Investissement dans un F4 en centre-ville : vos avis ?

Sisi08 · #1

Bonjour,

Je voudrais vous demander votre avis sur un F4 de 82m2.

-Prix : 110 000 euros ( Particulier )
-Superficie : 82m2 carrez
-Localisation : Ville de 60 000 habitant, centre ville
Commerce proche : Boulangerie, restaurant, pharmacie, terminus et départ de 50% des bus, lafayette, fnac, école privée primaire, collège a 5 minutes a pied et primaire de même, et des parc.
-Intérieur positif : Sol dans les chambres casi-neuf ( imitation parquet (lyno ?) ), carrelage cuisine, salle de bain, toilette neuf, chauffe eau neuf, électricité refait a neuf il y a un an, salle de bain neuf également.
Grosse porte blindé.
-Intérieur négatif : Cuisine très léger, juste la base sans plaque de cuisson, hotte, four donc a compléter ou changer, luminaire basique.
Plein de trou dans les murs du au cheville qui supporter des meubles ou élément de déco ?
2eme étages d’un immeuble de 20 étages.
Fenêtre simple vitrage ( Voir dessous )

Un chèque de 30000 euros est toujours chez le notaire et sera transmis a l’acheteur pour les travaux de l’immeuble, ravalement et toutes les fenêtres et le balcon qui n’est plus au normes.
Ce chèque de 30000 euros est inclus dans les 110 000 euros.

Prix location vus sur lbc sur +/- même superficie : Moyenne entre 700 et 900 euros charge compris.

D’après rendementlocatif, je suis a un score de 9/10, avec 5.58 de rentabilité net en mettant 105 000 si négocié et 10000 euros d’apport.
Avec 3000 euros pour les trou et compléter la cuisine ainsi que les luminaires.
Cash flow positif : 238 sur première année et 16 sur la deuxième.
( J’ai mis 0 sur charge syndic totale et charge non prévus estimé car je ne sais pas se que sait, si vous pouvez m’éclairer ).

Ma situation :
21 ans, propriétaire d’un f3 sans emprunt où il y a moi et mes parents.
Associé avec mes parents dans une sci dont le fond de commerce est notre restaurant qui est stable et en évolution chaque année.
Loyer de 3500 euros pour un remboursement de 2800 euros, il reste 7 ans.
Revenu 2014 : 24k net, 11.6k revenu foncier.
Taux imposition : 14%
Impôt payé cette année : 4888 sur le revenu et 1799 de prélèvement sociaux.

Je me posais la question sur le point fiscal, si j’achète cette appartement, mon taux d’imposition augmentera a 30% donc au final pas rentable ?
Je n’arrive pas a savoir comment calculer.

Mon but est d’acheté cette appartement, et dès la locations faite de chercher simultanément un autre bien en prenant le temps mais plus petit type studio en le payant a crédit 110%.

Merci d’avance pour vos futur réponse.

Message édité par l’équipe de modération (14/09/2015 18h26) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : centre ville, f4, investissement

DDtee · #2

Sisi08 a écrit :
2eme étages d’un immeuble de 20 étages.
…/…
( J’ai mis 0 sur charge syndic totale et charge non prévus estimé car je ne sais pas se que sait, si vous pouvez m’éclairer ).

Si vous remplissez la case des charges syndicales (appelées aussi de copropriété) vous verrez immédiatement que c’est un mauvais investissement.
Il peut difficilement en être autrement dans un immeuble de cette taille qui occasionne des coûts que les petit immeubles n’ont pas (gardien, ascenseurs….)

Hollas · #3

Sisi08 a écrit :
Bonjour,

…
( J’ai mis 0 sur charge syndic totale et charge non prévus estimé car je ne sais pas se que sait, si vous pouvez m’éclairer ).
…

Bonjour Sisi08,

Pour ma part, pour les immeubles avec de nombreux lots (style immeuble de 20 étages), en première approximation, j’ai tendance à considérer pas moins d’un loyer, d’un loyer et demi pour les charges de syndic…
Ensuite pour les charges "non-prévues" (rénovation des communs ou autres) j’ai également tendance à "pifométrer" 1 à 2 euros par m2 et par mois.

Enfin, ne pas oublier également les sorties d’argent telle que la taxe foncière et l’assurance de Propriétaire Non Occupant pour le calcul de vos "flux".

Dernière modification par Hollas (14/09/2015 20h27)

Guillaume33 · #4

Bonjour,
Sans creuser davantage, c’est typiquement le genre de copropriété qu’il faut éviter.
Sauf si bien entendu le prix de vente est 50% sous le marché
Je n’ai pas compris l’histoire du chèque séquestré? L’appartement vous revient à 110 - 30 k ou c’est 140 - 30 k?

Sisi08 · #5

Bonjour,

Merci pour avoir changer le titre du topic.

Merci pour vos réponses, j’ai fait quelques recherches concernant l’immeuble et j’ai demander a 3 personnes propriétaire quelques questions.

Se qu’il en ressort, est que comme vous l’avez dit, les ascenseurs tombent très très souvent en panne surtout celle de la monté où je comptais acheter.
Les charges de 250 euros sont justes une provision, a chaque ans, il y a une jolie ’mauvaise surprise’.
Et que il y a pas mal de flux d’entré et de sortie dans l’immeuble aussi bien en propriétaire que locataire.
Et bizarrement sur les 3, 2 m’ont fortement déconseiller d’acheter dans cette immeuble..

Donc voilà je pense comme vous qu’une fois ces élément ajouter que l’investissement ne sera pas si rentable que sa.

Je reste en tous cas attentif aux occasion qui peuvent se présenter.

Merci pour vos réponses.^^

EDIT : D’après se que j’ai compris, le vendeur avait acheter l’appartement il y a 1 ans, suite a des soucis personnel il doit le revendre, lorsqu’il l’avait acheter, le vendeur a déposer un chèque dans un compte du notaire, qui servira aux travaux de rénovation des fenetres/balcon ect.

Le prix de vente est de 110 000 euros.
Donc c’est plus du 110 - 30 qui ne seront pas à débourser lors des travaux = 80k, mais est ce réellement a prendre en compte ?

Dernière modification par Sisi08 (14/09/2015 22h08)

Guillaume33 · #6

A mon avis les 30 k ont été séquestrés par le notaire pour solder le compte débiteur du vendeur. En clair ce copropriétaire ne devait pas payer ses charges.
Cette copro me semble bien foireuse…
Fuyez en courant vous pouvez trouver nettement plus rentable, en voici un exemple :

Rendement : 12,69 % Brut sans impôts. - Immeuble de Rapport

Au plaisr

Sisi08 · #7

Merci pour vos réponses Guillaume33.

J’ai regarder le liens que vous m’avez envoyer, c’est assez impressionnant et ambitieux comme projet.

Je m’étais pas présenter en nouveaux arrivé, c’est fait.

Je reste attentif sur le marché pour voir s’il y a des bonnes opportunité.

Sisi08 · #8

Bonjour,

Je ne sais pas s’il est utile de crée un autre poste ou pas donc je continu sur celui ci.

J’ai récemment visité un autre appartement avec une agence immobilière pour un appartement qui se situe au 4eme et derniers étage un petite immeuble.

Peu après j’ai continuer a regarder un peu sur leboncoin et j’ai aperçus le même appartement avec un numéro direct.
J’appel donc la personne, il s’agit bien du même appartement.

J’explique bien que j’ai signé un bon de visite, que je devais donc faire une offre a l’agence si je souhaiter l’appartement.
Elle me dit alors que l’agence sont tout a fait au courant qu’elle a une annonce a part et que je peux directement passer par elle.

Je me demande si je fais une offre en direct et que sa se concrétise, l’agence décide d’agir, sa sera contre moi ou contre le vendeur à qui l’agence peut réclamer une indemnité ?

Merci

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