation vaporeuse, de sources exotiques, ni de positions ou de convictions d’un tel ou un tel. Il s’agit de la loi, que nul ne peut ignorer. La loi dit "lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu". Or, elles ont déjà été prises en compte. Donc elles ne peuvent pas être déduites à nouveau.

CQFD.

Merci de m’avoir poussé à dépasser ma flemmardise qui me faisait écrire "Je ne vois pas exactement quel texte l’interdit mais ça doit l’être quelque part.". Maintenant je vois quel texte l’interdit, et tout le monde le voit également.

Dernière modification par Bernard2K (25/02/2023 00h33)

cricri77700 a écrit :

On prend donc en compte la valeur de l’achat du bien et non la valeur du bien amorti pour calculer l’impôt dur la pv DES PARTICULIERS.

Je n’ai pas parlé de la valeur du bien. Sur la valeur du bien, je suis d’accord que c’est la valeur d’achat du bien qui compte et que les amortissements n’ont pas à être déduits. En effet, le bien ressort de l’actif de l’entreprise avant la vente, et c’est donc le particulier qui est imposé et bénéficie des abattements du particulier. Au moment où le bien lui-même est vendu, il ne fait plus partie de l’actif de la société. C’est la juste application de la loi fiscale à ce sujet.

J’ai parlé en revanche des factures de travaux, postérieures à l’achat du bien. A partir du moment où elles ont été intégrées dans la compta du LMNP, qu’elles aient été déduites en charges annuelles (<500 €HT) ou bien amorties, il ne fait aucun doute qu’elles ont "été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu", donc elles ne peuvent pas servir une seconde fois en déduction de l’imposition des plus-values. Le bien sort de la compta de l’entreprise, oui, mais pas les factures de travaux !

C’est une évidence, quand même. On ne peut pas justifier une fois une facture côté BIC, et puis ensuite la déduire à nouveau de son impôt de particulier. Imaginons un artisan qui prend une entreprise de ménage pour lui faire le ménage de sa maison, où il a ses bureaux. Il passe l’ensemble de cette facture une première fois dans la compta de son entreprise imposée en BIC ; et puis à la fin de l’année il demande un crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile, sur la même facture totale. C’est une fraude fiscale, bien sûr ! Or, si on retient, en déduction de la PV du particulier, des factures déjà comptés en déduction de l’entreprise LMNP, on fait une fraude qui est exactement du même tonneau ! Vos factures de travaux, qu’elles aient été déduites en charge ou amorties, sont dans le classeur de la compta du LMNP… et elles ne doivent pas en sortir.

Il reste l’abattement de 15 % pour les biens détenus depuis plus de 5 ans, ce qui est déjà pas mal !

Enfin bon, vous pourrez bien m’opposer toutes vos "convictions" et "positions" ; j’ai cité le texte de loi et je ne vois aucun raisonnement qui permettrait de ne pas l’appliquer.

Dernière modification par Bernard2K (25/02/2023 12h45)