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#26 16/01/2016 13h06

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Merci pour ces informations.
Je sors un peu du sujet mais qu’en est-il du mode de calcul de ces valeurs "a dire d’expert"?

Vous donniez cette definition GBL dans un autre post: La "valeur de réalisation" est une donnée comptable, qui représente le cash qui serait en caisse si la SCPI vendait tous ses immeubles (à leur valeur comptable). Cette valeur de réalisation est d’ailleurs approuvée par les associés lors de chaque AG.

Ce dernier point me parait anecdotique.
J’imagine que les "expert" evaluant cette valeur sont payes par la societe de gestion, ils ont des criteres d’evaluation a suivre je n’en doute pas mais ont aussi une relation commerciale a assurer avec leur donneur d’ordre. Ces valeurs augmentent pour beaucoup depuis ces dernieres annees. Il y a bien un lien entre la demande (forte en ce moment) et les prix (ainsi tires par le haut?). La valeur "a dire d’expert" serait la valeur a laquelle on pourrait vendre les immeubles a un instant donne. N’est-elle donc pas une valeur fonction de l’offre et la demande avec un decalage allant jusqu’a un an?
Cela fait plusieurs questions, j’espere que ca n’est pas confus et peut-etre faudrait-il ouvrir un autre sujet.


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#27 16/01/2016 13h28

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Si j’ai écrit ceci, j’ai fait une erreur, car la "valeur de réalisation" représente le cash qui serait en caisse si la SCPI vendait tous ses immeubles (à leur valeur d’expertise) et liquidait aussi tous ses autres actifs et passifs.

Les experts sont payés par la SCPI, et leur nomination est ratifié par l’AG des associés. N’importe qui ne peux pas s’auto-proclamer "expert" (et il n’y a d’ailleurs qu’un petit nombre d’acteurs sur ce marché).

La valeur d’expert tient compte du marché (offre/demande), et de la situation locative de l’immeuble (le montant du loyer, mais aussi sa pérennité : un immeuble dont le locataire résilie le bail voit sa valeur locative baisser, le même immeuble avec un locataire solide engagé avec un bail ferme sur une longue durée vaudra plus que s’il a un locataire fragile, ou peu engagé), des travaux (réalisés ou à prévoir), etc. Ce n’est bien sur pas une valeur parfaitement exacte (et différents experts donneront des valeurs un peu différentes), mais c’est une des meilleures estimations qu’il est possible d’avoir…

Le Rapport Annuel 2015 (qui sera présenté aux associés vers avril-mai-juin 2016) prendra en compte les dernières valeurs d’expertises connues?. Pour certaines SCPI leur date de validité sera fin 2015, pour d’autres ce sera un peu avant (les experts ne travaillent pas qu’au mois de décembre… mais peuvent réviser régulièrement leur évaluation, sans avoir trop de travail une fois qu’ils connaissent bien le dossier d’un immeuble).

C’est un peu comme l’évaluation de la NAV des REITs….


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[+1]    #28 17/01/2016 01h15

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C’est un plus d’avoir acheté les parts de cette scpi Foncia avant AK. Le marché secondaire devrait rester sur la base de l’AK après celle-ci.

Premièrement, parce que cette SCPI est plutôt bien gérée et que la décote semblait excessive.

Deuxièmement, parce que la décote pouvait s’expliquer par la taille assez petite sans grande dynamique de cette SCPI. Ce n’est plus le cas après la fusion des 3 "petites" et l’AK. Il semble que Foncia souhaite remettre cette SCPI au même niveau que Pierre Rendement. C’est en tout cas ce que j’ai compris suite à mes discussions avec Foncia PG.

Troisièmement, la SCPI ne sera plus la même après l’AK: les capitaux apportés lors de l’AK seront investis. Et si les amplettes sont bonnes, cela devraient booster lee revenus ainsi que la valeur de reconstitution (Vr). Donc même si la décote ne se réshorbe pas totalement, cette décote s’appliquant sur une Vr plus importante…

Passé cette fusion, il y aura donc peu de chance pour que les vendeurs acceptent de redescendre aussi bas. Je me suis aussi placé sur cette SCPI avant l’AK pour profiter de cette décote.

Effectivement, c’était annoncé à l’avance (comme toutes les augmentation de prix de la part d’ailleurs). Pourquoi tout le monde n’en profite pas ? Encoe faut-il avoir le cash et comme l’a dit, GoodbyLenine, même après cette augmentation du prix, cela reste un investissement à long terme. Cela reste une foncière "non cotée". On a la satisfaction que ce prix d’acquisition bas va booster mécaniquement le rendement à terme (il sera plus élevé que celui officiellement affiché).

Concernant l’évaluation de la valeur des biens, il est à noté que, selon les règles de l’AMF, "l’évaluation physique" des biens doit se faire a minima tous les 5 ans. L’expert se déplace pour tenir compte non seulement des critères financiers mais aussi des critères réels (maintenance, dégradation physique, …) du bien estimé.

Entre 2 estimations physiques, l’estimation consiste en une réévaluation annuelle basée simplement sur l’évolution du marché (et éventuellement l’évolution locative du bien). Parfois même, entre 2 évaluation physiques, l’expert ne fait que valider une réévaluation soumise par la société de gestion. Pour les grosses SCPI, il est aussi possible que seulement 20% des biens soient réévalués physiquement chaque année. Comme cela, en 5 ans, l’ensemble des biens est réévalué.

Dernière modification par WhiteTiger (17/01/2016 01h24)


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#29 27/03/2016 10h12

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Bonjour,
Je vous invite a consulter le carnet d’ordre.
SCPI Placement Pierre | Foncia Pierre Gestion
2 ordres me paraissent bien bas et sont en dessous de la valeur de part avant la fusion.
Comment cela s’explique-t-il et quel est l’intéret pour ceux qui vendent hormis aller plus vite?
En fait je ne comprends pas bien la différence entre vendre des parts sur le marché secondaire dans une SCPI a capital fixe pendant une AK et en vendre sur une SCPI a capital variable, je pensais que c’était plus ou moins la meme chose.


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#30 27/03/2016 13h40

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Pourquoi la valeur avant fusion devrait-elle constituer un plancher ? (Rappel : le prix des parts peut baisser, et ça arrive fréquemment)

Comme pour toute SCPI à  capital fixe assez ancienne, on voit régulièrement des ordres de vente de quelques parts à  un prix assez bas. Sans doute s’agit-il de successions qui souhaitent réaliser la vente rapidement, quitte à faire un sacrifice sur le prix si c’est nécessaire.

Pour une SCPI à capital variable,  le prix aurait été celui fixé par la SdG … sous réserve qu’il y ait des acheteurs à ce prix (sinon : il faut attendre, ou se trouver directement un acheteur en gré à gré à un prix plus faible).


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#31 28/03/2016 00h47

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Surin a écrit :

Comment cela s’explique-t-il et quel est l’intéret pour ceux qui vendent hormis aller plus vite?

Comme il y a un gros ordre qui est certainement arrivé en premier, si les autres veulent avoir une chance, ils sont obligés de se placer en dessous. C’est celui qui sera le plus en dessous qui sera servi en premier (et pas forcément à la valeur demandée, cela peut être bien au dessus du prix proposé, tout dépend des ordres d’achat).


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#32 21/07/2016 15h16

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Petite question (sans doute de base désolé dans ce cas) sur la commission de souscription de cette SCPI

Dans le cadre de l’AK, il est indiqué dans le RA 2015 (p60) que la commission de souscription est à 8% donc si j’ai tout suivi, pour un prix de souscription à 315€, on a prix de "retrait" de 289.8€

Hors dans les échanges de part mentionnés dans le BT12016, on note un prix d’exécution à 283.78€ soit 11% de frais (donc les 5% de l’état + 6% de la SDG)

Est cohérent? Est ce qu’il s’agit d’une "histoire" de HT vs TTC? Est ce que c’est moi qui confond deux notions différentes (prix net vendeur et valeur de retrait)?

Merci.

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[+1]    #33 19/12/2016 16h39

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Pour ceux qui s’intéresse à cette SCPI, après le succès de l’augmentation de capital précédente, Foncia va lancer une nouvelle augmentation de capital,au prix de part de 340€.

Ce prix correspond à la valeur de reconstitution. Il n’y a pas de surprime, mais pas de dilution des anciens associés non plus.


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#34 20/12/2016 13h51

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Mercị pour l’information, qui circulait déjà, mais toujours pas d’annonce officielle.
Pour répondre à la question précédente, les frais de cette SCPI sont de 11%.


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#35 21/12/2016 10h53

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Cela doit être officiel puisque j’ai reçu le dossier de souscription officiel (en priorité, en qualité d’associé).

En moins de 2 ans, cela représente une  belle augmentation du prix de la part, d’environ 20%. Ceux qui ont acheté avant la première ak ont déjà amortis les frais d’entrée. Peu de scpi achetées à la même période peuvent prétendre cette performance.

Dernière modification par WhiteTiger (21/12/2016 11h02)


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#36 09/09/2018 06h57

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J’ai vu cette info par hasard sur le site de Foncia :

"Le 13 Août 2018 : Ouverture de la 3ème augmentation de capital de 21 000 parts au prix de souscription de 345 €
(Sauf clôture anticipée, celle-ci se poursuivra jusqu’au 15 décembre 2018)
"

Soit 310.81 € en valeur de retrait.
Pas d’analyse de cette SCPI, il faudra que je m’y attèle.
Cette timide augmentation de capital en volume (7,25M€) représente 2,11% du capital de la SCPI.

Plus d’informations sur le BT 2T bis
Le taux d’occupation financier de Placement Pierre est de 88 %, le dividende "prévisionnel de l’ordre de 16,20 € par part sur l’année 2018" représenterait 4,696 %.


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#37 01/11/2018 15h10

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J’ai regardé d’un plus près cette SCPI que j’avais acheté plus par opportunité lors de la fusion que suite à une étude approfondie de son patrimoine.
Je constate à la sortie du BT3 que le TOF peine à remonter, il se maintient entre 87 et 88%.

J’ai regardé un peu la liste des locaux vacants dans le rapport annuel.
Je m’attendais à trouver des investissements dans des villes secondaires eh bien non, rien à signaler de ce côté. Pas de gros biens non plus, beaucoup de petites superficies.
Par contre au vu des travaux engagés et qui concernent beaucoup de locaux vacants en vue de les relouer, on peut penser que c’est surtout dû à un patrimoine ancien qui nécessite une remise à niveau.
Les travaux réalisés en 2017 (1,7M€) passent à un peu plus de 2M€ dans ce qui est prévu en 2018 soit une hausse de 18% de l’enveloppe travaux.
Espérons que cela suffise à améliorer le taux d’occupation financier, il me semble que c’est sur cet axe que la performance de la SCPI pourrait s’améliorer, il y a du mouvement, des relocations mais aussi une arrivée régulière de nouveaux congés donc la SCPI court un peu après cette amélioration du TOF qui peine à se concrétiser.

A noter la transparence de Foncia peu avare en informations données pour chaque bien et 92M€ d’acquisitions en 2017 ce qui représente près de 40% de croissance du patrimoine de Placement Pierre.
Ces acquisitions ont un TOF de 97% à fin 2017 donc elles ont bien contribué à améliorer le TOF de Placement Pierre en 2017 qui sinon aurait plutôt été de 85%.

Du coup cela vient contredire un peu mon évaluation en première partie du message, dossier à suivre donc.


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#38 29/11/2018 23h08

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Pour information et comme évoqué lors de la dernière AGO, la société de gestion a programmé une AGE le 12 décembre afin de délibérer sur le passage en capital variable de la SCPI.

Ce changement majeur est accompagné d’une diminution du capital statutaire maximal afin de pouvoir limiter la collecte.

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#39 28/12/2018 15h17

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L’AGE du 19/12 a voté pour le passage en capital variable.

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[+1]    #40 25/02/2019 19h21

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Réouverture aux souscriptions le 5 mars. Revalorisation de la part de +1.45% le 5 mars à 350 euros.
Source Linxea

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (25/02/2019 19h41)

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#41 06/03/2019 01h39

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A noter la valeur de retrait (318,5€) qui augmente davantage (+2,47%) du fait d’une réduction des frais de souscription.
Ceux-ci passent de 11% à 9,89% sur la base du prix hors frais (ou 9% du prix frais inclus comme c’est souvent comptabilisé pour les SCPI à capital variable).
Un bulletin T4 bis est édité :
http://pierre-gestion.foncia.com/wp-con … BT-BIS.pdf


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#42 28/09/2019 08h10

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Pour information
La SCPI Placement Pierre prévoit sur 2019 d’augmenter le dividende du 4t19 d’un euro, issue de plus-value, pour porter le DVM à 4,91% (4x4,05 + 1 = 17,20 € / 350 €), vs 4,63% sans cette augmentation.
Source CGP

EDIT : merci SURIN, c’est modifié

Dernière modification par alex470 (28/09/2019 09h43)

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[+1]    #43 17/01/2020 12h23

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#44 04/02/2020 08h37

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Ceux qui trouvent l’immobilier à Paris trop cher devraient regarder le prix de vente de bureaux dans la Tour Montparnasse.
Acheté 1,9666M€ par Placement Pierre en 2002, revendu 1,97M€ fin 2019 soit un peu moins de 3400€/m².
L’inconvénient, cet immeuble est un gouffre en travaux, 70k€ en 2018, 50k€ en 2019.
Les valeurs d’expertise disaient 2,23M€ en 2016 et 2,8M€ en 2017 …

Loyers facturables :
202 350,59€ en 2014
191 210,81€ en 2015
182 718,55€ en 2016
167 684,15€ en 2017
Il était temps de vendre !


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#45 29/02/2020 15h02

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Bonjour,
je suis associé de la SCPI Placement Pierre en tant que nu-propriétaire. En janvier, j’ai eu l’excellente surprise de constater que mon compte bancaire avait été crédité d’une somme égale à 1.02€ par part, au titre de plus-values de cessions.
J’avais dû mal lire la convention de démembrement: j’ignorais que cette SCPI était l’une des rares qui verse les plus-values de cession aux nu-propriétaires - à ma connaissance, généralement, elles sont versées à l’usufruitier -.
Bonne surprise, donc !

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#46 26/01/2021 11h59

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Bonjour,

La SG a versé le dividende du T4 2020.
Il est sensiblement identique aux 2 trimestres précédents.

L’année dernière le T4 2019 avait été 20% plus élevé que les autres trimestres….

--> Le TDVM 2020 devrait donc être en baisse d’environ 5%


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#47 26/01/2021 13h15

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J’ai mis à jour le classement ce matin : Classement rendement SCPI : dividendes des SCPI en janvier 2021
Le dividende versé en 2020 a baissé de 2,52% par rapport à celui versé en 2019.

Dernière modification par Surin (26/01/2021 13h17)


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[+1]    #48 27/01/2021 18h16

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Le BT du S2 2020 est publié : ici

D’autre part quand on se rend sur le site de la SG il y a une info automatique à télécharger qui indique la baisse du prix de part des 2 autres SCPI de la SG….espérons que PLACEMENT PIERRE ne baissera pas sa valeur de part plus tard….sad

La lecture du BT m’interpelle sur les 2 points suivants:

La bonne nouvelle


Le dividende versé hier ne comprend pas le dividende exceptionnel qui devrait donc bientôt être viré…

La moins bonne nouvelle


Au T3 les demandes de retrait ont été supérieures aux souscriptions….heureusement le T4 est bon….ça peur de voir ça….je ne l’ai pas remarqué sur les autres SCPI que je possède….

Dernière modification par Sisco2117 (27/01/2021 18h42)


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[+1]    #49 27/01/2021 19h07

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Sur le RA2019, la valeur de reconstitution est de 367,13€. Sur le bulletin du S2, d’après "l’essentiel au 31/12/20" on voit que la valeur de reconstitution est de 365,16 €/part.

Si cette donnée est bien la bonne, on partirait sur une baisse modérée.

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#50 05/02/2021 18h35

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Comme je l’avais signalé ici #48, le dividende exceptionnel a été viré sur le compte bancaire des associés aujourd’hui !


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