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#1 27/10/2015 08h52

Membre (2015)
Réputation :   1  

Je n’ai encore jamais divisé une maison mais l’occasion semble se présenter !

J’ai retenu comme élément le plus compliqué : la création des parkings

Dans le cas présenté, il n’y a pas de problème.

Il faut après faire un règlement de copropriété (coût ?).

D’autres contraintes particulières à part la création des compteurs individuels ?

Message édité par l’équipe de modération (27/10/2015 10h32) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : division, immeuble, maison, parking

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#2 27/10/2015 09h08

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   78  

Bonjour,

la possibilité d’une taxe parking peut être un frein, encore qu’il me semble qu’elle n’existe plus (renseignements écrits à prendre auprès de la Mairie).

Pensez aux comptages individuels.

Enfin, la copro, c’est dans l’idée de revendre. Si vous êtes seul proprio, pas de copro (CQFD).

Cordialement.


Parrainage Direct Énergie: 101 208 555

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#3 27/10/2015 09h12

Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   237  

Bonjour,

Diviser dans quel but ?

Si pour créer un immeuble de rapport avec plusieurs lots à louer alors vous êtes "simplement" tenus de respecter le PLU de la commune (si elle en dispose d’un)… ce qui peut s’avérer très contraignant. Par exemple à Lille où vous cherchez (cf. votre présentation), les contraintes ne se limitent pas aux places de stationnement : création d’espaces verts, servitudes de taille de logement etc.

Si pour vendre à la découpe alors vous devrez en plus réaliser un métrage et créer un règlement de copro (mais uniquement lors de la revente du premier lot). La création de compteurs individuels est nécessaire pour l’EDF et fortement recommandée pour l’eau (voire pour le gaz si les lots sont équipés de chaudières individuelles ou d’électroménager raccordé au gaz).

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#4 27/10/2015 09h18

Membre (2015)
Réputation :   1  

Pour répondre à vos questions, je veux diviser pour pouvoir revendre lot par lot d’où la question du coût du réglement de copropriété.

Le PLU ’local’ (pas sur Lille Intra-muros) ne pose problème que pour les parkings a priori mais dans le cas présent c’est possible.

Pas de taille de logement imposé dans cette ville.

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#5 28/10/2015 09h10

Membre (2014)
Réputation :   7  

Bonjour,
Pour réaliser un règlement de corpo compter environ 5K€, métrage et rédaction du document.
Mon notaire m’a donné le cout (c’est pour un immeuble de 8 logements mais le cout n’est pas proportionnel)
Cordialement.

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#6 28/10/2015 10h53

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Votre retour @fredv est intéressant, ce tarif me semble cependant assez prohibitif.
J’ai un exemple à 2k€ pour 4 appartements + 6 caves.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#7 28/10/2015 17h07

Membre (2015)
Réputation :   1  

Bonjour,

Pour témoignage, la création de place de parking sur la communauté urbaine de Bordeaux (anciennement CUB désormais "Bordeaux Métropole"…) avait un coût de 17.000€ par place de parking (le montant a progressivement augmenté pour en arriver par là).

Désormais, le PLU ne permet plus le paiement de cette taxe à la place de la création du parking… Cela réduit de beaucoup les divisions d’immeuble sur Bordeaux même.


[url=]www.investir-et-immobilier.com[/url]

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#8 14/02/2020 15h31

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

je souhaiterais avoir l’avis de personnes s’y connaissant en urbanisme car je souhaiterais diviser une maison en  appartements.

La Mairie me dit que je dois créer pour cela des places de parking dans un rayon de 200 mètres (ce qui est absolument impossible).

Quand je  regarde le plan local d’urbanisme de ma commune, la seule chose qui est évoquée, c’est:

" article 15 : obligations en matière de réalisation d’aires de stationnement.

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques dans des parkings de surface ou des garages.

Pour les constructions à usage d’habitation, il est fixé:

- 1 place de stationnement par surface de plancher créée inférieure à 50 m² .
- 2 places de stationnement pour une surface de plancher créée comprise entre 50 m² et 100 m²

- 1 place de stationnement( article L.123-1-13 du Code de l’urbanisme) par logement locatif financé à l’aide d’un prêt aidé de l’État quelle que soit la surface de plancher."

La chose étant que pour moi, je ne construis pas. Je me contente de diviser une maison existante en 3    fois 60 m².

Le service de l’urbanisme ne répond jamais par écrit à mes mails. Lorsque je vais les voir , ils dévient en me parlant de problèmes qu’ils ont eu avec des personnes faisant de l’aménagement de combles….ce qui n’est pas du tout mon cas.

Qu’en pensez-vous? Dois-je vraiment créer des places de parking? ou cherchent-ils juste à pousser à  la création de places de parking?

Merci par avance de votre aide

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#9 14/02/2020 16h00

Membre (2014)
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Top 20 Banque/Fiscalité
Top 20 Immobilier locatif
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Oui, vous devez joindre des places de parking aux nouveaux logements. Cette condition est nécessaire, mais non suffisante, pour que votre demande soit acceptée.

Sinon, vous pensez bien qu’au prix de la cloison en placo, il n’y aurai plus aucun logement de plus de 15m2 à Paris.

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#10 14/02/2020 16h47

Membre (2020)
Réputation :   0  

Le Placo… c’est justement bien ce qui se passe à Paris et à Lyon avec le développement à  outrance de la colocation.

Dans mon cas, le plan local d’urbanisme parle de "création de surface de plancher"et là, je n’en crée pas puisqu’elle existe déjà…ça ne me semble pas très clair.

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#11 14/02/2020 16h53

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
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ENTJ

Bonjour,

Oui le règlement vous l’impose.

Sauf que si le secteur où vous souhaitez investir est en perte de vitesse, il est bien possible que la mairie accepte de passer outre car cette mesure est contre productive : comment créer des places et revitaliser un centre ancien où les maisons sont bâties sur leur parcelle en totalité ? Résultat, il ne se passe rien cela reste abandonné. Le contrôle de légalité à peu de chance de s’exercer d’autant qu’il suffit d’adapter le  règlement par une Modification Simplifiée, rapide et peu coûteuse (c’est un peu mon travail…).
Rencontrez les élus et faites valoir ces arguments, s’ils sont adaptés à votre cas.

Code de l’urbanisme - Article L153-45 | Legifrance

Bâtissez votre projet sur la base des besoins identifésé dans le PLH, ce sera encore plus efficace…

Dernière modification par Iqce (14/02/2020 17h01)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#12 14/02/2020 17h30

Membre (2020)
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Et si la maison est ma résidence principale et que je sous loue des parties style airbn, j’échappe à la règle?

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#13 15/02/2020 10h34

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

je souhaiterais avoir l’avis de personnes s’y connaissant en urbanisme car je souhaiterais diviser une maison en  appartements.

La Mairie me dit que je dois créer pour cela des places de parking dans un rayon de 200 mètres (ce qui est absolument impossible).

Quand je  regarde le plan local d’urbanisme de ma commune, la seule chose qui est évoquée, c’est:

" article 15 : obligations en matière de réalisation d’aires de stationnement.

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques dans des parkings de surface ou des garages.

Pour les constructions à usage d’habitation, il est fixé:

- 1 place de stationnement par surface de plancher créée inférieure à 50 m² .
- 2 places de stationnement pour une surface de plancher créée comprise entre 50 m² et 100 m²

- 1 place de stationnement( article L.123-1-13 du Code de l’urbanisme) par logement locatif financé à l’aide d’un prêt aidé de l’État quelle que soit la surface de plancher."

La chose étant que pour moi, je ne construis pas. Je me contente de diviser une maison existante en 3    fois 60 m².

Le service de l’urbanisme ne répond jamais par écrit à mes mails. Lorsque je vais les voir , ils dévient en me parlant de problèmes qu’ils ont eu avec des personnes faisant de l’aménagement de combles….ce qui n’est pas du tout mon cas.

Qu’en pensez-vous? Dois-je vraiment créer des places de parking? ou cherchent-ils juste à pousser à  la création de places de parking?

Merci par avance de votre aide

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#14 12/03/2021 16h20

Membre (2021)
Réputation :   1  

Bonjour,
  j’ai une question relative à ce fil de discussion.
J’ai aussi l’intention de diviser une maison en plusieurs appartements (3 appartements).
La maison actuelle fait 200m2 et dispose "théoriquement" d’un garage qui a été muré et accessible par une porte par les anciens propriétaires (je pense dans l’idée d’agrandir l’habitat mais utilisé comme box de stockage). 
Sur le descriptif de l’état des lieux fournit par l’agent immobilier : le local est toujours désigné "parking".

Je me suis renseigné au bureau de l’urbanisme et il m’a été indiqué que je devais créer un emplacement de stationnement par habitation donc dans mon cas on me demande de créer 3 parkings pour les 3 appartements…
Ce qui ne faisait pas partie de mes plans initiaux mais je vais néanmoins étudier si le bien reste rentable en séparant les baux de location des garages et en ajoutant une clause suspensive sur la demande de travaux.

  J’aurais pensé que puisqu’il est déjà censé y avoir un parking et un logement et que donc en créant 2 nouveaux logements je dois créer 2 nouveaux garages… Enfin c’est ainsi que je voudrais lancer mon projet en effectuant une demande de travaux pour création de 2 logements avec parkings.
  De plus on m’a fourni un extrait du PLU qui ne me semble pas indiqué la même chose que ce qui m’a été dit :
 


Il est indiqué "en cas de changement de destination en habitation" : dans mon cas je ne pense pas changer la destination des biens : ils sont et restent en "habitation", non ?
Qu’en pensez vous et comment géreriez vous ce cas ?
Est-ce qu’il faut faire une offre d’achat + acte incluant une condition a la possibilité de diviser les lieux en appartements ?
Ou dois je conclure que c’est une volonté de la ville d’empêcher les nombreuses divisions qui se sont faites dernièrement mais garder quand même ma clause suspensive sur l’offre d’achat + acte?

Dernière modification par immophile (12/03/2021 19h07)

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#15 12/03/2021 17h34

Membre (2020)
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Bonjour,

A la lecture de l’extrait du PLU que vous mettez en avant, je vous confirme que l’autorité compétente ne peut pas vous demander de créer des places de stationnement pour les logements créés.
Vous devrez par contre restituer la place de stationnement qui a été supprimée (le garage ayant été muré). En principe, le stationnement doit être réalisé sur votre terrain. Mais le PLU peut prévoir des dispositions vous permettant de réaliser ce stationnement ailleurs, sur un autre terrain. Dans ce cas, la notion de proximité entre les deux terrains, le terrain de la maison et celui où se situe le stationnement, est importante (comptez environ 200 à 300 mètres de distance au maximum).

Vous parlez de créer des garages pour les places qu’on vous demande de créer : des places en extérieur ne suffiraient elles pas ?

Je vous confirme également que vous ne réalisez pas un changement de destination. Votre maison est de l’habitation et reste de l’habitation. Un changement de destination, c’est, en prenant l’exemple le plus connu, un commerce transformé en logement (ou l’inverse).

Cependant, je suis surpris que l’article 12 lié au stationnement que vous mettez en avant soit aussi court. Etes-vous sur que cet article ne contient que ces cinq lignes ?
Si c’est bien le cas, à mon sens, vu que le PLU ne le prévoit pas, l’urbanisme ne peut pas vous demander de créer des places de stationnement pour les logements créés.

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[+1]    #16 12/03/2021 18h25

Membre (2015)
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ENTJ

Je suis d’accord avec la lecture du règlement fait par Orhoas. Il faut retourner voir le service instructeur. Pour le changement de destination, renvoyez les vers le code et rien que le code : Article R151-27 - Code de l’urbanisme - Légifrance Vos biens sont en habitation, même si c’est un garage qui est également concerné entre autre, cela reste une annexe…A l’habitation.
J’ai effectivement le sentiment qu’il nous manque des éléments pour comprendre le blocage ; autrement ils sont archi nuls.


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#17 12/03/2021 19h02

Membre (2021)
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Pour apporter des éléments supplémentaires :
- mon projet se situe dans une petite ville qui apparemment ne dispose pas d’assez de place de stationnement et possède aussi des rues assez étroites (ce n’est pas le cas devant la maison que j’envisage d’acheter qui possède une rue permettant le croisement de deux larges véhicules).
- j’ai effectué ma demande au service d’urbanisme de la mairie qui m’a indiqué après recherches (car on m’a dit de patienter jusqu’au lendemain le temps de vérifier )  que le PLU précisait que mon projet nécessitait la création d’un stationnement par habitation. Puisque je demandais justement si il était possible d’acquérir des garages à proximité ou trouver une autre solution on m’a recommandé de voir directement avec l’adjoint au maire :
- Celui-ci m’a réexpliqué que mon projet n’était pas possible sans créer de place de stationnement par logement et que c’était "en gros ce que le PLU" indiquait. Il m’a aussi dit que la ville ne disposait plus d’assez de place et que c’est pour cela qu’il n’était pas possible de faire autrement

J’ai alors rappelé le service de l’urbanisme car j’avais un doute vis à vis de la manière dont cela m’avait été indiqué et on m’a dit que les documents du PLU étaient trop lourds pour être transférés électroniquement et ils m’ont donc seulement envoyer l’extrait qui me concernait….

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Favoris 1    #18 12/03/2021 20h02

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Le problème du stationnement dans une ville où les rues sont étroites et où le stationnement manque est tout à fait compréhensible. Mais cela ne remplace en rien le PLU et même l’adjoint au maire doit s’y plier.

Or, dans votre cas le PLU est clair : "il n’est pas imposé de créer des aires de stationnement".
Hormis pour les deux exceptions suivantes :
- si un stationnement est supprimé, il doit être restitué.
- en cas de changement de destination d’un local, en vue de créer un logement.
Vous ne rentrez dans aucune de ces exceptions.

Pour vous y obliger la ville devrait modifier son PLU, ce qui doit se faire selon une procédure bien définie et ce qui prend un certain temps. Et encore, vous pourriez vous "couvrir" contre cette modification en faisant une demande de certificat d’urbanisme d’information auprès de votre mairie.
Le grand intérêt du CU est de geler les règles d’urbanisme applicables. C’est valable pendant 18 mois. Donc en cas de modification du PLU avec des règles plus contraignantes, vous pourriez faire appliquer l’ancien PLU.
En général, la demande de CU est faite par le notaire au moment de la vente, mais rien ne vous empêche d’en faire une de votre côté.

Ceci dit, même si les règles semblent être avec vous, je dirais que la partie n’est pas encore gagnée.
La mairie pourrait coûte que coûte s’opposer à vos travaux (refus du PC ou opposition à la DP) en toute illégalité, en pariant sur le fait que vous ne saisiriez pas le tribunal administratif, ou sur le fait qu’une procédure judiciaire est toujours longue et coûteuse.

Donc de la même manière qu’ils cherchent à vous décourager aujourd’hui, ils pourraient chercher à vous décourager par la suite, même si je pense que ce genre de pratique reste très exceptionnel.

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#19 12/03/2021 20h08

Membre (2021)
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Orhoas a écrit :

Vous devrez par contre restituer la place de stationnement qui a été supprimée (le garage ayant été muré). En principe, le stationnement doit être réalisé sur votre terrain.

Cependant, je suis surpris que l’article 12 lié au stationnement que vous mettez en avant soit aussi court. Etes-vous sur que cet article ne contient que ces cinq lignes ?
Si c’est bien le cas, à mon sens, vu que le PLU ne le prévoit pas, l’urbanisme ne peut pas vous demander de créer des places de stationnement pour les logements créés.

Oui le garage a été muré par les propriétaires et probablement sans faire de déclaration de travaux (peut être puis-je me renseigner au service de l’urbanisme pour en être sûr?).
Donc j’imagine que si je voulais jouer "au con" je pourrais, si une déclaration de travaux avait été déposée, partir du principe qu’il n’y avait pas lors de l’achat de stationnement existant…
J’ai posé la question pour les places en extérieur : on m’a indiqué qu’il n’était pas possible de trop encombrer les rues de la ville et que les places de stationnement restaient limitées et qu’elles devraient être juste face à la maison (pour info la place de la mairie avec parking publique se trouve à 100 mètres de la maison).
L’article 12 est effectivement succinct mais je me rendrais en mairie pour qu’on me montre les articles précis.

Dernière modification par immophile (12/03/2021 20h13)

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#20 12/03/2021 20h39

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Dans la très grande majorité des cas le PLU est consultable sur le site Internet de la ville, même s’il est incomplet le chapitre stationnement est en lecture systématique

Pascal

PS il serait étonnant que l’on puissent construire/agrandir/créer  sans place de parking supplémentaire.

Dernière modification par bascarol (12/03/2021 20h42)

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Favoris 1    #21 12/03/2021 21h05

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Orhoas, votre réponse est imprécise, si vous permettez wink.

On distingue le CUa dit de simple information, sans grand intérêt dans le cas présent et surtout le CUb dit "opérationnel".
Le porteur de projet présente son opération et il obtient une réponse à la hauteur de la précision apportée. déjà c’est une nuance capitale. Un CUb imprécis : exemple "sur ma parcelle de 1ha je souhaite construire une maison" obtiendra une réponse de principe et un éventuel refus de Permis si l’implantation de la construction implique un non respect des règles de prospect par exemple.
Mais surtout le CUb peut perdre ses effets en cas d’évolution défavorable du PLU/I vis à vis du projet (ce que peu de gens savent).
Dans le cas présent, il me semble que le PLU est ancien. Ces histoires de création de places liées aux créations de logement ont largement démontré qu’elles étaient contre productives en bloquant dans les centres anciens les réhabilitations de grands logements vétustes, sans aucune possibilité de création de places faute de terrain. Pour mémoire on en est au zéro artificialisation nette (ZAN Objectif « zéro artificialisation nette » : quels leviers pour protéger les sols ?  | France Stratégie). Non, on ne veut plus de voitures en centre urbain (ou alors peu polluant ZFE Des zones à faibles émissions pour améliorer la qualité de l’air : découvrez les résultats des actions du Gouvernement | Gouvernement.fr donc plus besoin de parking mais des transports en communs efficaces, des voies douces etc
Ce PLU contrevient donc aux évolutions récentes des lois entre autre avec Grenelle, SRU etc En début de mandat - ce qui est le cas actuellement - je ne serais pas surpris qu’une Révision soit lancée (et souhaitable pour le demandeur) : il faut se renseigner.
Sinon, oui, on dirait que l’extrait du PLU est mal choisit par le service instructeur !

Dernière modification par Iqce (12/03/2021 21h13)


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#22 12/03/2021 21h28

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immophile a écrit :

Oui le garage a été muré par les propriétaires et probablement sans faire de déclaration de travaux (peut être puis-je me renseigner au service de l’urbanisme pour en être sûr?).
Donc j’imagine que si je voulais jouer "au con" je pourrais, si une déclaration de travaux avait été déposée, partir du principe qu’il n’y avait pas lors de l’achat de stationnement existant…

Un simple coup de téléphone au service instructeur vous permettra de savoir si une demande de travaux a été faite et si cette demande a été autorisée, pour la suppression du garage.

Soit la demande de travaux a été autorisée. Dans ce cas, pour être conforme au PLU, le projet doit prévoir la restitution de la place de stationnement ailleurs sur le terrain (le PLU ne prévoit pas de disposition pour que cette place soit créée sur un autre terrain à proximité). Donc si le projet a été accepté, c’est qu’une place de stationnement a été restituée sur le terrain. Partir du principe qu’il n’y a pas de place au moment de l’achat, pour vous dédouaner de créer cette place, ne sera pas recevable.
Si vous achetez une maison de ville collée à la rue, vous pouvez en déduire qu’il n’y a pas eu d’autorisation.

Soit la demande de travaux n’a pas été faite ou a été refusée. La place de stationnement doit donc être considérée comme existante et le propriétaire actuel est passible de poursuites pénales. En effet, la modification de façade est soumise à autorisation. Vous-même pourriez faire l’objet de ces poursuites si vous achetiez en l’état, sans régularisation auprès du service urbanisme.
Pour votre information, la commune dispose de 6 ans, à partir de la fin des travaux, pour vous dresser procès-verbal. Si tel n’était pas le cas, cela ne vous permettrait toujours pas de déclarer ces travaux comme "existants" dans le cadre d’un nouveau projet. En effet, c’est seulement après 10 ans, à partir de la fin des travaux, que des travaux réalisés sans autorisation peuvent être indiqués comme "existants", dans une nouvelle demande de travaux.
Dans ce cas, s’il n’y a pas la possibilité de restituer cette place de stationnement ailleurs sur le terrain, je vous conseillerai plutôt de remettre en état les travaux réalisés par l’actuel propriétaire, c’est-à-dire de rendre accessible le garage.

immophile a écrit :

J’ai posé la question pour les places en extérieur : on m’a indiqué qu’il n’était pas possible de trop encombrer les rues de la ville et que les places de stationnement restaient limitées et qu’elles devraient être juste face à la maison (pour info la place de la mairie avec parking publique se trouve à 100 mètres de la maison).
L’article 12 est effectivement succinct mais je me rendrais en mairie pour qu’on me montre les articles précis.

Par extérieur, j’entendais en extérieur sur votre terrain. Un projet ne s’instruit que sur votre terrain. Les places de stationnement dans la rue ou sur le parking de la mairie sont publiques et sont donc totalement indépendantes de votre projet. Le fait qu’un parking public soit proche n’y changera rien, vous devrez prévoir une place de stationnement sur votre terrain, en garage ou en extérieur.

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#23 13/03/2021 08h40

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Bonjour,

Pour votre garage n’oubliez pas que le délai de prescription pénale est de 6 ans et le délai de prescription civil de 10 ans à partir de la date d’achèvement des travaux.

Attention aussi car le retour en arrière risque d’être difficile. Si la Mairie apprend ce changement sans autorisation et veux vous le faire "payer" il vous empêcheront de revenir en arrière sur de nouveaux travaux déclaratifs  au titre   art. L.421-9 du CU sauf si ce changement a été effectué avant 1943 roll  ou ne faisait pas l’objet de déclaration.

Pascal

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#24 17/03/2021 23h30

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Je vous remercie de vos différentes observations mais j’avoue que je suis un peu confus sur la marche à suivre finalement. Je réalise que je n’avais pas assez donné d’informations dans mon descriptif initial :
- le projet est effectivement un projet de division de maison de ville (petite ville) collée à la rue
- je vais me renseigner mais les travaux visant a murer le garage existant doivent dater de guère plus de 2 ans et je pense effectué sans demande de permis (cela reste à confirmer)

Partant de là, si je comprends bien , si je ne veux pas de problèmes :
- je dois régulariser la situation du garage actuel et demander à le remettre tel qu’à l’origine
- il faut que je me renseigne sur le bon article du plu explicitant la demande de mise en place de parking par logement
- si le plu est explicite sur ce point : je dois créer un garage par logement nouveau issu de ma division
- si le plu est trop ancien et ne comporte comme dans l’extrait aucun renseignement j’ai 2 choix :
   * partir du principe que la mairie exigera un garage par nouvel appartement ce qui bien sûr  a un impact non négligeable sur la rentabilité de mon projet.
   * ou leur démontrer que le PLU actuel n’est pas adapté à leur demande : mais si effectivement ils ont toujours le dernier mot pour mes demandes de division en appartement je n’irais pas plus loin…

Bref, j’étais assez optimiste mais je commence à me dire que le projet ne sera finalement pas viable à cause de cette (re-)création de garages….

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#25 18/03/2021 08h15

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ENTJ

Il manque une étape au sujet du PLU cf mon mail supra.

Revenez vers nous avec la rédaction précise du règlement écrit relatif à la création de place de stationnement ET à cette occasion, interrogez les élus sur la mise à jour du PLU cad sa Révision car cette histoire de création de places est désormais obsolète au plan national, le législateur ayant bien compris que cela bloquait les rénovations et remises sur le marché des logements en centre ancien. Si une Révision est actée, vous n’aurez sans doute qu’à patienter et prendre votre décision en fonction de ce délai (durée moyenne d’une Révision : 3 ans).


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