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[+1]    #1 03/11/2015 22h15

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N’étant pas propriétaire, mais locataire de ma résidence principale, je me rends compte que je peux, sur le papier en tout cas, enchaîner deux exonérations de l’imposition sur la plus-value :

Première exonération) exonération de cession d’un logement si :
- non propriétaire de ma résidence principale depuis 4 ans
- réemploi du prix de cession affecté à l’achat ou la construction de ma résidence principale dans les 24 mois qui suivent (le montant des travaux éventuels post-acquisition sont éligibles)
- et si c’est la première cession de ce type
Cf. : RFPI - Plus-values immobiliÀ¨res - Exonération de la premiÀ¨re cession d’un logement autre que la résidence principale

Deuxième exonération) après avoir acheté ma résidence principale, je la revends avec plus-value.
Cf. : RFPI - Plus-values immobiliÀ¨res - Exonération résultant de la cession de la résidence principale

Exemple :
première opération : j’achète un appartement en mauvais état à 100 k€. J’y réalise des travaux pour 15 k€, je l’améliore donc nettement, et je le revends 140 k€ nets. Plus-value nette de 25 k€ en un an environ tout compris.

Deuxième opération : j’achète une maison en mauvais état à 120 k€. J’y fais 30 k€ de travaux (en moins de 12 mois et avec factures) qui s’ajoutent donc au prix d’achat. Coût total de la maison = 150 k€ ce qui est supérieur aux 140 k€ du prix de cession de l’appartement, donc exonération de la première plus-value.

Au bout de quelques mois, je revends ma résidence principales à 175 k€ nets grâce aux travaux que j’ai faits dessus. La plus-value sur revente de la résidence principale est exonérée. Plus-value nette de cette seconde opération : 25 k€ en un an environ.

En l’espace de deux ans, j’ai fait 50 k€ de plus-value, totalement exonérée.

Vous me direz : le premier appartement, j’aurais pu en faire ma résidence principale et il aurait été exonéré pareil au moment de sa vente. Sauf que, il ne convient pas forcément pour ma résidence principale (trop petit, pas au bon endroit). Avec ce dispositif d’exonération de la première cession en vue d’acquérir une résidence principale, ça me permet de faire cette première opération, même sur un logement qui ne convient pas du tout pour ma résidence principale.

Indépendamment de la difficulté de revendre avec plus-value dans le marché actuel, indépendamment des prix d’achat et de cession que j’ai mis un peu au pifomètre ; sur le papier, sur le principe général, ça fonctionne, non ?

Un foreumeur disait qu’il valait mieux commencer dans l’immobilier par un achat-revente (car on fait une plus-value, tout en se débarrassant du prêt relatif au premier bien, ce qui permet ensuite de se présenter à la banque sans endettement) et ensuite seulement acquérir de l’immobilier locatif de rapport.

Au vu de ces dispositions, je me dis : et pourquoi pas deux achats-revente avant d’acquérir de l’immobilier locatif ?

Message édité par l’équipe de modération (04/11/2015 14h04) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Bernard2K (03/11/2015 22h29)

Mots-clés : bien, cession, exonération, immobilier, plus-value, résidence principale


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#2 04/11/2015 04h28

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Mon notaire avait dit, alors que je vendais ma RP, attendez un an au moins avant de vendre votre 2eme appartement en RP. Ainsi vous n’eveillerez pas les soupcons.


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#3 08/12/2020 18h21

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Bonjour,

A la lecture de ce fil, il convient de préciser sa volonté de bénéficier de l’exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale (RP) dans l’acte de vente, donc l’indiquer à son notaire en amont.

BOFIP - voir 1er lien de ce fil de discussion a écrit :

L’exonération s’applique sur demande du cédant par une mention portée dans l’acte de cession, conformément au III de l’article 150 VG du CGI. Le contribuable ne bénéficie qu’une seule fois de l’exonération au titre de la cession de son choix, toutes conditions étant par ailleurs remplies. En l’absence de demande expresse du cédant, la plus-value immobilière est imposable dans les conditions de droit commun.

Si toutefois certaines circonstances font que le montant de la cession déclaré comme exonéré de plus-values n’est pas exploité dans les conditions prévues par la loi, l’imposition et des intérêts de retard sont à acquitter

BOFIP - voir 1er lien de ce fil de discussion a écrit :

l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement. Dès lors, le cédant doit acquitter l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus au titre de la plus-value réalisée. Ces impositions sont assorties de l’intérêt de retard au taux de 0,40 % 0,20%  par mois, qui court à compter du premier jour du mois suivant celui de la cession (CGI, art. 1727).

(taux de 0,20% / mois en vigueur actuellement jusqu’à fin 2020, et prolongé dans le projet de loi de finances 2021 adopté par le Sénat. 

Actuellement en cours de vente d’un appartement que je mettais en location (signature sous quelques semaines de l’acte de vente), je réfléchis également à bénéficier de cette exonération, pour un montant d’imposition de 16K€. Je suis éligible à l’opération (notamment pas de RP sous les 4 ans).
Je ne mets pas l’achat de RP comme un MUST (je peux rester locataire) mais comme j’apprécierais à court/moyen terme de résider en maison avec petit lopin de terre, mais que ce type de bien est rare à la location dans le secteur que je prospecte, l’achat de RP pourrait être accéléré du fait de cette cession et plus-value exonérée.
3 options possibles selon les opportunités trouvées:
*Achat d’1 RP cible (idem avec (avec un apport sensible pour ne pas avoir à rembourser au fisc les taxes non versées)
* Achat d’1 RP ’d’attente’, toujours avec un apport sensible, et qui me permettrait tel que décrit dans ce fil de discussion d’enchainer potentiellement une 2° exonération de plus-value.  > La plus-value potentielle devra être conséquente > 30 K€ pour que je puisse envisager cette option. En effet, les efforts à consentir doivent se mériter (déménager, faire et suivre des travaux, démarches de changement de RP auprès des différents organismes, perso et pro, démarche de changement de siège social de ma société en ce qui me concerne avec AG et quelques frais en découlant, …)
Je comprends du message #26 ici qu’il me faudrait de plus élaborer/construire un scénario pour justifier ’si possible’ mon départ de RP dans un délai court roll

Bernard2K a écrit :

Pour l’exonération de PV sur la RP, pas de délai minimum, mais il faut pouvoir prouver l’effectivité de l’occupation en tant que résidence principale, et si possible avoir une justification de nature personnelle ou familiale pour le fait de la quitter et de la revendre.

* Si toutefois sous les 2 ans je n’ai pas trouvé de bien pouvant devenir ma RP, sauf erreur, je verse au fisc l’imposition due et les intérêts de retard qui se porteront à 768€(*) dans 2 ans (non rédhibitoire).
(*): Î = 16K€*(1+0,48) = 768€

Bàv,


Errare humanum est, perseverare diabolicum

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#4 18/05/2022 10h05

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Bonjour,

N’ayant jamais été propriétaire de ma résidence principale et ayant 12 lots locatifs (exploités en LMNP et en déficit foncier), j’envisage d’arbitrer mon patrimoine immobilier afin de dégager de la trésorerie pour acheter ma résidence principale, alimenter mon PEA, optimiser ma fiscalité et améliorer ma capacité d’endettement.

Je me permet de faire remonter la file pour vous questionner sur la faisabilité d’enchainer les 2, voir 3 exonérations suivantes :

1/ Première cession d’un logement autre que la résidence principale, il s’agit d’un logement acquit en 2021 à crédit 81 k€ que j’espère revendre 110 k€. Je place le produit de la vente (29 k€) en assurance vie d’ici l’achat de ma RP sous 24 mois, je baisse ainsi mon taux d’endettement.

2/ Je me domicilie ensuite dans un second logement pour un an environ (je produits des justificatifs de résidence ainsi qu’une explication), je revend ce logement en qualité de résidence principale avant l’achat de ma RP citée en 1/. Logement acquit en 2019 sans emprunt 44 k€ (frais d’acquisition compris) que j’espère revendre 90 k€. Je serais alors libre d’utiliser la trésorerie dégagée (90 k€).

3/ Je suis en cours d’acquisition sans emprunt d’une maison inhabitable en l’état à 8 k€ (frais d’acquisition compris), sur laquelle je ne souhaite pas faire la rénovation lourde nécessaire. Je projette de la mettre à louer pour stockage/atelier un temps pour ne pas être requalifié en marchand de bien, puis de la revendre à 15 k€ (exonération PV) + éventuellement un dessous de table. Voire plus cher quitte à payer la plus-value, ça resterait gagnant.

Est-ce que l’enchainement des points 1/ et 2/ est-il faisable ou relève-t-il de l’abus de droit ? Et qu’en est-il du 3/ ?
Je précise que je compte garder les autres bien sur une longue durée, ils sont plus qualitatifs et mieux placés.

J’espère que j’ai été clair, je suis preneur de tous les points de vues. En cas d’impossibilité d’enchainer les 1/ et 2/, j’ai du mal à me décider sur lequel privilégier.

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#5 18/05/2022 10h59

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- Le 1/ est une première cession, donc éligible à l’exonération.
- le 2/ correspond il à une première cession ? non, donc …

Conclusion : utilisez l’exonération sur la vente qui remonterait la PV taxable la plus importante (pensez à tenir compte de la durée de détention pour calculer la taxation économisée)

- le 3/ + dessous de table … Est-il réellement besoin de discuter ?

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#6 18/05/2022 12h18

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Vous ne trouverez pas de réponse sure à 100% sur le fait que telle ou telle opération (que vous même évaluez comme "rusée", voire "limite") ne soit pas un "abus de droit". Seule la jurisprudence donne un certain nombre d’indications, sous réserve d’être dans un cas exactement identique à ceux déjà jugés.

A mon avis (mais je ne suis ni juriste ni fiscaliste) :
    1/ semble ok sous réserve qu’il soit réalisé avant 2/;
    2/ aussi sous réserve que ça soit effectivement votre RP lors de sa cessions avec tous les justificatifs associés;
        (@xazh : sauf erreur de ma part, l’exonération de PV en cas de cession de sa RP n’est pas limitée à une première cession…)
    Pour 3/, les dessous de table ne sont pas des "abus de droit", mais des fraudes caractérisées, et le montant que vous essayez de gratter semble ridiculement faible pour prendre de tels risques (frauder, ou se faire requalifier MdB). Pourquoi donc ne pas conserver ce bien très longtemps ? (comparez ce que vous pourriez gagner et perdre en le cédant).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 18/05/2022 12h37

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Honnêtement aucun risque d’être considéré comme mdb vu certains cas ici. Le fait de passer un bien locatif en RP puis revente d’ici 12 mois (avec une vraie occupation avec consommation d’eau elec etc) ne risque pas d’attirer les suspicions du fisc. Auparavant un délai de 6 mois de détention était considéré comme minimum mais les derniers jugements ont estimé qu’il n’y avait pas de minimum (voir ici).

Pour le dernier point, aucun intérêt.


Faire et laisser dire

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#8 18/05/2022 12h54

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ENTP

Aucun problème pour le 1 mais n’oubliez pas qu’il faut remployer le produit de cession dans les 24 mois.
Pour le 2 je ne vois pas ce qui vous poserait problème tant que vous ne trichez pas. La vente de la RP est exonérée point barre, indépendamment de sa destination précédente.

D’ailleurs pour briser les préjugés sur cette exonération, il y a un arrêt assez récent (dont la date m’échappe) rendu par le Conseil d’Etat a propos d’un couple qui a enchainé en 3 ans 4 ou 5 cessions exonérées au titre de la cession d’une RP. Et ils ont obtenu gain de cause, les juges relevant que l’occupation était effective car ils s’étaient ménagés la preuve (et pourtant Monsieur était professionnel de l’immobilier et le contexte démontrait clairement une intention spéculative).

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#9 18/05/2022 13h28

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ENTJ

Pourriez-vous svp mettre le lien vers l’arrêt (non pas que je doute de vos propos, au contraire) ?


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#10 19/05/2022 21h09

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ENTP

J’essaie de fouiller dans mes fiches d’actualité la semaine prochaine… Mais je ne promets rien, la période est chargée

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#11 24/05/2022 14h46

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Bonjour

le " dessous de table " m’a poussé a regarder votre présentation …

qui date de 2021.

J’ai donc acheté 2 appartements que j’ai rafraichis (20-30j de travail) et que je loue meublés à l’année en direct chacun à 560€ avec une rentabilité brute de plus de 15% (total des frais d’acquisition, travaux et ameublement à 44K€ chacun). J’ai aussi acheté une petite maison (56k€ tout compris) que j’ai refaite et meublée dans laquelle j’habite, elle est destinée à être louée.

ceci semble en contradiction avec votre intro sur le sujet :

N’ayant jamais été propriétaire de ma résidence principale

Je ne sais pas ou vous logez maintenant , mais comment pouvez vous justifier de ne pas avoir ete propriétaire de votre RP dans les 4 années passées ? puisque vous habitiez la maison que vous avez acheté…

j’ai du rater une partie qui ajoute de la cohérence a la situation..

cdt

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#12 24/05/2022 17h42

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GoodbyLenine, le 18/05/2022 a écrit :

1/ semble ok sous réserve qu’il soit réalisé avant 2/;
    2/ aussi sous réserve que ça soit effectivement votre RP lors de sa cessions avec tous les justificatifs associés;
        (@xazh : sauf erreur de ma part, l’exonération de PV en cas de cession de sa RP n’est pas limitée à une première cession…)

TOUT A FAIT …

Lecture trop rapide, j’étais resté sur 12 lots loués, et 2 opérations de revente de locatif en justifiant l’exonération pour non RP + réinvestissement dans sa propre RP.

Du coup, pour le 2/, je dirais que oui, on peut bénéficier de l’exonération pour vente d’une RP réellement RP à ce moment là, mais je serais prudent sur l’occupation pour justifier d’une seconde exonération à court terme, même si pas sur le même fondement juridique. Sans oublier le risque que la RP 2 devienne location un peu rapidement.

@Dugas : idem, je suis preneur de la décision.

J’ai pensé à la décision Cour d’appel administrative de Paris 21-2-2018 n° 17PA00527, qui est référencée par un cabinet parisien sur "une succession de vente de RP" …

Mais il me semble qu’il y a un recours sur cette décision …

J’ai lu en diagonale, mais la décision de la cour d’appel contrevient à la jurisprudence antérieure, me semble-t-il. En l’espèce, c’est une opération qui parait, vu a posteriori, comme particulièrement opportuniste.

Etape 0 : RP dite bien 1
Etape 1 : achat d’un bien destiné à une activité / bureaux. Bien 2. Loué par une entreprise appartement au bailleur
Etape 2 : départ d’un locataire annoncé du bien 3
Etape 3 : vente de la RP / Bien 1 avec exonération et emmenagement dans bien 3 anciennement locatif
Etape 4 : fin du bail du bien 2 avant la fin de l’année de début du bail
Etape 5 : vente de la RP / Bien 3 avec exonération en début d’année suivante
Etape 6 : changement de destination du bien 2 qui est affecté à la RP du bailleur devenu propriétaire occupant …

La cour d’appel retient que pour le bien 3, stricto sensu, l’occupation de 8 mois est prouvée par la réception de factures, ce qui suffit à valider l’application de l’exonération.

Pourtant le déroulé ressemble à s’y méprendre à une opération bien préparée avec visée fiscale.

Si la décision de la cour d’appel est confirmée, cela signifierait qu’on peut allègrement revenir sur 30 ans de jurisprudence concernant les ventes successives …

Pour mémoire, lors de la mise en place des 6 années de non abattement pour durée de détention (bien non RP), il a été question d’appliquer le même raisonnement pour les RP. Ce qui n’a pas été fait au motif que 1) revendre sa RP pour acquérir plus grand était un objectif louable voire nécessaire en prévision d’une modification de la structure familiale et que 2) les investisseurs qui tentaient d’utiliser le mécanisme des RP pour enchainer les opérations sans subir les 6 années étaient de toute facon rattrapés par la procédure d’abus de droit …

Si l’abus de droit n’existe plus (ce qui serait le cas si Dugas nous fournit une décision définitive) … il y a fort à parier que cela induise une adaptation de la loi qui sans aller jusqu’à la suppression totale du régime d’exception de la RP pourrait être la mise en place d’une durée légale et minimale d’occupation à titre de RP pour bénéficier de la condition d’exonération

Timinel a écrit :

Je ne sais pas ou vous logez maintenant , mais comment pouvez vous justifier de ne pas avoir ete propriétaire de votre RP dans les 4 années passées ? puisque vous habitiez la maison que vous avez acheté…

j’ai du rater une partie qui ajoute de la cohérence a la situation..

Ce qui rejoint le 3/dessous de table …

une RP non déclarée officiellement ?
"auto locataire" via une structure pour bénéficier de déductions non admissible pour la RP ?

Dernière modification par xazh (24/05/2022 17h49)

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#13 29/05/2022 12h45

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Bonjour,
Le lien de la décision que j’évoquais, du coup ce n’est pas le CE mais une cour administrative d’appel.
CAA Versailles 7/12/2021l
J’ai pas eu le temps de trouver les autres mais il en existe.
G

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#14 29/05/2022 18h26

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Ces gens ont pris la peine de blinder la preuve de chaque occupation comme résidence principale.

Pour autant, vu la succession d’opérations, les Impôts auraient pu attaquer sous l’angle de l’abus de droit.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#15 30/05/2022 08h42

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ENTP

Ils auraient pu, mais c’est peine perdue car dès lors qu’il y a occupation effective il ne peut pas y avoir abus de droit. On a le droit de rechercher la disposition fiscales la plus favorable.
Dans ce cas les gens ont clairement été conseillés par un fiscaliste en amont.

C’est un peu comme les montages sur des sociétés immobilières où les personnes physiques apportent à leur holding avant cession. On voit ça souvent chez les marchands de biens (qui ne sont marchands qu’au travers de leur société), c’est clairement abusif mais le fisc n’y peut rien.

Dernière modification par dusgas (30/05/2022 08h51)

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[+1]    #16 30/05/2022 10h56

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Concernant la décision de la CCA de Versailles, je relève dans le texte : "si la succession de ces opérations dans un bref laps de temps aurait été susceptible de motiver la mise en œuvre d’une procédure d’abus de droit…" Dans plusieurs jugements ou arrêts portant sur des exonérations de revente successives de résidences principales, la juridiction invite ainsi les Impôts à recourir à la procédure d’abus de droit. Pour autant, je n’ai pas trouvé trace d’une telle démarche. Les Impôts s’y résoudront peut-être un de ces jours, à force de se prendre des "tôles" lorsque la résidence principale est effectivement prouvée.

Notez quand même, pour le bon équilibre de la discussion, voici une décision de la cour d’appel de Nantes, également rendue en 2021, qui confirme le redressement en marchand de biens. Cela vient notamment du fait que l’instruction a révélé des éléments prouvant que ce n’était pas la résidence principale du contribuable. Ces éléments de preuve viennent "notamment de l’assignation de M. A… devant le tribunal de grande instance de Nantes, d’une attestation de la commune de Meung-sur-Loire et de deux contraventions au code de la route des 21 et 24 décembre 2013" ; comme quoi quand on veut changer son adresse de résidence principale, il faut vraiment penser à tout. Le texte de cette décision : https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/ … 044249636/

Notez enfin que, même quand les contribuables finissent par avoir raison, cela fait 10 ou 15 ans qu’ils sont empêtrés dans des procédures judiciaires.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#17 30/05/2022 10h59

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C’est le principe de l’abus de droit : l’utilisation d’un droit fiscal, mais de manière littérale, abusive, dans le seul but d’éluder l’impot (impot au sens large)

Rappel :

Afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.

Il sera intéressant de savoir, comme pour la décision que je citais, si le fisc est en recours et le résultat à terme, mais cette décision suit, en gros, celle que je citais, et porte en elle la même difficulté : elle contredit une jurisprudence communément admise depuis 30 ans, et répétée comme un mantra tant ici (attention à la requalification), que dans la littérature courante et même spécifique, dans le cursus en droit fiscal, le bofip, les recommandations du cridon, etc, etc, etc, etc

Du coup, attention. On ne connait pas le déroulé du jugement, uniquement la décision. Nous n’avons donc pas la qualité des arguments présentés, et nous n’avons pas plus de décision en CE opposable de droit à tout tribunal administratif.

Est-ce que cela peut être considéré comme une base solide pour une stratégie immobilière ? Chacun assumera son interprétation.

Rappel : des cas de requalification de montage via holding, il en existe … Ce qui justifie aussi le rappel de l’utilité d’un bon professionnel ou la vérification de l’intérêt de certains montages pour des patrimoines raisonnables.

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#18 30/05/2022 12h29

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Je suis d’accord avec Bernard2K sur sa lecture de la position de la CAA Versailles sur l’abus de droit. C’est un « obiter dictum » très clair pour montrer  que la question n’a pas été soulevée devant elle et réserver ce point de droit.

PS : le juge administratif a l’obligation de viser et répondre à l’intégralité des demandes et moyens qui ne sont pas inopérants, donc si la question de l’abus de droit avait été soulevée elle aurait été tranchée.

Dernière modification par durand18 (30/05/2022 12h47)

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#19 04/06/2022 11h21

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ENTP

Je suis assez d’accord avec vos remarques, à jouer avec le feu on se brule souvent et même si on s’en sort bien cela peut être très pénible.

De mon point de vue, la décision de Versailles que je citais (et qui n’est pas une décision isolée) démontre qu’il est possible, pour autant que l’on prenne les précautions nécessaires (ce qui implique d’être bien conseillé) d’effectuer plusieurs exonérations successives avec un risque maitrisé. Tout est question de tolérance au risque et aux tracas du contentieux.

Vous noterez que les décisions condamnant les contribuables et en particulier celle de Nantes citée par Bernard2k font toutes état de circonstances prouvant que le contribuable "trichait" ou tout au moins n’était pas en mesure de démontrer que les impôts avaient tort. Ces personnes cumulent aussi les circonstances aggravantes : marchand de biens ou opérations d’achat-revente par le passé, marge très importante, seconde résidence dont ils ont la jouissance…

La mise en oeuvre de l’abus de droit rendrait certainement la tâche plus difficile pour certains contribuables car elle permettrait d’écarter certains actes concourant à la preuve d’une résidence effective (actes fictifs comme le changement d’adresse qui ne vaut que sur le papier).
Cependant cette procédure est toutefois assez compliquée à mettre en oeuvre car la charge de la preuve revient aux impôts, notamment sur l’existence d’un élément intentionnel.

Gardons à l’esprit que pour prouver l’intention de frauder la loi en se plaçant dans le champ de l’exonération pour cession de la résidence principale, le fisc doit démontrer que le contribuable en question (et bien souvent sa famille) habite un bien pour une raison principalement ou exclusivement fiscale : "Monsieur, vous avez emménagé pour raison frauduleuse !"
Selon moi, à l’instar de la position du fisc sur les donations (le motif patrimonial prime toujours sur le gain fiscal), il ne peut pas y avoir de motif principalement fiscal lorsqu’il s’agit de réellement loger sa famille.

En toute hypothèse, la question tourne toujours autour de la recherche d’une intention spéculative et d’un défaut de résidence effective ou habituelle la majeur partie de l’année.

Pour finir, je précise que ceci n’est que mon avis, ce message n’a pas pour but d’inciter les lecteurs à s’essayer à ce genre de stratégie, et que si celui qui s’y essaie croit avoir pensé à tout l’expérience me montre qu’il a souvent tort.

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