Arachnee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

arachnee · #1

Bonjour,

Je me permets de vous contacter afin de bénéficier de vos conseils pour un investissement immobilier. Je me présente brièvement: je suis non-résidente (j’habite et je travaille en Suisse) et j’ai déjà des appartements en France, que je loue en meublé, et je déclare mes revenus LMNP au réél.

Encouragée par ces premiers essais, et étant donné que le remboursement de mes prêts est déjà bien avancé, je souhaiterai maintenant acheter un petit immeuble de rapport en France, comprenant environ 5-6 appartements, que je louerai en meublé.

J’hésite entre trois choix possibles dans ma ville d’origine en France :

• Acheter un immeuble vide à rénover, afin de déduire après travaux le déficit foncier, et après trois ans de location nue, louer les appartements en meublé pour bénéficier du régime réel

• Acheter un immeuble vide à rénover, et le louer immédiatement en meublé pour bénéficier du régime réel (dans ce cas, pas de déficit foncier)

• Acheter un immeuble déjà loué en vide, et remplacer peu à peu les locataires pour louer les appartements en meublé, ou essayer de renégocier avec les locataires pour relouer immédiatement en meublé (contre remplacement de leur mobilier usagé par exemple)

Mon avocat fiscaliste m’a conseillé de louer en meublé dans tous les cas, même si il est parfait plus difficile de trouver des locataires. Acheter un immeuble vide à rénover parait le plus avantageux, mais je ne suis pas sur place et donc je ne suis pas rassurée par le fait de gérer des travaux à distance…

Je vous remercie très sincèrement par avance de vos conseils avisés.

Message édité par l’équipe de modération (19/01/2016 11h54) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition

Ostrog · #2

Si vous possédez déjà des appartements, faire un peu de déficit foncier serait plutôt une bonne idée. Quitte à passer en meublé dans quelques années, comme vous l’avez dit.

Concernant la distance, s’il s’agit de votre village d’origine, n’avez vous pas de la famille/amis sur place qui pourrait être physiquement présent sur place en cas de besoin ?

arachnee · #3

Merci de votre réponse. Pour le moment, je n’ai pas vraiment besoin de faire de déficit foncier pour ne pas payer beaucoup d’impôts car je loue en meublé et je déclare au réel.

J’ai de la famille sur place dans ma ville d’origine, qui accepterait de m’aider sur ce projet, mais cela me semble une tâche ingrate à leur donner. J’ai déjà fait des travaux dans un appartement et je sais par expérience qu’il faut suivre le chantier de très près, et chaque semaine. Donc je n’aurai pas d’autre choix que de prendre un maitre d’œuvre, ce qui peut être compliqué…

Je vais demander à mon fiscaliste de faire des simulations avec ces trois options, mais je serai aussi reconnaissante aux experts sur ce forum de me donner leurs impressions sur ces trois choix.

Ostrog · #4

Bien sûr que suivre les chantiers, les locations et le reste peut être contraignant pour votre famille. Et comme tout travail mérite salaire… Vous pouvez sûrement vous arranger de la sorte non ?

DDtee · #5

Les deux premiers cas sont certainement les plus intéressants.
Cependant pour vous répondre assurément, nous seront comme votre fiscaliste : il faut des chiffres !

Prix d’achat, montant des travaux, montant de la revalorisation des biens par les travaux…

arachnee · #6

Ostrog, je pourrais, mais ma famille n’est pas disponible tout le temps et n’a pas vraiment l’expertise, donc de manière réaliste je déléguerai les travaux à quelqu’un d’autre, surtout que cela sera des travaux lourds…

DDtee, merci de votre réponse. Je vais vous donner une estimation approximative. Déjà, mes revenus mensuels locatifs sont d’environ 1500 Euros et je vais commencer à payer des impôts sur ces revenus sur l’année fiscale 2017, en particulier car mon emprunt immobilier sera remboursé à cette date.

En ce qui concerne les immeubles à acheter, je n’ai pas un bien en vue maintenant. J’ai plusieurs options possibles, entre prendre un bien avec peu de travaux, beaucoup de travaux ou pas de travaux du tout pour un budget d’environ 310.000-320.000 Euros, travaux, frais notaire et agence compris.

Si je me lance dans la rénovation d’un immeuble vide, je pourrais par exemple acheter un immeuble à rénover d’environ 140.000 Euros et faire 170.000 Euros de travaux. Je ne compte pas sur la revalorisation des biens par les travaux, mon but est d’acheter en dessous du prix du marché et d’avoir une bonne rentabilté locative.
Loyers annuels en meublé: 26.000.
Taxe foncière: 3000.

Dans 2-3 ans, j’aurai de nouveau la possibilité d’acheter un immeuble autour de 200.000 Euros.

DDtee · #7

arachnee a écrit :
Je ne compte pas sur la revalorisation des biens par les travaux

L’arbitrage entre l’hypothèse 1 et 2 ce fera principalement ici. En effet dans l’hypothèse 1 vous achetez et faites les travaux pour louer en nu. Vous déduisez du déficit foncier durant 3 années puis décidez (si les locataires s’en vont) de louer en LMNP.
Vous faites alors estimer la valeur du bien au bout de ces 3 ans par un professionnel (notaire/agence) et c’est la valeur de cette estimation qui sera amortie en BIC. Celle-ci sera bien supérieure au prix d’acquisition puisque le bien, par les travaux, aura favorablement évolué.
La revalorisation par les travaux (difficile à estimer sans projet particulier) sera un élément essentiel au choix entre les hypothèses 1 et 2.

Notez également que dans l’hypothèse 2, le passage directement en LMNP/BIC permet de prendre comme frais (au réel) les frais de mutation, ce qui n’est pas le cas en foncier/nu.

arachnee · #8

Merci beaucoup, je vais me pencher plus sur la question de la revalorisation des biens par les travaux.

Puis-je aussi vous demander pourquoi l’hypothèse 3 n’a pas vos faveurs? Il serait en effet plus facile de convaincre mon banquier de me faire un prêt pour un immeuble déjà loué, et pas de travaux = pas de mauvaises surprises. Ce ne serait pas forcément facile de changer la location nue par la meublée, mais pas impossible.

DDtee · #9

Je n’ai rien contre l’hypothèse 3 mais elle implique de trouver un vendeur qui vend à un prix raisonnable sans qu’une rénovation soit forcément nécessaire… C’est le plus souvent avec des travaux que l’on fait de bonnes affaires (moins d’acheteurs potentiels).

D’autre part, faire évoluer les baux nus existants en baux meublés est dans la pratique pas très simple.

De plus et à titre plus personnel, j’aime bien choisir mes futurs locataires. Assumer ainsi de bout en bout choix et conséquences.

L’occasion fait aussi le larron, c’est ainsi ce que vous trouverez à acheter qui vous imposera aussi un modèle.

Dernière modification par DDtee (20/01/2016 12h10)

arachnee · #10

Merci beaucoup DDtee. Vous avez raison. Je vous suis vraiment reconnaissante de vos conseils d’expert.

Je vais me renseigner encore un peu sur les trois options possibles, et évaluer les avantages/inconvénients de chaque. Comme cela, je saurai exactement ce que je peux/dois acheter, et après je ferai en fonction des choix disponibles… Merci encore.

Dernière modification par arachnee (21/01/2016 09h46)

arachnee · #11

Bonjour,

Je voulais juste poster un message pour dire merci à tous les membres actifs et expérimentés du forum. Je sais que je ne suis pas sensée faire cela, et utiliser le système de réputation. Seulement, ce système n’est pas suffisant pour exprimer ma reconnaissance.

J’ai passé les dernières six semaines à lire les 60 pages et quelques du forum immobilier, à raison de 1-2 heures par jour et plus par weekend. J’ai plus appris qu’à travers n’importe quel livre ou formation immobilière.

Je voudrais en particulier remercier IH, Borderline, Swx, Philippe30, GoodbyLenine, ZX-6R, DDtee, Erwan, Cricri, Bernard2K, Iqce, Boubaka, Guillaume33, Siocnarf and gunday pour leurs interventions. Je vous achèterais bien chacun une bouteille de champagne pour vous remercier Votre expérience et vos retours sont très pertinents et intéressants. Ils m’ont probablement évité des erreurs pour mes prochains achats immobiliers, et en même temps m’ont encouragée à investir. Je dois dire que je me suis aussi bien amusée à lire certains commentaires…

J’ai fait la même erreur que la plupart des utilisateurs du forum: poster une question en janvier sans avoir faire une recherche suffisante sur les autres pages de ce forum. La recherche de la facilité… Lors de mes lectures, j’ai vu que souvent des membres font la même chose: poster une question qui a déjà été traitée 100 fois auparavant, pour résoudre leur cas individuel, et après ne pas revenir sur le forum pour faire bénéficier les autres de leur expérience. Mea culpa pour ma part.

Je vais laisser le soin à IH d’effacer ce message dans quelques jours, dès que les personnes intéressées l’auront lu. Je ne veux pas polluer le forum, mais il me semblait important de remercier les personnes qui le font vivre car cela m’a beaucoup apporté.

J’espère pouvoir revenir dans quelques mois avec un investissement réussi pour rendre un peu la pareille et poster des contributions intéressantes. Merci encore.

Bernard2K · #12

C’est gentil !

J’ajouterai quand même deux autres sources d’information :
- lire quelques livres sur l’investissement immobilier. Pour ma part, au début où je lisais le forum, j’avais l’impression d’infos très pertinentes mais éparpillées comme les pièces d’un puzzle. Après avoir lu quelques bouquins, les infos tombent dans un "cadre de connaissance" et sont donc plus utiles et plus faciles à assimiler.
- parler autour de soi pour trouver des sources d’info sur le marché immobilier, dans son coin. La connaissance du marché local est indispensable.

Enfin, j’ajoute que l’UNPI (l’association des propriétaires bailleurs) peut être une ressource extrêmement puissante : documents type, conseils gratuits, réseautage…

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