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#1 07/10/2015 15h56

Membre (2015)
Réputation :   4  

Bonjour à toutes et tous,

Ma question est assez "simple" je pense, et pas trop large j’espère.

J’ai visité de nombreux appartements ces deux dernières années car je souhaiterai investir dans l’immobilier locatif.
Compte tenu de la bulle immobilière, je me méfie un peu et ne souhaite pas acheter pour moi, ne sachant pas de quoi l’avenir sera fait.

Sauf qu’à chaque fois, j’ai des blocages. Même quand les simulations financières sont satisfaisantes et en sachant que je trouverai surement une banque pour me financer vu ma situation personnelle, je n’ose pas passer le cap.

Dans les éléments qui me rebutent, il y a notamment :
- la gestion du bien et si je veux faire d’autres acquisitions par la suite
- le statut de copropriétaire

Depuis quelques semaines, je me suis donc dit que l’acquisition d’un immeuble de rapport serait plus adapté.

Qu’en pensez-vous ?
Quels sont vos conseils essentiels pour se lancer ?
Quels sont d’après vous les pré-requis importants ?

Même si le sujet est traité sur de nombreux sites, pour moi c’est essentiel d’avoir des avis partagés et voir les points importants qui se recoupent.

Merci d’avance

Message édité par l’équipe de modération (09/10/2015 20h31) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : acheter, débutant, immeuble de rapport, investissement locatif, pré-requis


Arnaud

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#2 07/10/2015 16h07

Membre (2012)
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Réputation :   415  

INTJ

L’immeuble de rapport à certes l’avantage de vous éviter le statut de copropriétaire.

Mais, sur l’autre blocage qui vous empêche de passer le cap, "la gestion du bien", un immeuble c’est sensiblement + de gestion et + de difficultés potentielles (donc + chronophage) qu’un lot en copropriété.

Bref, moi je serais plutôt d’avis de conseiller un 1er achat d’1 lot en copropriété (vous pouvez très bien trouver un appartement dans une petite copropriété bénévole de 4-5 lots, et éviterez ainsi la majeure partie des inconvénients de la copropriété).

Et l’immeuble de rapport, ce sera bien mais dans un 2de temps, plutôt comme 2ème étage de la fusée quand vous vous serez fait la main sur ce 1er lot…

Dernière modification par julien (07/10/2015 16h08)

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#3 07/10/2015 16h22

Membre (2012)
Réputation :   0  

Les pré-requis sont, à mon avis, les mêmes que ceux nécessaire à tout projet locatif:
savoir sous quel statut vous voulez louer, savoir quel est le but précis recherché de cet investissement, et surtout connaître le marché de votre région (prix du mètre carré moyen en fonction de la surface à l’achat et à la location).

Peut-être que commencer par un immeuble directement est un gap important. En effet il est, je pense, plus simple d’apprendre sur de petites surfaces, sur de plus petits engagements et où les potentielles erreurs coûtent beaucoup moins cher…
Le principal atout d’un immeuble serais qu’il serais plus simple de générer un cash-flow positif avec celui-ci qu’avec un appartement (bien que ça dépende aussi des régions).
On peux effectivement ajouter aussi à ça l’autonomie complète que vous aurez puisque vous serez seul pour le syndic’.

Si votre banque vous suis et que le projet ne vous impressionne pas alors allez y. Essayer de trouver un immeuble avec un rendement permettant de créer suffisamment de cash-flow pour parer à toutes éventualités.
Bon courage!

Dernière modification par Guiroule (07/10/2015 16h23)

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#4 07/10/2015 16h29

Membre (2015)
Réputation :   4  

Bref, moi je serais plutôt d’avis de conseiller un 1er achat d’1 lot en copropriété (vous pouvez très bien trouver un appartement dans une petite copropriété bénévole de 4-5 lots, et éviterez ainsi la majeure partie des inconvénients de la copropriété).

Merci.
J’ai raisonné comme ça mais j’aurai du indiquer un autre de mes problèmes : j’habite en région parisienne….
Ça me parait très compliqué de trouver une bonne affaire sur un seul appartement. C’est pour ça que je suis un peu découragé.
Je me suis dit que je pouvais regarder pour des appartements en province, mais dans ce cas rien qu’un aller / retour par an tuera ma rentabilité.
C’est comme ça que j’en suis arrivé à l’idée d’un immeuble de rapport dans une ville que je connais et où de la famille habite.

Essayer de trouver un immeuble avec un rendement permettant de créer suffisamment de cash-flow pour parer à toutes éventualités.

Y a-t-il pour vous un minimum de cash flow à prévoir (en %) ?


Arnaud

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#5 07/10/2015 16h36

Membre (2012)
Réputation :   0  

Habitant moi aussi en région Parisienne je connais les mêmes difficultés…
10% serais bien, plus évidemment mieux, ça peux se trouver vers chez vous, il faut juste de la patience et de la réactivité!

Je pense qu’il vaut mieux attendre et trouver la belle occasion et après faire un compromis qui vous semble acceptable entre la distance, le prix, l’emplacement, la rentabilité et l’état ainsi que les locataires du bien.
La solution d’aller dans une région où habite de la famille peut aussi être intéressante.

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#6 07/10/2015 16h59

Membre (2014)
Réputation :   41  

julien a écrit :

"la gestion du bien", un immeuble c’est sensiblement + de gestion et + de difficultés potentielles (donc + chronophage) qu’un lot en copropriété

Bonjour Julien,

Au contraire, je trouve qu’un petit immeuble de rapport c’est beaucoup plus simple à gérer qu’un lot de copro.
Si vous avez déjà assisté à des réunions de copro, vous savez qu’il  y a toujours un vieux grincheux radin qui bloque toutes décisions !
De même si demain vous voulez aménager le grenier au dessus de votre lot, bon courage pour obtenir l’accord des autres copropriétaires….alors même que ce grenier vous appartient peut être !
Bref je préfère être seul maître à bord pour prendre mes propres décisions sans subir celles des autres !

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#7 07/10/2015 17h00

Membre (2015)
Réputation :   4  

Habitant à Sartrouville, les prix sont bullesques.
J’ai cherché dans plusieurs villes, comme Saint Ouen par exemple.
La concurrence est rude et le cash flow généralement négatif.


Arnaud

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#8 07/10/2015 17h16

Membre (2014)
Réputation :   41  

En effet vous pouvez oublier l’IDF pour sortir du cashflow…
Habitant Sartrouville, vous pouvez allez "traîner" dans les petites villes du 27 et 28.
Vous y trouverez du 10% brut et ça reste accessible dans l’après midi en voiture.

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#9 07/10/2015 17h22

Membre (2015)
Réputation :   2  

julien a écrit :

L’immeuble de rapport à certes l’avantage de vous éviter le statut de copropriétaire.
Bref, moi je serais plutôt d’avis de conseiller un 1er achat d’1 lot en copropriété (vous pouvez très bien trouver un appartement dans une petite copropriété bénévole de 4-5 lots, et éviterez ainsi la majeure partie des inconvénients de la copropriété).

Je me permets de nuancer "la copropriété bénévole de 4-5 lots". En effet, si tout le monde s’entend bien et paie en temps et en heure, ça peut être très bien. Mais qu’advient-il si un des copropriétaires vend à un mauvais payeur ? Cela nous est arrivé dans une copro de 10 lots. Pour faire tourner au quotidien, vos charges prennent momentanément 10%, il faut engager des fonds pour faire une procédure, etc… 

Je pense effectivement que le passage par un lot de copropriété semble plus adapté à un premier investissement, mais personnellement, je ne le ferai pas dans une toute petite copro, ni même dans un paquebot (plus de 100 lots principaux).

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#10 07/10/2015 17h29

Membre (2015)
Réputation :   4  

Acheter un immeuble pour un 1er investissement, il faut en avoir ! C’est effectivement beaucoup plus confortable de gérer seul un bien plutôt que de participer à des réunions de copropriété souvent fastidieuses (et chronophages). Mais gérer seul c’est également être seul à faire face aux dépenses : il faut donc penser à avoir une épargne disponible assez importante, sinon c’est le risque de noyade.

Comme Guillaume33 l’a dit, déjà sortir de Paris / région parisienne. Les bonnes affaires sont en province ! Et si vous dégagez un rendement fort, vous pouvez faire gérer votre bien, ce qui nécessitera peu de déplacements de votre part.

Et pourquoi pas une maison de ville ou de bourg ? La mise est moins importante et vous êtes pleinement propriétaire. Il y a de bons rendements à réaliser.

Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
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#11 07/10/2015 17h34

Membre (2015)
Réputation :   4  

@paulsrzn
Je suis dans l’aménagement, je gère des budgets de plusieurs millions d’euros… bon ce n’est pas mon argent, mais je suis plutôt à l’aise avec les questions techniques, juridiques, financières, administratives… c’est mon boulot.
Je suis allé voir votre site, c’est marrant car nous avons des articles quasiment communs (les questions à se poser avant d’investir).

@guillaume33
Bonne idée


Arnaud

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[+2]    #12 11/09/2018 00h03

Membre (2018)
Réputation :   2  

Venant d’acheter 2 immeubles de rapport c’est 2 dernières années je me permet de refaire un point sur ce type d’investissement.

Un immeuble de rapport est automatiquement acheté par un investisseur  (le bon sens) ….  C est bête à dire mais c’est important.
Etant investisseur ont va chercher le (haut) rendement, et c’est la première chose que l’on va chercher à savoir et non pas le prix au M2.  On achète du rendement pas du M2.

Apres même s’il peut de immeuble et peu d’acheteur certaines ventes peuvent se faire très vite (peu ou pas de négociation) (locataire déjà en place, taux de location proche de 100 % du à un bon emplacement).
Ces immeubles sont très difficile à avoir si on à pas son petit réseau (j’ai eu mon dernier immeuble comme cela réseau + coup de chance (un acheteur qui n’a pas eu son prêt, une agence pas contente d’avoir vu la vente de l’immeuble lui échapper et on me met en relation avec cette agence….)

D’autres immeubles ne se vendent pas  très rapidement pourquoi ?
            Prix supérieur à 300k, donc peut être considérer comme une grosse somme pour beaucoup d’investisseur.
            Travaux à faire (cela peu faire peur et cela rajoute un coup supplémentaire qu’il faut savoir calculer.
           Pourtant ils ont du potentiel (diffèrent type d’appartement, avec commerce , hypercentre …)

Ce type d’immeuble est accessible car il faut savoir
          Qu’ on peut faire de grosse négociation (le cas sur mon premier achat d’immeuble -20%) (et donc augmente le rendement)
            Même avec des travaux vous pouvez avoir des loyers (3 appartements sur 7 à refaire) et avoir un cashflow positif ce qui aide pour avoir un emprunt.

            Le plus dur est de convaincre le banquier car il y a forte chance qu’il n’est pas l’habitude de ce type d’achat donc il faut préparer un bon dossier pour son banquier préférer.  (Bien mieux qu’un achat locatif classique.) C’était la première fois que je faisais un dossier pourtant j’avais déjà fais un achat d’un appartement locatif,  C’est surtout pour prouver à la banque que vous savez "gérer" se type d’investissement.

Pour résumer dans les prérequis pour acheter un immeuble de rapport (par rapport à un achat classique)

       Avoir du bon sens et savoir ce que l’on cherche (avec locataire ou pas, travaux ou pas …)
     Ne pas avoir peur d’aller vers des immeubles moins recherchés s’ils sont bien placés et avec différent type de bien.
    Faire un bon dossier pour le banquier (montrer que vous savez dans quoi vous vous engager)

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#13 17/09/2018 22h26

Membre (2018)
Réputation :   73  

@tipunch : Intéressant votre témoignage, vous vous êtes fait la main sur 1 location simple avant vos immeubles? il est vrai que l’on peut tellement négocier car peu rechercher comme vous dites donc il ne faut pas hésiter à baisser fortement le prix en cas de travaux importants à prévoir?

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#14 18/09/2018 09h17

Membre (2018)
Réputation :   2  

Bonjour,
J’avais déjà des appartements mais entre le prix, le cout du syndic, les petits travaux le rendement final n’est pas terrible.
Un syndic me prend pratiquement 2 mois de loyer ….
Les travaux (même petit) pour un seul appartement coute cher et pas forcément fait de suite.
Je n’étais pas un "vrai" investisseur, je plaçais juste mon argent (cela aurait très bien pu être dans une assurance vie).

Avec l’immeuble ma philosophie a changé. Je fais plus attention à tous les couts (même si on en découvre tous les jours,).
J’ai calculé pour la première fois un rendement, estimer des travaux mais surtout le temps de vacance du à ces derniers (mais faut rajouter 1 à 2 mois car il y a des imprévus) pour estimer mon cashflow. Je m’étais renseigné sur le rendement local, et à partir de là j’ai donné un prix.
J’ai pu bien baisser car le prix était élevé (pour la région) et donc le nombre d’investisseur intéressé moindre (pour preuve la personne faisant les travaux pour moi voulait l’acheter mais trop cher pour eux).

Donc l’important est de savoir jusqu’ou on peut aller (capacité d’emprunt, reste à vivre, taux d’endettement, cash flow positif ou pas ….) en terme d’emprunt pour pouvoir acheter au maximum de ses possibilités pour être en concurrence avec moins d’investisseur.
A partir de là on peut commencer ses recherches et cibler les appartements que l’on souhaite.
Pour mon premier achat j’ai visité 3 immeubles (mais j’avais vite fait mon choix, un trop cher pour moi, un autre trop de travaux sans rentrée d’argent (grosse maison à transformer) et la dernière moitié des appartements à refaire, donc déjà des loyers qui rentraient)

Le prix de l’achat doit être en relation avec le rendement local (minimum recherché) et le cash flow souhaité tout en restant avec des loyers compétitifs pour la zone (même si appartement refait à neuf sinon on ne loue pas) Et si moins de concurrence on peut espérer un meilleur prix et donc meilleur rendement (mais on ne va pas doubler son rendement pour autant).
Le plus dur est donc de savoir s’il y a plusieurs personnes sur l’immeuble ou pas. (il faut donc savoir être patient et voir si l’annonce reste longtemps ou pas, pendant la visite discuter avec les locataires,…)

Avec un immeuble j’ai de bonne relation avec les entreprises (dépannage rapide, travaux de réfection rapide) donc même sur les travaux je suis gagnant et le locataire est content aussi car voit ma réactivité. Par contre il faut avoir des liquidités en réserve (façade, toiture, cage d’escalier ,… des travaux qui peuvent arriver n’importe quand) C’est le problème de l’immeuble

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#15 18/09/2018 18h02

Membre (2018)
Réputation :   73  

D’un coté apres avoir vu votre message, je me dit qu’il y a également possibilité d’une plus grosse défiscalisation avec un immeuble n’est ce pas?

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#16 18/09/2018 18h50

Membre (2018)
Réputation :   2  

Je ne suis pas sur qu’il y est une plus grosse défiscalisation.
Par la force des choses il y a plus d’appartements donc plus de travaux, les travaux sur les communs sont aussi défiscalisés (mais comme pour un appartement avec un syndic,  en proportion des tantièmes du logement).
Mais qui dit grosse défiscalisation dit gros travaux aussi et donc grosse dépense…..

Le gros avantage c’est que normalement les travaux ne se font pas tous en même temps donc il y aura toujours des loyers qui tombent (pas de mois sans rien) sauf peut être les premiers mois suivant l’état de l’immeuble à l’achat.
Et pour les gros travaux (commun, façade ,…) on peut généralement choisir quand on veut les faire (mais sans trop tarder non plus) ce qui n’est pas le cas avec un syndic

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