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#26 22/03/2015 12h55

Membre (2015)
Réputation :   0  

Bonjour,

Comme indiqué sur ma présentation ( Info • Forums des investisseurs heureux ) je cherche des conseils sur la gestion, notamment les GLI et les agences en ligne. J’ai vu les guides du Particulier, je pensais aller vers Lagestionenligne pour gérer et prendre leur GLI sauf si je trouve un locataire ultra fiable (exemple: amie d’amie fonctionnaire).

Je cherche du feedback à ce sujet: des gens qui ont ce genre de contrats, qui ont fait appel à la GLI, qui ont du retour sur les gestionnaires en ligne, etc.

C’est pour un appart neuf en Duflot mais je doute que ça ai une vraie incidence.

Merci !

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#27 29/07/2015 15h31

Membre (2015)
Réputation :   7  

ZX-6R a écrit :

Tout à fait.

Je n’en ai pas sur mes studios parisiens (étudiants, parents cautions) mais j’en prendrai pour mes immeubles en province.

Bonjour,

Je commence à m’interroger sur les GLI/GRL, et en lisant votre phrase, je me pose une question, mais peut-être que j’interprète.

Si vos studios parisiens sont loués par des étudiants/parents caution, peut-etre que lesdits parent vivent en province, et du coup, locataires en province.

Ma question : est-ce qu’un parent provincial qui se porte caution est plus "fiable" qu’un locataire provincial d’un appartement en province ?

Il me vient une autre question : Je ne connais pas la nature de vos biens en province, mais si vous louez un studio (province, étudiant, parent caution), vous ne prendriez pas d’assurance ?

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#28 29/07/2015 22h41

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

Finalement je n’en ai pas pris.

Pour répondre à votre question, je pense en effet qu’un provincial qui se porte caution est plus fiable qu’un provincial locataire en province car dans le premier cas se sont les parents (donc qui ont déjà un bon job) et dans le 2e cas on peut avoir des jeunes actifs mal payés, des CDD etc…


Left the Rat Race in 2013

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#29 30/07/2015 14h58

Membre (2015)
Réputation :   7  

Je comprends,
Merci de votre réponse.

Dans le cadre de mes visites de biens à acheter, un de ces studio a un locataire en place depuis bientôt trois ans. Un homme d’environ 35 ans, qui loue ce studio  depuis 3 ans. Ce locataire étant sous curatelle, c’est l’UDAF qui gère les loyers.
Si j’achète ce studio (j’en ai encore à visiter), je me dis que la sécurité de la curatelle m’épargne la dépense d’une GLI. Qu’en pensez-vous ?

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[+2]    #30 30/07/2015 16h55

Membre (2015)
Réputation :   18  

La curatelle sécurise le paiement du loyer…tant que ce monsieur à des ressources.

Il faut également envisager qu’une mesure de curatelle est normalement prise pour 5ans maintenant. Si la mesure est levée, la personne reste dans le logement et attention les dégâts! (du vécu en tant que curateur).

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#31 30/07/2015 17h43

Membre (2015)
Réputation :   5  

Si l’on écarte l’aspect "tranquilité nerveuse" apportée par la GRL, y a-t-il réellement un intéret financier?

L’assurance fonctionne selon un système de probablilité qu’un évènement arrive.
Donc si le fait que cet évènement arrive peut être supporté par vous financièrement, n’est-ce pas le critère qui doit définir si vous devez prendre une assurance ou non?
ex : ne pas prendre d’extension d’assurance pour les achats courants si on a de l’épargne de côté pouvant être utilisé en cas de pépin (tél, lave-vaisselle…) car financièrement on peut y faire face. En revanche ne pas transiger sur l’assurance santé (en France c’est particulier mais par ex avec le système US) car le jour ou il y a un problème les frais peuvent être énormes.

Quelques retours de propiétaire-bailleurs à longue date serait intéressant pour savoir si financièrement la GRL leur a été bénéfique.

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#32 30/07/2015 18h05

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   78  

Le truc c’est que l’assurance fonctionne avec un profil particulier de locataires, genre salaire=3loyers.

Autrement dit, l’assureur borde tellement le risque que l’assurance perd de sa saveur…


Parrainage Direct Énergie: 101 208 555

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#33 30/07/2015 19h03

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   164  

J’ai pris une GRL "portugaise" pour dormir plus tranquillement. L’autre avantage est que je montre à la banque que mes investissements sont sécurisés (plus ou moins…) par cette assurance, cela montre le sérieux de mon projet pour un futur prêt.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#34 31/07/2015 09h22

Membre (2011)
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Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   162  

J’ai déjà fait un retour dans une autre file sur un souci de locataires avec GRL : Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ?

Eh bien même si financièrement je peux me permettre un manque à gagner de 900 € par mois, j’étais bien content d’avoir souscrit une GRL pour ce bail signé avec des ex-amis… 11 mois * 900 € ce n’est quand même pas désagréable !

Les 6 années de cotisations ont été largement remboursées, le sinistre "impayé" n’ayant pourtant pas duré très longtemps !
Le bilan financier sur ce bien :
- l’assurance m’a coûté : 4 années à 2,5% du loyer annuel charges comprises + 2 années à 2.75% = environ 1.600 € (et je ne tiens pas compte de la déductibilité de cette somme)
- l’assurance m’a remboursé 11 mois à 900 € + 3400 € pour les dégats soit 13.300 € en tout.

Comme Rastignac, c’est aussi une GRL Portugaise (comprenez : de chez Fidelidad), souscrite en ligne.
Et effectivement, les banquiers apprécient ce point (même si ça ne modifie en rien leurs calculs)

Pruls a écrit :

Le truc c’est que l’assurance fonctionne avec un profil particulier de locataires, genre salaire=3loyers. Autrement dit, l’assureur borde tellement le risque que l’assurance perd de sa saveur…

Ce n’est pas tout à fait vrai pour la GRL, je pense que la valeur est bien là. Les conditions sont bien plus souples que pour une GLI :
- il faut que le locataire gagne plus que 2 * loyer + charges.
- tous les types de revenus sont pris en compte (les indemnités chômage, allocations familiales, aides au logement …)
- pas besoin d’un CDI : n’importe quelle situation permet (sous certaines conditions) d’être éligible : intérimaire, demandeurs d’emploi, stagiaires, titulaires d’un CDD …

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#35 31/07/2015 09h41

Membre (2015)
Réputation :   5  

Effectivement sur ce bien 1900€ vs 13 300€ le calcul est facile.

Mais il faut aussi que vous intégriez tous vos autres biens pour lequels vous n’avez pas de soucis (enfin j’espère) et pour lesquels vous payez un assurance (vous mentionnez sur l’autre fil 4 biens mais postentiellement 12).

Enfin pour ceux qui y sont sensible, l’argument "ça permet de dormir tranquille", n’a pas de prix…

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#36 31/07/2015 09h54

Membre (2011)
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Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   162  

Effectivement, nous avons d’autres biens sous GRL, toujours 4 à l’heure actuelle.
Mais les loyers sont plus faibles, et globalement nous restons largement gagnant.

L’argument "dormir tranquille" est bien celui pour lequel nous souscrivons les GRL.

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[+1]    #37 03/08/2015 22h35

Membre (2015)
Réputation :   36  

Bonjour,
J’avais en tête un taux d’impayé de 2% des loyers.
En général, un locataire indélicat solvable ne paye aucun loyer après le 1er et le dépôt de garantie. Lorsque l’impayé survient ensuite par insolvabilité, il peut avoir toutes les causes : maladie, divorce, chômage, ce qui peut arriver à tout le monde.
Beaucoup de bailleurs en France qui ont subi un impayé important ont  été assez marqués ce type d’évènements quand ils n’ont pas tout simplement une fois les procédures terminées vendu leur bien pensant que l’investissement immobilier n’était pas fait pour eux.
La question d’une GLI/GRL n’aurait aucun sens si nous étions en Angleterre ou aux USA ou les locataires sont expulsés immédiatement. Les procédures peuvent durer jusqu’à 24 mois en France avec les délais accordés au locataire et les trêves hivernales.
A mois d’avoir au moins 10 appartements en location et de pouvoir absorberun impayé, il est dangereux de ne pas prendre d’assurance lorsque l’on a 3, 4 ou même 5 appartements. Cela ne suffit pas pour mutualiser le risque.
Une procédure qui vous prive de loyers pendant 2 ans est un véritable calvaire pour le bailleur qui souvent ne connait pas les arcanes de la justice.
L’impayé est le talon d’Achille de la location immobilière, l’assurance est impérative.
Cordialement,
Franc

Dernière modification par Franc23 (03/08/2015 22h36)

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#38 10/02/2018 17h10

Membre (2017)
Réputation :   2  

Bonjour,

je viens d’acquérir un appartement. Les travaux sont en train de se terminer et je vais bientôt me mettre à la recherche d’un locataire.

Je vais certainement prendre une assurance loyer impayé.
Je n’ai pas trouvé sur ce forum de sujets s’intéressant à la comparaison entre les différentes GLI.

Quelle assurance loyers impayés présente  selon vous le meilleur rapport qualité prix ?

Outre, le prix les critères les + importants sont je pense l’étendue des garanties proposées et la prise en charge au moment où arrive un impayé.

Quelle assurance avez-vous choisi ?

Pour ceux qui ont subi des impayés, avez vous été satisfait de votre assurance ?

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#39 13/02/2018 23h49

Membre (2017)
Réputation :   3  

Pour ma part j’ai eu à faire à deux GLi
Celle de l’agence immobilière qui gère le bien, l’assurance nous a remboursé dès le premier mois, l’assurance c’est occupé de la procédure d’expulsion. L’expulsion devrait avoir lieu à la fin de la trêve hivernale, l’assurance devrait prendre à sa charge la rénovation du bien si il y a eu détérioration, mais il semble que ce soit rarement le cas. J’aurai plus de précisions après l’hiver.

L’autre GLi qui n’en est pas vraiment une est la VISALE, une assurance de l’état offerte sous certaines conditions. Elle prend actuellement en charge les loyers impayés d’un de nos locataires.
Inconvénients : elle ne couvre que les 3 premières années du bail
Tarif gratuite

Suite à l’expulsion du locataire géré par agence nous allons surement reprendre la gestion du bien et nous commençons également à faire le tour des GLi, j’ai été voir mon banquier ce matin.
Celle-ci a une carence de 4 mois avec effet rétroactif.
Les détériorations sont plafonnées à 5 fois le loyer avec un maximum d’environ 2700 €.
Un protection juridique de maximum 2300 € par an. (Les frais d’huissier sont ils compris dedans ?)
Tarif 3.14% des loyers encaissés

(Je ne sais pas si les noms peuvent être donnés, en mp sinon)

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[+1]    #40 14/02/2018 07h33

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Je n’ai jamais utilisé de GLI, mais systématiquement une GRL. Maintenant qu’elle n’existe plus, il y a en effet VISALE. Nous l’utilisons dès que c’est possible. Pour compléter un peu ce que ranapeter en dit :

- c’est l’état qui se porte garant, le propriétaire n’a pas le droit de demander un autre garant
- c’est gratuit
- les dégâts ne sont pas garantis
- le locataire doit avoir moins de 30 ans ou être embauché depuis moins de 6 mois
- le taux d’effort du locataire doit être entre 30 et 50% si CDI, sinon < 50% (contre 33% pour les GLI classiques)
- tous les revenus sont pris en compte pour calculer ce taux (RSA, aides au logement, revenus d’activité etc…)
- comme pour une GLI, la procédure pour déclarer un impayé est très stricte et doit être respectée à la lettre
- si le loyer est supérieur au montant de la garantie accordée au locataire (qui figure dans son visa), le contrat de cautionnement devient caduque

Cette liste n’est pas exhaustive, l’ensemble des conditions, des procédures etc… est disponible sur le site.

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#41 15/02/2018 17h30

Membre (2017)
Réputation :   2  

Oui, je connais VISALE.

Ca peut être un plus mais c’est assez contraignant au niveau des conditions et puis c’est limité à 3 ans du coup si le locataire arrête de payer après la 3ème année. On se retrouve sans locataire.

J’ai demandé à la Société Générale qui a financé le logement et ils m’ont répondu qu’ils ne faisaient plus d’assurance pour les loyers impayés. Même réponse à la GMF.

Il n’y a pas de comparateur sur internent comme pour d’autres asssurances qui compare dans un tableau synthétique les tarifs et prestations.

J’ai repéré la GLI de la compagnie INSURED à 2.2% des loyers qui a l’air pas mal mais je sais pas vraiment ce qu’elle vaut.

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#42 15/02/2018 20h28

Membre (2015)
Réputation :   25  

j’ai utilisé la GLI proposé sur le site gerancecenter.com (2,75% des loyers) (société Interassurances)

Je n’en ai jamais eu besoin, donc je ne sais pas si en cas de problème, elle aurait été efficace, mais comme de toutes façons tous est contractualisé "si on respectent bien ce qui est indiqué dans le contrat", il ne devrait pas y avoir de problème.

J’avais choisi cette assurance, parce que j’étais un peu pressé et il était possible de la souscrire en ligne.


Iuva te et caelum te iuvabit

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[+1]    #43 15/02/2018 22h35

Membre (2015)
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Il y a peu d’assureurs GLI. Je donne les proncipaux assureurs dans la discussion sur Visale.
Pour être honnête, les garanties sont assez homogènes : loyers impayés plus déteriorations immobilières
Le principal est que l’assureur vous couvre une période suffisante jusqu’à l’expulsion soit 24 mois minimum. Faites les calcul ms en multipliant 30 ou 40 par le loyer mensuel chargé pour voir si le plafond suffit.
A mon sens ce qui fait la différence c’est une garantie Protection Juridique proposée avec le contrat qui va vous défendre en cas de contentieux avec le locataire (ex : refuse de payer car invoque un logement insabulubre).
En ce qui concerne Visale attention car la garantie s’arrête complètement 36 mois après le début du contrat, même en cas d’impayé. Ce n’est pas un dispositif fiable sur la durée pour un bailleur. Attention !

Dernière modification par Franc23 (15/02/2018 22h36)

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#44 19/04/2018 16h07

Membre (2016)
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Je suis dans la même phase de recherche que vous. Pour compléter ce qui a déjà été dit, il y a très peu d’assureurs GLI, et la multitude de sites existants vendent simplement les solutions de ces quelques assureurs en marque blanche.

Du coup : n’hésitez pas à comparer vous-même en montant des dossiers (à votre nom ou non …) sur différents sites. Le même site d’Insured me donne, pour la même formule, même couverture, etc., un tarif de 160 euros par an en venant de LesProprietaires.fr, et de 202 euros par an depuis Smartloc… La différence n’est pas exorbitante, mais bon pour 2 minutes de mon temps, ces 40 euros seront toujours mieux investis ailleurs. Et je trouve la pratique déloyale, puisque in fine la couverture sera la même (celle d’Insured).

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#45 19/04/2018 18h58

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Attention avec Visale. En meublé c’est 1 an renouvelable 2 fois. A mon avis en cas d’impayé ils ne renouvellent pas…

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#46 19/04/2018 20h49

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
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Pour Visale:

Siocnarf a écrit :

- le taux d’effort du locataire doit être entre 30 et 50% si CDI, sinon < 50% (contre 33% pour les GLI classiques).

Cela revient à sélectionner des locataires ayant plus de « chances » d’être mauvais payeur…


"Money is a tool to buy Time"

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#47 08/05/2018 18h15

Membre (2016)
Réputation :   3  

Pour faire un petit retour d’expérience…

J’ai souscrit pour 160 euros sur LesProprietaires. Outre la différence de 40 euros de moins par rapport à Smartloc, j’ai également eu droit à une étude de solvabilité gratuite (contre 15 euros chez Smartloc), mais je ne suis pas sûr qu’il s’agisse du processus normal ou d’un geste pour avoir un peu cafouillé.

En effet en les rappelant sur le numéro utilisé pour me laisser un message, je suis tombé sur l’accueil d’Insured, qui m’a demandé si j’appelais pour Smartloc ou pour LesProprietaires. Comme quoi c’est bonnet blanc et blanc bonnet, donc sélectionnez surtout le meilleur tarif.

A noter qu’en lisant les petites lettres du contrat, on découvre que l’assurance pour les garanties Loyers impayés et Détériorations immobilières sont couvertes par une société de droit maltais… Pas forcément un problème en soi, mais je ne m’explique pas l’intérêt de ce montage, peut-être juste une question de taxes.

Après comme pour toute assurance, tant qu’on n’a pas eu de sinistre, difficile de savoir s’il sera facile de se faire dédommager.

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#48 11/05/2018 14h55

Membre (2017)
Réputation :   3  

Après avoir lu un article dans Le Particulier : Immobilier n°352 du mois de mai 2018.
le dispositif VISALE sera amélioré et élargi, voici un résumé de l’article :
- Les loyers seraient garantis sur la durée du bail (même lors du renouvellement).
- Les bénéficiaires seraient les étudiants de moins de 30 ans quelques soient leur revenue, les salariés en mobilité professionnelle et les locataires relevant du régime agricole.

Bonne nouvelle que tout cela

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#49 14/05/2018 13h35

Membre (2015)
Réputation :   24  

ESTJ

En effet d’après un article du Figaro à partir de fin mai 2018 elle couvrira 36 mois d’impayés de loyer tout au long de la durée du bail et plus les trois premières années seulement.

Par contre toujours rien sur les dégradations, c’est mieux mais encore tout à fait çà.

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#50 24/05/2018 16h27

Membre (2015)
Réputation :   2  

Bonjour,
Attention, elle s’arrêtera au 31° anniversaire du locataire …
De plus, elle n’est pas cessible au nouveau proprietaire si vous vendez le bien loué.

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