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#1 19/06/2015 21h53

Membre (2014)
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Bonjour,

Il semblerait que je réunisse les conditions pour pouvoir revendiquer les statut de LMP.
Je suis actuellement en LMNP et détiens mes meublées en nom propre.
Quelles sont les démarchent à suivre pour passer LMP?

Merci apr avance pour vos conseils smile

Mots-clés : lmnp vers lmp, lmnp, lmp

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#2 20/06/2015 10h38

Membre (2013)
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Il me semble que vous n’avez pas fait beaucoup de recherche avant de poser votre question, le sujet est épinglé en tête des sujets immobiliers LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs
Bonne lecture !


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#3 20/06/2015 10h47

Membre (2014)
Réputation :   8  

Merci pour votre réponse désagréable qui ne me fait pas avancer puisque vous me renvoyer à un sujet sur le LMP et que ma question n’est pas de savoir ce qu’est le LMP…
Ma question consiste à savoir quelles sont les démarches administratives, juridiques, comptables etc pour transformer mon LMNP en LMP.

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#4 20/06/2015 11h22

Membre (2013)
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Désolé si je vous semble désagréable mais ces questions sont bien toutes abordées tout au long du sujet ou dans des liens cliquables. Il faut certes un peu de temps pour en faire une synthèse, les informations étant livrées au fil des questions/réponses…


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#5 20/06/2015 12h06

Membre (2014)
Réputation :   8  

Si ces questions sont abordées, et que je ne les trouve pas, pouvez-vous svp joindre les liens…?
Le sujet du passage du LMNP vers le LMP me semble suffisamment important pour qu’une discussion soit dédiée à ce sujet et pourrait même être épinglée?

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[+1]    #6 20/06/2015 14h26

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Il n’y a aucune démarche administrative, aucune démarche juridique (sauf peut-être une inscription au RCS, c’est obligatoire en LMP, si vous ne l’avez pas déjà faite en LMNP), mais il peut y avoir des impacts au niveau comptable (que votre expert-comptable doit bien maitriser), il faudra vous inscrire au RSI si ce n’est pas déjà fait (et payer tous les ans au moins environ 4 k€), et la déclaration fiscale de votre activité sera un peu différente (ce ne seront pas les mêmes cases qu’il faudra remplir sur votre déclaration d’IRPP).

Par contre, il n’est pas évident (du tout) que devenir LMP soit avantageux : voir LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP… , le barème des cotisations RSI d’un LMP (commerçant), et la fin du 1er message de LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs pour des inconvénients sur l’imposition des plus-values le jour où un LMP revend ses biens.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 20/06/2015 15h57

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Des qu’on devient un peu "gros", tout le monde vous propose de passer LMP.

Personnellement je reste LMNP, je ne vois pas l’intérêt de payer des cotisations au RSI…


Left the Rat Race in 2013

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#8 21/06/2015 16h41

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Je ne veux pas lancer ici la discussion LMP vs LMNP, mais en 2 mots, les charges applicables sont-elles par exemple les mêmes? Je pense aux charges de gestion des biens… En LMNP, je n’ai jamais ajouté de frais de déplacement ou de frais de repas ou autres frais pour travaux réalisés par moi même…
L’autre intérêt concerne l’exo de plus values - totale ou partielles - au bout de 5 ans et le fait de sortir de l’assiette ISF les biens logés dans le LMP…. J’avais l’impression que tout celà additionné donnait un intérêt au LMP?

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#9 21/06/2015 17h53

Membre (2013)
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ojal a écrit :

En LMNP, je n’ai jamais ajouté de frais de déplacement ou de frais de repas ou autres frais pour travaux réalisés par moi même…

Cela est pourtant possible en LMNP si justifiable, restauration et déplacement (frais de carburant et non indemnités kilométriques, billets de train…) location de véhicule (par exemple utilitaire pour les travaux)…


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#10 20/06/2018 20h34

Membre (2018)
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Bonjour,

Suite à l’arret du 8 fevrier 2018 mettant fin à l’obligation d’etre inscrit au RCS pour etre considéré LMNP, je vais devoir passer LMP pour cette année, ce qui me fait soulever plusieurs questions, somme toute assez pointues :

1- Si j’exerce pendant 6-7 ans en tant que LMP, avec amortissement du bien, CFE etc, que arrivé à la 8ème / 9ème année, j’exerce en parallèle la profession de marchand de bien pendant 1 an ou 2, et que mes revenus en tant que marchand de bien son supérieurs à mes recette de loueur en meublé, sauf erreur de ma part, je repasse sous le régime LMNP.
Ma question est la suivante : si une fois sous le régime LMNP je décide de vendre mon bien, quelle sera ma fiscalité ? Plus value des professionnels ? Plus value des particuliers ? Les deux à hauteur des amortissements pratiqués ?

2- Es ce que je changement de régime me fais supporter une imposition sur la plus value immediatement ? par exemple, es ce que au moment ou je passe de LMP à LMNP, je dois déclarer la valeur vénale de mes biens, et payer une plus value latente ?

3- Si j’exerce en LMP pendant 10 ans, une bonne partie de mes biens seront amortis. Au bout des 10 ans, je choisi de passer en location nue, donc revenu fonciers, es ce que j’ai un impacte fiscale du au changement de régime ? Es ce que les amortissements pratiqués en LMP seront soumis à la plus value court terme des professionnels ? et enfin, si je vend mon bien qqes années plus tard, quelle sera ma fiscalité ?

4- J’ai acheté des biens en LMNP l’année dernière. J’y ai mis mes frais de notaires et frais d’agence en charge. J’ai donc un résultat LMNP déficitaire reportable. Le changement le loi me faisant passer en LMP, quel est le sort de mon déficite LMNP reportable ? Etant donné que celui ci n’est censé pouvoir se déduire que sur mes revenus LMNP, mais que un déficite LMP est déductible du revenu global ? Es il perdu ? Es ce que il passe en LMP et je peux le déduire de l’ensemble de mes revenus ?

Merci d’avance

Edit : A priori, le passage en LMNP avant la vente des biens entraîne une imposition sous le régime des particuliers. La question etant de savoir si il en va de meme si le bien est vendu nu.

BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal des locations meublées

460

En cas de cession d’immeuble par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d’imposition applicable lors de la cession.

Dernière modification par Jordan76 (20/06/2018 20h46)

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#11 21/06/2018 07h42

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Jordan76 a écrit :

Bonjour,

Suite à l’arret du 8 fevrier 2018 mettant fin à l’obligation d’etre inscrit au RCS pour etre considéré LMNP, je vais devoir passer LMP pour cette année

Absolument pas. L’article 155 du CGI est inchangé, le bofip est inchangé. Cf. cette analyse : (25/25) Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Et aussi : (7/8) LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

Dernière modification par Bernard2K (21/06/2018 08h25)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#12 22/06/2018 00h25

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@Bernard2K

Je suis bien d’accord avec vous, mais nul doute que ce n’est qu’une question de temps.

La conseil constitutionnelle, plus haute juridiction francaise, a déclaré cette condition comme anticonstitutionnelle, et le site des impots a deja commencé à s’actualiser :
https://www.impots.gouv.fr/portail/file … ionnel.pdf

Je pense d’ici la fin d’année, ou au plus tard la fin d’année prochaine, la loi sera mise a jour. Disons que j’anticipe smile

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#13 22/06/2018 09h03

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Donc, d’ici un an, on va avoir environ 72 LMNP qui vont nous faire chacun leur coup de calgon individuel, à des dates espacées, saupoudrés dans 72 fils de discussion, et on devra répondre à toutes les questions qui leur passent par la tête ?

Pas moi, désolé. La première des choses à faire serait de rassembler cela dans un seul fil, de façon à cumuler les réponses et les connaissances. Et que les nouveaux questionnants fassent une recherche (conformément à la charte) et ne posent leurs questions que s’ils ne trouvent pas leur réponse.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#14 22/06/2018 09h56

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Jordan76 a écrit :

Je pense d’ici la fin d’année, ou au plus tard la fin d’année prochaine, la loi sera mise a jour. Disons que j’anticipe smile

Probablement, mais on ne sait pas dans quel sens. Le commentaire de la décision du CC invite simplement le législateur à trouver une nouvelle formalité d’inscription qui ne serait pas inconstitutionnelle.

Le  raisonnement  ainsi  suivi  par  le  Conseil  constitutionnel  ne  priverait pas  le  législateur de la possibilité, s’il le souhaitait, de modifier les dispositions dont il s’agit afin de  subordonner  la  qualité  de  loueur  en  meublé professionnel  à  une  condition  permettant  d’officialiser  l’activité  en  cause,  afin  de  la  distinguer  notamment de la simple gestion ponctuelle du patrimoine personnel d’un
loueur occasionnel.  À  cette  fin,  le  législateur  pourrait  par  exemple  modifier  les  règles 
d’inscription  au RCS, en  élargissant  celles-ci aux  professionnels  de  la  location  en  meublé,  ou  encore  en  retenant  un  tout  autre  critère permettant d’établir le caractère régulier et continu de l’activité exercée

http://www.conseil-constitutionnel.fr/c … pc_ccc.pdf

J’aimerais savoir comment l’URSSAF a réagi à cette décision.

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#15 22/06/2018 16h03

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Bernard2K a écrit :

Donc, d’ici un an, on va avoir environ 72 LMNP qui vont nous faire chacun leur coup de calgon individuel, à des dates espacées, saupoudrés dans 72 fils de discussion, et on devra répondre à toutes les questions qui leur passent par la tête ?

Pas moi, désolé. La première des choses à faire serait de rassembler cela dans un seul fil, de façon à cumuler les réponses et les connaissances. Et que les nouveaux questionnants fassent une recherche (conformément à la charte) et ne posent leurs questions que s’ils ne trouvent pas leur réponse.

Nous avons déjà plus de 10 pages d’étude de cas, avec des chiffres approximatifs, pour des projets qui n’ont pas été creusés et même pas aboutis. Voir même juste sur des annonces lbc, et même pas visité.

Je comprends les interrogations, légitimes, du changement de statut et il est normal que tous puissent poser leurs questions. Par contre, effectivement, un seul fil serait plus judicieux, et pour les "questionneurs" que pour les "répondeurs".

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#16 22/06/2018 16h55

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Sans compter que ce qui a été déclaré inconstitutionnel dans cette QPC c’est de devoir être inscris au RCS pour faire valoir le statut de LMP (et profiter de ses avantages).

En aucun cas cela présage que les LMNP satisfaisant les deux autres conditions devront être LMP obligatoirement.

A mon avis se sera au moment de faire sa déclaration annuelle que l’on choisira le régime LMNP ou LMP. Tout comme on peut choisir entre Micro ou Réel si l’on satisfait les conditions.

Dernière modification par MichMouch (22/06/2018 16h58)

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#17 22/06/2018 17h44

Membre (2018)
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MichMouch a écrit :

En aucun cas cela présage que les LMNP satisfaisant les deux autres conditions devront être LMP obligatoirement.

.

Selon le dépliant d’impot.gouv que ci joint :

https://www.impots.gouv.fr/portail/file … ionnel.pdf

"Un loueur devient professionnel si ces deux conditions sont cumulativement remplies"

Ma question pour savoir si il est possible de ne pas trop etre pris a contre pied est la suivante :

Si on est en LMP, puis que un an ou 2 avant de revendre, on retire les meubles, on passe donc en revenu foncier. Lors de la revente, es ce qu’on est sous le régime de la plus value pro, ou es ce qu’on est sur la plus value des particuliers ? Etant donné qu’on vend du non meuble, les amortissements passé ne sont plus censé entrer en plus value court terme des pro non ?

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#18 22/06/2018 20h00

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La réponse à votre question, Jordan76, est qu’avec une comptabilité rigoureuse, lorsque vous retirez les meubles et louez nu, il faut retirer l’immobilisation du bilan de votre activité de location meublée (constatant le cas échéant une plus-value à court et à long terme), un peu comme si votre patrimoine privé la rachetait (un peu comme si vous rachetiez votre ancien ordinateur -pas trop vieux pour encore valoir quelque chose- à votre entreprise en EURL ou SAR ou…).

Normalement c’est plutôt le titulaire du DSCG qui devrait l’expliquer à l’autodidacte (et encore léger) en comptabilité que l’inverse, non ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#19 22/06/2018 20h10

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GoodbyLenine a écrit :

La réponse à votre question, Jordan76, est qu’avec une comptabilité rigoureuse, lorsque vous retirez les meubles et louez nu, il faut retirer l’immobilisation du bilan de votre activité de location meublée (constatant le cas échéant une plus-value à court et à long terme), un peu comme si votre patrimoine privé la rachetait (un peu comme si vous rachetiez votre ancien ordinateur -pas trop vieux pour encore valoir quelque chose- à votre entreprise en EURL ou SAR ou…).

Si je retire retire l’immobilisation, je dois le fais au prix de sa VNC, il n’y a donc aucune plus value à constater. Un peu comme si votre locataire casse une télévision, vous retenez le montant de la VNC sur son dépot de garanti. C’est neutre. Il n’y a ni enrichissement, ni appauvrissement.

GoodbyLenine a écrit :

Normalement c’est plutôt le titulaire du DSCG qui devrait l’expliquer à l’autodidacte (et encore léger) en comptabilité que l’inverse, non ?

Mais c’est ce que je fais … smile

Par contre je me suis peut etre mal exprimé, ma question portait sur la comptabilisation de la plus value suite à la vente de l’immeuble, apres le passage LMP (BIC avec plus value des pro) à location nue (RF avec plus value des particuliers). Et non celle de la sortie du mobilier.

Dernière modification par Jordan76 (22/06/2018 20h18)

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#20 22/06/2018 21h13

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Jordan76 a écrit :

2- Es ce que je changement de régime me fais supporter une imposition sur la plus value immediatement ? par exemple, es ce que au moment ou je passe de LMP à LMNP, je dois déclarer la valeur vénale de mes biens, et payer une plus value latente ?

Non, le passage du statut de LMP au statut de LMNP n’est pas assimilé à une cessation d’activité et n’a pas d’incidence fiscale.

Jordan76 a écrit :

3- Si j’exerce en LMP pendant 10 ans, une bonne partie de mes biens seront amortis. Au bout des 10 ans, je choisi de passer en location nue, donc revenu fonciers, es ce que j’ai un impacte fiscale du au changement de régime ? Es ce que les amortissements pratiqués en LMP seront soumis à la plus value court terme des professionnels ? et enfin, si je vend mon bien qqes années plus tard, quelle sera ma fiscalité ?

Comme expliqué, le passage en location nue entraîne la sortie de l’actif du bilan du LMP. Le fait que cela ne se traduise pas par de contrepartie financière (puisque vous le sortez au profit de votre patrimoine privé) n’a pas d’incidence : la plus-value, à savoir la différence entre la VNC et la valeur vénale du bien à cette date, est taxable selon le régime des plus-values professionnelles.

Jordan76 a écrit :

4- J’ai acheté des biens en LMNP l’année dernière. J’y ai mis mes frais de notaires et frais d’agence en charge. J’ai donc un résultat LMNP déficitaire reportable. Le changement le loi me faisant passer en LMP, quel est le sort de mon déficite LMNP reportable ? Etant donné que celui ci n’est censé pouvoir se déduire que sur mes revenus LMNP, mais que un déficite LMP est déductible du revenu global ? Es il perdu ? Es ce que il passe en LMP et je peux le déduire de l’ensemble de mes revenus ?

Les déficits acquis au titre de l’activité de loueur non professionnel sont seulement imputables sur les revenus de même nature au titre des dix années suivantes. Le passage au LMP n’y change rien. Ce n’est donc que si vous repassez LMNP au cours de ces dix années que vous pourrez les reporter.

Dernière modification par pierrejacques11 (22/06/2018 22h09)

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#21 24/06/2018 12h37

Membre (2018)
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pierrejacques11 a écrit :

Les déficits acquis au titre de l’activité de loueur non professionnel sont seulement imputables sur les revenus de même nature au titre des dix années suivantes. Le passage au LMP n’y change rien. Ce n’est donc que si vous repassez LMNP au cours de ces dix années que vous pourrez les reporter."

Mais les revenus LMP ou LMNP restent des revenus BIC de location meublée (pro ou non). Ca me parait tres confiscatoire le faire que je subisse le passage LMNP LMP indépendamment de ma volonté (changement de loi fiscale), et que je me retrouve privé de la possibilité de déduire les frais de notaires et frais d’agences ainsi que toutes les acqusitions faites pour la 1ere année d’exercice. Vous etes sure que ceux ci sont perdu si je n’ai pas la possibilité de repasser en LMNP ?

Dernière modification par Jordan76 (24/06/2018 13h04)

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#22 24/06/2018 13h51

Membre (2013)
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Oui puisque ce sont des déficits BIC non pros et qu’ils ne sont reportables que sur des déficits de même nature. Vos charges ont bien été déduites et cette déduction est acquise, ce n’est qu’indirectement qu’il y a une "injustice", via les déficits qui ne sont reportables que sur les BIC non pros, pendant dix ans. 

Cf article 156 CGI

(…) n’est pas autorisée l’imputation:
(…)
1° ter Des déficits du foyer fiscal provenant de l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés lorsque l’activité n’est pas exercée à titre professionnel au sens du IV de l’article 155. Ces déficits s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel au sens des mêmes dispositions.

Pour ce qui est du passage subi au régime LMP suite à la décision du CC, il faudra attendre pour se prononcer sur les conséquences définitives.

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#23 18/02/2020 17h43

Membre (2014)
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Bonjour,

Je vois plusieurs discussions traitant du LMP vs LMNP, du passage obligatoire du LMNP au LMP, de CAP2022 avec la modification du LMNP, mais je ne vois pas de sujet spécifique aux conséquences du passage du LMNP vers le LMP suite suppression condition inscription RCS.

Il me semble donc intéressant de créer un fil de discussion spécifique à ce sujet et de ne pas coller ce sujet sur un autre fil.

Quelles démarchent doivent être effectuées? Quels sont les avantages et les inconvénients? Quelles conséquences?

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#24 19/02/2020 12h05

Membre (2014)
Réputation :   8  

Comme d’habitude le sujet a été déplacé dans un sujet existant, le problème étant que le sujet dans lequel il a été déplacé ne correspond pas à la question qui était posée…
Pourquoi les modérateurs fusionnent-ils des sujets sans réels points communs?

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#25 02/03/2020 18h02

Membre (2014)
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Je me permets de relancer la question que j’avais initialement posté dans une discussion séparée et qui a été agrégée à cette discussion:
Dans le cas d’un passage obligatoire du LMNP au LMP quelles démarchent doivent être effectuées? Quels sont les avantages et les inconvénients? Quelles conséquences?
Merci par avance smile

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