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#1 10/12/2014 13h51

Membre (2013)
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Bonjour,

Je recherche des renseignements sur la nouvelle SCPI : Patrimmo Croissance. Je souhaite acheter des parts de cette SCPI via un emprunt bancaire. Je dispose par ailleurs, de revenus fonciers. J’ai compris que les usufruits seraient détenus par des bailleurs sociaux.

Pensez-vous qu’il est possible de déduire fiscalement les intérêts d’emprunt sur mes autres revenus fonciers ? Merci.

Par ailleurs, je ne sais pas si une banque voudra bien me financer ce type d’acquisition ?

Merci pour votre aide.

Mots-clés : emprunt, intérêts déductibles, patrimmo croissance, scpi

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#2 10/12/2014 14h52

Membre (2013)
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Pour la question fiscale :

RFPI - Revenus fonciers – Règles d’imputation des déficits - Déficits subis par les nus-propriétaires

Réponse détaillée à partir du paragraphe 70

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#3 10/12/2014 16h04

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Je vous suggère de lire la fiche produit de la SCPI Patrimmo Croissance (rien ne me semble indiquer que la SCPI ne détiendra que de la nue-propriété d’immeubles dont l’usufruit sera détenu par un bailleur social) et d’interroger la société de gestion sur la question fiscale précise que vous avez (en cliquant en bas à droite de la page de la fiche produit). N’hésitez pas à publier leur réponse dans cette discussion.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 05/03/2015 17h27

Membre (2010)
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La société de gestion m’a précisé que les intérêts de l’emprunt seraient déductibles.

Dernière modification par stephane (05/03/2015 17h34)

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#5 02/09/2015 19h57

Membre (2014)
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Bonjour,

J’ai quelques questions sur cette SCPI. Je ne m’y connais pas très bien.

savez-vous si cette SCPI donne droit au déblocage de la prime PEL?
Comment sont revalorisées les parts?
Que se passe-t-il à la fin de la période de nue-propriété? les parts sont revalorisées également pour prendre en compte l’usufruit? ou bien les immeubles sont revendus et un dividende est versé aux actionnaires?

Bonne soirée!

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#6 25/09/2021 08h16

Membre (2018)
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Bonjour,

Je reviens sur ce très vieux topic mais ma question est aujourd’hui la même sauf qu’il y a un peu plus de recul.
1/ Pour cette SCPI les intérêts d’emprunts sont-ils déductibles ?
2/ Dans ce type de SCPI : pas de revenu, bonne revalorisation (on croise les doigts) et intérêts déductibles, es-ce la meilleure option ?

Merci

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#7 25/09/2021 14h31

Membre (2018)
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Quelques élèments de réponse, partant du principe que le porteur détient la pleine propriété des parts et la SCPI la nue propriété des immeubles :

1 - Une notice du BOFIP détaille les conditions de déductibilité des intérêts et frais d’emprunt des revenus fonciers :
- La côte 130 donne le principe général pour les intérêts payés par les membres de certaines sociétés immobilières :
"Les membres de sociétés immobilières dotées ou non de la transparence fiscale et non passibles de l’impôt sur les sociétés, de droit ou sur option, qui donnent en location les locaux représentés par leurs actions ou parts sociales, peuvent, en principe, déduire :
    - la quote-part qui leur incombe dans les intérêts des emprunts contractés par la société pour l’acquisition, l’amélioration, la réparation et la conservation des immeubles ;
    - les intérêts des prêts qu’ils ont contractés personnellement pour faire leur apport à la société ou acquérir leurs droits sociaux."
- La côte 160 exclut la déductibilité pour les achats de parts en nue-propriété (ce qui n’est pas le cas ici)
- La côte 170 soumet la déductibilité pour les immeubles possédés en nue-propriété à l’existence de revenus fonciers et à leur imposition à l’IR entre les mains de l’usufruitier.
- Les côtes 171&172 traitent du cas particulier des bailleurs sociaux usufruitiers

Si mon interprétation est correcte :
- si la SCPI affecte ses emprunts aux achats de nue-propriétés d’immeubles loués et imposés à l’IR au niveau de l’usufruitier, les intérêts sont déductibles…
- en revanche pour les intérêts liés à l’achat de part, il faut connaître la proportion d’immeubles qui remplissent la condition de déductibilité et ne déduire que la dite proportion…

L’IFU des cette SCPI précise t’il ce pourcentage ?

Cela me semble une vraie usine à gaz et, au vu les taux d’intérêt actuels, les montants en jeu sont ils significatifs ?

2 - Ne pas oublier l’impôt sur la plus value et les prélèvement sociaux lors de la revente des parts (exonération à 30 ans)…
A ce sujet, je ne sais pas comment on tient compte de la réserve de plus-values de la SCPI pour lesquels l’impôt et les PS ont déjà été payés par la SCPI dans le calcul de la plus value des parts…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (25/09/2021 15h18)

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#8 25/09/2021 19h27

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A mon avis :

Canyonneur75 a écrit :

Si mon interprétation est correcte :
- si la SCPI affecte ses emprunts aux achats de nue-propriétés d’immeubles loués et imposés à l’IR au niveau de l’usufruitier, les intérêts sont déductibles…
- en revanche pour les intérêts liés à l’achat de part, il faut connaître la proportion d’immeubles qui remplissent la condition de déductibilité et ne déduire que la dite proportion…

L’IFU des cette SCPI précise t’il ce pourcentage ?

L’IFU ne précise pas cette information (en tout cas, je ne l’ai jamais vue sur les IFU que j’ai reçu).

Hé oui, c’est une vrai "usine à gaz" (et je ne sais pas sur quelle base le fisc pourrait redresser quelqu’un qui déduirait, à tord, à ce niveau), et avec les taux d’intérêts actuels (très bas) l’enjeux ne doit pas être bien gros (donc le fisc ne devrait pas s’y intéresser de sitôt).

Canyonneur75 a écrit :

2 - Ne pas oublier l’impôt sur la plus value et les prélèvement sociaux lors de la revente des parts (exonération à 30 ans)…
A ce sujet, je ne sais pas comment on tient compte de la réserve de plus-values de la SCPI pour lesquels l’impôt et les PS ont déjà été payés par la SCPI dans le calcul de la plus value des parts…

Au moins, à ce niveau, c’est simple (et pas une usine à gaz) : ON ne tient pas compte de l’évolution de la RPV pour calculer l’assiette sur laquelle l’associé verra sa plus-value imposée, en cas de vente de parts de SCPI.

L’associé à l’IR a payé l’impôts sur les plus-values lors des reventes d’immeubles par la SCPI (ou plutôt la SCPI l’a payé pour lui, et en a tenu compte dans sa compta et ses distributions), quoi que la SCPI ait fait de cette plus-value (distribution, apport à la RPV, ou même aussi distribution de RPV pré-existante, venant de plus-values sur lesquelles l’associé a pu ne pas payer d’impôt si elle ont été faites avant qu’il n’achète ses parts). Ici aussi, l’enjeux doit rester modique (normalement, une SCPI n’arbitre qu’une fraction très faible de leur patrimoine chaque année).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#9 25/09/2021 19h46

Membre (2018)
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Les réponses sont très techniques et pas à ma portée. Je vous remercie néanmoins grandement pour le temps pris pour les écrire.

J’imagine qu’il y a bien des gens sur ce forum qui ont souscrit à ces SCPI et qui ont une réponse du terrain ?

Merci

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#10 25/09/2021 20h21

Membre (2014)
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Bonjour Erel,

la réponse de Cannyonneur me paraît tout à fait opérationnelle et concrete à savoir :

Cannyonneur a écrit :

- en revanche pour les intérêts liés à l’achat de part, il faut connaître la proportion d’immeubles qui remplissent la condition de déductibilité et ne déduire que la dite proportion…

donc à votre place je regarderais dans les rapports de gestion et je ferais ainsi. J’en ai via l’assurance vie donc je ne suis pas concerné par le financement par emprunt, mais je crois avoir vu que le taux de bailleurs sociaux dans le chiffre d’affaires est de l’ordre de 95%.

donc pour moi vous avez la réponse ci avant dans les interventions.

bonne soirée.


"La bourse est le seul magasin où la plupart des clients fuient quand les prix baissent. W Buffet". Portefeuille, Blog

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#11 25/09/2021 20h46

Membre (2018)
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Je comprends mieux.
Mes excuses, j’étais perdu avec la totalité des informations.

Bonne soirée à vous 3.

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