Démembrement et crédit in fine pour un nouvel achat immobilier ?

lise35 · #1

Bonjour à tous .
Il y a un moment que je n’étais plus passé vous voir .

Je souhaiterais avoir votre avis sur l’opportunité d’effectuer une opération .

Je presente brièvement notre situation .

( 49 ans) marié , 1 enfant , tmi à 30% , revenu foncier positif , imposition qui augmente mécaniquement depuis que nos prêts s’arrêtent . l’isf , c’est quasiment certain que nous y auront droit l’année prochaine ou dans 2 ans maximum . nous sommes au plafond des niche sfiscale ( 10000 euros )

Nous avons déjà effectué une transmission de notre patrimoine à notre fille en conservant l’usufruit

La vente d’un appartement ancien va nous permettre d’effectuer un placement immobilier dans un centre ville , en vue d’y loger plus tard .
Je sais que l’idée de départ qui consiste à acheter un bien pour y habiter ultérieurement est quasi nulle , mais nous fonctionnons comme cela .
De plus l’achat d’une nu propriété dans une ville que nous connaissons nous semble plus opportun .

voila le projet  :

Achat en nu propriété d’un bien pour 250000 euros en crédit in fine sur 15 ans avec possibilité de rembourser le prêt par anticipation sans frais .
Ouverture d’une assurance vie ( pour rembourser le prêt) avec un capital de départ de 75000 euros et apport de 1000 euros par mois .

Pensez vous que cela soit une bonne idée ?

Merci à vous .

Mots-clés : avis, crédit in fine, démembrement

lachignolecorse · #2

Bonjour

Quel est votre apport et le montant du prêt?

Je vous conseille de faire une comparaison entre un prêt classique et votre solution in fine. N’oubliez pas de tenir compte de la fiscalité de l’AV lors de la rupture du contrat.

J’imagine que vous ne souhaitez pas rembourser votre prêt avant 8 ans.

N’oubliez pas que vous devrez attendre 3 ans avant d’occuper le bien si vous souhaitez faire du déficit foncier avec ce bien.

Si vous souhaitez nantir votre contrat d’assurance vie, 75000/250000€ soit 30% risque d’être insuffisant pour votre banquier. Le crédit agricole demande 60% par exemple.

lise35 · #3

Merci pour votre réponse .

Pour la banque , je pense qu’il nous considère comme un "bon " client . ( nous allons les voir ce jeudi )
Ils savent que je nous sommes solvable .
Notre capacité d’épargne augmentant mécaniquement avec la fin des prêts qui se profile , j’espère qu’ils seront ok .

L’opération porterai sur l’achat en nu propriété sur 15 ans ( livraison début 2016 )

Un prêt de 250000 euros en crédit in fine sur 15 ans.
Un apport sur une nouvelle assurance vie : 75000 euros ( je suis partie sur 3% de rentabilité )
versement mensuel de 1000 euros .( sachant qu’un prêt avec une mensualité de 1400 s’est achevé il y a 2 mois )

En partant sur 15 ans , je pense même qu’au bout de 11 ans , nous pourrons clôturer le crédit .
de toute façon , le bien ne sera dispo que dans 15 ans et nous n’en avons pas besoin d’ici la .
l’assurance vie servira donc exclusivement au remboursement du crédit ( pas avant 10 ans dans le meilleur des cas ) .
bref , les banque ont sans doute des bases de calcul pour autoriser ce type de transaction, mais , quand ils veulent , ils peuvent …

Dernière modification par lise35 (16/06/2015 12h09)

GoodbyLenine · #4

Je ne vois pas bien l’intérêt du "in-fine" dans votre cas :
- vous aurez un taux d’emprunt (et un coût d’assurance) plus élevé qu’avec un emprunt amortissable.
- les intérêts de l’emprunt ne seront pas déductibles de vos revenus fonciers [*]
- le montant emprunté ne sera pas déductible de votre assiette ISF [*]
[*] car l’emprunt finance de la nu-propriété

Il est probable que votre placement sur le contrat AV vous rapportera moins (après impôts et prélèvements sociaux, ce sera assurément moins de 3% sur les fonds euros) que ce que vous coutera l’emprunt in-fine. Pourquoi ne faites-vous pas simple : un apport de 75 000€, et un crédit amortissable de 175 000euros avec des mensualités de 1000€ (ce qui signifierait un emprunt sur 17 ans environ) ?

Dans votre situation, vous devriez aussi envisager le scénario suivant : vente d’autre biens immobiliers que vous louez actuellement (les moins rentables après impôts, sans doute ceux dont l’emprunt se termine), et achat sans emprunt de la nu-propriété avec le produit de la vente et les 75 k€ de cash dont vous disposez déjà.
Ceci permettra de diminuer vos revenus fonciers (donc les impôts que vous payez dessus), ainsi que votre assiette ISF (du montant consacré à l’achat de la nu-propriété), et pourrait s’avérer d’une meilleure rentabilité.

AntiT · #5

GoodbyLenine a écrit :
- les intérêts de l’emprunt ne seront pas déductibles de vos revenus fonciers [*]
[*] car l’emprunt finance de la nu-propriété

Je ne suis pas sur de la chose:

source : RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - IntérÀªts et frais d’emprunt

RESCRIT n° 2007/53 (FP) du 11/12/2007 a écrit :
Question :

Les intérêts d’emprunt versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués, et destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété sont-ils déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés ?

Extraits de la réponse :

Les intérêts d’emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués, et destinés à financer soit l’acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

Conformément aux dispositions de l’article 156-I-3° du CGI, la fraction du déficit qui résulte de ces intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

GoodbyLenine · #6

@AntiT : Je crois que vous oubliez un peu vite les conditions qu’il faut alors remplir, cf RFPI - Revenus fonciers - RÀ¨gles d’imputation des déficits - Déficits subis par les nus-propriétaires (référencé juste après le texte que vous citez). Ainsi, la déductibilité ou non-déductibilité dépend de ce que l’usufruitier fait de l’immeuble (est-il loué ?), voire même de qui est l’usufruitier (est-ce un bailleur social ?), et lise35 devra alors s’assurer de ceci (et du fait que ça demeure dans les clous pendant toute la durée de l’usufruit).

lise35 · #7

Bonjour
Merci encore pour vos réponses .

L’idée du crédit in fine , c’est qu’il nous permet de déduire une part d’intérêt plus importante .

l’effort d’épargne , qu’il soit avec un crédit normal ou in fine est globalement le même .

Pour le moment , nous envoyons à tout va des demandes de renseignements sur des programmes .

Déjà , nous verrons jeudi si notre banque nous suit pour un in fine , ou bien s’il faut que nous nous rabattions sur un crédit classique .

l’idée première est de préparer notre retraite , diminuer nos revenus foncier pour limiter notre impôt .
c’est pour cela que nous avons pensé au démembrement . le bailleur devra bien sur être vérifier pour savoir si nous pouvons déduire les intérêts d’emprunts .

ps: Pour le Malraux nous sommes trop juste .

Dernière modification par lise35 (16/06/2015 17h42)

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GoodbyLenine a écrit :

RESCRIT n° 2007/53 (FP) du 11/12/2007 a écrit :

#6 16/06/2015 14h42

#7 16/06/2015 17h40

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