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#1 03/09/2015 23h38

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Bonjour à tous,

Ayant acheté des appartements meublés cette année, j’aimerai les faire estimer par une agence afin d’avoir une base pour le calcul des amortissements (LMNP au réel - 85% du bien est amortissable) qui seront fait par le comptable.

Un agence me propose de faire l’estimation de mes biens et rédiger cela de manière écrite, le tout gratuitement. Je trouve cela bizarre que l’agence ne se rémunère pas. Je ne leur ai pas dit pourquoi je le faisais réellement, l’agence doit peut-être espérer récupérer le mandat pour une vente / location.

Qu’en pensez-vous ? Cette estimation est-elle obligatoire ? (j’aimerais avoir un prix haut bien entendu, le tout en ayant une trace écrite comme "preuvre").

Cordialement

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#2 04/09/2015 00h13

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ENTJ

?

Bonjour.
si vous avez acquis vos appartements cette années déjà loués en meublé , vous devez prendre la valeur d’achat ( -10% pour le terrain ) et non la valeur actuelle par une agence.

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#3 04/09/2015 08h30

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Est-ce vraiment une obligation comptable Cricri ?
Si Link182 les a acquis en dessous du prix du marché (si si, je vous jure que ça arrive, il y en a qui arrivent à faire du 18%, si vous voyez ce que je veux dire tongue), il est peut-être mieux de se baser sur la valeur réelle…

Pour répondre à la question initiale, pas mal d’agences / ou de réseaux proposent des estimations gratuites, dans le but de se voir confier un mandat de vente par la suite…
Bien sûr, il vaut mieux ne pas préciser que c’est pour le comptable que vous faites faire cette estimation, au risque de vous la faire facturer (environ 150€)

Il ne faudra évidemment pas vous attendre à une expertise, vous aurez juste un papier qui vous dit que "compte-tenu du marché actuel et des spécificités de votre bien blablabla j’estime son prix entre XXXXX et YYYYY €"

Dernière modification par Siocnarf (04/09/2015 09h01)

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#4 04/09/2015 08h59

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ENTJ

Oui je vois ce que vous voulez dire smile.

Je ne vois pas cela comme une obligation comptable mais plutôt fiscale.

Car moi j’ai amortis mes biens sur la valeur d’achat+travaux ( sur 5 à 10 ans en moyenne.)
Car actuellement, avec les travaux terminés , mes biens ont facilement double concernant la valeur actuelle.
mais mes travaux je les amortis déjà donc de ce baser sur la valeur actuelle est faux.

Du coup sa me remet en question sur ma compréhension sur ce sujet….

Il me semblait que c’était pour un changement de fiscalité par exemple entre le régime nu et meublė par exemple pour avoir une base de calcul d’amortissement sur le bien en question.
De plus dans ce cas les frais de notaire ne peuvent plus être déduit.

Dernière modification par cricri77700 (04/09/2015 09h53)

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[+1]    #5 02/03/2017 10h35

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Je "déterre" ce vieux sujet pour porter à la connaissance de ceux que cela intéresse cette liste des prix de l’immobilier dans 500 villes Les prix de l’immobilier en janvier 2017 - Challenges.fr .
Elle a l’avantage par rapport à beaucoup d’autres, de distinguer les différences de prix entre de l’ancien "brut" et rénové différence de grande importance pour les investisseurs que nous sommes…

J’ignore si c’est partout pareil, mais dans mon coin les prix indiqués me semblent relativement justes.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#6 28/04/2022 16h31

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Bonjour,

désolé j’ai bien question que c’est un sujet banal et qu’on a du l’aborder maintes fois mais je n’ai pas trouvé LE topic généraliste sur cette question?

Voilà je vais probablement vendre un appartement. Celui est charmant mais très atypique. Du coup j’ai du mal à évaluer son prix.

Sous les toits, surface habitable double par rapport à Carrez, Emplacement parfait mais pas d’ascenseur. Il d’autres charmes que je ne citerai pas mais c’est un appartement unique!
En photo il n’impressionne pas mais tous les locataires ont été très agréablement surpris par la place et l’agencement du lieu.

Vu que c’est un sujet généraliste, je pose moi même quelques éléments de réponse:

- regarder sur le site des impôts les dernières ventes immobilières
- comparer des biens similaires sur LBC, PAP ou encore MeilleursAgents
- prendre le rendement du bien à la location pour connaitre sa juste valeur (le mieux est loué mais pourrait se vendre vide et surtout un emplacement sans aucune vacance possible).

Mais ça ne m’aide pas beaucoup. Existe il une solution plus professionnelle et gratuite (ou presque)d’évaluer correctement le prix du bien ?

Par exemple est ce que les notaires ou agents immobiliers rendent ce genre de service, même si on ne passe par par eux pour vendre ? Ou est ce que c’est payant?
D’autres solutions ? Merci pour vos réponses!


Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas

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[+1]    #7 28/04/2022 17h20

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Les agents immobilier ne seront que trop content de vous rendre ce service, dans l’espoir que vous leur confiiez la vente de l’appartement. Même s’ils savent qu’ils rendent ce service sans certitude d’obtenir quoi que ce soit en contrepartie, ils le font dans une démarche commerciale pour obtenir un mandat certaines fois…
Les notaires sont réputés moins pointus pour évaluer un bien - enfin c’est ce que disent les agents immobiliers :-)

Dernière modification par Cassandre (28/04/2022 17h21)

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[+1]    #8 28/04/2022 17h29

Membre (2018)
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Regardez sur DCF et Patrim.
Ca donne une bonne idée par rapport au m2 Carrez. Il y a évidemment des décotes si l’appartement est très haut sans ascenceur ou biscornu, mal agencé, ect…
Après on peut parler de bien "atypique", "plein de charme" ect… mais il faut rester objectif.
Via agent immobilier, c’est aussi leur métier d’estimer et sans signature de mandat avant la visite d’estimation, il n’y a aucun engagement.
Les notaires à ma connaissance ne se déplacent pas mais ont une idée objective des prix.

Dernière modification par Letuche57 (28/04/2022 17h29)

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[-1]    #9 30/04/2022 15h24

Membre (2013)
Réputation :   -1  

Bonjour,
Et par un notaire ?
Toutes les estimations que j’ai vues, faîtes par des notaires, étaient les plus proches des prix de vente…

Dernière modification par Bindo (01/05/2022 14h29)

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#10 30/04/2022 21h36

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Cassandre, le 28/04/2022 a écrit :

Les agents immobilier ne seront que trop content de vous rendre ce service, dans l’espoir que vous leur confiiez la vente de l’appartement. Même s’ils savent qu’ils rendent ce service sans certitude d’obtenir quoi que ce soit en contrepartie, ils le font dans une démarche commerciale pour obtenir un mandat certaines fois…
Les notaires sont réputés moins pointus pour évaluer un bien - enfin c’est ce que disent les agents immobiliers :-)

et aussi ….. les notaires.
Pour l’estimation en vue d’une donation, le notaire m’a conseillé de passer par l’un des agents de la ville.
peut être aussi pour que ce soit opposable via un tiers.

Dernière modification par stef (30/04/2022 21h37)

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Favoris 1    #11 01/05/2022 00h34

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Bonsoir,

Vous pouvez vous baser sur le site "Horiz.Io" (ex rendement immo) pour avoir un prix moyen au m² quand vous consultez des sites tels que "Le Bon Coin", "Se loger"…

Ensuite, selon des critères spécifiques à votre logement, vous pouvez appliquer une majoration ou minoration à ce prix moyen, en vous basant sur ce qui influe sur celui:ci:
Quels sont les critères pour valoriser un bien immobilier ? - Immo974
5 indices pour estimer son logement à sa juste valeur - Vente immobilier
Calcul du prix d?un bien immobilier par plusieurs critères


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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Favoris 1    #12 28/09/2022 05h37

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Bonjour,

Je souhaite déja simplement évaluer moi-meme une maison avec terrain, et un petit immeuble de 3 étages avec son rez-de-chaussée, apparemment ces biens sont de qualité normale a bonne, certes de l’ancien, mais sans defauts et sans nuisances exterieures de leur environnement qui feraient baisser le prix de maniere importante.

Pour cela est ce correcte ce genre de calcul simple :

De prendre le prix du m2 moyen des maisons ou des appartements de la ville ou se situe le bien * le nombre de m2 habitable.
De prendre le prix du m2 moyen des terrains de la ville ou se situe le bien * le nombre de m2 du terrain.

Puis d’additionner ces deux résultats pour avoir une premiere estimation correcte et fiable ?

J’ai un membre de ma famille agé qui souhaite vendre, et on lui a fait des propositions que je trouve tres basses voire indécentes car elles ne respectent meme pas le prix moyen du m2 de l’immobilier de la ville pour le batiment et pour le terrain.
j’ai envie de dire a ce membre de la famille qu’il ne faut déja surtout pas vendre a un prix minimum sous ce genre de calcul de base ci-dessus. Qu’en penseriez-vous ?

Dernière modification par Elric (28/09/2022 05h43)

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[+1]    #13 28/09/2022 08h09

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Vous dites que les gens font des propositions trop basses : c’est le jeu ! Du point de vue de l’acheteur, ça sert à quoi de faire des propositions au prix du marché ? Des biens au prix du marché, on en trouve plein les petites annonces. Quand on fait une proposition d’achat pour un bien qui n’est pas encore sur le marché, généralement, c’est avec l’espoir d’obtenir un prix inférieur à celui du marché.

Sur votre méthode d’évaluation :
1) on ne va pas vous apprendre à évaluer des biens en 3 messages de forum. C’est un vrai savoir-faire. C’est un peu comme si vous nous disiez "je veux réparer une portière enfoncée sur ma voiture, je pense d’abord débosseler puis repeindre, que pensez-vous de la méthode ?". On ne sait pas quoi répondre tellement c’est naïf.
2) en général, on n’additionne pas la valeur de la maison et la valeur du terrain, car la valeur de référence des maisons inclut déjà la valeur de leur terrain. Sauf si le terrain est particulièrement grand et pourrait être détaché comme terrain à construire, auquel cas il faut évaluer combien vaut ce terrain supplémentaire.
3) attention, le prix moyen des maisons sur une commune mélange souvent le prix des maisons de ville (sans jardin) et des villas. Or, on voit parfois le prix des villas être deux à trois fois supérieur à celui des maisons de ville. Donc en fait le prix moyen des maisons ne veut rien dire, il n’est pas fiable. Il vaut mieux utiliser DVF pour établir le prix de maisons similaires dans le même quartier.

Si votre parent veut vendre aux meilleures conditions, faites venir 6 agences. Vous les choisirez en fonction du bouche à oreille ou, à défaut, de la qualité perçue en lisant les annonces qu’ils rédigent (si leurs annonces actuelles ne donnent pas envie d’acheter, ça sera le cas pour votre bien aussi).

A partir de leurs évaluations, vous fixerez un prix de vente réaliste, et puis vous donnerez le mandat exclusif au meilleur d’entre eux, en lui signalant au passage qu’il faut qu’il déploie le maximum de ses efforts, car dans 3 mois vous repassez en mandat simple en concurrence avec d’autres agences.

Soyons clairs : votre parent n’y connait rien et vous n’y connaissez rien non plus, manifestement. Alors arrêtez de faire semblant de savoir évaluer et de vouloir donner des conseils à ce parent. Si vous voulez faire vous-même, vous allez faire des conneries et votre parent finira sans doute par en tirer un prix inférieur à s’il était passé par un agent. C’est à dire que l’agent ne coûte rien puisque ses bons services permettent de renchérir le prix de vente d’un montant supérieur à sa commission. Donc, laissez faire les pros. C’est le meilleur conseil que je puisse vous donner, très sincèrement.

Dernière modification par Bernard2K (28/09/2022 08h17)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#14 28/09/2022 08h16

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Bonjour,

Votre approche me semble un peu simpliste (même si c’est un bon premier pas). Le prix d’un bien dépend de nombreux facteurs (DPE, exposition, travaux à faire, …) et c’est loin d’être une science exacte.

Pourquoi ne pas faire une estimation (gratuite) par 2 ou 3 agents immobiliers ?

Je serai plus nuancé que Bernard2K sur l’utilité de passer par une agence. Selon le prix et la localisation du bien, je trouve leur valeur-ajoutée faible, voire nulle, pour une somme qui peut être importante. Quand je vois des annonces sans photo, avec 2 lignes de description et avec des agents qui ne savent pas pourquoi certains travaux ont été fait, qui oublient leurs rendez-vous, …

Si vous êtes dans une zone tendue et que vous êtes rigoureux, je passerai personnellement en direct, par exemple via Leboncoin/PAP.


Sic itur ad astra

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#15 28/09/2022 08h23

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BuffetNY a écrit :

Selon le prix et la localisation du bien, je trouve leur valeur-ajoutée faible, voire nulle, pour une somme qui peut être importante. Quand je vois des annonces sans photo, avec 2 lignes de description et avec des agents qui ne savent pas pourquoi certains travaux ont été fait, qui oublient leurs rendez-vous, …

La réponse tient en deux points :
1) Il faut trouver la bonne agence. Il y a des bons, et puis il y a des tocards, comme dans tous les domaines, et ceux-ci ont tout particulièrement fleuri depuis 2 ans avec le boom du marché.
2) la plus-value, elle dépend par rapport à quoi on la mesure. Si la personne qui veut vendre connait bien son marché (par exemple connait le prix de vente de tous les biens du voisinage depuis 5 ans), connait son bien et l’évalue objectivement avec ses défauts et ses qualités, et est capable de mener une négociation sur des montants à 6 chiffres, alors, effectivement, pas de plus-value. Par rapport à une personne âgée prête à se faire plumer, et à un parent qui souhaite l’aider mais qui n’y connait rien, la plus-value me semble très importante.

De toute façon, c’est mathématique : êtes-vous capable, seul, de vendre plus cher que le prix net vendeur d’un bon agent ? Très souvent, la réponse est non. Soit parce qu’on évalue trop bas, soit parce qu’on se laisse plier par le premier baratineur venu (par exemple un marchand de biens…) wink

Mais bon, si vous voulez entretenir la fable que toutes les personnes qui ont un bien immobilier à vendre sont des vendeurs compétents, libre à vous.

Dernière modification par Bernard2K (28/09/2022 08h26)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#16 28/09/2022 08h34

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Je ne peux que me ranger aux arguments de Bernard2K. Il y a toujours un tiers de confiance qui ne connaît pas bien un sujet pour donner des conseils entre autres de prix.
Non, on n’évalue pas sur la base de prix moyens et des impressions mais sur sa connaissance du marché, de l’offre et de la demande et quand même en se fiant à des pros qui ne sont pas tous des tocards.
DVF est utile comme le rappelle Bernard2K mais à enrichir de connaissances personnelles du quartier car à 50 mètres près dans la même rue les prix peuvent extrêmement varier (qualités intrinsèques de l’immeuble, exposition, proximité de nuisances genre commerce au rdc etc etc).

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#17 28/09/2022 08h36

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Vous pouvez aussi utiliser le site Meilleursagents pour vous faire une idée. Cela ne remplace pas la connaissance du secteur d’un agent mais ils arrivent à fournir des estimations assez cohérentes.

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#18 28/09/2022 08h47

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Quand on n’y connaît rien on peut être tenté de mettre une annonce "trop chère" pour éviter de sous-vendre. En pratique on ne fait que retarder la vente, et on décrédibilise totalement le bien qui sera identifié comme "à vendre depuis longtemps" et qui aura moins de chance d’être vendu au meilleur prix. Parfois, même les agences n’arrivent pas à raisonner leurs clients sur le prix de vente.

Essayer de vendre trop cher, c’est donc s’exposer à vendre plus lentement… pour finalement gagner moins. A cela s’ajoute des éléments moins rationnels mais importants en cas de vente immobilière : la fatigue et le stress (lorsque la vente s’éternise !) Un petit calcul qui peut faire réfléchir : perdre 6 mois sur un capital de 300k€ que vous auriez pu placer à 5%, c’est perdre environ 300k * 5% / 2 = 7500€.

Cela peut sembler frustrant de passer par un intermédiaire qui prend une commission, mais le conseil de B2K me semble sage. Il n’est pas impossible que vous ayez la vente immobilière dans la peau et que vous soyez capables de vous en tirer à meilleur compte seul. Mais à combien estimez-vous cette probabilité ? Et êtes-vous prêt à prendre le risque de perdre gros pour gagner peu ?

Au final, choisir de vendre seul (et y parvenir avec succès) cela revient bien souvent à devoir se documenter, observer son marché, passer du temps… En d’autres termes, à acquérir une partie de l’expertise de l’agent immobilier local. Et alors là, attention à l’effet Dunning-Kruger ! (= biais cognitif, effet de surconfiance qui donne l’impression d’être un expert après quelques recherches sur un sujet)

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Favoris 1   [+1]    #19 28/09/2022 10h04

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On peut également se référer au site suivant qui recense les dernières transactions, ce qui peut donner une bonne indications (au moins en zone dense) : DVF

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#20 28/09/2022 11h01

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INFP

Vous avez aussi le site immo-data qui répertorie les transactions depuis une période qui va plus loin que les données visibles sur DVF.
Contrairement à DVF, qui permet de voir les parcelles vendues, Immo-data ne répertorie que les ventes de maisons.
En croisant les deux on peut avoir une idée très précise du marché local.

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#21 28/09/2022 17h40

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Voici la méthode utilisée pour ma dernière vente: évaluation par 3 agences en échange d’un mandat de vente sans exclusivité. Les 3 évaluations étaient identiques. Puis vous postez votre annonce à ce prix. Vente assurée sans agence, moins cher car sans frais, sauf si vous trouvez un acheteur qui trouve une plus-value à la vente par agence.

Bizarrement, je n’ai trouvé personne qui souhaitait passer par une agence et payer plus, mais ça existe peut-être.

La consultations des dernières ventes du quartier, c’est bien quand c’est à votre avantage, mais les prix bougent un peu en 6 mois.

Il est possible de se positionner par rapport aux offres concurrentes similaires sur leboncoin si elles existent.

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